1 중대한 절차적 하자로 이 건 과세처분을 취소하여야 한다는 청구주장의 당부2 쟁점주택을 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호에 따른 합산배제 대상 임대주택에서 제외하여 청구법인에게 종합부동산세(농어촌특별세 포함)를 부과한 처분의 당부

1. 처분개요가.청구법인은 2017.10.27. 관할 지방자치단체의 장인 경기도 평택시장[이하 “평택시(장)”이라 한다]에게 임대사업자의 등록을, 2017.10.31. 처분청에 주택임대업의 사업자등록을 각각 한 사업자로, 아래의 주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다)에 따른 임대주택으로 등록하고 「종합부동산세법」(이하 “종부세법”이라 한다) 제8조 제2항 제1호에 따른 과세표준 합산배제(이하 “합산배제”라 한다)의 대상으로 하여 2021·2022년 귀속 각 종합부동산세를 신고를 하였다.

(1)청구법인은 경기도 평택시 OOO 주택 3개 호실(이하 “쟁점주택1”이라 한다) 중 ①101·202호에 대하여 2017.10.27. 구 민간임대주택법[2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정(이하 “2020년 개정”이라 한다)되기 전의 것] 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 “구 단기민간임대주택”이라 한다)으로 등록하였고, 그 의무임대기간이 지난 2021.10.26. 2020년 개정된 민간임대주택법 제6조 제5항에 따라 위 등록의 자동말소(이하 “자동말소”라 한다)가 되자, 2021.12.2. 민간임대주택법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 “장기일반민간임대주택”이라 한다)으로 다시 등록하였고, ②301호에 대해서는 2020.8.14. 구 단기임대주택의 등록을 하였으며 그 의무임대기간이 지난 2024.8.20. 자동말소가 되자 2025.10.27. 장기일반민간임대주택으로 다시 등록하였다.

(2)청구법인은 경기도 평택시 OOO 주택 1∼3층(이하 “쟁점주택2”라 한다)에 대하여 2018.4.30. 구 단기민간임대주택으로 등록하였고, 그 의무임대기간이 지난 2022.4.12.(1·2층) 및 2022.5.2.(3층) 위 등록의 자동말소가 되자, 2022.5.4. 장기일반민간임대주택으로 다시 등록하였다.

(3)청구법인은 경기도 평택시 OOO 주택 5개 호실(이하 “쟁점주택3”이라 하고, 쟁점주택1·2와 합하여 “쟁점주택”이라 한다)에 대하여 2021.12.21. 장기일반민간임대주택으로 등록하였고, 쟁점주택의 임대주택 등록 등 현황을 정리하면 아래 ＜표1＞ 기재와 같다.＜표1＞ 쟁점주택의 임대주택 등록 등 현황

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○나.처분청은 임대주택 합산배제의 사후관리 점검 결과, 아래와 같은 사유로 쟁점주택이 합산배제의 대상에 해당되지 않는 것으로 보아 쟁점주택에 대하여 종부세법 제8조 제1항에 따라 산정한 금액을 과세표준에 합산하여 2025.11.27. 청구법인에게 ＜별지1＞ 기재와 같이 2021∼2024년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 각 OOO원 및 OOO원을 경정·고지하였다.

(1)처분청은 쟁점주택1 중 101·201호에 대해서는 종부세법 시행령 제3조 제1항(이하 “쟁점조항”이라 한다) 제8호 나목 2)에 따라 ‘평택시가 조정대상지역으로 지정된 기간[‘2020.6.19.∼2022.9.25.’이고, 이하 “쟁점조정대상지역의 지정(기간)”이라 한다] 중인 2021.12.2. 장기일반민간주택으로 등록되었다’는 이유로 2022년 귀속분 종합부동산세에 대하여, 301호에 대해서는 쟁점조항 제2호 단서에 따라 ‘2018.3.31. 이전에 사업자등록등을 한 주택이 아니라’는 이유로 2022∼2024년 귀속분 종합부동산세에 대하여 각각 합산배제가 제외되는 것으로 보았다.

(2)처분청은 쟁점주택2에 대하여 쟁점조항 제2호 단서에 따라 ‘2018.3.31. 이전에 사업자등록등을 한 주택이 아닐’ 뿐만 아니라, 쟁점조항 제8호 나목 2)에 따라 ‘쟁점조정대상지역의 지정기간 중 2022.5.4. 장기일반주택주택으로 등록되었다’는 이유로 2021·2022년 귀속분 종합부동산세에 대하여 합산배제가 제외되는 것으로 보았다.

(3)처분청은 쟁점주택3에 대하여 쟁점조항 제8호 나목 2)에 따라 ‘쟁점조정대상지역의 지정기간 중 2021.12.21. 장기일반주택주택으로 등록되었다’는 이유로 2022년 귀속분 종합부동산세에 대하여 합산배제가 제외되는 것으로 보았고, 쟁점주택의 합산배제 제외 사유를 정리하면 아래 ＜표3＞ 기재와 같다.＜표2＞ 쟁점주택의 합산배제 제외 사유

