대한법률구조공단

기관 질의응답 대한법률구조공단 저는 임대인과 계약 기간을 1년으로 정하였습니다. 이러한 경우에도 경매절차에서 기간 만료를 이유로 우선변제권을 주장할 수 있는지요 ? 기관 질의응답 대한법률구조공단 저는 2015. 2. 15. 제대 후 급히 복학을 하느라 주변시세보다 비싼 월세를 주고 임대차기간을 2015. 2. 20.부터 1년으로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다. 이에 2015. 12. 중순 경 구두로 임대인에게 1년의 임대차기간이 끝나면 방을 옮기겠다고 통지를 하고 2016. 1. 15.에는 같은 내용을 내용증명으로 임대인에게 보냈으나 어찌된 영문인지 반송되었습니다. 그 외 임대인에게 수회 문자메시지를 통해 2016. 2.에 나가겠다고 알렸습니다. 그런데 임대인은 자신이 부동산에 알아본 결과 법에 의하여 임대차기간은 2년이 되므로, 1년도 채 지나기 전에 한 저의 통지는 무효라며 저에게 새로운 임차인이 들어 올 때까지는 계속 살아야 한다고 합니다. 임대인의 말이 맞는지요. 기관 질의응답 대한법률구조공단 임대인 입장에서 주택을 임차함에 있어서 특별한 사정이 없는 한 임대차기간의 하한선이 2년이라는 점에 대해서는 알고 있습니다. 그럼 혹시 기간의 상한선도 따로 있는지요. 예를 들어, 임대차기간을 30년으로 정하는 것도 가능한 일인가요? 기관 질의응답 대한법률구조공단 乙은 甲에게 A주택을 임차하면서 그 임대기간을 1년으로 하였습니다. 1년 후 甲은 乙에게 임대기간이 만료되었으니 집을 비워주거나 보증금을 올려달라고 요구하였습니다. 乙은 甲의 요구에 따라야 하나요? 기관 질의응답 대한법률구조공단 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인 甲이 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 스스로 2년 미만인 약정기간 만료를 이유로 임차보증금의 우선변제를 청구할 수 있나요? 기관 질의응답 대한법률구조공단 저는 주택을 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 하고 확정일자를 받아 두고 살다가 계약기간 2년이 만료되어 집주인에게 임차보증금반환을 청구하였습니다. 그러나 집주인은 새로운 임차인이 없다는 이유로 위 보증금의 반환을 거절하여 제가 집주인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하였고, 임차주택을 명도 함과 동시에 보증금을 반환하라는 내용의 일부승소판결을 받아 확정되었습니다. 그러나 집주인은 계속 보증금을 반환하지 않고 있으므로 저는 임차주택을 강제경매신청 하려고 합니다. 이 경우 제가 주택을 명도 하여야만 경매절차가 개시되는지요? 기관 질의응답 대한법률구조공단 저는 건물을 임차한 후, 건물에서 목욕탕영업을 해오다 경기약화로 결국 목욕탕을 폐업하게 되었고 때마침 임대차계약이 종료되었습니다. 임대인에게 보증금을 돌려달라고 요청하였으나, 오히려 제게 임대차계약 종료 후 임차목적물을 점유하였으므로, 임료 상당의 부당이득 또는 손해배상을 청구하였습니다. 저는 상대방에게 위 임료상당의 금액을 지급해야하는 것인가요? 기관 질의응답 대한법률구조공단 저는 甲이 乙로부터 매수하였으나 소유권이전등기를 하지않고 있는 주택을 甲과의 계약으로 임차하여 거주하다가 계약기간이 만료되어 임차보증금을 반환받지 못하여 소송을 제기하여 ‘甲은 임차주택을 명도 받음과 동시에 임차보증금을 반환하라’는 판결을 받았음에도 불구하고 甲은 임차보증금의 반환을 이행하지 않고 있으며, 아직까지도 임차주택과 그 부지의 등기명의가 乙에게 있으므로 위 판결에 기하여 甲이 乙에 대하여 가지는 부동산 소유권이전등기청구권을 압류하여 강제집행 하고자 하는바, 이러한 경우에도 제가 임차주택을 명도하지 않고도 소유권이전등기청구권을 압류할 수 있는지요? 