처분청이 쟁점토지를 잡종지 또는 임야로 보아 종합합산과세대상 토지로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분의 당부

1. 처분개요가. 처분청은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 인천광역시 OOO 토지 62,476.8㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대하여, 이 건 토지 중 1,235.8㎡를 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 구분하고, 학교가 해당 사업에 직접 사용하는 부분에 대하여는「지방세특례제한법」제41조 제2항을 적용하여 재산세 감면을 적용하였으며, 나머지 61,233㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 종합합산과세대상으로 구분하여, 2024.9.6. 아래와 같이 청구법인에게 재산세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.＜이 건 토지 재산세 과세내역＞(단위 : ㎡, 원)

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○나. 청구법인은 이에 불복하여 2024.12.4. 이의신청을 거쳐 2025.5.19. 심판청구를 제기하였다.

2.청구법인 주장 및 처분청 의견가.청구법인 주장이 건 토지는 OOO장(이하 “A”이라 한다)으로 사용되고 있었기에, 사격 훈련에 따른 소음 공해나 통행 제한으로 인한 인근 주민들과 B 학생들의 피해가 막심한 상황이었다.이에 청구법인은 A이던 이 건 토지를 청구법인의 캠퍼스 부지로 편입하여 인근 주민들이나 B 학생들이 A으로 겪고 있던 불편을 해소하고, 학생들이 보다 쾌적한 교육 환경을 제공받도록 하기 위한 목적에서 C 조성사업을 위하여 이 건 토지 취득을 추진하였다.청구법인은 C 조성을 위하여 이 건 토지의 취득 전후에 걸쳐 기부대양여사업, 도시관리계획 결정을 위한 사전 준비작업으로 상당한 시일이 소요되었고, 전체 캠퍼스 조성 사업 추진을 위해 복잡다단한 선행 절차들의 진행이 불가피하였으며, 이 건 토지 전체 외곽에 펜스를 설치하여 관리하는 등 목적사업에 사용하였다.쟁점토지 중

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○ 부지는 개발사업 실시계획의 승인을 받아, 그 개발사업에 제공하는 토지로서, 인천광역시가 실시계획 세부 결정조서를 통해 건축물의 용도 및 바닥면적(건축면적)을 확인한 건축물에 해당하므로 건축물의 바닥면적에 7배의 범위까지는 별도합산과세대상 토지에 해당한다.쟁점토지 중 임시주차장 부지는 기존 캠퍼스 부지와 가까운 OOO일부를 임시주차장으로 조성하여 학교 임직원들을 위한 주차장으로 사용하였고, 이와 관련한 취득세 관련 조세심판원 결정례(조심 2025지1043, 2026.1.22. 결정)에서 임시주차장 부지는 교육사업 용도에 직접 사용한 것으로 볼 수 있어 취득세를 면제하는 것으로 그 과세표준 및 세액을 경정한다고 하였으므로 재산세 부과처분에서도 임시주차장 부지는 교육사업 용도에 직접 사용한 것으로 보아야 하며, 별도합산과세대상 토지에 해당한다.

나. 처분청 의견청구법인은 2023.12.4. 실시계획인가 결정 이후 2025.4.23. 처분청으로부터 OOO 건축허가를 받은 후 2025.7.25. 착공신고를 수리 받아 현재공사 진행 중에 있다.처분청이 2024.8.29. 쟁점토지를 출장하여 확인 결과, OOO는 반려견 훈련장 면적 이외에는 교육 용도로 직접 사용하지 아니함을 확인하였고,

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○ 부지도 토지조성공사에 착수하지 아니한 상태였다.또한, 청구법인은 실시계획인가 시 세부결정조서를 통해 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물에 해당한다고 주장하나 조서에는 건물명 및 건축면적, 층수만 기재되어 있을 뿐이고, 세부 층별 용도 및 바닥면적이 확인되지 않으며 이는 건축 설계 전의 예정된 면적으로 추후 얼마든지 변동할 수 있으므로 관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물에 해당한다고 볼 수 없으며, 실제로

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○ 건축면적은 실시계획 인가 당시와 건축허가를 받은 후 면적이 달라졌음을 확인할 수 있다.재산세 과세기준일인 2024.6.1. 현재 청구법인은

