1 이 건 토지를 「지방세법 시행령」 제102조 제7항 제7호에서 규정하고 있는 분리과세대상 토지로 볼 수 있는지 여부2 이 건 토지의 재산세 과세대상을 환지면적(2,420.8m2)으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

1. 처분개요가. 처분청은 2021년부터 2024년도까지 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 서울특별시 관악구 OOO 외 4필지 토지 2,514㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 구분하여 재산세 등을 부과·고지하였다.

나. 처분청은 이 건 토지에 있는 건축물의 부속토지[용도지역 적용 배율(4배) 이내 토지와 바닥면적에 해당하는 토지]에 대하여만 별도합산과세대상으로 구분하여야 하는데, 이 건 토지 전부를 별도합산과세대상으로 구분하였다고 보아, 아래 ＜표1＞과 같이 이 건 토지(2,514㎡) 중 680.8㎡는 별도합산과세대상으로, 그 외 1,833.2㎡는 종합합산과세대상으로 구분하는 것으로 변경하였다.＜표1＞ 이 건 토지의 변경된 과세대상 구분(단위 : ㎡)

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※ 건축물의 면적은 바닥면적임다. 처분청은 이 건 토지(2,514㎡)를 별도합산과세대상 680.8㎡, 종합합산과세대상 1,833.2㎡로 각각 구분하여, 2025.9.10.(2025년도 정기분), 2025.11.15.(2021년도부터 2024년도까지 수시분) 청구법인에게 아래 ＜표2＞와 같이 산출한 재산세 등 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.＜표2＞ 이 건 토지에 대한 재산세 등 부과 내역(단위 : 원)

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○라. 청구법인은 이에 불복하여 2025.12.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) 이 건 토지의 2024·2025년도 재산세 등은 이 건 토지를 분리과세대상으로 구분하여 산출한 세액으로 경정되어야 한다.(가)「지방세법 시행령」제102조 제7항 제7호에서「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와「도시 및 주거환경정비법」제24조부터 제28조까지 또는「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지를 분리과세대상으로 규정하고 있다.(나) 처분청은 2024.5.30.「도시 및 주거환경정비법」제50조 제1항에 따라 AAA주택재개발정비사업조합(이하 “이 건 조합”이라 한다)을 사업시행자로 하고, 서울특별시 관악구 OOO 일대 토지 79,832㎡(이 건 토지 포함)를 사업부지로 하는 AAA주택재개발정비사업(이하 “이 건 개발사업”이라 한다)의 사업시행계획을 인가하였는바, 이 건 토지는 2024·2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 「지방세법 시행령」제102조 제7항 제7호에서 분리과세대상으로 규정하고 있는 주택건설사업자가 주택건설사업계획 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지에 해당한다.(다) 조세심판원은 주택건설사업의 사업주체가 사업부지의 소유권 등을 확보하여 자신의 위험 부담 아래 주택건설사업을 진행하는 이상, 자신의 사업계획에 따라 해당 토지를 주택건설사업 부지로 제공하면 충분한 것이지, 반드시 재산세 과세기준일 현재 철거공사, 건축공사 등의 착공이 이루어져야만 주택건설사업에 제공되는 것이라고 보기는 어렵다고 결정하였다(조심 2008전2871, 2009.10.19.).(라) 행정안전부는「지방세법 시행령」제102조 제7항 제7호에서 규정하고 있는 ‘주택건설사업에 제공되고 있는 토지’를 주택건설사업의 부지 등으로 제공하기 위하여 다른 용도로 사용되고 있지 않는 토지로서 건설사업의 준비, 관리 행위, 물리적 공사 등 주택건설사업의 진행에 제공되고 있는 토지를 말한다고 회신하였고(부동산세제과-1312, 2022.5.4.), 법제처도 “주택건설사업에 제공되는 토지”에 해당하기 위해서 반드시 기존 건축물의 철거가 선행될 필요는 없다고 회신하였다(법제처 법령해석총괄과-118, 2009.1.21.).(마) 따라서, 이 건 토지는 2024·2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 주택을 건설하기 위하여 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지에 해당하므로 이를 분리과세대상으로 구분하여 그 재산세 등을 경정하여야 한다.

