환지처분 공고된 쟁점토지의 재산세 납세의무자를 청구인으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

1. 처분개요가. 처분청은 2025.9.15. 경기도 김포시 OOO 대지 666.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지의 소유자인 청구인에게 과세표준을 OOO원으로 하고 「지방세법」 제111조 제1항 제1호 가목(종합합산과세대상)에 따른 세율을 적용하여 산출한 재산세 OOO원(토지분 OOO원, 도시지역분 OOO원), 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과ㆍ고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2025.12.12. 이의신청을 거쳐 2026.6.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인이 소유하고 있던 김포 OOO지구 도시개발사업(이하 “이 건 개발사업”이라 한다) 구역 내 경기도 김포시 OOO(이하 “종전토지”라 한다)은 사전청산에 의하여 ‘환지로 정하지 아니하는 토지’로 확정되어 환지 대상에서 제외하였어야 하나, 처분청과 이 건 개발사업조합(이하 “이 건 조합”이라 한다)은 위법하게 환지처분 및 환지등기를 강행한바, 쟁점토지는 지적공부상 존재할 수 없는 토지로서 과세물건이 존재하지 않는 것으로 보아야 한다.(가) 「도시개발법」 제46조 제1항 단서에서 같은 법 제30조(동의 등에 따른 환지의 제외)와 제31조(토지면적을 고려한 환지)에 따라 환지를 정하지 아니하는 토지에 대하여는 환지처분 전이라도 청산금을 교부할 수 있다고 규정하고 있다.(나) 이 건 조합의 시행세칙 제33조 제2항에서도 ‘환지를 정하지 아니한 토지’에 대해서만 환지처분 이전이라도 금전청산을 할 수 있다고 규정하여, 사전청산의 필수적 요건이 ‘환지 대상에서의 제외’임을 명시하였다.(다) 그런데 이 건 조합은 시행세칙 제33조 제2항에 정면으로 위반하여, 청구인 소유의 종전토지를 ‘환지를 정하지 아니하는 토지’가 아닌, 환지방식을 그대로 유지하는 ‘환지부족분자’로 오인ㆍ결정하고, 청산금 지급을 의결하여 청구인에게 ‘사전청산금(환지부족분자) 지급 안내(OOO호, 2021.9.24.)’ 공문을 통보하였다.(라) 처분청과 이 건 조합은 사전청산의 법적 요건을 스스로 위반한 채, “이 건 개발사업의 환지방식에 의한 공사완료” 공고를 강행하였다.(마) 이 건 조합의 파산으로 인하여 파산관재인이 객관적인 지위에서 독립당사자 참가신청을 하였고, 서울회생법인이 이를 허가한바, 이는 과거 이 건 조합이 변칙적으로 사전청산을 한 것이고, 환지등기가 원인무효라는 것을 법원이 인정한 것이다.

(2) 종전토지는 공동주택용지로, 처분 시 교육청의 사전 허가를 반드시 거쳐야 하는 특수재산임에도 불구하고 처분청과 이 건 조합은 필수적 행정절차를 누락하고, 종전토지의 토지대장을 위법하게 폐쇄하였다.

(3) 이 건 개발사업 실시계획인가에 따르면 「교육환경 보호에 관한 법률」을 이행하는 것이 조건이었으나, 이 건 조합은 이를 이행하지 아니하고 유치원 통학로를 폐쇄하고, 이 건 개발사업 구역 내 아파트를 건축한바, 이는 같은 법, 「사립학교법」, 「도시개발법」 등을 중대ㆍ명백하게 위반한 것이다.

(4) 종전토지 지상 건축물의 등기 이전 및 양도소득세 부과처분과 관련하여, 조심 2016중699, 2016.6.29. 결정에서 지상 건물에 대한 소유권이전은 원인무효라 할 것이므로 양도소득세 부과처분에 잘못이 있다고 판단한바, 이와 같은 논리로 쟁점토지의 환지등기는 형식만 존재할 뿐 위법하므로 청구인에게 한 쟁점토지에 대한 이 건 재산세 등 부과처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견(1) 「지방세법」 제107조 제1항 본문에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다.(2) 「도시개발법」 제36조 제1항에 따라 청구인은 종전토지에 대하여 환지예정지 지정 처분을 받은 이상 경제적ㆍ실질적으로 환지예정지를 지배하는 사실상 소유자에 해당하고, 같은 법 제40조 및 제42조에 따라 2022.7.12. 환지처분 공고가 되어 종전토지가 환지계획에서 정한 바에 따라 쟁점토지로 대체되었으며, 2022.12.5. 환지등기가 완료됨으로써 쟁점토지가 청구인 명의의 지적공부상 신규 필지로 확정되었다.

