과다한 개별공시지가를 기준으로 산정된 이 건 재산세 등 부과처분은 부당하다는 청구주장의 당부

1. 처분개요가. 처분청은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 경상남도 사천시 OOO 외 8필지 3,628㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대하여 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 2025.9.7. 부과·고지하였다.

나. 청구인은 이 건 토지 중 경상남도 사천시 OOO 외 2필지 653㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대한 부과처분에 불복하여 이의신청을 거쳐 2026.1.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인은 2025.8.28. 쟁점토지를 OOO원에 매매하였으나, 2025.1.1. 기준 쟁점토지에 대한 개별공시지가는 OOO원(이하 “이 건 개별공시지가”라 한다)으로 결정되었는바, 이는 실거래가 대비 185.37% 높은 금액으로 청구인의 재산권을 부당하게 침해한 것이므로, 쟁점토지에 대한 재산세 과세표준은 개별공시지가가 아닌 실거래가 기준으로 감액되어야 한다.

(2) 처분청은 쟁점토지의 개별공시지가 결정은 확정력을 갖추었으므로 후행처분에서 다툴 수 없다고 하나, 선행처분과 후행처분이 서로 독립하여 별개의 효과를 목적으로 하는 경우에도 선행처분의 불가쟁력이나 구속력이 그로 인하여 불이익을 입게 되는 자에게 수인한도를 넘는 가혹함을 가져오며, 그 결과가 당사자에게 예측가능한 것이 아닌 경우에는 국민의 재판받을 권리를 보장하고 있는 헌법의 이념에 비추어 선행처분의 후행처분에 대한 구속력은 인정될 수 없다할 것인바(대법원 1994.1.25. 선고 93누8542판결 참조), 개별공시지가 결정에 대한 이의신청 기간 내에 이의신청을 하지 않아 후행처분에서 선행처분의 위법을 다툴 수 없도록 하는 것은 국민의 재산권과 재판받을 권리를 보장한 헌법의 이념에 부합하지 아니하므로 재산권을 침해한 선행처분의 위법을 사유로 후행처분에서 그 위법여부를 다툴 수 있도록 하여야 한다.

(3) 또한, 쟁점토지는 맹지로서 재산적 가치가 많이 떨어지며 금융기관에서도 쟁점토지에 대한 개별공시지가를 인정하지 않고 있는바, 이 건 개별공시지가는 과도하게 결정되어 위법하므로 이 건 재산세 등 부과처분은 경정되어야 한다.

나. 처분청 의견(1) 「지방세법」 제4조 제1항에서 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다고 규정하고 있다.시가표준액이란 부동산 관련 조세에서 과세표준을 정하기 위하여, 부동산의 시가 그 자체는 아니지만 과세관청이 표준적인 자료를 검토하여 시가로 고시·의제한 가격을 말하고, 「지방세법」 제4조 제1항에서 원칙적인 경우 시가표준액으로 정하고 있는 공시지가의 적법 여부는, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 등 관련 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지 여부에 의하여 결정될 것이지, 당해 토지의 시가나 실제 거래가격과 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로, 단지 그 공시지가가 감정가액이나 실제 거래가격을 초과한다는 사유만으로 그것이 현저하게 불합리한 가격이어서 그 가격 결정이 위법하다고 단정할 수 없다할 것인바(대법원 2025.2.13. 선고 2024두60336 판결 등 참조),처분청은 「지방세법」등 관계 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 산정된 개별공시지가를 기초로 하여 쟁점토지에 대한 2025년도 재산세 과세표준을 산정한 후 「지방세법」 제111조 제1항에서 규정하고 있는 세율을 적용하여 재산세 등을 산출하였는바, 처분청의 재산세 산정 과정에 법령의 위반이나 착오 등은 없다고 보이므로 처분청의 쟁점토지에 대한 재산세 부과 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 선행처분(개별공시지가 등 결정·공시)과 후행처분(재산세 부과)은 서로 독립하여 별개의 법률효과를 목적으로 하는 독립된 처분이므로, 선행처분의 하자가 중대하고도 명백한 경우를 제외하고는 선행처분의 하자를 이유로 후행처분의 효력을 다툴 수 없다 할 것(조심 2020지3822, 2022.8.30., 같은 뜻임)인바,처분청은 2025.4.30. 관련 법령에서 정한 절차에 따라 쟁점토지에 대하여 2025년 개별공시지가를 462,600원/㎡으로 결정·공시하였고, 청구인은 이에 대하여 이의신청을 제기하지 아니한 채 불복기간이 경과되었으므로 쟁점토지에 대한 개별공시지가는 적법한 절차를 거쳐 결정·공시된 것인 점, 처분청이 쟁점토지에 대해 재산세를 부과함에 있어 달리 잘못이 없는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점토지에 대한 재산세 부과 처분은 정당하며 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(3) 쟁점토지가 맹지라는 점은 개별공시지가 산정 과정에서 이미 고려되는 토지 특성 항목이며, 해당 지가가 법정 기간 내의 이의신청 없이 확정된 이상 쟁점토지의 2025년도 개별공시지가는 대내외적으로 확정력이 발생하였다고 볼 수 있으므로(조심 2025지0965, 2025.9.15. 외 다수, 같은 뜻임), 이를 기초로 한 쟁점토지의 재산세 부과 처분은 법령상 적법한 절차에 따른 것으로서 달리 잘못이 없다 할 것이고, 또한 쟁점토지와 인접한 지역의 개별공시지가가 쟁점토지의 개별공시지가와 유사하게 공시되어 있는 점으로 보아 쟁점토지의 개별공시지가가 인접 지역에 비하여 과다하게 산정되어 공시된 것으로 볼 수도 없다 할 것이다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점과다한 개별공시지가를 기준으로 산정된 이 건 재산세 등 부과처분은 부당하다는 청구주장의 당부나. 관련 법령(1) 지방세법(2024.12.31. 법률 제20630호로 일부개정)제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다.

