쟁점비용을 이 건 건축물 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

1. 처분개요가. 청구법인은 2018.5.23. 경기도 수원시 OOO 일대에「도시 및 주거환경정비법」에 따른 AAA 주택재건축사업(이하 “이 건 정비사업”이라 한다)에 대한 사업시행인가를 받고, 2019.3.11. 관리처분계획인가를 받은 후, 2023.5.25. 해당 토지 지상에 공동주택 및 상가(일반분양분 건축연면적 합계 52,8511.0836㎡, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)에 대한 사용허가를 받아 2023.6.29. 아래와 같이 취득세 등을 신고·납부 하였다.＜표1＞ 청구법인이 신고·납부한 취득세 내역

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○나. 이후, 청구법인은 2025.6.24. 이 건 건축물 취득세 과세표준에서 정비기반시설 공사비용 등의 비용이 제외되어야 한다는 취지로 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2025.8.25. 이 건 경정청구 중 일부비용(OOO원)은 이 건 건축물 취득과 무관하다고 보아 취득세 등 합계 OOO원을 감액하였고 나머지 비용에 대해서는 거부한바, 그 내용은 아래 ＜표2＞와 같다.＜표2＞ 청구법인의 경정청구 및 처분청의 거부 내역

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○다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.9.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) 쟁점①비용인 이주 관리용역비용은 이주비와 발생원인을 같이 하는 비용으로서 취득가격에서 제외되어야 한다.이러한 비용들은 과세대상 물건을 취득함에 있어서 과세물건 자체의 가격으로 지급되는 것이 아니라 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관하여 그 지급 원인이 확정된 것이므로 사실상 취득가격에 제외하여야 한다는 취지다(대법원 2010.3.25. 선고 2007두15643 판결, 대법원 1996.1.26. 선고 95누4155판결 참조, 조심 2019지2048, 조심 2021지738, 조심 2023지35 등 다수, 행정안전부 2006.12.18.자 질의회신 지방세정팀-6333).이주관리용역비용은 이주비 또는 이주보상비와 마찬가지로 사업부지 내 거주자의 이주라는 사실 때문에 발생하는 비용으로서 이주비와 발생원인이 동일하므로, 이주비가 취득물건과 별개의 권리에 대한 보상의 성격으로 지급되는 비용이거나 그와 유사한 비용에 해당하는 것과 마찬가지로 취득비용에서 제외되어야 한다.

