청구인이 쟁점1주택을 지인에게 양도하고 재취득한 거래가 쟁점2주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위한 가장행위에 해당하는지 여부

1. 처분개요가. 청구인은 2018.4.1. 기준 아래 ＜표1＞과 같이 4주택을 보유하고 있었다.＜표1＞ 청구인 보유 주택 현황OOO청구인은 2018.3.28. 쟁점①주택을 OOO원(계약금 OOO원, 잔금 OOO원으로 하되 잔금은 전세금으로 대체)에 a에게 양도하는 것으로 계약하고, 2018.4.25. 소유권이전등기하였으며, 2018.4.4. 대구오피스텔 2분의 1 지분을 OOO원에 a에게 양도하였고, 2018.4.25. 서울아파트를 자녀 b에게 증여하였으며, 2018.7.13. 배우자 c와 각 2분의 1 지분으로 공동보유하던 쟁점②주택을 제3자에게 OOO원에 양도하였다.

청구인은 쟁점②주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하여 양도소득세를 신고하였다.이후 청구인은 2021.6.2. a로부터 쟁점①주택을 OOO원에 다시 양수하였다.

나. 처분청은 2025.9.29.부터 2025.10.18.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 2018.4.25. 쟁점①주택을 a에게 양도하고 2021.6.2. 이를 재취득한 거래가 쟁점②주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위한 가장매매에 해당하는 것으로 보아, 쟁점②주택 양도에 대한 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 2026.1.7. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2026.2.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 2018년 쟁점①주택의 매매대금은 실제로 수수되었다.쟁점①주택 양도가액 OOO원 중 OOO원은 전세보증금으로 상계되었고, 잔금 OOO원은 계좌이체 OOO원과 현금 OOO원으로 실제 정산되었다. 처분청은 2018.4.4. 및 2018.4.9. 입금된 OOO원을 입금일이 오피스텔 양도일과 근접하다는 이유만으로 오피스텔 대금으로 단정하나, 같은 시기·동일 당사자 사이에 두 건의 부동산 거래와 기존 금전거래가 병행되던 상황에서 입금일자만으로 대금의 성격을 규정하는 것은 거래의 전체 맥락을 무시한 단편적 추단에 불과하다.

위 OOO원은 청구인이 2018.7.17.자 부동산거래신고 소명서에서 쟁점①주택 잔금의 일부로 대구광역시 북구청에 공식 명시한 것으로, 세무조사를 예상할 수 없었던 시점에 작성된 자료로서 신뢰성이 높다.

(2) 현금 OOO원의 수령 및 사용에는 합리성이 있고, 양도의 동기 역시 조세회피와 무관하다.청구인은 2018.3.28. a로부터 현금 OOO원을 수령하여 2018.6.2. 진행된 딸의 결혼 준비 및 혼례 과정에서 사용하였고, 본건 결혼은 사위가 외국인인 국제결혼으로서 전통 혼례 요소가 포함되어 악사·가마꾼 등 일용 인력과 의상 대여 비용이 현장 현금으로 지급되었다. 위 현금 수령·사용에 관한 주장은 세무조사에 대응하기 위해 급조된 것이 아니라 2018.7.25. 대구광역시 북구청에 부동산거래신고 소명 단계에서 이미 제출된 내용이다.

또한 청구인은 배우자로부터 서울 합가 요구를 받고 딸의 결혼식을 앞두고 가정을 지키기 위해 대구 생활을 정리하고자 쟁점①주택을 양도한 것이며, 2021년 재취득은 30년 이상 대구·경북에서 수행해 온 예술적·교육적 소명에 따른 재거주 필요에서 비롯된 것이어서 조세회피를 목적으로 한 계획적 행위와는 양립할 수 없다.

(3) 취득세 및 재산세를 청구인이 실질 부담하였다고 보기 어렵다.처분청이 제시하는 취득세 송금액은 어느 부동산의 취득세인지 특정되지 않고 공식 취득세 고지서·납부영수증 등 객관적 납부 증빙이 없으며, OOO원은 오피스텔·쟁점①주택 취득세 합산액과도 일치하지 않는다. 재산세 납부일 전후의 소액 송금은 생활형 금전대차 관계의 일환에 불과하다.(4) 2021.6.21. 입금된 OOO원은 매매대금의 환급이 아니라 순대여금 정산과 신규차입이 결합된 금액이다.처분청이 쟁점①주택 재취득 대금의 환급액이라고 주장하는 OOO원은 2013년부터 누적된 순대여금 회수분 OOO원과 주식투자 운용자금 목적의 신규 차입금 OOO원이 결합된 것이다.