기관 질의응답 대한법률구조공단 저는 갑 소유 주택을 임차보증금 2,000만원, 월세 25만원에 임차하여 거주하던 중 계약기간 만료 1개월 전에 계약갱신 거절통지를 하였습니다. 그 후 계약기간 만료로 위 임차보증금의 반환을 청구하였으나 임대인 갑은 이를 지급치 않았으므로 저는 위 주택의 열쇠를 넘겨주지 않은 채 모든 짐을 꾸려 새로 분양받은 아파트로 이사를 하였습니다. 그런데 갑은 3개월이 지난 지금에 이르러 위 임차보증금 중 3개월 간의 월세 상당액을 공제하고 잔액만 반환하겠다고 하는바, 갑의 주장이 타당한 것인지요? 기관 질의응답 대한법률구조공단 저는 2015년 4월 2일에 서울 소재 갑소유 상가 1층을 보증금 3,000만원에 월세20만원으로 하고 계약기간은 2016. 5. 2.까지로 하여 사업자등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받아두었습니다. 계약 기간 종료 후에 목적물을 인도하고 보증금을 청구하였으나 임대인은 보증금을 주지 않고 있어 목적물을 계속 점유 하고 있는 상황입니다. 임대인은 이러한 상황에서 제가 목적물을 점유하는 것이 부당이득이라고 주장는데 임대차계약은 어떻게 되는건가요 기관 질의응답 대한법률구조공단 임차한 건물의 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당금을 요구하였으나, 일부만을 배당받았습니다. 나머지 보증금을 반환받기 위하여는 제가 임차 주택을 먼저 경락인에게 인도하여야 하는 것인가요 ? 기관 질의응답 대한법률구조공단 저는 친구 갑에게 1,000만원을 대여하였으나, 변제를 받지 못하여 갑의 주택임차보증금 1,000만원에 대하여 압류 및 전부명령을 받았습니다. 그러나 위 주택임대인 을은 임차보증금압류 및 전부명령을 송달 받고도 갑이 주택을 명도하지 아니한다는 이유로 보증금을 내주지 않아 부득이 제가 을을 대위하여 건물명도소송절차를 거쳐 명도하자, 을은 명도 시까지 갑이 연체한 차임을 공제한 금액 200만원만을 지급하겠다고 합니다. 이 경우 전부명령 송달 후의 연체차임도 공제되어야 하는지요? 기관 질의응답 대한법률구조공단 저는 임차인에게 제 소유의 건물을 임대하였습니다. 그런데, 임차인의 채권자가 위 임대차계약에 따른 임차보증금반환채권 일부에 대해 채권압류 및 전부명령을 받은 후 저에게 지급을 청구하였으나, 저는 위 압류 및 전부명령을 받기 전부터 임차인의 임료 연체금액이 위 보증금액수보다 많아 연체금액이 보증금에서 공제되어 남아있지 않습니다. 저는 위 사유로 지급을 거절할 수 있을까요? 기관 질의응답 대한법률구조공단 저는 임차인 갑을 상대로 차임 연체로 인한 임대차 계약 해지를 원인으로 부동산 인도 및 연체차임의 지급을 구하는 소송을 제기하고자 합니다. 이 경우 위 소송으로 발생하는 소송비용도 보증금에서 공제할 수 있을까요? 기관 질의응답 대한법률구조공단 임차인이 보증금에서 연체된 월세의 공제를 주장할 수 있는가요? 기관 질의응답 대한법률구조공단 저의 친언니는 2011. 11. 20.경 집주인인 갑과 임대차보증금 2,000만 원, 차임 월 30만 원, 임대차기간 2011. 11. 25.부터 2년간으로 임대차계약을 체결하고 2011. 11. 25. 이사를 한 후 재계약이나 임대차보증금 혹은 차임 인상 요구가 없었기에 3년 동안 살았습니다. 그 이후 언니가 시집을 가고 대신 동생인 제가 현재까지 월세 내며 살고 있습니다(언니가 시집을 간 후 제가 임대차 목적물에 전입신고를 하였습니다). 지금까지 차임이나 공과금을 연체한 사실도 없습니다. 그러던 중 2016. 9. 6. 집주인이 병으로 바뀌었는데 2016. 10. 20. 경 부동산으로부터 리모델링공사를 한다며 나가라는 통보를 받았습니다. 그 직후 병과 통화를 하게 되었는데, 11월까지 방을 빼주든지 차임을 올려달라고 하면서 불응시 명도소송을 하겠다고 하였습니다. 이에 저는 임대차계약이 묵시적으로 갱신되어 2017. 11. 24.까지가 계약기간이라고 주장하였습니다. 