청구법인이 2022.12.20. 쟁점금액(150,000,000원)을 지급하여 이 건 부동산을 사실상 취득한 것으로 본 처분의 당부

1. 처분개요가. 청구법인은 경기도 안양시 OOO외 174개호(OOO, 토지 3,846.5㎡ 및 건물 6,988.94㎡, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 매매를 원인으로 취득하는 과정에서 2023.3.27.을 그 취득일로 보고, 2023.4.10. 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법」제13조의2 제1항 제1호의 세율(1천분의 120)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 그 후, 처분청은 청구법인이 2022.12.20. 이 건 부동산에 대한 잔금 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 지급하여 사실상 취득한 것으로 보아, 2024.12.11. 취득세 OOO원 합계OOO원을 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.2.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장청구법인은 2021.7.6. OOO정비사업조합(이하 “이 건 정비사업조합”이라 한다)과 이 건 부동산에 대한 매매계약(이하 “이 건 매매계약”이라 한다)을 체결하면서, 매매대금(OOO원)에 대하여 계약금(10%)은 계약일로부터 90일 이내, 1차 중도금(10%)은 2021.10.29., 2차 중도금(30%)은 입주지정기간 종료일, 잔금(50%)은 매매계약서 제1조 제6항의 내용에 따라 지급하는 것으로 정하여 매매금액을 지급하는 것으로 약정하였는데,최종 잔금 지급일 이전인 2022.12.20. 업무대행사가 쟁점금액을 지급한 것으로서, 이는 업무담당이사(a)가 청구법인 측에 이 건 부동산의 소유권이전등기를 수취할 준비가 완료된 상태인지를 미처 확인하지 아니한 상태에서 착오로 지급한 것임에도, 청구법인이 이 건 부동산을 2022.12.20. 사실상 취득한 것으로 보아 처분청이 이 건 취득세 등을 부과하는 것은 아래와 같은 이유로 부당하다.

(1) 청구법인이 이 건 정비사업조합에 이 건 부동산의 잔금을 완납한 시점은 2023.3.27.이다.(가) 청구법인이 이 건 정비사업조합에게 실제로 잔금을 완납한 날은 2023.3.27.이고, 청구법인은 실제 잔금 완납일에 따라 취득세를 신고ㆍ납부를 하게 된 것에 불과하며, 이는 청구법인이 이 건 정비사업조합에게 실제로 잔금 등을 송금한 금융거래내역 등을 통해서 객관적으로 분명하게 확인되는 사실이다.(나) 비록, 청구법인이 업무대행사인

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○ 측 a의 착오로 2022.12.20. 당시의 쟁점금액을 이 건 정비사업조합에게 일시적으로 송금하기는 하였지만, 이 건 정비사업조합이 2023.1.10. 이를 다시 청구법인에게 반환하여 이 건 매매계약에 따른 잔금 OOO원은 여전히 미납된 상태가 되었고, 이는 이 건 거래에서 객관적으로 부정할 수 없는 엄연한 사실이다.(다) 그리고 청구법인의 입장에서는 2023.3.27. 이 건 정비조합에게 다시 쟁점금액을 지급하여 비로소 이 건 매매계약에 따른 잔금이 완납된 상태가 되었으므로, 2023.3.27.을 기준으로 하여 취득세 등의 신고ㆍ납부를 할 수밖에 없었다.청구법인의 입장에서는 만약 2022.12.20.을 잔금 지급일로 기재하였을 경우, 처분청에서 2023.3.27. 입금 내역을 지적하면서 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 위반 등을 문제삼았을 가능성이 매우 높았기 때문이다.이 경우, 잔금 지급일을 2023.3.27.로 기재하는 것은 쟁점금액의 반환에 따라 잔금이 다시 미납 상태가 되었다는 설명이라도 가능하지만, 잔금 지급일을 2022.12.20.로 기재하는 것은 청구인이 2023.3.27. 이 건 정비사업조합에게 다시 쟁점금액을 지급한 것을 도저히 합리적으로 설명할 수 없게 되므로, 청구법인은 이러한 이유에서 2023.3.27.을 기준으로 이 건 부동산에 관한 취득세 등의 신고ㆍ납부를 하게 되었던 것이다.

