저는 친구 갑에게 1,000만원을 대여하였으나, 변제를 받지 못하여 갑의 주택임차보증금 1,000만원에 대하여 압류 및 전부명령을 받았습니다. 그러나 위 주택임대인 을은 임차보증금압류 및 전부명령을 송달 받고도 갑이 주택을 명도하지 아니한다는 이유로 보증금을 내주지 않아 부득이 제가 을을 대위하여 건물명도소송절차를 거쳐 명도하자, 을은 명도 시까지 갑이 연체한 차임을 공제한 금액 200만원만을 지급하겠다고 합니다.이 경우 전부명령 송달 후의 연체차임도 공제되어야 하는지요?

대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결은 “부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다.”고 얘기하고 있습니다.

따라서 귀하의 경우 갑이 임차목적물을 집주인에게 반활할 때까지 갑이 연체한 임차료를 공제하고 남은 보증금에 대해서만 을에 대해 청구할 수 있고, 경우에 따라서는 연체 임차료로 인해 보증금이 남지 않을 수도 있습니다.