입금 직후인 2021.7.5. 청구인이 다시 OOO원을 a에게 송금한 사실은 위 금원이 단순 환급이 아님을 뒷받침한다. 또한, 입금 이후인 2021.7.5.부터 2025.8.26.까지 순지출액 OOO원은 차입금 원금 OOO원과 그에 따른 이자 약 OOO원으로 구성되어 차용 관계가 실제로 이행되고 있음이 계좌내역 자체로 증명되는 것이다.

(5) 양도·재취득의 시간적 간격과 가액 변동은 거래의 독립성을 보여준다.쟁점①주택은 양도 후 3년 2개월 이상 경과하여 상이한 가액(OOO원에서 OOO원)으로 재취득되었으므로, 단기간·동일가액·대금 전액 환급을 특징으로 하는 조세회피형 가장매매와 시간적·경제적으로 명백히 구별된다.

(6) 전체 자금흐름은 순환이 아닌 순지출 구조이고, 오피스텔 미수채권은 대금 원상회복 구조의 부재를 보여준다.2018.4.19.부터 2025.8.26.까지 OOO은행 계좌의 전체 입·출금을 정산하면 순지출액이 OOO원에 이르러, 양도대금이 환급되어 원상회복되는 가장거래 구조와 양립할 수 없다. 또한 대구오피스텔 매매대금 중 OOO원은 a가 인감증명서를 첨부하여 직접 확인한 미수채권으로 7년째 미회수 상태로 존속하고 있어, 가장매매에서 필수적으로 나타나는 대금 원상회복 구조와 정면으로 배치된다.

(7) 거래 직후 관할 행정청이 소명을 수리한 점에 비추어 신뢰보호 및 행정의 일관성에 반한다.청구인은 2018년 거래 직후 대구광역시 북구청 세무과에 거래 경위, 대금 지급방식, 현금 OOO원 지급 사유 등을 구체적으로 소명하였고 대구광역시 북구청은 추가 보완 요구나 위법·부당성 지적 없이 이를 수용하였는바, 동일한 거래에 대하여 수년 후 세무조사 단계에서 이를 가장매매의 핵심 정황으로 삼는 것은 행정의 일관성 및 신뢰보호 원칙에 반한다.

나. 처분청 의견(1) 2018년 쟁점①주택의 매매대금 수수내역이 확인되지 않는다.청구인은 대구오피스텔 대금 OOO원 중 현금 OOO원만 수령하고 나머지 OOO원은 미수채권으로 존속한다고 진술하면서, 2018.4.4. 및 2018.4.9. 입금된 OOO원은 쟁점①주택 잔금의 일부라고 주장한다. 그러나 쟁점①주택 부동산매매계약서(2018.3.28. 작성)에는 계약금 OOO원을 계약과 동시에 매도자에게 지급하는 것으로 기재되어 있어 위 송금일자가 계약 내용과 차이가 있고, 위 OOO원의 입금일이 대구오피스텔 양도일(2018.4.4.)과 근접하여 이를 대구오피스텔 대금으로 봄이 타당하다.

또한, 청구인 주장과 같이 a에 대한 OOO원의 채권이 존속함에도 이를 상계하지 않은 채 2021.6.21. a로부터 OOO원을 별도로 차용하였다는 것은 일반적인 상거래 관행상 납득하기 어려운바, 위 OOO원을 쟁점①주택 거래대금으로 보기 어렵다.

(2) 현금 OOO원의 자금출처 및 실제 사용이 확인되지 않는다.청구인은 쟁점①주택을 OOO원에 양도하면서 전세보증금 OOO원을 상계하여 잔금 OOO원을 수령하여야 하는데, 그중 OOO원을 a로부터 현금으로 지급받았다고 주장한다. a는 해당 금원을 본인 현금 OOO원과 부모가 보관하던 OOO원을 현금 지급하였다고 주장하나, a의 계좌에서 인출된 이력이 확인되지 않고, a 부친은 부동산을 자가 소유하면서 a로부터 계좌 송금을 받아온 사실이 확인되어 그 주장을 신뢰하기 어렵다.

또한 청구인이 a로부터 받았다는 OOO원의 고액 현금을 두 달 이상 계좌에 입금하지 않고 보관하였다는 것은 이례적이고, 청구인이 제출한 결혼비용 관련 현금영수증 중 OOO원은 청구인 계좌에서 직접 송금된 것으로 확인되어 현금 지출이 증빙으로 확인되는 금액은 OOO원에 불과하므로, 실제 대금수수가 이루어졌다는 청구인의 주장은 신뢰할 수 없다.