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○②쟁점조항 제8호 나목 2): 조정대상지역 공고 후 사업자등록등의 신청(임대주택 추가를 위한 등록사항의 변경신고 포함)을 한 주택다.청구법인은 이에 불복하여 2026.2.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1)이 건 과세처분의 절차상 중대한 절차적 하자가 있으므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.(가)이 건 과세처분은 부적법한 과세전적부심사에 따른 것이다.①과세전적부심사 제도는 과세처분 전에 납세자가 자신의 주장을 개진하고 심리받을 기회를 보장함으로써 위법·부당한 과세처분을 사전에 방지하기 위한 사전적·예방적 권리구제절차이다. 따라서 과세전적부심사가 제기된 경우 처분청은 그 청구 부분에 관한 결정이 있을 때까지 과세표준 및 세액의 결정 또는 경정결정을 유보하여야 하고, 과세전적부심사 청구 또는 그 결정 전에 과세처분을 하는 것은 납세자의 절차적 권리를 침해하는 중대한 절차상 하자에 해당한다(대법원 2016.12.27. 선고 2016두49228 판결 등, 같은 뜻임). 또한 상대방 있는 행정처분은 특별한 규정이 없는 한 상대방에게 고지되어야 효력이 발생하고, 국세에 관한 처분도 송달받아야 할 자에게 도달한 때부터 효력이 발생하므로, 과세전적부심사 결정서가 납세자에게 송달되어 효력이 발생하기 전에 과세처분이 이루어진 경우에는 과세전적부심사 청구 부분에 관한 결정 전까지 처분을 유보하도록 한 국세기본법령의 취지에 반하므로, 설령 과세전적부심사 결정서가 사후적으로 송달되었다거나 그 결정 내용이 불채택 취지였다는 사정만으로 위 절차상 하자가 당연히 치유된다고 볼 수 없다(대법원 2019.8.9. 선고 2019두38656 판결, 서울고등법원 2016.7.20. 선고 2015누65607 판결, 같은 뜻임). 이 건에서 처분청은 2025.9.24. 청구법인에게 이 건 과세처분에 관한 과세예고통지를 하였고, 청구법인은 2025.10.28. 과세전적부심사를 청구하였으며, 처분청은 과세전적부심사위원회가 개최된 2025.11.25.의 다음 날인 2025.11.26. 이 사건 과세처분을 하였고, 그 납부고지서는 2025.11.27. 전자고지 방식으로 송달되었는데, 위 2025.11.27.은 청구법인이 과세전적부심사를 청구한 날부터 30일째 되는 날이었으나 청구법인은 그때까지 이 건 과세전적부심사 결정서를 송달받지 못하였으므로, 이 건 과세처분은 부적법하다(청구법인의 과세전적부심사 제도의 사전적 권리구제 기능과 청구법인의 방어권을 침해한 절차상 하자가 있다).②나아가 행정청의 이유제시는 자의적 결정을 배제하고 당사자가 불복절차에서 적절히 대응할 수 있도록 하기 위한 것이므로, 과세전적부심사 결정서에도 납세자의 주장이 받아들여지지 않은 법적 근거와 판단 이유가 제시되어야 하는데(대법원 2014.9.4. 선고 2012두12570 판결), 청구법인이 과세적부심사 단계에서 제기한 쟁점은 쟁점조항 제2호 단서의 “2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택”이라는 문언의 해석 및 적용 여부[즉 위 문언이 사업자등록등 자체에 관한 요건인지, 아니면 개별 민간매입임대주택의 등록시점까지 2018.3.31. 이전일 것을 요구하는지, 쟁점조항 제8호 나목 2)의 “변경신고 포함”의 문언을 쟁점조항 제2호 단서의 해석시 보충하여 적용할 수 있는지 여부]였으나, 과세적부심사 결정서에는 청구법인의 해당 주장을 기재하면서도, 정작 쟁점 및 판단 부분에서는 이를 정면으로 판단하지 않고 “쟁점주택이 종합부동산세 과세표준 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부”라는 일반적·포괄적 문제로 재구성한 뒤, 주로 쟁점조항 제8호 나목 2)의 ‘조정대상지역 내 장기일반민간임대주택 제외 사유’를 중심으로 판단하였고, 특히 쟁점조항 제2호에서는 쟁점조항 제8호 나목 2)와 같은 ‘변경신고 포함’ 문언이 없음에도, ‘개별 주택의 등록일 또는 변경신고일’이 합산배제 제외 요건이 되는지에 관한 구체적인 이유를 제시하지 않았는바, 청구주장에 대한 실질적인 심리·판단이 누락된 것이다.따라서 이 건 과세처분은 부적법한 과세전적부심사(즉 ①과세적부심사 결정서가 청구법인에게 송달되어 효력이 발생하기 전에 과세처분이 이루어졌을 뿐만 아니라, ②과세적부심사 결정서 자체도 청구주장에 대한 실질적으로 판단이 이루어지지 않았는바, 과세전적부심사 제도의 사전적 권리구제 기능과 청구법인의 방어권이 실질적으로 절차적으로 침해된 것이다)에 따른 것으로, 절차적 하자가 무효에 이른다 할 것이므로 취소되어야 한다.(나)처분청은 납부고지 및 심판청구에 이르기까지 청구법인에게 이 건 과세처분의 근거가 구체적으로 제시하지 않았다.①납세고지 관련 규정은 과세관청의 자의를 배제하고 납세자에게 과세처분의 내용을 자세히 알려 불복 여부와 불복신청의 편의를 주려는 강행규정인바, 납세고지서에 과세표준과 세액의 산출근거 등이 제대로 기재되지 않았다면 특별한 사정이 없는 한 그 처분은 위법하다 할 것인바(대법원 1997.8.22. 선고 96누14272 판결, 대법원 2012.10.18. 선고 2010두12347 전원합의체 판결, 같은 뜻임). 이 건 납부고지서에는 구체적인 처분사유가 명시되지 않았으므로 이 건 과세처분은 부적법한 고지 절차에 따른 것으로 위법하다.

즉 이 건의 쟁점은 쟁점주택별로 어느 규정을 근거로 합산배제가 제외되었는지를 다투는 것이므로 이 건 납부고지서에 이를 명시하였어야 하나[쟁점조항 제2호 단서 또는 제8호 나목 2) 중 어느 규정이 적용되었는지, 쟁점주택별 합산배제 제외사유가 무엇인지, 청구법인이 명시적으로 다툰 제2호의 쟁점문언을 처분청이 어떻게 해석하였는지, 제2호 적용을 왜 배제하였는지 등] 그 제시가 되지 않았다. 특히 이 건은 동일 건물 내에서도 호실·층별로 합산배제 여부 및 적용 근거규정이 달라지는 사안이므로, 처분청으로서는 각 호실·층별·귀속연도별로 과세근거와 구체적인 해석 내역을 제시하였어야 함에도, 이 건 납부고지서의 과세대상물건 표시에는 쟁점주택의 구체적인 호실·층수조차 기재되어 있지 않았는바, 청구법인으로서는 어느 호실·층에 어떠한 관련 법령이 적용되었는지를 알 수 없었다.②처분청 답변서에서도 쟁점조항 제2호 단서의 어느 문언으로부터 쟁점주택의 등록·변경신고일 요건이 도출되는지 밝히지 않은 채, 쟁점주택 중 쟁점주택1의 301호를 제외한 나머지 주택(이하 “주요주택”이라 하다)에 대해서는 합산배제 제외 근거로 쟁점조항 제8호 나목 2)만을, 쟁점주택의 301호 및 쟁점주택2에 대해서는 등록일만 제시한 뒤 합산배제 제외 근거로 쟁점조항 제2호 단서만을 각 제시하는 등 결론만을 제시하였으므로, 이 건 과세처분은 납부고지 단계부터 심판절차에 이르기까지 처분의 실질적 근거와 이유가 충분히 특정되지 않은 절차상 하자가 있다.

(2) 쟁점주택은 합산배제의 대상이다.(가)처분청은 쟁점주택이 합산배제에서 제외되는 근거를 제시하지 않았다.이 건의 쟁점은 쟁점주택의 민간임대주택법상 등록 시기가 아니고, 청구법인은 쟁점주택의 민간임대주택법상 등록·말소·재등록 또는 신규등록의 ‘사실관계’를 다투는 것이 아니라, 쟁점조항 제2호 단서의 “민간임대주택법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다”라는 규정의 어느 문언에 따라 쟁점주택의 합산배제가 제외되는지, 그리고 쟁점조항 제8호 나목 2)의 “임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함한다”라는 문언을 쟁점조항 제2호의 적용시 보충하여 적용할 수 있는지에 관한 법률해석의 문제이다.

구체적으로는 ①쟁점조항 제2호 단서 중 ㉠“2018년 3월 31일 이전에”라는 날짜요건이 어떠한 행위를 수식하는지(청구법인이 그 이전에 임대업의 사업자등록한 사실이 존중되어야 한다), ㉡“사업자등록등”이라는 용어가 무엇을 의미하는지(‘임대사업자 등록’뿐만 아니라 ‘사업자등록’도 감안하여야 한다), ②쟁점조항 제8호 나목 2)의 “주택추가 변경신고 포함” 문언을 쟁점조항 제2호 단서에 적용할 수 있는지(문리해석상 불가하다), ③처분청이 쟁점주택에 대하여 쟁점조항 제2호의 적용 가능성을 실질적으로 심리·판단하였는지(쟁점주택은 ‘장기’민간매입임대주택이기 전에 ‘민간매입임대주택’이므로 쟁점조항 제2호 단서를 적용할 수 있다)가 문제된다.그럼에도 처분청은 ㉠주요주택에 대하여는 쟁점조정대상지역 지정기간 중 장기일반민간임대주택으로 등록하였다는 이유로 쟁점조항 제8호 나목의 합산배제 제외사유인 ‘신규등록’에 해당한다고 보았고, ㉡쟁점주택1의 301호 및 쟁점주택2에 대해서는 2018.3.31. 이후 민간매입임대주택으로 등록하였다는 이유로 쟁점조항 제2호 단서에 따른 합산배제 제외사유에 해당한다고 보았으나, 전자, 즉 주요주택에 대해서는 쟁점조항 제2호가 적용될 수 있는지를 검토하지 않았고, 후자, 즉 쟁점주택1의 301호 및 쟁점주택2에 대해서는 쟁점조항 제2호의 어느 문언으로부터 ‘2018.3.31. 이전에 등록신청 또는 주택추가 변경신고가 이루어져야 한다’는 요건이 도출되는지 그 이유를 제시하지 않았다.

