처분청이 쟁점부동산에 대한 소급감정가액을 “시가”로 보아, 부당행위계산부인 및 이익의 증여의제 규정을 적용하여 양도소득세 및 증여세를 각 부과한 처분의 당부

1. 처분개요가. 청구인 A·B(이하 각 “A”, “B”이라 하며, 합하여 “청구인들”이라 한다)의 어머니 C(이하 “피상속인”이라 한다)는 상속개시일(2024.3.8.) 3일 전인 2024.3.5. 특수관계법인인 (주)D(이하 “쟁점법인”이라 한다)에게 경기도 광주시 OOO 소재 토지(합계 4,168㎡, 창고용지) 및 건물(창고시설, 이하 각 “쟁점토지”, “쟁점건물”이라 하며, “쟁점토지”와 “쟁점건물”을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO원에 양도하였다.

나. 쟁점법인은 2006.1.2. 설립된 의류·골프용품 제조업 법인으로, 상속개시일 현재 피상속인이 75%, A이 17.5%, B이 7.5%의 지분을 각 보유하고 있다.

다. 피상속인의 사망으로 2024.3.8. 상속이 개시되었고, 청구인들은 2024.9.27. 쟁점부동산의 매매가액 OOO원을 적용하여 쟁점법인 주식 가액을 OOO원으로 신고하였다.

라. 서울지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2025.3.17.부터 2025.7.7.까지 피상속인에 대한 양도소득세 등 조사를 실시한 결과, 피상속인과 쟁점법인 간의 2024.3.5. 쟁점부동산 거래를 특수관계자 간 저가양도 혐의 거래로 보고, (주)E감정평가법인 및 감정평가법인 F감정원(이하 각 “E” 및 “F”이라 한다)의 감정평가액 평균액인 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 평가심의위원회(이하 “평심위”라 한다) 심의를 거쳐 시가로 인정하였다.

마. 조사청은 위 쟁점감정가액을 기초로 다음과 같은 과세자료 등을 산정하여 처분청에 통보하였다.

(1) 양도소득세 : 당초 신고가액 OOO원을 부인하고 쟁점감정가액으로 결정하여 과소신고 OOO원을 양도가액에 가산(「소득세법」 제101조 부당행위계산부인).(2) 증여세 : 쟁점법인의 주주인 청구인들에게 특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제 규정을 적용하여 증여재산가액을 각 결정(「상속세 및 증여세법」 제45조의5).바. 처분청은 위 과세자료에 따라 2025.8.22. 청구인들에게 다음과 같이 결(경)정·고지하였다.

(1) 양도소득세(2024년 귀속) OOO원(피상속인 귀속분)(2) 증여세(2024.3.5. 증여분) A OOO원, B OOO원 합계 OOO원사. 청구인들은 이에 불복하여 2025.11.14. 이의신청을 거쳐 2026.3.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견가. 청구인들 주장피상속인과 쟁점법인은 각자 처한 경제적 상황에서 적정한 가격을 산출하여 쟁점부동산을 거래한 것으로 그 거래로 인해 조세부담을 부당하게 감소시킨 사실이 없으며, 처분청이 쟁점감정가액과 신고가액의 차이가 크다는 사유만으로 부당행위계산부인 규정을 적용한 것은 부당하다. 나아가 쟁점감정가액은 쟁점부동산과 지역요인·기간요인이 부적절한 비교사례를 “그 밖의 요인” 보정의 산출근거로 삼아 산정된 것이어서, 쟁점부동산의 양도 당시 객관적이고 합리적인 교환가치를 반영한 시가로 볼 수 없다.

(1) 쟁점부동산 거래의 경위 및 경제적 합리성에 관하여 설명한다. 쟁점법인은 2006년 개업한 골프의류 제조업체로서 2019년 코로나 사태 등 경기침체로 매출액이 급감하여 부채비율이 증가하는 등 재무구조가 악화되었고, 2021년 11월 본사건물에 대한 재평가를 실시하여 OOO원의 재평가차익을 계상하여 재무구조를 개선하였다. 그럼에도 계속된 경기침체로 단기차입금이 2022년 말 OOO원에서 2023년 말 OOO원으로 급증하여 이자비용이 증가하였고, 거래은행의 부채비율 인하 압박이 계속되자, 쟁점법인은 2023.12.21. 이사회를 개최하여 당시 대표이사인 피상속인 소유의 쟁점부동산을 제3자에게 매각한 후 그 매각자금으로 증자하여 부채 상환 및 운영자금을 확보하는 방법으로 재무구조를 개선하기로 결의하였다.