(3) 보유기간 중 제세금을 청구인이 실질 부담한 것으로 확인된다.2018.4.19. 청구인 계좌에서 a 계좌로 OOO원이 지급되고 a가 같은 날 공인중개사 d 계좌로 OOO원을 지급한 사실이 확인되어 취득세 등 경비를 청구인이 부담하였고, a의 쟁점①주택 보유기간(2018.4.25.∼2021.6.2.) 중 재산세 역시 청구인이 a의 납부일 전후로 재산세 상당액을 송금하여 부담한 것으로 확인된다.(4) 2021.6.21. 반환된 OOO원은 재취득 대금의 환급으로 보아야 한다.청구인은 회수 사유를 기존에 존재하던 대여금 OOO원의 회수 및 OOO원의 신규차입으로 주장하나, 2021.6.21. 회수 당시 청구인의 OOO은행 계좌 잔액이 OOO원으로 확인되어 차용할 이유가 없었고, 해당 OOO원이 증권계좌로 이체되지 않았으며, 당시 a는 시간강사로 급여가 많지 않고 카드론 대출까지 사용하던 상황이어서 청구인에게 OOO원을 대여하였다는 주장은 신빙성이 없다.

청구인과 a 사이의 다수 입·출금을 모두 생활형 채권·채무 정산으로만 설명하는 것은 객관적이지도 합리적이지도 않다.

(5) 거래가액이 유사매매사례가액에 비하여 현저히 과소하다.쟁점①주택의 2018.4.25. 양도가액 OOO원은 유사매매사례가액 OOO원보다 OOO원, 2021.6.2. 재취득가액 OOO원은 유사매매사례가액 OOO원보다 OOO원 각각 과소하며, 특히 부동산 거래가 급등하던 2021년에 주변 거래가액보다 OOO원 과소하게 재취득한 것은 정상거래로 볼 수 없다.

(6) 권리이전에 등기를 요하는 재산의 실소유자 판단 징표에 비추어 청구인의 소명은 객관적이지 않다.권리의 이전이나 행사에 등기 등을 요하는 재산에 있어서 실제 소유자를 가리는 핵심적 징표는 취득자금의 부담 여부인데, 지인 간 장기간 다수 건의 입·출금 내역으로 반환금 OOO원을 소명하는 것은 객관적이지도 합리적이지도 않다.

(7) 청구인과 a는 사실상 특수관계에 있다.청구인과 a는 1992년부터 사제관계, 2011년부터 OOO, 2012년부터 OOO 대표와 OOO 관계로 다수의 국내외 공연을 함께 수행하여 왔고, a는 세무조사 당시 청구인을 가족과 같은 관계라고 진술하였다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점청구인이 2018.4.25. 쟁점①주택을 지인에게 양도하고 2021.6.2. 재취득한 거래가 쟁점②주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위한 가장행위에 해당하는지 여부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 a는 1992년부터 1996년까지 OOO와 OOO, 2011년부터 2020년 2월까지 OOO, 2012년부터 현재까지 OOO 대표와 OOO 관계로 확인되고, a는 2025.9.30. 세무조사 시 청구인과는 가족과 같은 관계라고 진술하였다.(2) 2018년 쟁점①주택 및 대구오피스텔 양도 경위를 정리하면 다음과 같다.(가) 청구인은 2018.3.28. a에게 쟁점①주택을 OOO원에 양도하기로 하는 매매계약서를 작성한 후, 2018.4.18. 이를 다시 a로부터 보증금 OOO원에 임차하기로 전세계약서를 작성하고, 2018.4.25. 쟁점①주택에 대해 a에게 소유권이전등기를 한 후 현재까지 쟁점①주택을 주민등록상 주소로 두고 있다.(나) 한편, 청구인은 2018.4.4. a에게 대구오피스텔(청구인 보유 1/2 지분)을 OOO원에 양도하였다.(다) 쟁점①주택 양도가액 OOO원 중 OOO원은 전세보증금으로 상계되고 잔금 OOO원이 정산 대상이 되는바, 이에 대해 청구인은 OOO원은 계좌를 통해 수령하였고(2018.4.4. OOO원, 2018.4.9. OOO원), 나머지 OOO원은 현금으로 수령하였다고 주장하나, 처분청은 2018.3.28. 작성된 쟁점①주택 부동산매매계약서에는 계약금 OOO원을 계약과 동시에 매도자에게 지급하는 것으로 기재되어 있는바, 위 송금일자가 계약 내용과 다르고 a가 청구인에게 송금한 OOO원의 입금일이 대구오피스텔 양도일(2018.4.4.)과 근접하므로 위 금원이 쟁점①주택이 아닌 대구오피스텔과 관련된 것으로 보인다는 의견이다.(라) 청구인은 대구오피스텔 대금 OOO원 중 OOO원만 현금으로 수령하고 나머지 OOO원은 미수채권으로 현재까지 존속한다고 주장하는바, 미수채권을 입증하기 위한 자료로 2026.1.7. 청구인 및 a가 발급한 인감증명서를 제출하였다.(마) 청구인이 쟁점①주택 매매대금 중 현금으로 수령했다고 주장하는 OOO원에 대해, 청구인은 해당 금액을 결혼비용으로 지출하였다며 2018.6.2. 결혼식 관련 청첩장 등을 증빙으로 제출하였다.(바) 청구인은 a가 본인 현금 OOO원과 a의 부모가 보관하던 현금 OOO원을 지급하였다고 주장하나, 처분청은 a 계좌에서 위 현금이 인출된 이력이 확인되지 않는 등 a의 현금 지급이 설명되지 않는다는 의견이다.