(2) 이 건 토지 중 청구법인이 재산세 등을 부담하여야 하는 면적은 환지면적인 2,420.8㎡로 보아야 한다.(가) 이 건 조합은 2019.4.15. 이 건 토지 2,514㎡ 중 2,199.7㎡를 청구법인의 권리면적으로 하고, 환지면적을 2,420.8㎡(증환지 221.1㎡)로 하는 환지예정지 지정공고를 하고, 처분청은 2019.4.16. 청구법인에게 환지예정지 지정증명원을 발급하였다.(나)「지방세법」제107조 제2항 제6호에서「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자를 해당 토지의 재산세 납세의무자로 규정하고 있다.(다) 대법원은 환지예정지 지정의 효력발생일 이후로는 종전 토지의 소유자는 종전 토지에 대한 지배력을 사실상 상실하고 환지예정지를 사실상 지배하고 있으므로 종전 토지가 아닌 환지예정지에 대해 재산세 등을 납부하여야 한다고 판결하였다(대법원 2017.3.9. 선고 2016두56790 판결).(라) 또한, 환지 방식의 도시개발사업에서 종전의 토지 소유자는 경제적ㆍ실질적으로 환지예정지를 사실상 지배하는 자로서 재산세가 예정하고 있는 정도의 담세력을 가지므로「지방세법」제107조 제1항의 사실상 소유자에 해당하여 재산세 등 납세의무를 진다고 할 것이다(조심 2021지2574, 2022.8.3.).(마) 따라서, 이 건 토지 중 2021년도부터 2025년도까지 청구법인이 재산세 등을 납부하여야 하는 토지는 환지대상면적인 2,420.8㎡로 보는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견(1) 조세법규의 엄격해석 원칙상 명백하게 특혜 규정이라고 볼 수 있는 분리과세대상 토지를 규정하고 있는「지방세법 시행령」제102조의 규정은 다른 규정보다 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 할 것이고, 이 건 토지는 2021년도부터 2025년도 재산세 과세기준일 현재 나대지이거나 건축물이 존재하는 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있지 아니하므로, 이 건 토지를「지방세법 시행령」제102조 제7항 제7호에서 분리과세대상으로 규정하고 있는 주택건설사업에 제공되고 있는 토지로 볼 수는 없다고 할 것이다.

(2) 따라서, 처분청이 이 건 토지 2,514㎡ 중 건축물의 부속토지인 680.8㎡를 별도합산과세대상으로, 그 외 1,833.2㎡를 종합합산과세대상으로 각각 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.

(3) 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 조세로서 그 본질은 재산의 소유 자체를 과세요건으로 하는 것이고, 해당 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용·수익하였는지 여부는 재산세 과세요건이 아니므로 이 건 토지 2,514㎡ 중 환지대상면적인 2,420.8㎡에 대하여만 재산세 등을 부과하여야 한다는 청구주장의 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점① 이 건 토지를「지방세법 시행령」제102조 제7항 제7호에서 규정하고 있는 분리과세대상 토지로 볼 수 있는지 여부② 이 건 토지의 재산세 과세대상을 환지면적(2,420.8㎡)으로 보아야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구법인은 2010.11.10.「자산유동화에 관한 법률」제20조 제2항에 따라 설립된 법인으로 본점소재지는 서울특별시 중구 OOO이고, 목적사업은 유동자산의 양수 및 양도 등이다.(나) 청구법인은 2011.11.16. 이 건 토지(지상건축물 포함)를 취득(경매)한 후 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 세액에서 100분의 50을 감면한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였으며, 그 후 지상 건축물을 비워 놓고 사실상 사용하고 있지 않다는 사실은 다툼이 없다고 보인다.(다) 이 건 조합은 2014.5.15. 서울특별시 관악구 OOO 일대에서 환지방식의 주택재개발정비사업(이 건 개발사업)을 하기 위해 설립된 조합으로,「주택법」에 따른 주택건설사업자로서 본점소재지는 서울특별시 관악구 OOO이다.(라) 이 건 조합은 2019.4.15. 아래 ＜표3＞과 같이 이 건 토지에 대한 환지예정지 지정을 한 후 이를 공고하였고, 처분청은 2019.4.16. 청구법인에게 환지예정지 지정 증명원을 발급하였다.＜표3＞ 이 건 토지에 대한 환지예정지 공고(단위 : ㎡)