따라서 이 건 과세처분은 위법·부당하다.(나)쟁점주택은 쟁점조항 제2호 단서에 따라 합산배제된다.1)쟁점조항 제2호 단서의 문언상 사업자가 2018.3.31. 이전에 ‘사업자등록등’만을 하였고 이를 계속 유효하게 유지하였다면 개별 주택의 등록·변경신고에도 불구하고 해당 단서에 따른 합산배제 제외가 적용되지 않는다.쟁점조항 제2호 단서의 “2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등 을 한 주택”을 문법적으로 보면, “한”은 동사 ‘하다’의 관형형이고, “2018년 3월 31일 이전에”는 ‘하다’의 시점을 수식하는 부사어이며, ‘하다’의 목적어는 문언상 “사업자등록등”뿐이다.

따라서 위 문언은 ‘2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 경우’를 의미한다고 보아야 한다. 그럼에도 처분청은 위 문언을 마치 ‘2018년 3월 31일 이전’에 ‘개별 주택에 관하여 등록신청 또는 주택추가 변경신고가 이루어진 주택’으로 해석하고 있는바, 쟁점조항 제2호에 존재하지 않는 ‘등록신청’, ‘등록사항 변경신고’, ‘주택추가 변경신고’ 또는 ‘재등록신고’라는 문언을 별도 요건으로 추가하는 것이어서 위법·부당하다.또한 쟁점조항 제2호 단서의 “주택”은 합산배제 대상이 되는 객체를 특정하는 의미일 뿐, 그 자체로 등록신청, 등록사항 변경신고, 주택추가 변경신고 또는 재등록신고 등 별도 행위를 포함한다고 볼 수 없다.

쟁점조항 제1항에서도 “자”, 즉 과세기준일 현재 사업자등록을 한 임대사업자를 특정한 다음, 그 자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 “다음 각 호의 주택”을 합산배제 대상으로 규정하고 있음을 감안하면, 쟁점조항 제2호 단서의 “주택”은 쟁점조항 제1호의 “다음 각 호의 주택”을 받는 것으로 보아야 한다.한편 국세청 안내자료 등에서 “2018.3.31. 이전 등록 주택”이라는 표현을 사용하고 있는데, 이는 쟁점조항 제2호 단서의 “2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택”이라는 문언을 실무상 간략히 표현한 것에 불과하므로, 이를 근거로 쟁점조항 제2호 단서에 없는 등록신청, 등록사항 변경신고, 주택추가 변경신고 또는 재등록신고 요건을 추가할 수는 없다.따라서 청구법인이 2018.3.31. 전에 민간임대주택법 제5조에 따른 임대사업자 등록 및 「법인세법」에 따른 사업자등록을 하고 이를 계속 유효하게 유지한 이상, 쟁점주택의 등록, 재등록 등의 시기와 무관하게 쟁점주택을 합산배제의 대상으로 보아야 한다.2)쟁점조항 제8호 나목 2)에 “변경신고 포함”라는 문언을 포함하고 있다는 이유로 쟁점조항 제2호 단서의 해석상 해당 문언을 보충할 수 없다.쟁점조항 제8호 나목 2)에서 합산배제 제외 사유를 규정하면서 “사업자등록등을 신청한 경우”에 “임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함”하도록 명시하고 있는 반면에, 쟁점조항 제2호 단서에서는 이러한 ’변경신고 포함‘에 관한 문언이 없는바, 제8호 나목 2)에 명시된 ‘변경신고 포함’ 문언을 쟁점조항 제2호 단서에 있는 것처럼 보충하여 해석·적용하는 것은 조세법규의 문언을 넘어서는 확장·유추해석이라 할 것인바(대법원 2009.4.23. 선고 2006다81035 판결 등, 같은 뜻임), 처분청이 쟁점조항 제8호 나목 2)의 괄호 부분, 즉 “주택추가 변경신고를 포함한다”라는 문언을 쟁점조항 제2호 단서에도 있는 것처럼 해석·적용하여 쟁점주택1의 301호 및 쟁점주택2의 합산배제를 제외한 것은 위법·부당하다.3)처분청이 주요주택에 대한 쟁점조항 제2호 단서의 적용 가능성을 검토하지 않은 것은 위법·부당하다.쟁점조항 제8호는 “매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등”에 관한 규정이고, “매입임대주택”은 쟁점조항 제2호에서 민간매입임대주택과 공공매입임대주택으로 정의됨을 감안하면, 주요주택이 장기일반민간임대주택에 해당한다는 사정은 제8호 검토가 필요하다는 의미일 뿐, 제2호 적용 가능성이 당연히 배제된다는 의미는 아니다.

즉 민간임대주택법상으로도 민간매입임대주택이라는 구분과 장기일반민간임대주택이라는 구분은 서로 다른 기준에 따른 구분으로, 하나의 주택은 민간매입임대주택이면서 동시에 장기일반민간임대주택일 수 있는바, 쟁점조항 제8호의 “매입임대주택 중 “장기일반민간임대주택등“이라는 문언은 쟁점조항 제2호 단서와 쟁점조항 제8호의 병존 가능성을 전제로 한다. 그럼에도 처분청이 주요주택에 대하여 쟁점조항 제2호 단서의 적용 가능성을 검토하지 않은 채로 쟁점조항 제8호 나목 2)의 합산배제 제외 사유만을 적용하여 이 건 과세처분을 한 것은 위법·부당하다.4)쟁점조항 제2호 단서의 “사업자등록등”의 해석상 청구법인이 쟁점주택에 대한 ‘사업자등록’을 한 것으로 보아야 한다.쟁점조항 제1항 제1호에서 “사업자등록등”에 대하여 ㉠민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록과 ㉡「법인세법」 등에 따른 사업자등록을 통칭하고 있고, 쟁점조항 제2호에서는 “사업자등록등”의 용어를 그대로 사용하고 있으므로, “사업자등록등”의 해석시에는 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록을 함께 고려하여야 할 것이다.

그런데 처분청은 쟁점조항 제2호 단서의 해석·적용시 사업자등록에 대해서는 청구법인이 2017.10.31. 사업자등록을 하였음을 이유로 “사업자등록등”의 요건을 충족하였다고 본 반면에(사업자 단위로 판단), 임대사업자 등록에 대해서는 청구법인이 2017.10.27. 임대사업자 등록을 하였음에도, 쟁점주택별 등록일 또는 변경신고일이 “쟁점사업자등”의 요건을 충족하지 못하였다고 봄으로써(개별 주택별로 판단) 처분청에 유리하도록 하나의 정의어인 “사업자등록등”을 선택적·분리적으로 해석하였다(만약 쟁점조항 제2호 단서가 주택별 등록 요건을 의미한다면, 같은 정의어에 포함된 ‘사업자등록’도 주택별로 그 해당 여부를 판정했어야 한다).5)처분청이 제시한 판례는 이 건에 적용될 수 없다.처분청은 "주택임대업 사업자등록을 한 자"의 요건은 임대사업자 등록이 유효하게 유지되어 있을 것을 포함한다는 취지의 판례를 제시하였으나, 이 건은 청구법인의 임대사업자 등록일 또는 사업자등록의 효력을 다투는 사안이 아니라, 각 귀속연도별로 특정 주택, 즉 쟁점주택이 쟁점조항 제2호 단서에 따른 합산배제 대상 임대주택에 해당하는지를 판단하는 사안이므로, 위 판례의 법리로부터 쟁점조항 제2호 단서에 없는 주택별 등록·변경신고일 요건이 도출된다고 볼 수 없다.(다)이 건 과세처분은 신뢰보호원칙 및 신의성실원칙에 반한다.청구법인은 2017.10.27. 임대사업자 등록을 하고, 2017.10.31. 사업자등록을 한 후 평온하게 주택임대업을 영위하여 왔다.