그러자 상대방은 임차인인 언니가 주민등록을 옮겨 갔으니 새로운 주인인 자신은 임대차보증금을 돌려줄 의무가 없다고 하였습니다. 제가 알고 싶은 것은, 병의 주장대로 임차인과 실제 사는 사람이 다른 경우에 새로운 주인은 임대인 지위를 넘겨받지 않는지, 그리고 제가 주장하는 2017. 11. 24.까지의 임대차기간이 맞는지, 제가 차임를 인상 요구에 불응할 수 없는지 입니다. 기관 질의응답 대한법률구조공단 저는 주택을 임차하여 거주하다가, 계약기간이 종료하기 수개월 전부터 임대인에게 ‘계약을 갱신하지 않을 것이며 계약기간 만료일까지 주택을 인도할 것이니 인도일까지 보증금을 반환하여 달라’는 요청을 하였습니다. 저는 계약기간이 만료할 무렵 새로 이사갈 집을 구하여 새로운 임대차계약을 체결하면서 현재 살고 있는 주택의 계약기간 만료일에 잔금을 지급하기로 하고, 만약 지급의무를 이행하지 않으면 계약금을 몰취할 수 있다고 약정하였고, 이 사실을 현재 임대인에게 알렸습니다. 그런데 임대인이 계약기간이 만료하였음에도 불구하고 새로운 세입자를 구하지 못하였다는 이유로 보증금을 반환하지 않아, 저는 새로운 임대인으로부터 계약금을 몰취 당하였는데, 현재 살고 있는 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있을 런지요. 기관 질의응답 대한법률구조공단 저는 임대인에게 건물을 임차한 임차인입니다. 임대인은 임대차기간이 종료되었음에도 보증금을 반환하지 않고 있고, 저는 보증금을 반환받지 못해 계속 건물에 거주 중입니다. 혹시 임대인이 기간이 종료되었음에도 제가 계속 거주하고 있다는 이유로 손해의 배상을 구할 수도 있나요? 기관 질의응답 대한법률구조공단 저는 2011. 5. 7. 소유자 B로부터 이 사건 아파트를 임대차보증금 50,000,000원, 월 차임 3,300,000원, 임대차기간 2011. 6. 30.부터 2012. 6. 29.까지로 정하여 임차하였고, 2012. 5. 29.까지의 차임만을 지급한 채 이 사건 아파트에서 계속 거주하였습니다. 이 사건 아파트는 A은행이 2009. 1. 16. 채권최고액 950,400,000원의 근저당권설정등기를 마쳤는데, A은행은 2012. 11. 15. 이 사건 아파트에 대한 임의경매를 신청하여 2012. 11. 16. 경매개시결정이 내려지고 그 기입등기가 마쳐졌습니다. 한편, A은행은 저에 대한 위 경매개시결정 기입등기 이후의 차임채권 또는 차임 상당 부당이득금반환채권에 대하여 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 않았습니다. 이 경우 경매 후 배당받을 임대차보증금에서 연체차임이 공제되는지요. 기관 질의응답 대한법률구조공단 망 乙은 대항력을 갖춘 임차인인 甲에게 임대차보증금반환채무를 부담하고 있는 상태에서 丙에게 임차주택을 증여하였습니다. 이 경우 甲은 丙으로부터 임대보증금을 반환받을 수 있을까요? 丙이 임대차보증금을 반환하지 않으면 乙의 상속인들에게라도 반환받을 수 있을까요? 기관 질의응답 대한법률구조공단 갑은 을의 주택을 임차하여 거주하였으나 계약 기간이 만료되자 을은 임대차 계약의 연장을 거부하였습니다. 갑이 임차보증금의 반환을 요구하자 을은 주택을 먼저 인도하면 임차보증금을 지급하겠다고 합니다. 이 경우 갑은 먼저 을에게 주택을 인도하여야 하는지요? 기관 질의응답 대한법률구조공단 甲은 乙로부터 그 소유의 단독주택 X를 임차하였습니다. 그 후 乙은 丙에게 단독주택 X를 양도하였습니다. 甲은 丙이 임대인의 지위를 승계하는 것에 대해 이의를 하였습니다. 이 경우 甲은 乙에게 임차보증금반환청구를 할 수 있을까요? 기관 질의응답 대한법률구조공단 甲은 선순위 근저당권이 설정된 乙소유 주택을 임차보증금 5,000만원에 2년 기간으로 임차하여 주민등록전입신고와 확정일자를 받았습니다. 甲은 임차주택에 대한 선순위 근저당권이 있더라도 乙의 다른 재산이 많아 걱정하지 않았는데, 최근 乙은 위 주택을 재력이 없는 丙에게 매도하였습니다. 