이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지(2) 지방세법 시행령(2025.5.27. 대통령령 제35544호로 일부개정)제109조(공정시장가액비율) ① 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70(3) 부동산 가격공시에 관한 법률제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.② 제1항에도 불구하고 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다.

이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다.③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다.④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인 등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다.

다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인 등의 검증을 생략할 수 있다.⑥ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제5항에 따른 검증을 받으려는 때에는 해당 지역의 표준지의 공시지가를 조사ㆍ평가한 감정평가법인 등 또는 대통령령으로 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가법인 등에 의뢰하여야 한다.⑦ 국토교통부장관은 지가공시 행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정ㆍ공시 등에 관하여 시장ㆍ군수 또는 구청장을 지도ㆍ감독할 수 있다.⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가법인등의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다.

이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다.③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(4) 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령제19조(개별토지 소유자 등의 의견청취) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제10조 제5항에 따라 개별토지의 가격 산정에 관하여 토지소유자 및 그 밖의 이해관계인의 의견을 들으려는 경우에는 개별토지가격 열람부를 갖추어 놓고 해당 시ㆍ군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 다음 각 호의 사항을 20일 이상 게시하여 개별토지소유자등이 개별토지가격을 열람할 수 있도록 하여야 한다.

1. 열람기간 및 열람장소2. 의견제출기간 및 의견제출방법다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 처분청의 공고문(사천시 공고 제2025-OOO)에 따르면, 처분청은 2025.1.1. 기준 개별공시지가 열람 및 의견 제출 안내 공고를 하였고 열람 및 의견 제출 기간은 2025.3.21.∼2025.4.9.로 확인된다.(나) 처분청이 제출한 자료에 따르면, 처분청은 2025.4.22. 2025년 사천시 부동산가격공시위원회를 개최하여 2025.1.1. 기준 개별공시지가 결정 심의를 한 것으로 나타난다.(다) 처분청의 공고문(사천시 공고 제2025-OOO)에 따르면, 처분청은 2025.1.1. 기준 개별공시지가를 결정·공시하였고 이에 대한 이의신청 방법 등을 안내하였으며, 쟁점토지의 공시지가는 462,600원/㎡으로 결정되었고 이의신청 기간은 2025.4.30.∼2025.5.29.로 확인된다.(라) 처분청이 제출한 자료에 따르면, 쟁점토지 인접 지역의 개별공시지가는 아래 [표]와 같이 확인된다.[표] 쟁점토지 인접 지역 개별공시지가(2025.1.1. 기준)

○

○

○(마) 청구인은 위 공고문의 이의신청 기간(2025.4.30.∼2025.5.29.) 내에 이의신청을 하지 않은 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 개별공시지가가 과다하게 산정되었으므로, 이를 토대로 한 이 건 재산세 등 부과처분 역시 위법하다고 주장한다.그러나, 개별공시지가는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 결정ㆍ공시되는 별개의 독립된 처분이므로, 선행처분(개별공시지가 등 결정ㆍ공시)과 후행처분(재산세 부과)이 서로 독립하여 별개의 법률효과를 목적으로 하는 때에는 선행처분의 하자가 중대하고도 명백한 경우를 제외하고는 선행처분의 하자를 이유로 후행처분의 효력을 다툴 수 없다 할 것인 점, 청구인은 쟁점토지의 2025년도 개별공시지가에 대하여 이의신청한 사실이 없으므로, 쟁점토지에 대한 개별공시지가는 확정력이 발생하였다 할 것인 점(조심 2025지965, 2025.9.15. 같은 뜻임), 이 건 개별공시지가가 잘못 결정ㆍ공시된 것으로 단정할 수 없으므로 이 건 재산세 등 부과처분이 지방세법령에서 정하는 규정과 달리 과세한 위법·부당한 처분이라고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.