(2) 피상속인은 위 결의일 이후 쟁점부동산을 제3자에게 매각하고자 하였으나 경기침체로 매수 문의 자체가 없어 매각이 원활하지 않았고, 쟁점법인의 재무구조 개선을 위해 무상증여를 고려하였으나 무상증여 시 법인세 과세 등의 문제가 있어 유상양도를 결정하였다. 이에 「상속세 및 증여세법」상 평가액이 OOO원임을 확인한 후 그 평가액의 약 115%인 OOO원에 양도하기로 결정하였고, 쟁점법인 또한 이 가격에 응하여 2024.3.5. 매매가 성사되었다.

피상속인은 양도대금을 수령한 후 본인의 가수금을 더하여 2024.3.7. 쟁점법인의 유상증자에 참여하였으며, 그 유상증자대금은 차입금 상환(OOO원), 장애인공단 무상지원금 상환(OOO원), 대표이사 외의 자에 대한 가수금 상환(OOO원), 운영자금(OOO원) 등에 사용되었다. 이러한 거래는 당사자들이 처한 경제적 상황에서 불가피하게 선택한 거래로서 그 매매가액은 거래상대방 모두에게 최선의 가격으로 결정된 금액이다.

(3) 처분청의 쟁점감정가액은 쟁점부동산의 양도 당시 정당한 시가를 반영하지 못하였다. 조세 부과의 근거가 되는 “시가”는 양도 당시의 객관적이고 합리적인 교환가치를 의미하는데, 처분청은 거래 당사자의 경제적 상황을 전혀 고려하지 않고 감정평가기관의 평가액으로 결정하였으며, 감정평가기관은 쟁점부동산과 유사하지 아니한 비교사례를 설정하여 시가를 결정하였다.(4) ‘감정평가 실무기준’ 610-1.5.2.5에 따르면 시점수정, 지역요인 및 개별요인의 비교 외에 대상토지의 가치에 영향을 미치는 사항이 있는 경우 “그 밖의 요인” 보정을 할 수 있고, 보정 시 인근지역 또는 동일수급권 안 유사지역의 정상적인 거래사례나 평가사례를 참작할 수 있으나, 그 적용요건을 엄격히 제한하여 용도지역 등 공법상 제한사항, 이용상황, 주변환경이 같거나 비슷하고 지리적으로 가까울 것을 요구한다.

조세법률주의의 원칙상 과세요건의 해석은 엄격하여야 하고 확장·유추해석은 허용되지 않는다.(5) E는 거래사례비교법의 산출근거로 경기도 광주시 OOO의 2022.4.5. 거래가액(거래단가 OOO원)을 사용하였으나, ① OOO는 쟁점부동산과 도로를 사이에 두고 반대편에 위치하여, 인접 OOO고속도로에서 쟁점부동산으로 진입하려면 직접 진입이 불가능하고 상당한 거리를 직진한 후 유턴하여야 하는 반면 OOO는 고속도로에서 직접 진입이 가능하여 지역요인이 전혀 다르고, 쟁점부동산은 대형 화물차량이 주로 진입하는 물류창고인 점을 고려하면 거래사례로 부적절하며, ② 쟁점부동산 거래시점(2024.3.5.)과 거래사례 거래시점(2022.4.5.)이 약 2년의 차이가 있고, 거래사례의 거래시점은 부동산가액이 최고점에 이른 시점인바, 쟁점부동산 개별공시지가는 2022년 OOO원에서 2023년 OOO원, 2024년 OOO원으로 하락하였음에도 E는 시장 과열기인 2022년 거래사례를 아무런 합리적 보정 없이 적용하였다.(6) F은 거래사례비교법의 산출근거로 경기도 광주시 OOO의 2023.9.14. 거래가액(거래단가 OOO원)을 사용하였으나, ① OOO 역시 쟁점부동산과 도로 반대편에 위치하고 고속도로에서 직접 진입이 가능하며 직선거리로 약 700m 더 떨어져 있어 대형 화물차의 진입 편의성 측면에서 거래사례로 부적절하고, ② OOO는 가격 급등 소재지로서, 2023년 9월 당시 공시지가가 OOO원으로 2024년 대비 현저히 낮고, 전년대비 증감비율을 보면 2023년에 24% 급락한 후 350% 급등하는 물건이어서 거래사례로 사용하기에 부적절하다.(7) 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 단서는 평가기간이 지난 경우 감정가액을 시가로 인정하기 위하여 “평가기준일부터 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일까지의 기간” 중 가격변동의 특별한 사정이 없을 것을 요건으로 하는바, 위와 같이 두 감정평가기관이 소급하여 감정평가한 가액의 산출근거인 거래사례의 거래가액은 쟁점부동산 토지의 시가로 적정하지 아니하여, 쟁점부동산 양도 당시의 객관적인 시가를 반영하였다고 볼 수 없으므로, 이를 시가로 적용하여 부과한 이 건 처분은 취소되어야 한다.