(2) 청구법인의 2022.12.20.자 송금은 단순 착오에 불과하다.청구법인이 2022.12.20. 이 건 정비조합에게 쟁점금액을 송금한 것은 어떤 부정한 의도 등에 의한 것이 아니라, 업무대행자였던

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○ 측(담당자 a)의 단순착오에 불과하다.(가) 당시 청구법인은 ① 이 건 매매계약상 잔금 지급은 상호 협의하여 정산하는 것으로 정해져 있었는데, ② 청구법인이 이 건 부동산을 최종적으로 소유권 취득(소유권이전등기의 경료)하기 위하여는 취득세 등으로 약 OOO원 상당의 거금이 필요한 상황이었고, ③ 전체 175세대에 이르는 이 건 부동산의 소유권이전등기를 위하여 관련 서류 등의 준비에도 상당한 시간이 필요할 수밖에 없는 상황이었기 때문에,이 건 정비사업조합과 사이에 위와 같은 준비를 마친 후에 청구법인이 이 건 정비사업조합에게 잔금을 완납하고 이 건 부동산에 관한 소유권이전등기 등도 순차적으로 마치기로 사전 협의가 되어 있었다.그래서 청구법인은 여러 차례에 걸쳐 이 건 매매대금을 분할 지급해 오다가 2022.5.27. 이후 최종 잔금으로 쟁점금액을 남겨둔 상태에서 위와 같은 취득세 납부 재원의 확보와 등기서류의 구비 등 업무를 진행하였는데,청구법인의 업무대행자인

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○ 측 a은 연말에 여러 업무로 정신이 없는 상황에서 취득세에 충당할 자금 및 175세대의 등기 관련 서류가 아직 준비되지 않았음에도 2022.12.20. 착오로 이 건 정비사업조합에게 쟁점금액을 섣불리 송금하였고, 당시 a은 쟁점금액의 최종 잔금 지급이 유보된 사정에 대해서 명확히 인식하지 못함으로써 업무상 착오를 일으켰던 것으로 보인다.다만, 이 건 정비사업조합은 청구법인과의 사전 협의를 통해서 취득세에 충당할 자금 및 175세대의 등기 관련 서류가 준비되면 잔금 완납 및 소유권이전등기 등의 후속 절차를 진행하는 것으로 인식하고 있었기 때문에, 청구법인의 쟁점금액 입금을 확인한 후 청구법인 측에게 연락하여 최종 잔금 지급이 맞는지를 확인하였고,이때 청구법인 측은 비로소 착오에 의하여 쟁점금액을 송금한 사실을 확인하게 되었으며, 이 건 정비사업조합의 양해를 얻어 쟁점금액을 일단 돌려받았다가 2023.3.27. 이를 다시 지급하여 이 건 매매계약에 따른 잔금을 완납하게 되었던 것인바, 청구법인의 2022.12.20. 송금이 위와 같이 단순 착오에 불과하다는 것은 여러 객관적인 사정들을 통해서도 충분히 확인된다.(나) 청구법인에서는 굳이 잔금 지급일을 허위로 기재할 아무런 이유(즉, 위법행위의 동기나 목적)도 없었고, 실제로 청구법인이 이 건 부동산의 취득세 등 신고ㆍ납부와 관련하여 잔금 지급일을 착오로 인한 송금일(2022.12.20.)보다 약 3개월 가량 늦은 실제 잔금 지급일(2023.3.27.)로 기재함으로써 얻은 어떠한 법령상 또는 조세상의 이득은 전혀 없었으며,청구법인은 2022.12.20. 업무대행자인

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○ 측 담당자(a)의 단순 착오로 쟁점금액을 이 건 정비사업조합에게 송금하게 되었던 것일 뿐으로, 이는 이 건 매매계약에 따른 잔금의 지급(즉, 전부 변제)이 이루어진 것으로 볼 수 없고, 그에 따라 이 건 매매계약의 잔금 지급일은 실제로 잔금이 완납된 2023.3.27.이 될 수밖에 없다.