(2) 쟁점②비용인 소송 및 강제집행비용 등은 신축 무관비용이므로 취득가격에서 제외되어야 한다.주택재개발정비사업을 추진하면서 지급한 명도소송 비용은 신축하는 건축물의 취득과 관련된 것이 아니므로 신축 건축물의 취득세의 과세표준에 포함되지 아니하고(대법원 2011.2.24. 선고 2010두24586판결 및 하급심 판결), 종전 부동산의 취득을 위한 명도비용, 매도청구소송과 관련된 비용은 신축하는 건축물의 취득가액에 포함시켜서는 아니된다 할 것이며(감사원 2008.11.13. 결정 2008-감심-306), 최근 서울고등법원은 종전부동산 취득을 위한 매도청구소송비용은 취득가격에서 제외되어야 한다고 하였다(서울고등법원 2025.9.4. 선고 2025누6165 판결 및 하급심 서울행정법원 2025.2.12. 선고 2023구단75990 판결).나아가 소유권 이전 등기비용인 법무사비용 또한 건축물을 취득하기 위한 비용이라기보다는 종전부동산을 취득한 후 소유권 이전을 위한 비용으로서 취득가격에 포함되지 않고(조심 2018지465 2019.9.20., 조심 2022지796, 2023.9.19. 참조), 최근 조세심판원은 사업부지 내 토지에 대한 신탁등기(변경 및 말소등기 포함)에 소요된 비용은 신축 건물 취득과 무관하다고 하였는바(조심 2025지338 2025.8.6.), 꼭 소송비용이 아니더라도 종전부동산 취득과 관련된 비용은 신축 건물의 취득비용과는 무관하다는 결정이 내려지고 있다.청구법인은 2008년경부터 매도청구 및 가처분소송, 종전부동산에 대한 명도·인도소송에 관한 용역대금, 강제집행비용 등 소송비용 OOO원을 지출하였는바, 이러한 종전부동산의 취득과 관련한 비용은 신축 건물과는 별개의 권리인 종전부동산 취득에 관한 비용에 해당하므로 위 법리에 따라서 취득가격에서 제외되어야 한다(수원지방법원 2021.10.14. 선고 2020구합75911 판결, 광주지방법원 2025.1.16. 선고 2024구단10747 판결, 조심 2016지302, 2017.9.5. 결정).(3) 쟁점③비용인 감정평가비용은 조합원별 분담금, 환급금 결정에 필요한 비용이거나 신축 건물 취득과는 무관한 별개의 원인으로 지출된 비용일 뿐이므로 취득가격에서 제외되어야 한다.「도시 및 주거환경정비법」 제74조에서는 관리처분계획의 하나로서 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격”을 규정하고 있고, 같은 법 제89조에서는 조합원들의 청산금 등을 계산하기 위하여 조합원들이 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격을 평가하는 경우에 그 토지 또는 건축물의 규모ㆍ위치ㆍ용도ㆍ이용 상황ㆍ정비사업비 등을 참작하여 평가하도록 규정하고 있는바, 이는 “종전자산가액×비례율”을 곱한 권리가액을 차감해 조합원별 분담금 또는 환급금을 결정하는 관리처분계획 수립에서 필요한 절차다.이러한 종전·종후자산감정평가에 들어가는 수수료는 현물출자된 토지의 적정한 가격산정을 위한 것으로서 신축하는 건축물의 자체의 가격이나 그에 준하는 취득절차 비용으로 지급된 것도 아니고, 취득비용에서 제외되는 판매비용에 해당되어 신축하는 건축물의 공사와는 관련없는 비용으로 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다(대법원 2021.12.30. 선고 2021두51690 판결 및 하급심 판결, 인천지방법원 2011.1.28. 선고 2009구합5408 판결).또한 정비기반시설 감정평가, 영업권 보상 관련 감정평가, 법인세 산정을 위한 감정평가, 종전부동산의 가치 감정평가 등 정비사업에서 실시되는 여타의 감정평가도 신축 건물의 취득과는 무관한 별도의 지급 원인에 의해서 발생한 비용에 해당한다.

(4) 쟁점④비용인 사업비 대출금 중 사업부지 확보(현금청산 등으로 확보하는 토지)를 위하여 사용되었을 뿐 신축 건물 공사비로 사용되지 않은 대출금에서 발생하는 이자 내지 수수료는 종전부동산 취득을 위한 비용이므로, 취득가격에서 제외되어야 한다.「지방세법 시행령」 제18조 제1항에서 “사실상의 취득가격이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 간접비용의 합계액을 말한다”라고 규정하고 있는바, 취득세 과세대상의 취득과 관련이 없는 비용은 취득가격에 포함될 수 없다.청구법인은 2019.2.12. BBB투자증권 주식회사와 이 건 정비사업과 관련한 현금청산금, 초기사업비 및 금융비 등 대출을 위한 금융주선 등을 목적으로 ‘금융자문 및 주선계약’을 체결한 다음, 2019. 5.13. CCC보험 주식회사(이하 “CCC”이라 한다)와 OOO원의 대출약정을 체결하였다.위 금융자문 및 주선계약서의 ‘ 자금조달 주요 조건’을 보면 대출금 자금용도를 “현금청산금, 초기 사업비 및 금융비 등”으로 한정하고 있고, 표준사업약정서 제8조 제2항에서 “대출금은 대상 사업의 사업비로만 사용하여야 한다”라고 되어 있는바, 위 대출금 약정액은 이 건 정비사업을 위한 현금청산 등 종전부동산 매입비, 초기사업비, 금융비용 등에만 사용해야 하고, 건물 신축 공사비에는 사용할 수 없다.한편, 청구법인은 현금청산자 토지, 국공유지 등에 대한 용지매입비용 및 취득세 등 부대비용으로 2019년 OOO원, 2020년 OOO원, 2022년 OOO원 합계 OOO원을 지급하였는데, 조합원들이 2020년부터 2023년까지 조합원 분담금 합계 OOO원을 납부하였고, 아파트 및 상가 분양을 통하여 분양수입금으로 2020년부터 2023년까지 OOO원이 입금됨에 따라 합계 OOO원의 수입금이 청구법인에게 발생하였다.＜연도별 분양수입금액 현황＞

