아파트를 매매사례가액으로 평가하여 증여세를 부과한 처분의 당부(취소)

1. 처분개요 청구인은 2005.4.15. 서울특별시 OO구 O O O O(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 1/3지분(이하 “쟁점아파트지분”이라 한다)을 남편 임창 복으로부터 수증하고 증 여세를 무신고 하였다. 처분청은 증여세 조사를 실시하여 쟁점아파트의 증여재산가액 을 서울특별시 OO구 OOO(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액 1,605,000천원을 쟁 점아 파트의 시가로 보아 청구인에게 2005.4.15. 증여분 증여세 46,442,400원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2006. 3.2. 이의신청을 거쳐, 2006.5.15. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점아파트 단지내 유사한 아파트의 매매가액을 증여재산가액으로 평가함에 있어 증여후 발생한 재건축 등의 시세변동 요인에 따라 가격이 상승하였다고 하더라도 아파트의 방향, 동호수 등 입지적 요건의 영향이 가격형성에 중요함에도 이를 충분히 고 려하지 않아 일조권과 한강조망이 다르고 기준시가와 시세에 많은 차이가 있는 비교대상아파트의 매매가액을 적절 한 매매사례가액으로 볼 수 없으므로 처분청의 이 건 과세는 부당하다.

나. 처분청 의견 쟁점아파트와 비교대상아파트의 기준시가가 1억여원의 차이가 있다 고 하나 증여재산의 평가는 시가로 평가함이 원칙이며, 층·방향 등에 있어 비교대상아파트가 쟁점아파트보다 우수하더라도 그 당시 시세는 조망권· 위치·층에 의해서 쟁점아파트 가격이 결정된 것이 아니라 재건축이라는 요인에 의 해 결정되었고, 쟁점아파트가 속한 단지내 아파트 가격이 동반 상승하였다는 사실을 인근 부동산중개 업소 및 현장탐문 등에 의해 확인하였으므로 비교대상아파트의 매 매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 과세한 이 건 처 분은 정당하다.

3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 쟁점아파트의 증여재산가액을 매매사례가액으로 평가하여 증여세를 부과한 처분의 당부 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】①이 법에 의하여 상속세 또는 증여세 가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가 에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수 용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우 에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내 지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건 물 (1999. 12. 28 개정) 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 ③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분 소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세 청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평 가한다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】①법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

(단서조항 생략) 1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다 만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. ⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

(4) 상속세 및 증여세법 제76조 【결정ㆍ경정】 ① 세무서장 등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표 준과 세액을 조사하여 결정한다.

다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인의 남편인 임OO이 쟁점아파트(건물전유부문 161.19㎡, 대지권 21.973㎡)를 1985.11.6. 취득하여 2005.4.15. 쟁점아파트지분(공유지분 3분의 1)을 청구인에게 증여한 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 처분청의 과세자료 등에 의하면, 쟁점아파 트의 증여재산가액을 평가함에 있어 상속세 및 증여세법 제60 조 제1항·제2항과 동법 시행령 제49조 제5항에 의하여 비교대상아파트(같 은 단지 25동 805호, 기준시가 977,500천원)의 매매가액(1,605,000천원)을 쟁 점아파트(기준시가 846,500천원)의 매매사 례가액으로 보았음이 나타난다. 또한 처분청은 쟁점아파트가 속해 있는 아파트 단지는 2005년 4월경에 고층아파트로 재건축한다는 보도에 의하여 2005년 2월경 부 터 2005년 7월말까지 가격이 급등하였고 이후 6개월간 가격이 수 억원이 오른 사실이 시세조회 및 국세청 공동주택 거래시가 등에 의해 확인되는 등 쟁점아파트는 조 망권, 위치, 층에 의해서 가격이 결정된 것보다는 재건축이라는 요인에 의 해 결정되었고, 증여당시에는 매매가격이 14억원～16억원 사이에서 형성되었으며, 쟁점아파트 단지내 아파트 가격이 동반 상승하였다는 사실도 인근 부동산중개업소 및 현장탐문 등을 통해 확인하였다고 하고 있다.

(3) 이에 대하여 청구인은 비교대상아파트의 기준시가가 977,500천원임에 비하여 쟁점아파트의 기준시가는 846,500천원으 로 131,000천원의 기준시가의 차이가 있으며, 비교대상아파트는 한강을 바라볼 수 있는 한강변에 위치하고 있고 15층 아파트중 8층 아파트인 반면, 같은 단지의 11층인 쟁점아파트의 경우에는 단지 내 상가를 마주하여 중간에 위치하며 앞과 뒤로 고층아파트가 배 치되어 있는 까닭에 일조권이나 조망권 등에서 선호도가 달라 시세가 비교적 낮은 가격에 형성되고 있어, 처분청이 비교대 상 아 파트의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 본 것은 부 당하다고 주장하고 있다.

(4) 위 사실관계를 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점아파트의 매 매 사례가액으로 본 비교대상아파트는 고시된 국세청 기준시가도 쟁 점아파트보다 더 높게 나타나고 있고, 처분청의 과세전적부심사 시 시세판단자료로 사용하였던 2005년 4월 인터넷 부동산정보와 국세통 합전산망자료 에서 같 은 단지 동일 평형의 아파트시세가 13억원내외수준으로 나타나며, 인터넷 OOOO 아파트 과거시세 추이에서도 12억원에서 13억원 수준임을 보여주고 있다.

이와 아울러 쟁점아파트의 위치도에 의하면 비교대상아파트의 한강조망권이 쟁점아파트보다 상당한 우월적 위치에 있는 점 등 을 감안해 볼 때, 비록 증여일로부터 3개월 이내에 매 매 되었다 하 더라도 비 교대상아파트의 매매가액이 시가로 볼 수 있 는 면적·위치 등이 유사한 쟁점아파트의 매매사례가액에 해당하는 것으로 볼 수 없다고 보여지므로 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 의한 적법한 매매사례가액을 적용하여 과세하는 것 은 별론으로 하더라도 처분청이 비교대상아파트의 매 매 사례가액을 증여당시 쟁점아파 트의 시가로 보아 과세한 이 건 처 분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국 세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

「상속세및증여세법」 제60조 【평가의 원칙 등】 / 「상속세및증여세법시행령」 제49조 【평가의 원칙 등】