즉 2018년 쟁점주택에 대한 종합부동산세 합산배제 신고를 한 후에 이 건 과세처분의 귀속연도인 2021∼2024년에도 동일한 취지로 종합부동산세를 신고하였을 뿐, 쟁점주택을 종합부동산세 대상에서 은닉한 사실이 없다. 그럼에도 처분청은 오랫동안 청구법인에게 기신고한 종합부동산세에 대한 보정요구, 소명요청, 적용배제 가능성 안내 또는 법령 해석상 이견에 관한 통지를 하지 않다가, 2025년에 이르러서야 2021∼2024년 귀속분에 대하여 합산배제의 제외를 하여 한꺼번에 이 건 과세처분을 하였다.

즉 이 건은 처분청이 새로운 과세사실을 뒤늦게 밝힌 것이 아니라, 기신고된 사실관계에 대하여 뒤늦게 청구법인과 다르게 법령 해석을 한 사안이다. 만약 처분청이 청구법인이 기신고한 시점에 쟁점주택에 대한 합산배제의 적용이 제외된다는 사실을 통보하였다면, 청구법인으로서는 쟁점주택 보유 여부, 임대사업 구조, 등록관계 정리, 세무상 위험 부담, 자금 적립 및 납부계획 등을 다시 검토하는 등의 대응을 할 수 있었을 것이나, 처분청의 뒤늦은 일괄 과세로 청구법인이 위와 같은 대응의 기회를 상실한 채로, 한꺼번에 막대한 세금을 납부할 부담을 지게 되었다.

따라서 설령 이 건 과세처분이 관련 법령의 해석상 적법하다 하더라도, 청구법인의 정당하고 합리적인 신뢰를 침해하고, 신의성실원칙 및 소급과세금지원칙에 위반된다 할 것이다.

나. 처분청 의견쟁점주택은 쟁점조항 제2호 단서(쟁점주택1의 301호 및 쟁점주택2) 또는 제8호 나목 2)(주요주택)에 따라 합산배제가 제외된다.①종부세법 제8조 제2항 제1호 및 종부세법 시행령 제3조에 따라 합산배제되는 민간임대주택은 ㉠민간임대주택법에 따른 임대사업자로서 ㉡과세기준일(6월1일) 현재 「법인세법」제111조 등에 따른 주택임대업의 사업자등록을 한 자가 ㉢과세기준일 현재 임대 등을 하는 것으로서 ㉣쟁점조항에 따른 일정한 요건을 갖춘 주택이어야 하는데, 쟁점조항이 적용되기 위한 임대사업자 요건인 ‘주택임대업 사업자등록을 한 자’라는 요건은 민간임대주택법에 따른 사업자등록을 할 것뿐만 아니라 임대사업자 등록을 유효하게 유지하고 있을 것을 포함하는 것으로 해석함이 상당한바(부산지방법원 2014.10.2. 선고 2014구합20248 판결, 같은 뜻임), 과세기준일 현재 임대사업자 등록이 말소된 경우에는 합산배제 임대주택 적용이 불가하다.