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○이러한 사정에 이 건 정비사업의 착공이 2020.5.12.임을 종합하면, 위 사업비 이자 내지 수수료는 종전부동산의 용지매입비용 및 사업시행인가 이전의 초기사업비 등을 조달하기 위한 차입비용으로써 종전부동산의 취득을 위해 발생한 대출금 이자 내지 수수료로 보이고, 착공 이후 공동주택 등의 신축을 위한 비용은 분양수입금으로 충분히 공사비 등의 지출이 가능하여 새로이 차입금을 투입하여 공사비를 지출하였다고 보기 어려워 건축물 신축과 관련하여 발생한 대출금의 이자 내지 수수료 비용이라고 볼 수도 없기에 위 OOO원은 이 건 건축물의 취득가격에서 제외되어야 한다.

(5) 쟁점⑤비용인 조합운영비는 판매관리비용에 해당하므로 취득가격에서 제외되어야 한다.조합운영비는 사무실 운영을 위해 정기적으로 지출한 소속 직원의 급여, 수당, 복리후생비, 사무용품비, 사무실임차료 등으로 이루어져 있고, 이러한 비용을 통상적인 기업회계기준에 따라 ‘판매비 및 관리비’ 항목으로 공사원가와 구분하여 회계장부에 기장해왔다면 건축물의 신축과 관계없이 원고의 사무실 운영을 위해 정기적으로 지출해 온 비용으로서, 이 건 건축물 자체의 가격이거나 그 가격으로 지급되었다고 볼 수 있는 비용 또는 그에 준하는 취득절차비용 어디에도 해당되지 않는다 할 것이다(대법원 2022.9.29. 선고 2022두45944 결 및 하급심 서울행정법원 2021.9.17. 선고 2020구합84990 판결).그리고 조합운영비를 신축 건축물의 취득가격에서 제외하는 법원의 태도는 이전에도 이후에도 일관되게 유지되고 있다.한편, 「지방세기본법」 제22조에서 기업회계기준을 존중해야 한다는 ‘기업회계 존중의 원칙’을 규정하고 있고, 일반기업회계기준 “2.49 판매비와관리비”는 제품 등의 판매활동과 기업의 관리활동에서 발생하는 비용으로서 매출원가에 속하지 아니하는 모든 영업비용인바, 위와 같은 인건비, 사무용품비, 사무실 임차료 등은 통상적으로 법인이 존속하거나 영업하기 위한 기본적인 일반관리비로서 이를 취득가격에 포함하여 취득세를 과세한다면 사업의 시작부터 종료까지 지출한 모든 비용을 취득가격에 포함시켜야 한다는 부당한 결론에 이르게 되며, 건축공사를 업으로 하는 다른 계속기업과 달리 정비사업조합을 합리적 이유 없이 차별하게 되어 과세형평에 어긋날 뿐만 아니라 일반관리비의 전부를 취득가격으로 보는 것은 지방세법령에서 정한 취득가격의 일반적인 원칙에 부합하지 아니한다.청구법인의 조합운영비 OOO원, 추진위원회 운영비 OOO원 합계 OOO원은 취득가격에서 제외되어야 한다.

(6) 쟁점⑥비용인 향후 비용은 실제 지출되지 않은 가상의 비용이므로 취득가격에서 제외되어야 한다.구 「지방세법 시행령」 제18조 제1항에서는 “취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다.”라고 규정하고 있는바, 여기서 “해당 물건”은 취득세의 과세대상을 말하는 것이며, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 등의 과세표준으로 삼을 수 없다(대법원 2010.3.25. 선고 2007두15643 판결, 같은 뜻임).법원과 조세심판원 모두 실제 지출한 비용이나 지출해야 할 원인이 확정된 비용이 아니라, 납세자가 준공 후에 지출할 비용으로 과세표준에 가산하여 신고한 금액은 그 후에 실제 지출한 내역이 없는 경우에 취득가격에서 제외하도록 결정하고 있다(서울고등법원 2025.9. 4. 선고 2025누6165 판결, 조심 2023지4085, 2023.10.13., 조심 2021지1985, 2023.10.19.).청구법인은 2023.5.25. 처분청에 공동주택 등 신축에 대한 취득세를 신고하면서 장부상 총원가를 OOO원으로 잠정 집계한 후에 부가가치세, 분양비용 등 제외비용 OOO원을 차감한 다음, 향후 비용으로 OOO원을 가산하여 OOO원을 청구법인과 조합원들의 공통 취득세 과세표준으로 집계하여 신고하였는데, 여기에는 다음과 같이 향후 비용 OOO원이 포함되어 있다.＜취득세 과세표준 신고내역 해당부분 발췌＞

