청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 매매계약서를 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부(기각)

1. 원 처분 개요청구인은 전북 임실군 OO면 OO리 OOOOO 대지 951㎡와 위 지상건물 240㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 89.9.26 청구외 OOO등 3인(OOO, OOO, OOO, 각인 지분 1/3)으로부터 60,000,000원에 취득하고, 90.12.1 청구외 OOO등 4인(토지는 OOO 및 OOO 지분 628/951, OOO 지분 284/951, OOO 지분 39/951, 건물은 OOO · OOO 공동명의)에게 63,000,000원에 양도한 것으로 하여 90.12.27 위 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였다.처분청은 청구인의 신고내용을 부인하고소득세법시행령 제115조제1항에 근거한 기준시가에 의한 양도가액과 취득가액을 결정하고 91.5.17자로 양도소득세 23,151,608원, 동 방위세 4,909,595원을 고지하였다.청구인은 이에 불복하여 91.7.1 이의신청, 91.9.27 심사청구를 거쳐 91.12.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO등 3인(OOO, OOO, OOO)으로부터 각 20,000,000원 총 60,000,000원에 취득하였고, 청구외 OOO, 청구외 OOO에게는 건물을 포함하여 37,600,000원, 청구외 OOO에게는 17,000,000원, 청구외 OOO에게는 2,400,000원, 총 63,000,000원에 양도하였음을 매매계약서 및 거래상대방의 확인서등. 실지거래가액이 입증되는 증빙을 갖추어 자산양도차익예정신고를 하였으므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장한다.국세청장은 쟁점부동산의 거래상대방에게 실지거래가액 확인조회한 결과 청구인이 주장하는 금액과 상이하며 청구인이 제출한 취득 및 양도시 매매계약서는 믿기 어렵기 때문에 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 매매계약서를 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부에 다툼이 있다.소득세법 제23조제4항과같은법 제45조제1항 제1호 및같은법 시행령 제170조제4항 제3호에서는 양도가액과 취득가액은 그 당시의 기준시가에 의하되 신고기한내 자산양도차익예정신고하면서 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의한다 라고 규정되어 있다.청구인이 제출한 취득 및 양도시 매매계약서상 가액이 실지거래가액인지 살펴본다.첫째, 처분청에서는 청구인과 쟁점부동산을 매매한 거래상대방에게 우편 조회한 결과,(1) 취득시 거래상대방인 청구외 OOO는 36,000,000원, 청구외 OOO은 20,000,000원에 청구인과 거래한 사실을 확인하는데 반하여 청구외 OOO은 회신이 없는 바 청구인 주장과 같이 총 취득가액 60,000,000원이라면 위 OOO은 동일한 지분대가로 위 금액과는 현저하게 적은금액 (4,000,000원)으로 거래한 결과가 되는 모순이 있다.청구인은 이에 대하여 청구외 OOO, 청구외 OOO간에 쟁점부동산을 양도하기 전에 다른 거래관계가 있어서 청구외 OOO으로부터 16,000,000원을 회수할 채권이 있던 청구외 OOO가 위 OOO 지분의 쟁점부동산의 양도대금 20,000,000원에서 16,000,000원을 정산한 것이라 하나 이 거래관계를 입증할 수 있는 차용증서등을 제시하지 아니하고 있어 위 취득가액을 실지거래가액으로 보기 어렵다.

(2) 양도시 거래상대방 4인중 청구외 OOO는 그 지분의 대가로 14,200,000원에 취득하였다는 회신이 온 바, 청구인이 주장하는 지분대가 17,000,000원과는 상이하다.둘째, 청구인이 쟁점부동산의 취득 및 양도시 실지거래가액의 증빙서류로서 제출한 매매계약서상 계약일, 중도금 지급일, 잔금지급일은 등기부등본상 등기원인일과 일치되지 아니하는 점등은 동 매매계약서가 진실한 계약서로 보기 어렵다.셋째, 양도당시 쟁점부동산중 토지등급은 163등급(12,600원)인데 반하여 취득당시에는 133등급(2,940원)이었음을 비추어 볼 때 과세시가표준액이 428% 급상승할 요인이 있었던 것으로 보이는데도 청구인이 신고한 토지가액의 상승율은 105%에 불과하여 청구인의 주장은 신빙성이 없다.넷째, 이러한 경우 매매계약서가 사실임을 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료는 청구인의 주장을 뒷받침할 수 있는 보충적 수단이 될 수 있음에도 이의 제시가 없다.위 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점부동산의 자산양도차익예정신고시 제출한 매매계약서상 취득가액 60,000,000원과 양도가액 63,000,000원은 신빙성이 희박하므로 처분청이소득세법 시행령 제115조제1항에 근거한 기준시가로 양도차익을 결정하여 양도소득세등을 부과한 당초처분은 정당하다고 판단된다.따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없어국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

「소득세법」 제23조 【양도소득】 / 「소득세법시행령」 제170조 【양도소득금액의 조사결정】