(8) 예비적으로, 시가는 처분청 의뢰 감정 2건과 청구인들 제출 감정 2건(주식회사 감정평가법인 G OOO원, H감정평가사사무소 OOO원)을 합한 4개 감정가액의 평균액에 의하여야 하고, 그렇지 않다면 제3의 감정기관에 의한 재감정을 실시하여야 한다.

나. 처분청 의견평심위 심의를 거쳐 시가로 결정한 쟁점감정가액은 「상속세 및 증여세법」이 규정한 시가에 해당하고, 쟁점감정가액은 법령상 주된 평가방법인 공시지가기준법에 의한 시산가액으로 최종 결정된 것이며, 청구인들이 문제 삼는 거래사례비교법상의 거래사례는 공시지가기준법 시산가액의 합리성을 검토하는 과정에서 사용된 것에 불과하여 최종 감정가액에 직접적 영향을 미치지 아니한다. 비교사례 선정 또한 적절하므로, 쟁점감정가액을 시가로 보아 행한 이 건 처분은 적법하다.(1) 「상속세 및 증여세법」은 상속·증여재산의 가액을 평가기준일 현재의 시가에 의하도록 하고, 여기서 시가란 평가기준일 현재 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

같은 법 시행령 제49조 제1항은 시가로 인정될 수 있는 감정가액을 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우로 하고, 가격산정기준일과 감정가액 평가서 작성일이 평가기준일 전후 6개월 이내에 속하거나, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 및 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평심위 심의를 거쳐 감정가액의 평균액을 시가로 보도록 규정하고 있다.

(2) 조사청은 위 법령에 따라 법정결정기한 내에 감정평가를 실시하고 평심위 심의를 거쳐 시가로 인정받은 감정가액으로 쟁점부동산을 평가하였으므로, 쟁점부동산에 대한 평가 및 이 건 처분은 적법하고, 쟁점감정가액이 시가가 아니라는 청구주장은 타당성이 없다. 평심위는 2025.5.27. 쟁점부동산 쟁점감정가액 OOO원이 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균가액으로서, 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 평가기간이 경과한 후 법정결정기한 내에 있고, 평가기준일부터 감정평가서 작성일까지의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상속개시일 현재 시가로 보는 것이 타당하다고 심의·결정하였다.

(3) 쟁점감정가액은 관련 법령상 주된 평가방법인 공시지가기준법에 의한 시산가액으로 최종 감정가액을 결정한 것이고, 거래사례비교법에 의한 시산가액은 공시지가기준법에 의한 시산가액의 합리성을 검토하는 과정에서 산정된 가액으로 최종 감정가액에 직접적으로 영향을 미친다고 볼 수 없다. E와 F은 쟁점부동산에 바로 인접한 경기도 광주시 OOO(이하 “OOO”이라 한다)을 비교표준지로 선정하고, 그 표준지공시지가를 기준으로 시점수정, 지역요인, 개별요인, 그 밖의 요인을 보정하는 공시지가기준법에 의하여 감정가액을 산정하였다.