(3) 청구법인과 이 건 정비사업조합 사이에는 2023.1.10.자 송금(반환)을 통한 기존 변제의 철회나, 잔금 지급에 관한 별도 합의가 있었다.(가) 청구법인의 업무대행자

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○ 측 a이 단순 착오를 일으켜 이 건 정비사업조합에게 쟁점금액을 송금하였다가, 이 건 정비사업조합의 사후 연락에 따라 이를 확인하여 2023.1.10. 이 건 정비사업조합으로부터 쟁점금액을 다시 반환받았으므로 이는 청구법인이 기존의 변제를 철회한 것에 해당하고,이러한 ‘변제의 철회’는 사적자치(私的自治)의 원칙상 당사자들의 의사만 합치된다면 특별히 허용되지 않을 이유가 없는 것으로서 청구법인과 이 건 정비사업조합은 2023.1.10. 청구법인이 기존의 변제를 철회하는 데에 전혀 이견이 없었다.(나) 설령, 청구법인의 2022.12.20.자 송금을 통하여 이 건 매매계약에 따른 잔금 지급이 있었다고 보더라도, 청구법인과 이 건 정비사업조합은 2023.1.10. 쟁점금액을 다시 반환하면서 이 건 매매계약에 따른 잔금 지급일을 변경하기로 하는 별도의 합의를 한 것으로 보아야 하므로, 청구법인이 2023.3.27.을 기준으로 이 건 부동산에 관한 취득세 등을 신고ㆍ납부한 것은 신고ㆍ납부의 해태에 해당하지 않는다.

(4) 청구법인은 임대사업자인 이 건 정비사업조합의 이 건 부동산 포괄양수자 입찰공고에 따라 이 건 부동산을 포괄양수하게 된 임대사업자이므로, 이 건 부동산의 취득은 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 공동주택으로서 「지방세특례제한법」제31조 제2항에 따른 감면 대상에 해당한다.