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○(마) 처분청은 2024.5.30. 이 건 조합이 서울특별시 관악구 OOO 일대 토지 79,832㎡에 공동주택 855세대를 신축하는 사업계획을 승인하고, 이를 고시하였는데, 해당 사업계획의 승인은「도시 및 주거환경정비법」제57조 제1항 제1호에 따라「주택법」제15조에 따른 주택건설사업계획의 승인으로 의제된다.(바) 이 건 토지는 도산한 풍양운수가 시내버스의 차고지 겸 사업장으로 사용하던 토지로서, 처분청은 이 건 토지를 버스 차고지 등으로 보아 별도합산과세대상으로 구분하여 재산세 등을 부과하였다.(사) 처분청은 청구법인이 2011.11.16. 이 건 토지를 취득한 후부터 더 이상 시내버스의 차고지 등으로 사용하지 않고, 사실상 방치하고 있음에도 이 건 토지를 별도합산과세대상으로 구분하여 재산세 등을 과소 부과하였다고 보아, 이 건 토지의 재산세 과세대상 구분을 ＜표1＞과 같이 변경하여 2025.9.10., 2025.11.15. 청구법인에게 이 건 재산세 등 OOO원을 부과·고지하였다.(아) 이 건 조합은 2024.5.30. 처분청으로부터 이 건 주택건설사업 계획 승인을 받았으나, 이 건 심판청구일 현재 이 건 토지에 있는 건축물을 철거하는 등 주택 신축공사를 착공하지는 않은 상태이다.

(2) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.(가)「지방세법」제106조 제1항 제3호 사목에서 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 분리과세대상으로 구분한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제102조 제7항 제7호에서 “대통령령으로 정하는 토지”란「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지를 말한다고 규정하고 있으며「도시 및 주거환경정비법」제57조 제1항 제1호에서 사업시행자가 사업시행인가를 받은 때에는「주택법」제15조에 따른 주택건설사업계획의 승인이 있은 것으로 본다고 규정하고 있다.(나) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「지방세법 시행령」제102조 제7항 제7호에서 토지의 소유자에 대해서는 별도로 규정하고 있지 아니하므로 주택건설사업자가 소유하지 않은 토지라도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 주택건설사업계획 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지는 분리과세대상에 해당한다고 볼 수 있는 점,또한, 주택건설사업계획을 승인받았다고 하더라도 종전 거주자의 이전, 철거업체와 시공사 등의 선정으로 인해 실제로 주택건설공사를 착공하는데까지 상당한 시일이 걸리고, 청구법인이 이 건 토지를 주택건설용이 아닌 다른 용도로 사용하였다는 사실이 확인되지 않는 점,국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지를 분리과세대상으로 규정한「지방세법」제106조 제1항 제3호 사목의 입법 취지가 주택건설사업자 등에 대한 보유세 부담을 줄여 효율적인 주택건설사업을 도모하는 데 있는 점 등에 비추어,「지방세법 시행령」제102조 제7항 제7호에서 ‘주택을 건설하기 위하여 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택 건설사업에 제공되고 있는 토지’란 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 종전 건축물을 철거하는 등 주택 신축공사를 착공한 토지뿐만 아니라 철거 예정인 건축물을 사용하지 않고 비워 놓는 등 주택건설을 위한 준비 내지 사전 작업을 진행하고 있는 토지도 포함한다고 보는 것이 그 입법 취지 등을 고려할 때 합리적인 해석이라 할 것이다.(다) 따라서, 이 건 재산세 등 중 이 건 개발사업의 사업시행인가일(2024.5.30.) 이후 납세의무가 성립한 재산세 등(2024·2025년도분)은 이 건 토지를 분리과세대상으로 구분하여 산출한 세액으로 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