(4) 청구인들은 E의 거래사례와 쟁점부동산의 고속도로 진·출입이 상이하여 부적절하다고 주장하나, OOO는 쟁점부동산과 동일한 도로에 접하는 토지로서 용도지역, 실제 이용상황, 주변환경이 유사하고 인근지역에 소재하여 제반 가치형성요인이 유사하며 개별요인 비교에 의하여 적절하게 조정되었다. 또한 OOO는 2022.4.5. 거래된 토지로서 감정평가서 기준시점인 2024.3.8.로부터 2년 이내의 거래사례에 해당하여 상속개시일의 시가를 반영하는 거래사례이다.

(5) 청구인들은 F 거래사례의 개별공시지가가 매매시점 이후 하락하였음에도 고점 시장상황의 비교사례를 선택하였다고 주장하나, 개별공시지가는 각종 세금 부과 등 일정한 정책적 목적을 위한 지가산정에 사용하기 위하여 매년 공시기준일 현재 개별토지의 단위면적당 가격을 결정·공시하는 것으로, 개별공시지가의 공시 목적 등을 고려할 때 시가 및 시장상황을 항시 반영한다고 볼 수 없으므로, 개별공시지가가 하락하였다고 하여 인근 토지의 시가 및 시장상황이 하락하였다고 볼 수 없다.

(6) 청구인들은 OOO가 가격 급등 소재지여서 부적절하다고 주장하나, 해당 토지는 2023.5.24. 제2종근린생활시설 사용승인과 관련하여 지목이 “대지”로 변경된 후 2023.9.14. 거래된 물건으로 지목이 “대지”일 때 거래된 매매사례이므로 비교매매사례로 채택한 것이며, 지목 변경으로 인근 지목 “대지”인 비교표준지를 선정하여 개별공시지가가 재산정되어 전년 대비 350% 상승한 것이므로, 건물 준공 전 지목 “답”일 때의 개별공시지가를 단순 비교하여 부적절하다고 주장하는 것은 타당하지 않다.

(7) 쟁점부동산 등기사항전부증명서에 의하면 채권최고액 총 OOO원(2024.4.30. 이후 설정분 포함)으로 근저당권이 설정되어 있는바, 일반 시중 금융기관이 채택하는 담보인정비율을 감안하면 쟁점감정가액이 시가를 반영하였다고 볼 수 있다.

(8) 결론적으로, 조사청은 쟁점부동산에 대하여 법령에 따라 지정된 평가기준일로 감정평가를 실시하였고, 평심위에서 감정가액의 적정성 및 가격변동의 특별한 사정 유무 등을 심의한 결과 감정가액을 시가로 인정하였으므로, 쟁점부동산을 쟁점감정가액으로 평가하여 행한 이 건 처분은 적법하고 청구주장은 이유 없다.

(9) 청구인들이 심판단계에서 제출한 감정평가서는 가격산정기준일이 2025.4.17.로 양도일부터 1년 1개월이 경과하고, 평심위 심의도 거치지 않은바 양도 당시의 객관적 교환가치가 반영되었다고 볼 수 없으므로 청구인들의 예비적 주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점처분청이 쟁점부동산에 대한 소급감정가액을 “시가”로 보아, 피상속인의 양도소득에 대하여 부당행위계산부인 규정을 적용하고, 청구인들에게 특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제 규정을 적용하여 양도소득세 및 증여세를 각 부과한 처분의 당부나. 관련 법령 : ＜별지1＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료 등에 의해 나타나는 사실을 정리하면 다음과 같다.(가) 이 건 처분의 내역을 정리하면 아래 ＜표1＞, ＜표2＞와 같다.＜표1＞ 증여세 부과내역

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○＜표2＞ 양도소득세 부과내역

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○(나) E의 감정평가 결과를 정리하면 아래 ＜표3＞과 같다.＜표3＞ E 감정평가 결과

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○1) E는 토지는 공시지가기준으로 감정평가액을 결정하되, 거래사례비교법에 의하여 합리성을 검토하였고, 건물은 원가법으로 감정평가액을 결정하였다.2) 토지의 감정가액은 OOO을 비교표준지로 하여 시점수정, 지역요인, 개별요인, 그밖의요인[비교사례 : 경기도 광주시 OOO]을 반영하여 감정가액 OOO원을 산정하였고, 거래사례비교법은 OOO를 거래사례로 사정보정, 시점수정, 지역요인, 개별요인을 반영하여 OOO을 산정하고, 공시지가기준법에 따른 시산가액이 거래사례비교법에 따른 시산가액에 의해 지지되는 것으로 보아 공시지가기준법에 따른 시산가액 OOO원을 감정평가액으로 결정하였다.3) 건물의 감정가액은 재조달원가에 감가수정을 반영하여 OOO원으로 결정하였다.(다) F의 감정평가 결과를 정리하면 아래 ＜표4＞과 같다.＜표4＞ F 감정평가 결과