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○예비비는 조합의 운영에 있어서 사전에 예상하지 못한 지출에 대응하기 위하여 정식으로 조합의 예산에 편성되고 결산에 반영되는 금원으로서 계정별원장에 계상하여 회계처리가 되는 반면, 향후 비용은 실제 조합의 예산으로 편성되어 회계처리를 하는 것이 아니라, 대단위 사업의 경우 여러 종류의 투입비용과 준공일까지의 미지급비용 등 모든 투입비용을 취득세의 납부기한 60일 이내에 정확하게 법인장부에 등재하기 곤란할 뿐만 아니라 향후 추징세금 및 가산세의 위험부담에 대응하기 위해 취득세 과세표준 신고시에 실제 공사원가를 계산한 후에 가상의 금액을 가산 항목으로 추가 신고하는 금액에 불과한바, 실제 공사비로 지출되지 아니한 향후비용 OOO억원은 실제 지출한 비용이나 지출해야 할 원인이 확정된 비용이 아니라, 납세자가 임의적으로 준공후에 지출할 비용으로 과세표준에 가산하여 신고한 금액으로서 실제 지출한 것이 아니므로 이 건 건축물 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.

나. 처분청 의견청구법인은 쟁점비용들이 이 건 건축물 취득세 과세표준에 포함되는 것은 부당하다고 주장하나,「지방세법」제10조의3 제1항에서 부동산 등을 유상거래로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격(이하 "사실상취득가격"이라 한다)으로 한다 하고, 같은 법 제10조의4 제1항에서 부동산등을 원시취득하는 경우 취득당시가액은 사실상취득가격으로 한다 하며, 「지방세법」제10조의3 제1항의 위임에 따른 「지방세법 시행령」제18조 제1항은 법 제10조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격”이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말한다 하면서, 그 제1호에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용을, 제4호에서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료를, 그 제10호에서 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용을 규정하고 있는바,쟁점①비용의 경우, 조합원 이주와 관련하여 지급된 용역비 등의 경우, 청구법인이 재건축사업의 원활한 시행을 목적으로 조합원, 세입자 등의 성향분석을 비롯한 이주관리, 반대세력에 대한 대책수립 및 방어업무, 범죄예방활동 등의 업무를 DDD에게 위임하고 그 수수료를 지급한 것으로 이 건 건축물 취득을 위하여 필수불가결하게 지급된 간접비용으로서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비, 수수료 등에 해당하므로, 「지방세법 시행령」제18조 제1항에 따른 이 건 건축물 취득을 위한 간접비용에 해당하는 것으로 보이는 점(조심 2021지2074, 2022.11.21., 같은 뜻임), 이주비의 범위에 ‘이주비와 관련된 모든 비용’까지 포함된다고 해석하는 세법 엄격해석 원칙에 비추어 허용될 수 없으므로 조합원 이주관리용역비(쟁점①비용)도 이 건 건축물 취득과는 무관한 별개의 권리라고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외된다고 보기는 어렵다 할 것이다.다음으로 쟁점②비용인 이 건 건축물 신축을 위한 종전 부동산 수용 및 명도절차와 관련된 용역비, 소송비용은 이 건 건축물 신축공사를 수행하기 위해 필수 불가결하에 수반되는 절차수행을 위한 비용이거나, 이 건 건축물 취득을 위해 필요·불가결한 준비행위 또는 그 수반행위 소요된 비용으로 이 건 건축물 신축을 위해 간접적으로 지출된 비용에 해당된다(조심 2023지3779, 2024.7.5.)고 볼 수 있어 쟁점②비용은 이 건 취득세 등 과세표준에서 제외된다고 보기는 어렵다 할 것이다.쟁점③비용에 대하여 살펴보면, 종전·종후 감정평가를 위한 감정평가수수료의 경우, 관리처분계획인가 등을 위한 감정평가 등과 관련한 비용이고, 이러한 비용은 재건축정비사업을 추진하기 위한 비용으로서 이 건 건축물의 취득과 관련하여 간접적으로 지출된 비용에 해당된다 할 것이므로 취득세 과세표준에서 제외되는 비용에 해당된다고 보기는 어렵다 할 것(대법원 2022.9.29. 선고 2022두45944 판결, 조심 2021지750, 2021.9.9., 같은 뜻임)이다.