나. 처분청 주장(1) 부동산 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로서 취득자가 재화를 사용·수익·처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니므로 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세대상으로 하는 것이고,부동산에 관한 매매계약을 체결하고 매매대금을 모두 지급하면 소유권이전등기를 마치지 아니하였더라도 취득세의 과세대상이 되는 사실상의 취득행위가 존재하게 되어 그에 대한 조세채권이 당연히 성립하고 이미 지급한 잔금을 착오 지급을 이유로 반환받았다 하더라도 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수 없다(조심 2019지2368, 2019.11.12., 같은 뜻임).(2) 청구법인은 2022.12.20. 이 건 정비사업조합에게 쟁점금액을 지급한 사실이 확인되므로, 쟁점금액의 지급일에 취득세 납세의무가 성립한 점, 그 후 이 건 정비사업조합이 쟁점금액을 청구법인에게 환원하였다 하더라도 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수 없다 할 것인 점,업무대행사 담당 직원의 착오로 쟁점금액을 지급한 것이라 하여 달리 볼 수는 없는 점, 이 건 부동산 취득일(2022.12.20.)부터 60일 이내에 취득세 등 신고·납부 의무를 이행하지 아니하였으므로 가산세 추징 대상에 해당하는 점,또한, 청구법인이 제시한 사례(조심 2022지134, 2023.1.18.)는 매매계약서 잔금지급일이 아닌 그 이후에 사실상 잔금 지급내역이 확인되어 이를 취득일로 보아야 한다는 사례로서, 2022.12.20. 쟁점금액을 지급하여 사실상 취득세 납세의무가 성립한 청구법인의 사례와는 다르다 할 것인 점 등에 비추어,청구법인이 2022.12.20. 쟁점금액을 지급하여 이 건 부동산을 사실상 취득한 것으로 보아 처분청이 가산세를 포함한 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단가. 쟁 점① 청구법인이 2022.12.20. 쟁점금액을 지급하여 이 건 부동산을 사실상 취득한 것으로 본 처분의 당부② 이 건 부동산을 「지방세특례제한법」제31조 제2항에 따른 감면대상(임대주택)으로 볼 수 있는지 여부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 청구법인은 “OOO정비사업 관련 민간임대주택사업” 등을 목적으로 2021.6.9. 설립되었다.(나) 이 건 정비사업조합은 이 건 부동산 등에 대하여 2021.12.30. 사용승인을 받은 사실이 일반건축물대장 등에 의하여 확인된다.(다) 이 건 정비사업조합은 2021.4.20. 임대주택인 이 건 부동산(경기도 안양시 OOO 외 174개호)에 대한 재개발 임대주택 임대사업자(포괄양수자) 선정을 위한 입찰공고를 하였다.(라) 청구법인과 이 건 정비사업조합은 2021.7.6. 이 건 부동산 175세대에 관한 매매계약을 체결하였는바, 매매계약서상 매매대금은 OOO원, 계약금(10%)은 계약일로부터 90일 이내, 제1차 중도금(10%)은 2021.10.29.까지, 제2차 중도금(30%)은 입주지정기간 종료일까지, 잔금(50%)은 이 건 매매계약 제1조 제6항의 내용에 따라 지급하는 것으로 기재되어 있다.＜표1＞ 이 건 매매계약(발췌)

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○(마) 청구법인 등이 제출한 이 건 부동산의 매매대금 지급내역 등에 의하면, 청구법인은 2022.5.27.까지 총 납부액(OOO원)의 99.6%인 OOO원을 이 건 정비사업조합에게 납부한 것으로 나타난다.＜표2＞ 청구법인의 이 건 부동산 매매대금 납부내역(단위 : 원)

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○(바) 청구법인은 임대주택인 이 건 부동산 175개호를 매매를 원인으로 취득하는 과정에서 2023.3.27.을 그 취득일로 보아 2023.4.10. 처분청에 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.(사) 청구법인의 계정별원장에 따르면, 청구법인은 쟁점금액을 아래 ＜표3＞과 같이 회계처리한 사실이 확인된다.＜표3＞ 쟁점금액의 회계처리 내역

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○(아) 청구법인은 2022.12.20. 쟁점금액을 지급한 것은 업무대행사인

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○의 착오에 의한 것이고, 실제 잔금은 2023.3.27.에 지급하였다고 주장하며 소명자료를 제출하였다.(자) 이 건 정비사업조합의 민간임대주택 양도신고서 등에 의하면, 이 건 정비사업조합은 2021.12.6. 임대가 개시된 이 건 부동산을 청구법인에게 양도하기로 하는 신고서를 처분청에 제출(2023.1.17.)한 것으로 나타나고, 경기도지사의 이의신청 결정서(제2025-OOO) 등에 의하면, 이 건 정비사업조합은 이 건 부동산 175개호 중 1개호를 제외한 174개호에 대하여 청구법인에게 이를 양도하기 전에 이미 임대를 개시한 것으로 나타난다.(차) 청구법인의 임대사업자 등록증(2023-OOO)에 의하면, 청구법인은 2023.1.30. 이 건 부동산(175세대)을 임대주택 소재지로 하고, 주택의 종류는 “장기일반민간임대주택(10년)”, 주택구분은 “건설” 등으로 하여 아래 ＜표4＞와 같이 최초로 임대사업자 등록을 한 것으로 나타난다.＜표4＞ 청구법인의 임대사업자 등록증(발췌)