②또한 구 단기민간임대주택의 등록이 자동말소된 후 장기일반민간임대주택으로 다시 등록한 주택의 합산배제 여부는 장기일반민간임대주택에 대한 요건을 적용하여 판정하는 것이라 할 것이다(국세청 서면-2023-부동산-2263, 2024.6.26.).이러한 법리 및 다음의 사실관계 등을 감안할 때, 쟁점주택은 합산배제의 대상으로 볼 수 없다. 즉 ①쟁점조항 제8호 나목에서 “법인이 조정대상지역의 공고가 있은 날이 지난 후에 사업자등록증을 신청한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택은 합산배제 대상에서 제외”하도록 규정하면서 “임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함”하도록 규정하고 있고, 위 국세청 예규(국세청 서면-2023-부동산-2263, 2024.6.26.)에 따르면 당초 구 단기민간임대주택으로 등록되었다가 자동말소된 후에 장기일반민간임대주택으로 재등록한 주택에 대해서는 쟁점조항 제8호 나목의 요건을 적용하여 합산배제 여부를 판정하여야 하는바, 쟁점조정대상지역의 지정기간(2020.6.19.∼2022.9.25.) 중 장기일반임대주택으로 재등록된 주요주택[쟁점주택1의 101·201호(2021.12.2.), 쟁점주택2(2022.5.4.) 및 쟁점주택3(2021.12.21.)]은 쟁점조항 제8호 나목에서 합산배제 제외 사유로 정한 ‘신규등록’에 해당하는 점, ②쟁점조항 제2호 단서에서 합산배제 대상인 민간매입임대주택에 대하여 “2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택”으로 한정하고 있는바, 2018.3.31. 이후에 민간매입임대주택으로 등록된 쟁점주택1의 301호(2020.8.14.) 및 쟁점주택2(2018.4.30.)는 쟁점조항 제2호 단서에 따른 합산배제 제외 사유에 해당되는 점(설령 쟁점주택1의 101·201호가 2017.10.27. 구 단기민간임대주택으로 등록될 때 누락된 301호의 구 단기민간임대주택 등록일을 2017.10.27.로 본다 하더라도, 앞서 제시한 101·201호의 합산배제 제외 사유와 동일하게 합산배제가 제외된다) 등을 감안할 때, 쟁점주택은 합산배제의 대상으로 볼 수 없다 할 것이므로, 처분청이 쟁점주택에 대하여 종부세법 제8조 제1항에 따라 산정한 금액을 과세표준에 합산한 이 건 처분은 적법·정당하다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점①중대한 절차적 하자로 이 건 과세처분을 취소하여야 한다는 청구주장의 당부②쟁점주택을 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호에 따른 합산배제 대상 임대주택에서 제외하여 청구법인에게 종합부동산세(농어촌특별세 포함)를 부과한 처분의 당부나. 관련 법령 : ＜별지2＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 처분청이 확인한 사실관계는 아래와 같다.(가)청구법인은 주업종을 ‘주택임대업’으로, 개업일을 ‘2017.10.27.’로, 사업장 소재지를 ‘쟁점주택1 중 301호’로 하여 사업자등록을 하였고, 사업장 소재지를 2020.8.5. ‘평택시 OOO’로, 2022.11.1. ‘쟁점주택3 중 101비호’로 각 이전하였다.(나)청구법인은 2017.10.27. 평택시장에게 주택임대사업자 등록을 하였고, 이 건 과세전적부심사 당시 쟁점주택을 포함한 주택을 민간임대주택법상 장기일반민간임대주택(임대기간 : 10년)으로 등록하였다.(다) 쟁점조항 등 관련 법령의 개정 이력은 아래와 같다.1) 2018.2.13. 쟁점조항 제2호 단서 및 제8호의 신설종부세법 시행령이 2018.2.13. 대통령령 제28645호로 일부개정될 때, ①쟁점조항 제2호에 “민간매입임대주택의 경우 2018.3.31. 이전에 임대사업자 등록 및 사업자등록을 한 주택”에 대해서만 합산배세를 적용하도록 단서가 신설되었고, ②제8호가 신설되어 매입임대주택 중 8년 이상 계속하여 임대하는 기업형임대주택과 준공공임대주택에 대해서만 합산배제를 하는 등 합산배제의 대상인 임대주택 요건을 강화하였다.2) 준공공임대주택의 장기일반민간임대주택으로의 변경민간임대주택법이 2018.1.16. 법률 제15356호로 일부개정될 때 제2항 제4호 및 제5호에 각 규정된 종전의 ‘기업형임대주택’ 및 ‘준공공임대주택’이 ‘공공지원민간임대주택’ 및 ‘장기일반민간임대주택’으로 개정(변경)되었고, 민간임대주택법 시행령이 2018.7.16. 대통령령 제29045호로 일부개정될 때 부칙 제2조(다른 법령의 개정)에 따라 쟁점조항 제7호(건설) 및 제8호(매입)의 ‘기업형임대주택’ 및 ‘준공공임대주택’도 각 ‘공공지원민간임대주택’ 및 ‘장기일반민간임대주택’으로 개정되었다.3) 쟁점조항 제2호 단서 및 제8호의 개정①종부세법 시행령이 2020.8.7. 대통령령 제30921호로 일부개정될 때, ㉠쟁점조항 제1항 단서 중 종전의 “임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다”라는 문언이 “임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 주택으로 한정한다”라는 문언으로, ㉡쟁점조항 제2호 단서 중 종전의 “임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다”라는 문언이 “사업자등록등을 한 주택으로 한정한다”라는 문언으로 개정되었다.②또한 쟁점조항 제8호에는 ㉠종부세법 시행령이 2018.2.13. 대통령령 제28645호로 일부개정될 때 ‘조정대상지역 내 장기임대주택에 대한 합산배제 제외에 관한 단서’가 신설되었다가, ㉡종부세법 시행령이 2020.8.7. 대통령령 제30921호로 일부개정될 때 해당 단서를 삭제하고 나목을 신설하여 ‘합산배제 제외되는 주택’의 기준을 두면서 ‘2)’에 “법인이 조정대상지역의 공고가 있는 날이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경시고를 포함한다)한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택”이라는 합산배제 제외 규정을 두었고, ㉢종부세법 시행령이 2020.10.7. 대통령령 제31085호로 일부개정될 때 ‘4)’에 “종전의 단기민간임대주택으로서 2020.7.11. 이후 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택”이라는 합산배제 제외 규정을 두었다.4) 2018.1.16. 민간임대주택법 개정민간임대주택법이 2018.1.16. 법률 제15356호로 일부개정될 때, 용어의 정의에 관한 제2조 중 제5호의 ‘준공공임대주택’을 ‘장기일반민간임대주택’으로 변경하였다.5) 2020.8.18. 민간임대주택법 개정민간임대주택법이 2018.1.16. 법률 제15356호로 일부개정될 때, 용어의 정의에 관한 제2조 중 제6호의 ‘단기민간임대주택’을 삭제하였고, 임대사업자등록의 말소에 관한 제6조에 “종전의 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다”라는 내용의 제5조를 신설하였으며, 부칙 제5조 제1항에서 “단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다”라고, 같은 조 제2항에서 “이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택으로 변경할 수 없다”라고 각 규정하였다.(라) 처분청의 쟁점주택에 대한 관련 법령 등의 적용 내역은 아래와 같다.1) 쟁점조정대상지역의 지정 내역 및 관련한 유권 해석평택시는 2020.6.19.∼2022.9.25.(쟁점조정대상지역의 지정기간) 중 조정대상지역이었고, 처분청은 ‘국세청 서면-2023-부동산-2263, 2024.6.26.’의 해석사례에 따라 “단기민간임대주택이 자동말소된 후 장기일반민간임대주택으로 재등록한 경우 그 재등록한 이후의 장기일반민간주택 기준으로 합산배제 임대주택의 요건을 적용”하는 것으로 보았다.2) 쟁점주택의 임대주택 등록, 자동말소 및 재등록 내역가) 쟁점주택1은 2017.10.27. 평택시장에게 구 단기민간임대주택의 등록된 후, 2018.4.30. 101·102호가 구분되어 변경등록되고 301호는 청구법인의 사업장 소재지로 변경등록되었는데, ①101·102호의 경우 2021.10.26. ‘의무임대기간 경과로 인한 자동 직권말소’ 후 2021.12.2. 장기일반민간임대주택(임대기간 : 10년)으로 다시 등록되어 과세전적부심사의 심리일 현재까지 계속 임대 중이고, ②301호는 2020.8.14. 구 단기민간임대주택(임대기간 : 4년)으로 등록(변경사유 : 2017년 9월 등록 누락에 따른 정정)되고 2024.8.20. ‘의무임대기간 경과로 인한 자동 직권말소’ 후, 2025.10.27. 장기일반민간임대주택(임대기간 : 10년)으로 다시 등록되어 이 건 과세전적부심사의 심리일 현재까지 계속 임대 중이다.나) 쟁점주택2는 2018.4.30. 평택시장에게 구 단기민간임대주택(임대기간 : 4년)으로 등록되었고, 1층의 경우 2022.4.12.에 말소신고에 따라 말소되고 2·3층은 ‘의무임대기간 경과로 인한 자동 직권말소’된 후, 2022.5.4. 장기일반민간임대주택(임대기간 : 10년)으로 다시 등록되어 이 건 과세전적부심사의 심리일 현재까지 계속 임대 중이다.다) 쟁점주택3은 2021.12.21. 장기일반민간임대주택(임대기간 : 10년)으로 신규등록되어 이 건 과세전적부심사의 심리일 현재까지 계속 임대 중이다.3)이 건 과세전적부심사 결정서를 보면 판단 부분에 아래와 같은 내용이 나타나고, 처분청이 제출한 우편물배달증명서에 따르면 이 건 과세전적부심사 결정서(결정일 : 2025.11.25.)가 2025.12.16. 청구법인에게 송달된 것으로 나타난다.<table cellpadding="0" cellspacing="0" class="tbl3"><tbody><tr><td><p> 청구법인은 쟁점주택이 쟁점조항 제2호 단서에 따라 합산배제의 대상에 해당된다고 주장하나, 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확정·유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합하고(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결, 같은 뜻임), 과세처분 취소소송에서 비과세요건이나 공제요건 등에 대한 증명책임은 원칙적으로 납세의무자에게 있다(대법원 2009.7.9. 선고 2007두4049 판결 등, 같은 뜻임). </p> <p> <span> </span> </p> <p> 쟁점조항 제8호 나목 2)에서는 “법인이 조정대상지역의 공고가 있는 날이 지난 후에 사업자등록등을 신청한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택은 합산배제 대상에서 제외하는 주택으로 규정하되, 임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함”하도록 규정하고 있고, 당초 등록한 구 단기민간임대주택이 말소되어 재등록하는 경우 재등록한 이후의 장기일반민간임대주택 기준으로 합산배제 임대주택 요건을 적용하여야 하는바(서면-2023-부동산-2263, 2024.6.26., 같은 뜻임), 쟁점조정대상지역의 지정기간(2020.6.19.∼2022.9.25.) 중에 쟁점주택1의 301호를 제외한 나머지는 2021.12.2.자로, 쟁점주택2는 2022.5.4.자로, 쟁점주택3은 2021.12.21.자로 각 장기일반민간임대주택(임대기간 : 10년)으로 재등록되어 합산배제에서 제외되는 주택으로 확인되는 점, </p> <p> <span> </span> </p> <p> 쟁점조항 제2호 단서에서 “민간매입임대주택의 경우 2018.3.31. 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다”라고 규정하고 있는바, 쟁점주택1의 301호는 2020.8.14.자로, 쟁점주택2는 2018.4.30.자로 각 구 단기민간임대주택으로 등록하여 합산배제에서 제외되는 주택으로 확인되는 점, </p> <p> <span> </span> </p> <p> <span> 나아가 쟁점주택1의 301호의 경우 당초 임대사업자 등록일인 2017.10.27.부터 구 단기민간임대주택으로 본다 하더라도, 쟁점주택1의 101·201호와 같이 의무임대기간이 2021.10.26.자로 만료되는 것으로 확인되고 구 단기민간임대주택이 말소된 후에는 장기민간임대주택으로 재등록해야 하는 점, 평택시장이 발급한 주택임대사업자등록증에는 2018.4.3. 이후인 2020.8.14. 단기임대 등록하고 2024.8.20. 단기임대 말소된 후, 2025.10.27.자로 장기일반민간임대주택(임대기간 : 10년)으로 재등록한 점 등에 비추어, </span><span></span> </p> <p> <span> </span> </p> <p> 쟁점주택을 합산배제 대상에서 제외하고 청구법인에게 종합부동산세 등을 과세예고한 이 건 통지는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

</p></td></tr></tbody></table>(2)청구법인은 쟁점주택에 대한 합산배제 적용이 쟁점조항 제2호 단서의 문언해석상 정당하고, 설령 처분청의 법령해석을 전제로 하더라도 쟁점조항이 잦은 개정에 따라 납세자에게 혼선을 줄 수 있었던 제도적 사정, 처분청의 장기간 무대응, 뒤늦은 일괄과세 등을 감안할 때 이 건 과세처분이 신뢰보호원칙, 신의성실원칙 및 소급과세금지원칙에 반한다고 주장하면서, 관련한 언론기사 및 쟁점조항의 개정이력을 각 제출하였고, 이 건 심판청구에 대한 처분청의 답변서가 이 건 과세전적부심사 결정서의 문언과 사실상 동일한 등 처분청이 이 건 납부고지 및 심판청구에 이르기까지 청구법인에게 이 건 과세처분의 근거가 구체적으로 제시하지 않았다고 주장하면서, 위 답변서와 결정서를 비교한 내역을 제출하였다.