쟁점④비용에 대해서 살펴보면, 취득세 과세대상 물건의 취득에 소요되었음이 확인되는 일반차입금의 경우에는 전체 취득가액에서 취득세 과세대상 물건 취득에 지출된 금액과 그 외 물건 취득에 지출된 금액의 비율에 따라 안분하여 취득세 과세대상 물건 취득 중 건설자금이자만을 과세표준에 산입하는 것이 타당하다 할 것(조심 2013지440, 2015.11.25. 같은 뜻임)인데, 쟁점④비용과 관련된 대출금의 사용처를 이 건 정비사업으로 정하고 있는 사실만 확인되고 있어 해당 대출금이 현금청산금, 초기 사업비 등으로만 사용처가 한정되어 있다고 보기 어려운 점, 설령 현금청산금, 초기 사업비 등으로 사용처를 한정하였다 하더라도 해당 비용이 이 건 건축물 취득과 무관한 비용으로 볼 수 없으므로 해당 비용에서 발생한 이자비용 또한 이 건 건축물 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다 할 것이며, 청구법인은 쟁점④비용(이자비용)이 이 건 건축물 신축과 무관하다고 주장하며 공사도급계약서 및 표준사업약정서만을 제출하였을 뿐 해당 이자비용이 발생하게 된 자금의 사용내역을 명확하게 확인할 수 있는 증빙자료를 제출하지 않았으므로 계약서상의 내용만을 신뢰하여 차입금이 사용된 내역 등을 확인하지 않고 쟁점④비용을 이 건 건축물 취득가액에서 제외할 수는 없다 할 것이다.쟁점⑤비용인 조합운영비의 경우, 청구법인의 존립목적이 이 건 건축물 신축과 관련한 재건축사업에 있고, 해당 사업의 완료로 해산 및 청산되므로 청구법인이 지출한 급여 등은 이 건 건축물 신축 내지는 이와 관련된 업무를 수행하는 데에 소요된 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외된다고 보기는 어렵다 할 것(조심 2022지1792, 2023.10.31., 조심 2021지750, 2021.9.9., 같은 뜻임)이다.마지막으로 쟁점⑥비용의 경우, 청구법인은 예비비로 이 건 건축물 취득세 신고 시 추가로 신고한 비용이므로 이 건 건축물 과세표준에서 제외되어야 한다고 하나, 쟁점⑥비용이 이 건 건축물을 신축과 무관한 경비라는 사실을 입증할 만한 별도의 자료나 법인장부 등이 제출되지 않아, 청구법인의 전체 장부 등을 통해서 지출여부가 명확하게 소명되지 않은 쟁점⑥비용을 이 건 건축물 신축과 무관하다고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점비용들을 이 건 건축물의 취득세의 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 : ＜별지1＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 등기사항전부증명서(법인)에 따르면, 청구법인은 2016.7.7. 경기도 수원시 OOO을 본점 소재지로 하여 설립되었으며, 목적사업은 「도시 및 주거환경정비법」과 정관이 정하는 바에 따라 사업시행구역안의 건축물을 철거하고 그 토지 위에 새로운 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고 조합원의 주거안정 및 주거생활의 질적향상에 이바지함으로 확인된다.(나) 이 건 건축물의 준공인가증에 따르면, 공사착공일은 2020.5.12., 공사완료일은 2023.12.14.(건축물 사용허가일 2023.5.25.)로 나타난다.(다) (쟁점①비용 관련) 이주관리 및 범죄예방 용역계약에 따르면, 청구법인은 주식회사 DDD에게 이주관리 계획 수립, 범죄예방 계획 수립 등의 용역을 제공받는 대가로 2017.5.16. 쟁점①비용을 지급하기로 계약을 체결한 사실이 확인된다.(다) (쟁점②비용 관련) 청구법인은 2016.1.1.~2022.12.31. 기간 동안의 계정과목을 소송비용의 계정별 원장을 제출한바, 적요란에 토지등 매도청구소송비용, 처분금지가처분신청, 강제집행정지, 부당이득금반환청구소송 등으로 기재되어 있고, 거래처는 법률사무소 등으로 기재되어 있는 것으로 나타난다.(라) (쟁점③비용 관련) 감정평가 용역 계약서에 따르면, 청구법인은 주식회사 EEE과 추정분담금 산정, 종전·종후자산평가, 국·공유지와 정비기반시설의 무상양도·양수를 위한 평가 등을 용역의 범위로 하여 2017.10.13. 계약을 체결한 사실이 확인된다.(마) (쟁점④비용 관련) 청구법인은 2019.2.12. BBB투자증권 주식회사와 금융자문 및 주선계약서를 체결한바, 그 일부 내용은 아래와 같다.