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○(카) 처분청의 이 건 취득세 등의 부과 처분과는 별도로 청구법인은 이 건 부동산의 취득이 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 공동주택에 해당한다는 사유로 「지방세특례제한법」제31조 제2항에 따른 취득세 감면을 적용하여야 한다고 주장하며, 2025.1.23. 처분청에 경정청구를 하였으나, 처분청은 2025.4.3. 이를 거부하였고, 청구법인은 이에 불복하여 2025.7.8. 경기도지사에게 이의신청을 하였다.(타) 경기도지사는 청구법인의 위 (카)의 이의신청에 대하여, ① 이 건 부동산은 「지방세특례제한법」제31조 제2항에 따른 감면 대상인 임대목적물에 해당하고, ② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 공동주택에 해당한다 할 것이지만, 이 건 부동산 175개호 중 1개호를 제외한 174개호는 청구법인이 이를 취득하기 전에 이 건 정비사업조합이 이미 임대를 개시하였으므로, 감면 대상으로 보기 어렵다고 보아 일부 경정 결정(제2025-OOO)을 하였다.(파) 청구법인이 이 건 취득세 등의 부과 처분과는 별개의 처분인 위 (카)·(타)의 경정청구 거부처분 등에 대하여 2026.2.9. 우리 원에 제기한 심판청구사건(조심 2026지533)은 2026.6.4. 인용 결정되었고, 이에 따라 처분청은 2026.6.19. 취득세 본세를 비롯하여 이 건 가산세도 경정하여 청구법인에게 환급한 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다.「지방세기본법」제34조 제1항 제1호에서 취득세는 과세물건을 취득하는 때에 납부할 의무가 성립한다고 규정하고 있고, 「지방세법 시행령」제20조 제2항에서 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으므로,부동산의 취득에 따른 잔금을 지급하여 이를 취득한 후 당해 부동산의 매매계약을 해제하거나 변경하였다 하더라도 당초 부동산 취득 당시 당연무효의 사유가 없는 이상 이미 성립한 취득세 납세의무에는 영향을 줄 수는 없다 할 것인바,청구법인의 경우 이 건 부동산의 매매대금 OOO원 중 최종 잔금에 해당하는 쟁점금액을 2022.12.20. 이 건 정비사업조합에게 납부한 것으로 나타나고, 그 후 2023.1.10. 쟁점금액을 이 건 정비사업조합으로부터 반환받았다가 2023.3.27. 이를 다시 납부하였다 하더라도 청구법인이 2022.12.20. 쟁점금액을 이 건 정비사업조합에게 납부한 데에 당연무효의 사유가 있었다고 보이지는 아니한다 할 것이어서, 청구법인이 이 건 부동산을 사실상 취득한 날은 2022.12.20.로 보는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청의 이 건 취득세 등의 부과 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구법인이 이 건 취득세 등의 부과 처분과는 별개의 처분인 경정청구 거부처분 등에 대하여 2026.2.9. 우리 원에 제기한 심판청구사건(조심 2026지533)은 2026.6.4. 인용 결정되었고, 이에 따라 처분청이 2026.6.19. 취득세 본세를 비롯하여 이 건 가산세도 경정하여 청구법인에게 환급한 것으로 확인되는바, 쟁점②에 대한 심리의 실익이 없으므로 그 심리를 생략한다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세기본법제34조(납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다.

1. 취득세 : 과세물건을 취득하는 때(2) 지방세법제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.1. “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다.제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공안전법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」, 「수산업법」 또는 「양식산업발전법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.

(3) 지방세법 시행령제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일(신고인이 제출한 자료로 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔금지급일을 말하고, 계약상 잔금 지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 않고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류로 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다.

1. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)2. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)3. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)4. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)(3) 지방세특례제한법(2023.3.14. 법률 제19232호로 일부 개정된 것)제31조(임대주택 등에 대한 감면) ② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다.

이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 「지방세법」 제10조의3에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.