(3) 따라서 이 건 재산세 등 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점환지처분 공고된 쟁점토지의 재산세 납세의무자를 청구인으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부나. 관련 법률 : ＜별지＞ 참조다. 사실관계 및 판단(1) 청구인 및 처분청이 제출한 자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 이 건 개발사업 환지처분(이하 “이 건 환지처분”이라 한다) 공고일은 2022.7.12.이다.(나) 이 건 환지처분에 따른 청구인의 토지 소유 현황은 다음과 같이 변경되었다.

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○(다) 쟁점토지에 대한 등기사항전부증명서는 다음과 같다.

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○(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 「지방세법」 제107조 제1항 본문에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다.(나) 청구인은 환지처분이 무효이므로 쟁점토지는 지적공부상 존재할 수 없는 토지로서 과세물건이 존재하지 않는다고 주장하나,2022.7.12. 이 건 환지처분 공고가 되어 종전토지가 환지계획에서 정한 바에 따라 쟁점토지로 대체되었고, 2022.12.5. 환지등기가 완료됨으로써 쟁점토지가 청구인 명의의 지적공부상 신규 필지로 확정된 이상, 2025년도 재산세 과세기준일인 2025.6.1. 당시 청구인은 쟁점토지를 사실상ㆍ공부상 소유한 자로서 재산세 납세의무를 부담하게 되는 것인바, 처분청의 이 건 재산세 등 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법률(1) 지방세법제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 토지가. 종합합산과세대상<img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=169396253"></img>(2) 도시개발법제30조(동의 등에 따른 환지의 제외) ① 토지 소유자가 신청하거나 동의하면 해당 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있다. 다만, 해당 토지에 관하여 임차권자등이 있는 경우에는 그 동의를 받아야 한다.② 제1항에도 불구하고 시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 규약ㆍ정관 또는 시행규정으로 정하는 방법과 절차에 따라 환지를 정하지 아니할 토지에서 제외할 수 있다.

1. 제36조의2에 따라 환지 예정지를 지정하기 전에 사용하는 토지2. 제29조에 따른 환지 계획 인가에 따라 환지를 지정받기로 결정된 토지3. 종전과 같은 위치에 종전과 같은 용도로 제28조에 따라 환지를 계획하는 토지4. 토지 소유자가 환지 제외를 신청한 토지의 면적 또는 평가액(제28조 제3항에 따른 토지평가협의회에서 정한 종전 토지의 평가액을 말한다. 이하 같다)이 모두 합하여 구역 전체의 토지(국유지ㆍ공유지는 제외한다) 면적 또는 평가액의 100분의 15 이상이 되는 경우로서 환지를 정하지 아니할 경우 사업시행이 곤란하다고 판단되는 토지5. 제7조에 따라 공람한 날 또는 공고한 날 이후에 토지의 양수계약을 체결한 토지.

다만, 양수일부터 3년이 지난 경우는 제외한다.제31조(토지면적을 고려한 환지) ① 시행자는 토지 면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있으면 면적이 작은 토지는 과소(過小) 토지가 되지 아니하도록 면적을 늘려 환지를 정하거나 환지 대상에서 제외할 수 있고, 면적이 넓은 토지는 그 면적을 줄여서 환지를 정할 수 있다.② 제1항의 과소 토지의 기준이 되는 면적은 대통령령으로 정하는 범위에서 시행자가 규약ㆍ정관 또는 시행규정으로 정한다.제36조(환지 예정지 지정의 효과) ① 환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다.제40조(환지처분) ① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.② 도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 제1항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다.③ 시행자는 제1항의 공람 기간에 제2항에 따른 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다.④ 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.⑤ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다.제42조(환지처분의 효과) ① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.② 제1항은 행정상 처분이나 재판상의 처분으로서 종전의 토지에 전속(專屬)하는 것에 관하여는 영향을 미치지 아니한다.③ 도시개발구역의 토지에 대한 지역권(地役權)은 제1항에도 불구하고 종전의 토지에 존속한다.

다만, 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.④ 제28조에 따른 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.제46조(청산금의 징수ㆍ교부 등) ① 시행자는 환지처분이 공고된 후에 확정된 청산금을 징수하거나 교부하여야 한다.

다만, 제30조와 제31조에 따라 환지를 정하지 아니하는 토지에 대하여는 환지처분 전이라도 청산금을 교부할 수 있다.