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○청구법인은 2019.5.13. CCC과 OOO원의 대출약정(표준사업약정서)을 아래와 같이 체결한바, 표준사업약정서 제8조 제2항에서 “대출금은 대상 사업의 사업비로만 사용하여야 한다”라고 기재되어 있는 것으로 나타난다.＜청구법인이 2019.5.13. CCC과 체결한 표준사업약정서＞

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○청구법인이 제출한 이자비용 관련 계정별원장에 따르면 2019년부터 2020년까지 CCC으로부터 OOO원을 차입한 다음, 2020년부터 2021년까지 그 차입금을 상환하였으며, 2019년부터 2020년까지 CCC보험에게 사업비 이자 OOO원, BBB투자증권 주식회사에게 금융자문수수료 OOO원, 주택도시보증공사에게 사업비 보증수수료 OOO원 합계 OOO원을 각 지급하고, 이를 신축 건물의 취득가격에 포함하여 신고한 것으로 나타난다.(바) (쟁점⑤비용 관련) 청구법인은 조합운영비 OOO원, 추진위원회 운영비 OOO원 합계 OOO원을 지출하였다며 관련 비용 집계표(엑셀자료)를 제출하였다.(사) (쟁점⑥비용 관련) 청구법인은 취득세 과세표준으로 향후 비용 OOO원을 합산하여 신고하였다고 주장할 뿐, 향후 예상비용의 상세명세 등에 대한 구체적인 증빙자료를 제출하지 아니하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 「지방세법 시행령」제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있다.위 조항에 규정된 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서, 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함되나, 반면 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관하여 지출된 것은 취득가격에 포함되지 않는다 할 것이다(대법원 2011.1.13. 선고 2009두22034 판결 등 다수, 같은 뜻임).(나) 쟁점비용들 중 쟁점①~쟁점⑤비용에 대하여 살펴본다.1) 쟁점①비용은 조합원 이주와 관련하여 지급된 용역비 등으로 이 건 건축물 취득을 위하여 필수불가결하게 지급된 간접비용으로서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비, 수수료 등에 해당하므로, 「지방세법 시행령」제18조 제1항에 따른 이 건 건축물 취득을 위한 간접비용에 해당하는 점(조심 2022지1792, 2023.10.31. 외 다수, 같은 뜻임),2) 쟁점②비용인 소송·변호 및 법무용역비는 이 건 건축물을 취득하기 위해서 필수적으로 자금조달 및 각종 건축 관련 계약 등에 대한 용역을 제공받은 대가로 지급한 수수료에 해당하며 이 건 정비사업을 추진하기 위해 필수적으로 발생하는 비용이므로 이를 취득세 과세표준에 포함하여야 하는 점(조심 2024지217, 2025.11.3. 외 다수 같은 뜻임),3) 쟁점③비용인 종전·종후 감정평가비용의 경우, 관리처분계획인가 등을 위한 감정평가 등과 관련한 비용이고, 이러한 비용은 재건축정비사업을 추진하기 위한 비용으로서 이 건 건축물의 취득과 관련하여 간접적으로 지출된 비용에 해당된다 할 것이므로 취득세 과세표준에서 제외되는 비용에 해당된다고 보기는 어렵다 할 것인 점(대법원 2022.9.29. 선고 2022두45944 판결, 조심 2021지750, 2021.9.9.,, 같은 뜻임),4) 청구법인은 금융자문 및 주선계약서를 제출하며 쟁점④비용 중 차입금이자를 사업부지 확보를 위하여 사용되었다고 주장하나,청구법인이 제출한 계정별원장에 따르면 적요란에 PF대출이자 납입으로만 기재되어 있어 사업비 이자가 현금청산 등으로 확보하는 토지를 위하여 지급한 비용인지 확인되지 아니하고 표준사업약정서에 따르면 청구법인은 사업시행을 위한 자금을 조달하고 제8조 제2항에서 대출금의 사용처를 “대상사업”의 사업비로만 정하고 있어 현금청산금 등으로만 사용처가 한정되어 있지 않아 청구주장의 객관적인 증빙자료가 부족한 점,「지방세법 시행령」 제18조는 부동산의 취득가액에는 취득을 위해 지급된 직접비용뿐만 아니라 차입금 이자, 금융비용, 자문료 등 간접비용도 포함할 수 있도록 규정하고 있는바, 특히 이 건의 금융자문료, 사업비보증수수료 등의 비용은 이 건 건축물의 취득을 위한 자금조달 및 소유권 취득 절차와 직접적으로 연계된 비용으로 보여 그 과세표준에 포함하는 것이 타당해 보이는 점(조심 2025지314, 2025.11.25. 같은 뜻임),5) 쟁점⑤비용인 조합운영비의 경우, 청구법인의 존립목적이 쟁점건축물 신축과 관련한 재건축사업에 있고, 청구법인은 해당 사업의 완료로 해산 및 청산되므로, 청구법인이 지출한 급여 등은 이 건 건축물 신축 내지는 이와 관련된 업무를 수행하는 데에 소요된 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외된다고 보기 어려운 점(조심 2021지750, 2021.9.9. 등 다수, 같은 뜻임) 등에 비추어처분청이 쟁점비용들 중 쟁점①비용~쟁점⑤비용에 대하여 이 건 취득세 과세표준에 포함하여야 한다고 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.(다) 쟁점⑥비용에 대하여 살피건대, 청구법인은 향후 예상비용을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함하여 취득세 등을 신고·납부하였으나 향후 예상비용은 지출될 것으로 예상하여 예산을 확보하여 놓은 것에 불과하고 이 건 건축물의 취득을 위하여 실제 사용된 사실이 없다고 주장하고 있는바, 향후 예상비용이 이 건 건축물의 취득을 위하여 사용되었는지 여부가 확인되지 아니하므로 처분청은 향후 예상비용이 이 건 건축물의 취득을 위하여 사용되었는지 여부를 재조사하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다 할 것이다(조심 2023지187, 2023.3.28. 외 다수, 같은 뜻임).4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법제10조의3(유상승계취득의 경우 과세표준) ① 부동산등을 유상거래(매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래를 말한다.