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○ 건립 관련 건축허가를 받은 사실이 없고 토지조성공사에도 착수하지 아니하였는바,「지방세법 시행령」제103조 제1항 제3호에 따른 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물이라 할 수 없고, 관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물로 볼 수 없으므로 별도합산과세대상 토지에 해당하지 않는다.쟁점토지 중 임시주차장 부지는 학교 주차시설이 부족하여 주차를 위해 필수적으로 필요하다는 것이 명확하게 확인되지 않으므로 임시주차장 부지는 교육사업에 직접 사용하는 부동산으로 볼 수 없고, 임시주차장 부지는 건축물의 부속토지에도 건축 중인 건축물의 부속토지에도 해당하지 아니하며 주차장법에 따른 부설주차장도 아니므로 별도합산과세대상에 해당하지 아니한다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점처분청이 쟁점토지를 잡종지 또는 임야로 보아 종합합산과세대상 토지로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구법인은 쟁점토지에 기숙사를 신축하기 위하여 2023.3.27. 실시(건축)설계 용역을 체결한 후, 2023.12.4. 실시계획인가를 받았고, 2024.1.24. 처분청 건축위원회 건축심의를 신청하여 2024.7.26. 처분청 건축과로부터 건축심의를 조건부 완료통지를 받았으며, 2024.8.30. 건축허가를 신청하여 23개 부서와 협의를 진행하였다.(나) 처분청은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 이 건 토지 중 1,235.8㎡를 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 구분하고, 학교가 해당 사업에 직접 사용하는 부분에 대하여는「지방세특례제한법」제41조 제2항을 적용하여 재산세 감면을 적용하였으며, 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여, 2024.9.6. 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과하였다.(다) 처분청은 2024.8.29. 이 건 토지에 출장한 후 아래와 같이 이 건 토지 중 OOO 토지 5,711㎡에서 816㎡만 반려동물 훈련 수업에 사용하는 것으로 보고 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 결과보고를 한 것으로 확인된다.＜출장결과보고서 내용＞

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○(라) 청구법인은 2025.4.23. 처분청으로부터 건축허가를 받았고, 2025.4.28. 등에 감리용역 계약 등을 거쳐 2025.7.14. 처분청에 착공신고하여, 2025.7.25. 처분청으로부터 착공신고수리 통지를 받아 공사를 진행하여 2025년 11월 현재 약 15% 공정이 진행중인 것으로 확인된다.(마) 청구법인은 쟁점토지에 기숙사를 건축하기 위하여 2025.7.15. 주식회사 보미건설과 아래와 같이 도급계약을 체결하였고, 그 도급계약서를 보면 2025.7.15. 착공하여 2026.8.15. 준공(예정)하는 것으로 기재되어 있는 것으로 확인된다.

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○(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지를 건축물의 부속토지 또는 학교용으로 보아 별도합산과세대상이나 재산세를 면제하여야 한다고 주장하나, 처분청이 2024.8.29. 쟁점토지에 출장하여 사용현황을 조사한 후 작성한 출장결과보고서에 의하면, 쟁점토지는 2024년 재산세 과세기준일 현재 건축허가를 받지 않은 상태로 잡종지 또는 임야 상태인 것으로 나타나는 점, 청구법인은 2025.4.23. 처분청으로부터 쟁점토지에 기숙사 건축을 위한 건축허가를 받았고, 2025.4.28. 등에 감리용역 계약 등을 거쳐 2025.7.14. 처분청에 착공신고를 하여 2024년 재산세 과세기준일 현재 건축중인 건축물의 부속토지에 해당하지 아니한 점, 청구법인은 2024년 재산세 과세기준일 현재 쟁점토지를 학교 임직원들의 임시주차장으로 사용하였다고 주장하나, 이와 관련한 구체적인 자료를 제시하지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지(2) 지방세법 시행령제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다.

다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지③ 법 제106조 제1항 제2호 나목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.11. 「주차장법 시행령」 제6조에 따른 부설주차장 설치기준면적 이내의 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 부설주차장은 제외한다). 다만, 「관광진흥법 시행령」 제2조 제1항 제3호 가목ㆍ나목에 따른 전문휴양업ㆍ종합휴양업 및 같은 항 제5호에 따른 유원시설업에 해당하는 시설의 부설주차장으로서 「도시교통정비 촉진법」 제15조 및 제17조에 따른 교통영향평가서의 심의 결과에 따라 설치된 주차장의 경우에는 해당 검토 결과에 규정된 범위 이내의 주차장용 토지를 말한다.제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.3. 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.

(3) 지방세특례제한법제41조(학교 및 외국교육기관에 대한 면제) ② 학교등이 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용하는 부동산(대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 포함한다)에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다) 및 「지방세법」 제146조 제3항에 따른 지역자원시설세를 각각 2024년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대해서는 면제하지 아니한다.

(4) 지방세특례제한법 시행령제18조(학교등 면제대상 사업의 범위 등) ② 법 제41조 제2항 본문에서 “대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 해당 사업에 직접 사용할 건축물을 건축 중인 경우와 건축허가 후 행정기관의 건축규제조치로 건축에 착공하지 못한 경우의 건축 예정 건축물의 부속토지를 말한다.

(5) 주차장법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “주차장”이란 자동차의 주차를 위한 시설로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 종류의 것을 말한다.

다. 부설주차장: 제19조에 따라 건축물, 골프연습장, 그 밖에 주차수요를 유발하는 시설에 부대(附帶)하여 설치된 주차장으로서 해당 건축물ㆍ시설의 이용자 또는 일반의 이용에 제공되는 것제19조(부설주차장의 설치ㆍ지정) ① 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역, 같은 법 제51조 제3항에 따른 지구단위계획구역 및 지방자치단체의 조례로 정하는 관리지역에서 건축물, 골프연습장, 그 밖에 주차수요를 유발하는 시설(이하 “시설물”이라 한다)을 건축하거나 설치하려는 자는 그 시설물의 내부 또는 그 부지에 부설주차장(화물의 하역과 그 밖의 사업 수행을 위한 주차장을 포함한다.