만일 위 주택이 경매된다면 甲의 순위로는 배당받기 어려운 상태입니다. 이 경우 甲은 양도인 乙에게 임차보증금반환청구를 할 수 없는지요? 기관 질의응답 대한법률구조공단 저는 집주인으로부터 임차주택을 전세보증금 4,000만원에 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 주민등록신고를 마쳤습니다. 그러나 위 임차주택은 이미 채권최고액 6,000만원인 선순위 근저당권이 이미 설정되어 있었고, 집주인의 일반채권자가 위 주택에 대하여 강제경매를 신청하였습니다. 이 경우 저는 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 있는지요? 기관 질의응답 대한법률구조공단 저는 주택을 임차하여 주민등록과 입주를 마쳤으나 확정일자는 받지 않았으며, 그 주택에는 이미 선순위 근저당권자가 있었고, 제가 대항요건을 갖춘 다음에 또 다른 근저당권이 설정되었습니다. 위 주택이 경매되는 경우 저는 확정일자를 갖추지 않았기 때문에 우선변제는 받을 수 없고, 선순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우에는 대항력이 없을 것 같기는 한데, 그렇다면 후순위 근저당권자가 경매를 신청하는 경우에도 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는지요? 기관 질의응답 대한법률구조공단 저는 주택을 임차하여 대항력을 갖추었으나 선순위저당권이 있는 상태였습니다. 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되었는데 경락인에 대하여 대항력의 효력을 주장할 수 있을까요? 기관 질의응답 대한법률구조공단 저는 건물 소유자와 보증금 2,100만원에 임대차 계약을 체결하고 거주하던 중 저당권이 설정된 이후 소유자와 보증금을 300만원 증액하기로 합의하였습니다. 증액된 300만원에 대하여도 저당권자보다 우선변제 받을 수 있는지요? 기관 질의응답 대한법률구조공단 저는 갑소유 주택을 전세보증금 5,000만원에 임차하여 입주와 전입신고를 마쳤으나, 임대차계약서에 확정일자를 받아두지 않았습니다. 그런데 위 주택은 제가 입주하기 전 이미 을의 근저당권(채권최고액 1,000만원)이 설정되어 있었고, 제가 입주한 이후에도 병의 근저당권(채권최고액 5,000만원)이 설정되었습니다. 이후 집주인 갑이 위 채무를 변제하지 못하자 근저당권자 병이 경매를 신청하여 경매절차가 개시되었습니다. 그런데 선순위 근저당권인 을의 채권은 일부가 변제되어 200만원 정도만 남아 있으므로, 제가 갑에게 그 금액을 빌려주어 을의 근저당권이 말소된다면 저는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지요? 기관 질의응답 대한법률구조공단 저는 甲소유 주택을 전세보증금 4,000만원에 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마치고 거주하던 중, 계약기간이 만료되어 보증금 300만원을 인상해주었습니다. 그런데 위 보증금 300만원을 인상하기 1개월 전 위 주택에 대하여 乙의 소유권이전청구권가등기가 설정되어 있는바, 만일 乙이 본등기를 하는 경우 인상된 보증금 300만원에 대하여도 乙에게 대항력을 주장할 수 있는지요? 기관 질의응답 대한법률구조공단 저는 甲소유 주택을 임차보증금 4,500만원에 임차하여 주민등록전입신고를 마치고 거주하던 중 1년 후 보증금 500만원을 인상하였고, 그 후 다시 300만원을 추가로 인상해주었습니다. 甲은 제가 두 번째 300만원을 인상해주기 직전, 위 주택에 근저당권을 설정해주었으며, 그 근저당권에 의한 경매신청으로 乙이 위 주택을 경매절차에서 매수하였습니다. 그런데 乙은 저에게 4,500만원을 지급받고 위 주택을 명도하라고 하는데, 이 경우 증액된 보증금 800만원은 보호받을 수 없는지요?