(3)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여,(가)먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 처분청이 2025.11.25. 이 건 과세전적부심사에 관한 과세전적부심사위원회를 개최하고 2025.12.16. 그 결정서를 송달하기 전인 2025.11.27. 이 건 과세처분의 납부고지서를 전자송달하였으며, 이 건 과세전적부심사 결정서에 청구주장에 대한 판단을 하지 않은 등 이 건 과세전적부심사에 절차상 중대한 하자가 있고, 이 건 과세처분은 부적법한 이 건 과세전적부심사를 기초로 한 것이므로 취소되어야 한다고 주장한다.그러나 「국세기본법」 제81조의15 제4항에서 “과세전적부심사 청구를 받은 세무서장 등은 국세심사위원회의 심사를 거쳐 결정을 하고 그 결과를 청구를 받은 날부터 30일 이내에 청구법인에게 통지하여야 한다”라고 규정하고 있고, 같은 조 제9항의 위임에 따른 같은 법 시행령 제63조의15 제4항 본문에서 “과세전적부심사 청구를 받은 세무서장 등은 그 청구부분에 대한 결정이 있을 때까지 과세표준 및 세액의 결정이나 경정결정을 유보하여야 한다”라고 규정하면서, 단서에서 과세전적부심사를 거치지 않아도 되는 예외사유를 규정한 같은 법 제81조의15 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 등에는 그러하지 않도록 규정하고 있다.이 건 과세전적부심사 결정서를 보면 처분청이 2025.11.25. 이 건 과세전적부심사에 대해 ‘불채택 결정’을 하였고, 2025.11.27. 청구법인에게 이 건 과세처분의 납부고지서를 전자송달하였는바, 이 건 과세처분은 이 건 과세전적부심사 결정서가 송달되기 전에 납부고지서의 송달이 이루어지기는 하였으나, 과세전적부심사제도는 비록 사전적 구제제도이기는 하나 일정한 경우 이를 생략할 수 있는 등 과세처분의 필수적인 전제가 되는 것은 아닌 점, 처분청은 2025.11.25. 이 건 과세전적부심사에 대한 불채택 결정을 하고 2025.11.27. 이 건 과세처분의 납부고지서를 전자송달하였으므로 과세전적부심사 청구의 결정이 있을 때까지 과세표준 및 세액의 결정을 유보하여야 한다고 규정한 「국세기본법 시행령」 제63조의15 제4항을 위반하였다고 볼 수 없는 점, 청구법인은 이 건 과세전적부심사 청구를 통하여 의견진술의 기회를 가졌으므로 그 결정서의 송달이 납부고지서의 송달보다 늦었다거나 해당 결정서에 청구주장이 충분히 반영되지 않았다 하여 사전 권리구제를 위한 청구법인의 절차적 권리가 중대하게 침해되었다고 보기는 어려운 점 등에 비추어, 위 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.(나)다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.한편 쟁점조항 제1호 단서에서는 “민간임대주택법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록”을 “사업자등록등”으로 줄여서 지칭하도록(약칭) 하면서 쟁점조항에서도 사용하도록 규정하였고, 사업자등록에 대해서는 쟁점조항 각호 외의 본문에서 “「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록”을 “사업자등록”으로 약칭하면서 쟁점조항에서도 사용하도록 규정하였다.2)처분청은 쟁점주택 중 ①주요주택에 대해서는 쟁점조항 제8호 나목 2)의 “조정대상지역 공고 후의 임대주택 추가를 위한 등록사항의 변경신고를 한 주택”에 해당한다는 사유로, ②쟁점주택1의 301호 및 쟁점주택2(위 ①의 사유와 중복된다)에 대해서는 쟁점조항 제2호 단서의 “민간매입임대주택의 경우 2018.3.31. 이전에 사업자등록등을 한 주택”에 해당하지 않는다는 사유로 각각 합산배제의 대상에서 제외를 한 반면에, 청구법인은 사업자인 청구법인이 2018.3.31. 전에 사업자등록등, 즉 민간임대주택법 제5조에 따른 임대사업자 등록 및 「법인세법」에 따른 사업자등록을 하고 이를 계속 유효하게 유지한 이상, 쟁점주택의 개별주택별로 등록, 재등록 등을 한 시기와 무관하게 쟁점조항 제2호 단서에 따라 쟁점주택을 합산배제의 대상으로 보아야 한다고 주장하나, 아래와 같은 관련 법령의 개정이력, 체계해석 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.가)관련 법령의 개정 연혁을 보면, ①민간임대주택법이 2018.1.16. 법률 제15356호로 일부개정되기 전의 민간임대주택법에 따른 분류에 따르면 민간매입임대주택은 같은 법 제2조 제4호∼제6호의 기업형임대주택, 준공공임대주택 및 단기임대주택으로 구분되었는데, 위 일부개정시 같은 법 제2조 제4호∼제6호에 따른 주택이 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 구 단기민간임대주택으로 개정되었고, ②종부세법 시행령이 2018.2.13. 대통령령 제28645호로 일부개정되기 전에는 쟁점조항 제2호에서만 민간매입임대주택에 대한 합산배제 요건을 규정하고 있었다가, 위 개정시 제8호에서 매입임대주택(제2호에서 민간매입임대주택과 공공매입임대주택을 통칭하도록 규정하였다) 중 기업형임대주택과 준공공임대주택에 대한 합산배제 요건을 별도로 규정하였고, ③2018.7.16. 민간임대주택법 시행령이 대통령령 제29045호로 일부개정될 때 부칙 제2조에 따라 쟁점조항 제8호의 기업형임대주택과 준공공임대주택이 공공지원민간임대주택 및 장기일반민간임대주택으로 개정(다른 법률의 개정)되었으며, ④민간임대주택법이 2020년 개정될 때 구 단기민간임대주택이 폐지되었다.이러한 관련 법령의 개정 연혁에 따르면, 민간매입임대주택은 공공지원임대주택(구 기업형임대주택), 장기일반민간임대주택(구 준공공임대주택) 및 구 단기민간임대주택으로 구분되고, 쟁점조항에 따른 민간매입임대주택의 합산배제 요건은 2018.2.13. 종부세법 시행령이 대통령령 제28645호로 일부개정되기 전에는 제2호에서 모든 유형에 대하여 규정하였다가, 그 개정 후에 공공지원임대주택과 장기일반민간임대주택에 대해서는 제8호로 규정하였음을 감안하면, 쟁점주택과 같이 민간임대주택법상 장기일반민간임대주택으로 등록된 주택에 대해서는 쟁점조항의 제2호가 아니라 제8호를 적용하는 것이 타당하다 할 것인바(제2호는 사실상 민간임대주택법의 2020년 개정으로 폐지되어 등록말소가 예정된 구 단기민간임대주택에 관한 합산배제에 관한 규정으로 봄이 타당해 보이고, 이는 ‘국세청 서면-2023-부동산-2263, 2024.6.26.’도 같은 취지로 보이며, 만약 청구주장처럼 장기일반민간임대주택이 민간매입임대주택에 포함된다 하여 제2호를 적용하여야 한다면 제8호는 납세자의 유·불리에 따라 적용 여부가 결정되어 불합리하다), 이 건 과세처분의 귀속연도별 과세기준일 현재 장기일반민간임대주택으로 등록된 주요주택은 쟁점조항 제8호를 적용하는 것이 타당한 점,주요주택은 청구법인이 민간임대주택법에 따라 말소된 구 단기민간임대주택을 다시 임대하기 위하여 장기일반민간임대주택으로 등록한 것으로(청구법인이 새로운 임대업의 사업자등록 및 민간임대주택법상 임대사업자 등록을 하면서 등록한 주택이 아니다), 그 등록 시점이 쟁점조정대상지역의 지정 공고가 있었던 날이 지난 후인 이상, 쟁점조항 제8호 나목 2)에 따라 합산배제가 제외되는 요건인 “법인이 조정대상지역의 공고가 있는 날이 지난 후에 임대할 주택으로 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택”에 해당된다 할 것인 점 등에 비추어, 주요주택은 쟁점조항 제8호 나목 2)에 따라 합산배제에서 제외되는 주택으로 봄이 타당하므로, 주요주택을 쟁점조항 제2호 단서에 따라 합산배제되는 주택으로 보아야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다.나)쟁점조항 제2호 단서의 “사업자등록등”에는 사업자의 「법인세법」에 따른 사업자등록뿐만 아니라, 사업자의 민간임대주택법상 임대사업자 등록도 포함되고, 민간임대주택법 제2조 제1항에서 ‘민간임대주택’에 대하여 “임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다”라고 규정하고 있음을 감안하면, 쟁점조항 제2호 단서에 따른 임대주택의 합산배제 적용 여부의 판정은 ‘개별 주택이 2018.3.31. 이전에 임대사업자 등록을 한 주택인지 여부’도 포함하여 판정하여야 하는 것으로 봄이 타당한 점(즉 민간임대주택법 제5조에 따른 임대사업자 등록에는 같은 조에 따른 사업자 본인의 등록뿐만 아니라 같은 법 제2조 제1항 및 제5조에 따른 개별 주택의 등록도 포함되는 것으로 해석함이 타당하다), 쟁점주택 301호 및 쟁점주택2는 2018.3.31. 이후에 민간임대주택법 제2조 제1호 및 제5조에 따라 등록된 ‘주택’인 이상, 쟁점조항 제2호 단서에 따른 요건, 즉 “민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정“될 것이라는 요건을 충족하지 않은 것으로 보이는 점(이처럼 해석하는 것이 쟁점조항 각호 외의 본문에서는 ‘사업자’에 대하여, 각호에서는 ‘주택’에 대하여 각 합산배제의 요건을 정하고 있는 체계에도 부합하다) 등에 비추어, 쟁점주택1의 301호 및 쟁점주택2는 쟁점조항 제2호 단서에 따라 합산배제되는 주택에서 제외되는 것으로 봄이 타당하므로, 쟁점조항 제2호 단서를 적용함에 있어 사업자 본인이 2018.3.31. 전에 「법인세법」에 따른 사업자등록 및 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록을 한 이상, 개별 주택의 민간임대주택법상 등록 여부와 무관하게 합산배제를 적용하여야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지1＞ 이 건 과세처분(단위 : 원)