이하 같다)을 설치하여야 한다.② 부설주차장은 해당 시설물의 이용자 또는 일반의 이용에 제공할 수 있다.③ 제1항에 따른 시설물의 종류와 부설주차장의 설치기준은 대통령령으로 정한다.④ 제1항의 경우에 부설주차장이 대통령령으로 정하는 규모 이하이면 같은 항에도 불구하고 시설물의 부지 인근에 단독 또는 공동으로 부설주차장을 설치할 수 있다. 이 경우 시설물의 부지 인근의 범위는 대통령령으로 정하는 범위에서 지방자치단체의 조례로 정한다.제19조의24(부기등기) ① 제19조 제4항에 따라 시설물 부지 인근에 설치된 부설주차장 및 제19조의4 제1항에 따라 위치 변경된 부설주차장은 「부동산등기법」에 따라 시설물과 그에 부대하여 설치된 부설주차장 관계임을 표시하는 내용을 각각 부기등기하여야 한다.

(5) 주차장법 시행령제6조(부설주차장의 설치기준) ① 법 제19조 제3항에 따라 부설주차장을 설치하여야 할 시설물의 종류와 부설주차장의 설치기준은 별표 1과 같다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군(광역시의 군은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)의 조례로 시설물의 종류를 세분하거나 부설주차장의 설치기준을 따로 정할 수 있다.<table cellpadding="0" cellspacing="0" class="tbl3"><tbody><tr><td><p>부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준(제6조제1항 관련) </p></td></tr><tr><td><p>시설물 </p></td><td><p>설치기준 </p></td></tr><tr><td><p>1. 위락시설 </p></td><td><p>

○ 시설면적 100㎡당 1대(시설면적/100㎡) </p></td></tr><tr><td><p>2. 문화 및 집회시설(관람장은 제외한다), 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설(정신병원·요양병원 및 격리병원은 제외한다), 운동시설(골프장·골프연습장 및 옥외수영장은 제외한다), 업무시설(외국공관 및 오피스텔은 제외한다), 방송통신시설 중 방송국, 장례식장 </p></td><td><p>

○ 시설면적 150㎡당 1대(시설면적/150㎡) </p> <p> <span> </span> </p> <p> <span> </span> </p> <p> <span> </span> </p> <p> <span> </span> </p> <p> <span> </span> </p> <p> <span> </span> </p> <p> <span> </span> </p> <p> <span> </span> </p></td></tr><tr><td><p>3. 제1종 근린생활시설[「건축법 시행령」 별표 1 제3호바목 및 사목(공중화장실, 대피소, 지역아동센터는 제외한다)은 제외한다], 제2종 근린생활시설, 숙박시설 </p></td><td><p>

○ 시설면적 200㎡당 1대(시설면적/200㎡) </p> <p> <span> </span> </p> <p> <span> </span> </p> <p> <span> </span> </p></td></tr><tr><td><p>4. 단독주택(다가구주택은 제외한다) </p></td><td><p>

○ 시설면적 50㎡ 초과 150㎡ 이하: 1대 </p> <p>

○ 시설면적 150㎡ 초과: 1대에 150㎡를 초과하는 100㎡당 1대를 더한 대수[1+{(시설면적-150㎡)/100㎡}] </p></td></tr><tr><td><p>5. 다가구주택, 공동주택(기숙사는 제외한다), 업무시설 중 오피스텔 </p></td><td><p>

○ 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조제1항에 따라 산정된 주차대수. 이 경우 다가구주택 및 오피스텔의 전용면적은 공동주택의 전용면적 산정방법을 따른다. </p></td></tr><tr><td><p>6. 골프장, 골프연습장, 옥외수영장, 관람장 </p> <p> <span> </span> </p> <p> <span> </span> </p></td><td><p>

○ 골프장: 1홀당 10대(홀의 수×10) </p> <p>

○ 골프연습장: 1타석당 1대(타석의 수×1) </p> <p>

○ 옥외수영장: 정원 15명당 1대(정원/15명) </p> <p>

○ 관람장: 정원 100명당 1대(정원/100명) </p></td></tr><tr><td><p>7. 수련시설, 공장(아파트형은 제외한다), 발전시설 </p></td><td><p>

○ 시설면적 350㎡당 1대(시설면적/350㎡) </p></td></tr><tr><td><p>8. 창고시설 </p></td><td><p>

○ 시설면적 400㎡당 1대(시설면적/400㎡) </p></td></tr><tr><td><p>9. 학생용 기숙사 </p></td><td><p>

○ 시설면적 400㎡당 1대(시설면적/400㎡) </p></td></tr><tr><td><p>10. 방송통신시설 중 데이터센터 </p></td><td><p>

○ 시설면적 400㎡당 1대(시설면적/400㎡) </p></td></tr><tr><td><p>11. 그 밖의 건축물 </p></td><td><p>

○ 시설면적 300㎡당 1대(시설면적/300㎡) </p></td></tr></tbody></table>