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○1) F은 토지는 공시지가기준으로 감정평가액을 결정하되, 거래사례비교법에 의하여 합리성을 검토하였고, 건물은 원가법으로 감정평가액을 결정하였다.2) 토지의 감정가액은 OOO을 비교표준지로 하여 시점수정, 지역요인, 개별요인, 그밖의요인[비교사례 : 경기도 광주시 OOO]을 반영하여 감정가액 OOO원을 산정하였고, 거래사례비교법은 OOO를 거래사례로 사정보정, 시점수정, 지역요인, 개별요인을 반영하여 OOO원을 산정하고, 공시지가기준법에 따른 시산가액이 거래사례비교법에 따른 시산가액에 의해 지지되는 것으로 보아 공시지가기준법에 따른 시산가액 OOO원을 감정평가액으로 결정하였다.3) 건물의 감정가액은 재조달원가에 감가수정을 반영하여 OOO원으로 결정하였다.(라) 청구인은 이 건 심판단계에서 감정가액 2건(감정평가법인 G OOO원, H감정평가사무소 OOO원, 가격산정기준일 2025.4.17.)을 제출하였다.(마) 쟁점부동산 감정평가와 관련된 비교표준지, 비교사례, 거래사례 등을 지도에 나타내면 아래 ＜그림1＞과 같다.＜그림1＞ 비교표준지, 비교사례, 거래사례 등을 지도에 표출

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○(바) 쟁점부동산에는 아래 ＜그림2＞와 같이 평가기준일 이후 채권최고액 총 OOO원으로 근저당권이 설정되어 있다.＜그림2＞ 쟁점부동산 등기부

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○(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 소급감정에 의한 쟁점감정가액이 쟁점부동산의 양도 당시 객관적 교환가치를 반영하지 못하였으므로 이를 시가로 보아 행한 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 쟁점감정가액은 두 감정기관이 모두 쟁점부동산에 인접한 OOO을 비교표준지로 선정하여 산정한 공시지가기준법에 의한 시산가액으로 최종 결정된 것이고, 청구인들이 부적절하다고 다투는 OOO는 위 시산가액의 합리성을 검토하기 위한 거래사례비교법에 채택된 거래사례로서 조사청 측 감정평가법인의 검토 결과 두 방법에 의한 시산가액이 유사한 것으로 확인되었을 뿐이므로, 위 거래사례의 선정이 최종 감정가액의 객관성을 좌우한다고 보기 어렵고, 감정인의 감정결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다는 법리(대법원 2014.8.20. 선고 2012다69159 판결)에 비추어 볼 때 조사청 측 감정평가에 현저한 잘못이 있다고 단정하기 어렵고,또한, 청구인들은 시가를 조사청이 의뢰·실시한 감정평가 2건과 청구인들이 이 건 심판 단계에서 제출한 감정평가 2건을 합한 4개 감정가액의 평균액으로 하여야 하고, 그렇지 않다면 제3의 감정기관에 의한 재감정을 실시하여야 한다고 주장하나, 청구인들이 제출한 감정평가 2건은 그 가격산정기준일이 2025.4.17.로 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항에서 정하고 있는 평가기간을 경과하였을 뿐만 아니라, 평가기간이 경과한 감정가액을 시가에 포함시키기 위하여 요구되는 같은 영 제49조 제1항 단서에 따른 평심위 심의 절차 등도 거치지 아니하였으므로 이를 시가로 볼 법령상 근거가 없는 점 등에 비추어, 처분청이 피상속인이 사망한 상속개시일(2024.3.8.) 당시 기준으로 쟁점부동산을 평가한 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인들에게 양도소득세 및 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 상속세 및 증여세법제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우 : 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액2. 「가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률」 제2조 제1호에 따른 가상자산의 경우 : 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.

이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지 : 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다.

이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호 및 제65조 제2항에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날