이하 이 장에서 같다)로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 다음 각 호의 자가 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격(이하 “사실상취득가격”이라 한다)으로 한다.

1. 납세의무자2. 「신탁법」에 따른 신탁의 방식으로 해당 물건을 취득하는 경우에는 같은 법에 따른 위탁자3. 그 밖에 해당 물건을 취득하기 위하여 비용을 지급하였거나 지급하여야 할 자로서 대통령령으로 정하는 자(2) 지방세법 시행령(2023.7.10. 대통령령 제33621호로 개정된 것)제18조(사실상 취득가격의 범위 등) ① 법 제10조의3 제1항에서 “대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격”(이하 “사실상취득가격”이라 한다)이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말한다.

다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 하고, 법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 제1호, 제2호 또는 제7호의 금액을 제외한 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다)5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손.

이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 사실상취득가격에 포함하지 않는다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용4. 부가가치세5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

경기도 수원시(장안구청장)이 2025.8.25. 청구법인에게 한 취득세 등의 경정청구 거부처분은 경기도 수원시 OOO 토지 지상 공동주택 및 상가(건축연면적 합계 52,8511.0836㎡)의 취득세 과세표준 신고내역상 향후 예상비용으로 포함한 OOO원이 이 건 건축물의 취득을 위하여 사용되었는지 여부를 재조사하여 그 비용 중 청구법인이 분담하는 비용을 제외하는 것으로 하여 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.