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○＜별지2＞ 관련 법령(1) 국세기본법제81조의15(과세전적부심사) ① 세무서장 또는 지방국세청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 납세자에게 그 내용을 서면으로 통지(이하 이 조에서 “과세예고통지”라 한다)하여야 한다.

1.세무서 또는 지방국세청에 대한 지방국세청장 또는 국세청장의 업무감사 결과(현지에서 시정조치하는 경우를 포함한다)에 따라 세무서장 또는 지방국세청장이 과세하는 경우2.세무조사에서 확인된 것으로 조사대상자 외의 자에 대한 과세자료 및 현지 확인조사에 따라 세무서장 또는 지방국세청장이 과세하는 경우②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 통지를 받은 자는 통지를 받은 날부터 30일 이내에 통지를 한 세무서장이나 지방국세청장에게 통지 내용의 적법성에 관한 심사[이하 이 조에서 “과세전적부심사”(課稅前適否審査)라 한다]를 청구할 수 있다.

다만, 법령과 관련하여 국세청장의 유권해석을 변경하여야 하거나 새로운 해석이 필요한 경우 등 대통령령으로 정하는 사항에 대해서는 국세청장에게 청구할 수 있다.

1. 제81조의12에 따른 세무조사 결과에 대한 서면통지2. 제1항 각 호에 따른 과세예고통지④ 과세전적부심사 청구를 받은 세무서장, 지방국세청장 또는 국세청장은 각각 국세심사위원회의 심사를 거쳐 결정을 하고 그 결과를 청구를 받은 날부터 30일 이내에 청구인에게 통지하여야 한다.⑨과세전적부심사의 신청, 방법, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 국세기본법 시행령제63조의15(과세전적부심사의 범위 및 청구 절차 등) ④ 법 제81조의15 제2항에 따라 과세전적부심사 청구를 받은 세무서장ㆍ지방국세청장 또는 국세청장은 그 청구부분에 대하여 같은 조 제4항에 따른 결정이 있을 때까지 과세표준 및 세액의 결정이나 경정결정을 유보(留保)하여야 한다. 다만, 법 제81조의15 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 또는 같은 조 제8항에 따른 신청이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

(3)종합부동산세법제8조(과세표준) ②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.1.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택제17조(결정과 경정) ①관할세무서장 또는 납세지 관할 지방국세청장(이하 “관할지방국세청장”이라 한다)은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 종합부동산세를 새로 부과할 필요가 있거나 이미 부과한 세액을 경정할 경우에는 다시 부과ㆍ징수할 수 있다.

(4)종합부동산세법 시행령(가) 2018.2.13. 대통령령 제28645호로 일부개정된 것제3조(합산배제 임대주택) ①법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다.

(후단 생략)1.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설 임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다.

(각목 생략)2.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다.

7.건설임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 기업형임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 준공공임대주택(이하 이 조에서 "준공공임대주택등"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택8.매입임대주택 중 준공공임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택가.해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것나.8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것.

이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기임대주택을 준공공임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.부칙(대통령령 제28645호, 2018.2.13.)제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제3조 제1항 제7호 및 제8호, 제3조 제5항 및 제7항의 개정규정(같은 조 제1항 제7호 및 제8호와 관련된 것으로 한정한다)은 2018년 4월 1일부터 시행한다.제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.(나) 2020.2.11. 대통령령 제30404호로 일부개정된 것제3조(합산배제 임대주택) ①법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다.

이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.1.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택.

다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설 임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다. (각목 생략)2.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택.

다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다. (각목 생략)7.건설임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택(각목 생략)8.매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택.

다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.

(각목 생략)부칙(대통령령 제30404호, 2020.2.11.)제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.제6조(다가구주택 임대사업자 등록에 관한 경과조치) 이 영 시행 전에 종전의 제3조 제3항 및 제4항에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 다가구주택이 합산배제 임대주택에 해당하는 경우에는 제3조제3항 및 제4항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.(다) 2020.8.7. 대통령령 제30921호로 일부개정된 것제3조(합산배제 임대주택) ①법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다.

이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.1.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택.

다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설 임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 주택으로 한정한다. (각목 생략)2.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택.

다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다. (각목 생략)8.매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목 1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목 1) 또는 2)에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

나. 제외되는 주택2)법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택부칙(대통령령 제30921호, 2020.8.7.)제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제2조(재산세의 감면규정의 적용배제 및 합산배제 임대주택에 관한 적용례) 제2조 제2호 및 제3조 제1항 제8호의 개정규정은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.(라) 2020.10.7. 대통령령 제31085호로 일부개정된 것제3조(합산배제 임대주택) ①법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다.

