저는 건물 소유자와 보증금 2,100만원에 임대차 계약을 체결하고 거주하던 중 저당권이 설정된 이후 소유자와 보증금을 300만원 증액하기로 합의하였습니다. 증액된 300만원에 대하여도 저당권자보다 우선변제 받을 수 있는지요?

대법원은 “대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우 임차인이 저당권설정등기 이전에 취득하고 있던 임차권으로 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나 저당권설정등기 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수 밖에 없으므로 임차인은 위 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없는 것이다(대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결).”라고 판시하였습니다. 따라서 귀하는 2,100만원에 대하여만 저당권자에 대하여 우선변제 효력을 주장할 수 있다 할 것입니다.