(2) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.(가)「지방세법」제107조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다.또한,「도시개발법」제36조 제1항에서 환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다고 규정하고 있고,「도시 및 주거환경정비법」제69조 제2항에서 정비사업과 관련된 환지에 관하여는「도시개발법」제28조부터 제49조까지의 규정을 준용한다고 규정하고 있다.(나) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 환지예정지 지정의 효력발생일 이후로는 종전 토지의 소유자는 종전 토지에 대한 지배력을 사실상 상실하고 환지예정지를 사실상 지배하고 있으므로 종전 토지가 아닌 환지예정지에 대해 재산세를 납부하여야 할 것인 점(대법원 2017.3.9. 선고 2016두56790 판결, 같은 뜻임),이 건 조합은 2019.4.15. 이 건 토지의 환지면적을 2,420.8㎡로 하는 환지예정지 공고를 하였고, 처분청은 2019.4.16. 청구법인에게 이 건 토지에 대한 환지예정지 지정 증명원을 발급한 점 등에 비추어,2019년도 재산세 과세기준일 이후 이 건 토지에 대한 재산세 과세대상 면적은 공부상 면적인 2,514㎡가 아니라 환지면적인 2,420.8㎡라고 보는 것이 타당하다고 할 것인바, 처분청이 과세대상면적을 2,514㎡로 하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법제106조[과세대상의 구분 등] ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지제107조[납세의무자] ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. (이하 생략)제114조[과세기준일] 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

(2) 지방세법 시행령제102조[분리과세대상 토지의 범위] ⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다.(단서 생략)7.「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와「도시 및 주거환경정비법」제24조부터 제28조까지 또는「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(3) 도시 및 주거환경정비법제50조[사업시행계획인가] ① 사업시행자(제25조 제1항 및 제2항에 따른 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수등인 경우는 제외한다)는 정비사업을 시행하려는 경우에는 제52조에 따른 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 하고, 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다.제57조[인ㆍ허가등의 의제 등] ① 사업시행자가 사업시행계획인가를 받은 때(시장ㆍ군수등이 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 사업시행계획서를 작성한 때를 말한다.

이하 이 조에서 같다)에는 다음 각 호의 인가ㆍ허가ㆍ결정ㆍ승인ㆍ신고ㆍ등록ㆍ협의ㆍ동의ㆍ심사ㆍ지정 또는 해제(이하 “인ㆍ허가등”이라 한다)가 있은 것으로 보며, 제50조제9항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 때에는 다음 각 호의 관계 법률에 따른 인ㆍ허가등의 고시ㆍ공고 등이 있은 것으로 본다.1.「주택법」제15조에 따른 사업계획의 승인제69조[다른 법령의 적용 및 배제] ② 정비사업과 관련된 환지에 관하여는「도시개발법」제28조부터 제49조까지의 규정을 준용한다.

이 경우 같은 법 제41조 제2항 본문에 따른 “환지처분을 하는 때”는 “사업시행계획인가를 하는 때”로 본다.

(4) 주택법제4조[주택건설사업 등의 등록] ① 연간 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다.제15조[사업계획의 승인] ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다.

국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다.

(5) 도시개발법제36조[환지 예정지 지정의 효과] ① 환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다.③ 환지 예정지 지정의 효력이 발생하거나 제2항에 따라 그 토지의 사용 또는 수익을 시작하는 경우에 해당 환지 예정지의 종전의 소유자 또는 임차권자등은 제1항 또는 제2항에서 규정하는 기간에 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 제1항에 따른 권리의 행사를 방해할 수 없다.

서울특별시 관악구청장이 2025.9.10., 2025.11.15. 청구법인에게 한 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 과세대상면적을 2,420.8㎡로, 2024·2025년도 재산세 과세대상 구분을 분리과세대상으로 각각 변경하여, 그 과세표준 및 세액을 경정한다.