이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.1.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택.

다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설 임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 주택으로 한정한다. (각목 생략)2.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택.

다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

나. 제외되는 주택2)법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택4)종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택부칙(대통령령 제31085호, 2020.10.7.)제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제2조(합산배제 장기일반민간임대주택등에 관한 적용례) 제3조 제1항제6호, 같은 항 제7호 각 목 외의 부분 단서, 같은 항 제8호 나목 3) 및 4)의 개정규정은 이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.(마) 2023.9.5. 대통령령 제33696호로 일부개정되기 전의 것제3조(합산배제 임대주택) ①법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다.

이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.1.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호 의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 “건설임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택.

다만, 공공주택사업자 중 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 한다) 또는 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방주택공사”라 한다)가 소유하고 있는 주택의 경우에는 가목을 적용하지 않고, 「공공주택 특별법」 제49조제4항에 따라 임대보증금 또는 임대료(이하 이 항에서 “임대료등”이라 한다)를 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.

(각목 생략)2.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「공공주택 특별법」 제49조 제4항에 따라 임대료등을 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

가.해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것다.임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. (후단 생략)8.매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목 1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목 1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

나. 제외되는 주택2)법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택4)종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택(5) 민간임대주택에 관한 특별법(가) 2017.1.17. 법률 제14542호로 일부개정된 것제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1."민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다.

이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.3."민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.4."기업형임대주택"이란 기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.5."준공공임대주택"이란 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.6."단기임대주택"이란 일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.7."임대사업자"란 「공공주택 특별법」 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말하며, 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분한다.8."기업형임대사업자"란 8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다.9."일반형임대사업자"란 기업형임대사업자가 아닌 임대사업자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다.(나)2018.1.16. 법률 제15356호로 일부개정되고 2018.7.17. 시행된 것제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1."민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다.

이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.3."민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.4."공공지원민간임대주택"이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.

(각목 생략)5."장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.6."단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.7."임대사업자"란 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

8. 삭제 ＜2018.1.16＞9. 삭제 ＜2018.1.16＞부칙(법률 제15356호, 2018.1.16.)제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.제5조(이미 등록한 민간임대주택등에 관한 특례) ② 이 법 시행 후 제5조의 개정규정에 따라 임대사업자가 등록한 장기일반민간임대주택을 다른 법령에서 인용하는 경우 종전 규정에 따라 등록한 준공공임대주택을 포함한다.③ 이 법 시행 후 제5조의 개정규정에 따라 임대사업자가 등록한 단기민간임대주택을 다른 법령에서 인용하는 경우 종전 규정에 따라 등록한 단기임대주택을 포함한다.④이 법 시행 당시 또는 이 법 시행 이후 종전 규정에 따라 등록한 기업형임대주택 또는 준공공임대주택(법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제3조 제3항 제1호 및 제2호에 따라 준공공임대주택으로 보는 주택을 포함한다)은 이 법에 따른 장기일반민간임대주택으로 본다.

(단서 생략)⑤ 이 법 시행 당시 종전 규정에 따라 등록한 단기임대주택(법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제3조 제3항 제3호에 따라 단기임대주택으로 보는 주택을 포함한다)은 이 법에 따른 단기민간임대주택으로 본다. (단서 생략)⑥ 이 법 시행 당시 종전 규정에 따라 등록한 기업형임대사업자와 일반형임대사업자는 제5조의 개정규정에 따른 임대사업자로 본다.(다) 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정된 것제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1."민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다.

이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.3."민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.5."장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.

6. 삭제 ＜2020.8.18＞제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. (단서 및 각호 생략)다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다.

(단서 및 각호 생략)② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하는 경우 청문을 하여야 한다. 다만, 제1항제3호, 제5호 및 제6호의 경우는 제외한다.③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하면 해당 임대사업자의 명칭과 말소 사유 등 필요한 사항을 공고하여야 한다.⑤종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.⑥제1항 각 호(제5호 중 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다.제6조(임대사업자 등록의 말소) ①시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다.

(단서 생략)3.제5조 제1항에 따라 등록한 날부터 3개월이 지나기 전(임대주택으로 등록한 이후 체결한 임대차계약이 있는 경우에는 그 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다) 또는 제43조의 임대의무기간이 지난 후 등록 말소를 신청하는 경우11.제43조에도 불구하고 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제5호 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우②시장·군수·구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하는 경우 청문을 하여야 한다.

다만, 제1항 제3호, 제5호 및 제6호의 경우는 제외한다.③시장·군수·구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하면 해당 임대사업자의 명칭과 말소 사유 등 필요한 사항을 공고하여야 한다.⑤종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.부칙(법률 제17482호, 2020.8.18.)제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.

(단서 생략)제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다.제7조(자동 등록 말소 관련 경과조치) 제6조 제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조 제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.(라) 2024.12.3. 법률 제20550호로 일부개정된 것제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.6의2."단기민간임대주택"이란 임대사업자가 6년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)는 제외한다]을 말한다.부칙(법률 제20550호, 2024.12.3.)제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.제4조(이미 등록한 단기민간임대주택에 관한 특례) 이 법 시행 당시 종전의 규정(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 등록한 단기민간임대주택[아파트(「주택법」 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)는 제외한다]은 이 법에 따른 단기민간임대주택으로 변경 등록할 수 있다. 이 경우 해당 단기민간임대주택의 임대의무기간 개시일은 종전의 규정에 따른 등록 당시의 기준을 따른다.

(6) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(가) 2018.7.16. 대통령령 제29045호로 일부개정되기 전의 것제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제43조 제1항에서 "임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점"이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.

3.법 제5조 제3항 본문에 따라 단기임대주택을 기업형임대주택 또는 준공공임대주택으로 변경신고한 경우 : 다음 각 목의 구분에 따른 시점 (각목 생략)(나)2018.7.16. 대통령령 제29045호로 일부개정되고 2018.7.17. 시행된 것제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제43조제1항에서 "임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점"이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.

3.법 제5조 제3항 본문에 따라 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 경우 : 다음 각 목의 구분에 따른 시점(각목 생략)부칙(대통령령 제29045호, 2018.7.16.)제1조(시행일) 이 영은 2018년 7월 17일부터 시행한다.제2조(다른 법령의 개정) ⑧ 종합부동산세법 시행령 일부를 다음과 같이 개정한다.제3조 제1항 제7호 각 목 외의 부분 중 “기업형임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 준공공임대주택(이하 이 조에서 "준공공임대주택등"이라 한다)”을 “공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)”로 하고, 같은 호 나목 중 “단기임대주택”을 “단기민간임대주택”으로, “준공공임대주택등”을 “장기일반민간임대주택등”으로 하며, 같은 항 제8호 각 목 외의 부분 중 “준공공임대주택등”을 “장기일반민간임대주택등”으로 하고, 같은 호 나목 후단 중 “단기임대주택”을 “단기민간임대주택”으로, “준공공임대주택등”을 “장기일반민간임대주택등”으로 한다.

(7) 주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1.“주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.8.“임대주택”이란 임대를 목적으로 하는 주택으로서, 「공공주택 특별법」 제2조 제1호 가목에 따른 공공임대주택과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 민간임대주택으로 구분한다.제63조의2(조정대상지역의 지정 및 해제) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)으로 지정할 수 있다.

이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시ㆍ군ㆍ구 또는 읍ㆍ면ㆍ동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(「택지개발촉진법」 제2조 제3호에 따른 택지개발지구를 말한다) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다.

1.주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역2.주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역(8) 주택법 시행령제2조(단독주택의 종류와 범위) 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제2조 제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.1. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 가목에 따른 단독주택2. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 나목에 따른 다중주택3. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택