(3) 처분청 제출 자료에 따르면, 2018.4.19. 청구인 명의 OOO은행 계좌에서 a 명의 OOO은행 계좌로 OOO원이 지급되고, 같은 날 a가 공인중개사 d의 계좌로 OOO원을 지급하였으며, 쟁점①주택 취득세는 OOO원으로 확인된다. 또한, a가 쟁점①주택 재산세 및 지방소득세를 납부할 때마다 청구인이 납부일 전후로 a에게 아래 ＜표2＞와 같이 일정 금액을 송금한 사실이 a 계좌내역으로 확인된다.＜표2＞ a 명의 계좌의 지방세 납부내역 및 청구인 입금내역OOO(4) 청구인은 2021.6.2. 쟁점①주택을 OOO원에 재취득하면서 2021.6.2. a에게 재취득 대금 OOO원을 지급(전세보증금 OOO원을 제외)하였다. 이후 a는 2021.6.21. OOO원을 청구인에게 지급한 사실이 확인된다.

(5) 청구인은 2018.7.17., a는 2018.7.25. 각각 대구광역시 북구청에 부동산거래신고 소명서를 제출하였는바, 해당 소명서상 청구주장과 같이 대금 지급방식 및 현금 OOO원 지급 사유 등이 기재되어 있음이 확인된다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 납세의무자가 비과세를 위한 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 여러 적법·유효한 법률관계 중 하나를 선택할 수 있다 하더라도, 조세의 부담을 회피할 목적으로 거래의 형식만을 취한 것으로 인정되는 경우에는 그 명칭이나 형식에 불구하고 실질에 따라 과세하여야 하는 것으로 거래의 진의와 대금수수의 실질 등 제반 사정을 종합하여 그 실질을 판단하여야 하는 바, 청구인은 4주택을 보유하다가 2018년경 단기간에 쟁점①주택부터 순차로 주택을 양도하거나 증여하여 쟁점②주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용받았는바, 2018년 쟁점①주택을 a에게 양도하면서 양도대금 OOO원 중 OOO원은 청구인의 전세금으로 대체하고 나머지 OOO원이 계약금인데 그 무렵 해당액을 수수한 사실은 확인되지 아니한 점, 청구인은 위 OOO원 중 OOO원은 현금으로 지급받았다고 주장하나, 그 자금출처가 a 명의 계좌 인출내역에서 확인되지 않고, a로부터 2018.4.4. OOO원, 2018.4.9. OOO원을 계좌를 통해 수령한 사실이 있으나, 이는 같은 날 a에게 양도한 대구오피스텔 거래의 대가로 보이는 점, 청구인은 쟁점①주택을 양도한 이후에도 그 곳에서 계속하여 거주하면서 취득세·재산세 등을 실질적으로 부담하는 등 이를 계속 지배한 것으로 볼 여지가 있는 점, 그 후 청구인은 2021.6.2. 쟁점①주택을 OOO원에 재취득하면서 a에게 전세보증금 OOO원을 제외한 OOO원을 지급하였고, a는 2021.6.21. OOO원을 청구인에게 지급한 사실이 확인되는데, 위 OOO원에 대하여 청구인은 OOO원의 대여금 회수 및 주식 투자를 위한 OOO원의 신규 차입금이 결합된 것이라는 주장이나, 그 당시 청구인의 OOO은행 계좌 잔액이 약 OOO원에 이르러 차용의 필요성이 있었다고 보기 어렵고, 해당 금액이 증권계좌로 이체되지 아니하였으며, a 또한 시간강사로서 급여가 많지 않고 카드론 대출까지 사용하던 상황이어서 청구인에게 OOO원을 대여할 자력이 있었다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 청구인이 쟁점②주택 양도 당시 쟁점①주택도 사실상 보유하고 있었다고 보아 쟁점②주택 양도에 대한 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 국세기본법제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 소득세법제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. (각 목 생략)제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

(3) 소득세법 시행령(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 일부개정되기 전의 것)제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.

다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (각 호 생략)제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일