쟁점토지 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 않은 것에 대한 정당한 사유가 있다는 청구주장의 당부

1. 처분개요가. 청구인은 2021.6.11.~2021.7.2. 경기도 양주시 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)을 취득한 후, 「지방세특례제한법」(2021.6.8. 법률 제18209호로 일부개정된 것, 이하 같다) 제20조 제1호의 규정에 따라 무료 노인복지시설을 설치·운영하기 위하여 취득하는 부동산으로 감면 신청하여 취득세를 감면받았다.

나. 이후, 처분청은 청구인이 쟁점토지 취득 후 정당한 사유 없이 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니한 사실을 확인하여 청구인에게 취득세 등에 대한 추징을 예정하는 통보를 하였고, 이에 따라 청구인은 2022.11.4. 아래 ＜표1＞과 같이 기 경감받은 취득세 OOO원(가산세 포함)을 수정신고·납부하였다.＜표1＞ 청구인의 수정신고·납부 내역(단위 : 원)

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○다. 이후 청구인은 쟁점토지 취득 후 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니한 정당한 사유가 있다며 2025.9.18. 처분청에 경정청구 하였으나, 처분청은 2025.10.23. 이를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 따라 2026.1.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인은 2021.7.28. 쟁점토지 지상에 노유자시설 신축 공사를 착공하였으나, 계약을 체결한 주식회사 A, 주식회사 B 등(이하 “시공사 등”이라 한다)의 부실과 계약 불이행으로 인하여 공사가 지연되다가 2022년 4월 말경 공사가 전면 중단되는 사태가 발생하였다.처분청은 청구인이 쟁점토지를 취득한 날로부터 정당한 사유 없이 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 않았다는 이유로, 청구인에게 감면하였던 취득세 등을 추징하겠다고 통보하였고, 이에 청구인을 비롯한 토지 소유주들은 2022.11.4. 취득세 등을 수정신고·납부하였다.청구인은 시공사 등의 공사 중단 이후에도 가족의 집을 매각하고 자금을 차용하는 등 각고의 노력 끝에 2024년 5월 공사를 재개하여 2025.5.1. 노유자시설을 준공하였고, 현재 해당 시설을 직접 운영하고 있다.이에 따라 청구인은 2025.9.18. 시공사 등의 부실로 인한 공사 중단은 감면세액 추징의 예외 사유인 ‘정당한 사유’에 해당한다고 주장하며 경정청구를 하였으나, 처분청은 2025.10.23. ‘시행사 및 건설업자의 계약불이행과 법적 분쟁은 청구인의 주관적이고 내부적인 사정’이라는 이유로 이를 거부하였다.

(2) 이 건의 경우 ‘정당한 사유’가 존재하는지 여부(가) 시공사 등의 계약 불이행은 청구인이 통제할 수 없는 외부적 장애 사유에 해당한다.처분청은 시공사 등의 계약 불이행을 ‘청구인의 주관적이고 내부적인 사정’으로 보았으나, 이는 사실과 다르다. 청구인이 계약한 시공사 등의 실질 운영자인 a은 당초부터 다수의 투자자들을 상대로 요양원 신축 사업을 진행할 의사나 능력 없이 자금을 편취하는 사기 행각을 벌였다.실제로 a은 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기) 등으로 기소되었으며(서울중앙지방검찰청 OOO호 등), 공소사실에는 청구인을 비롯한 다수의 피해자들로부터 요양원 신축 명목으로 거액의 자금을 편취한 사실이 명시되어 있다.

또한, 청구인은 다른 피해자들과 함께 a 등을 상대로 손해배상 청구 소송을 제기하여 승소 판결을 받기도 하였다(서울중앙지방법원 2024.9.26. 선고 OOO 판결문).이처럼 시공사 등의 공사 중단은 단순한 계약 이행의 지체가 아니라, 계획적이고 조직적인 사기 범죄의 결과로서 발생한 것이다. 이는 청구인이 사전에 예견하거나 통제할 수 없는 명백한 외부적 장애 사유에 해당하며, 이를 청구인의 귀책사유로 돌릴 수 없음이 명백하다.(나) 청구인은 공사 재개를 위해 정상적인 노력을 다하였다.청구인은 시공사 등의 부실로 공사가 중단된 이후에도 공사를 포기하지 않았다.

청구인은 시공사 등에 지속적으로 공사 재개를 요구하고 자금 지원 의사를 밝히는 등 정상적인 노력을 다하였다.그럼에도 공사가 재개되지 않자, 청구인은 결국 가족이 생활하던 집을 매각하고 주변에서 어렵게 자금을 차용하여 직접 공사를 재개하는 특단의 조치를 취했다. 이는 ‘고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력’을 넘어선 필사적인 노력에 해당하며, 쟁점토지를 다른 용도로 사용하거나 시세 차익을 노릴 의사가 전혀 없었음을 명백히 보여준다.(다) 청구인은 결국 당초 목적대로 노유자시설을 준공하여 운영하고 있다.청구인은 위와 같은 노력 끝에 2025.5.1. 마침내 쟁점토지 위에 노유자시설을 준공하였고, 현재 해당 시설을 직접 운영하며 당초의 취득 목적을 달성하였다.

이는 쟁점토지에 대한 취득세 감면의 입법 취지인 공익 목적(노인복지 증진)이 최종적으로 실현되었음을 의미한다. 유예기간을 다소 도과하였다는 사정만으로 이러한 공익적 결과를 무시하고 세금을 추징하는 것은 조세 감면 제도의 취지에도 부합하지 않는다.

(3) 청구인의 항변내용은 다음과 같다.시공사의 공사 중단은 ‘내부적 사정’이 아닌, 청구인이 통제할 수 없는 ‘외부적 장애’ 사유이다.처분청은 시공사의 계약 불이행 및 사기 행각으로 공사가 지연된 것을 ‘내부적인 사정에 불과’하다는 의견이나, 이는 이 건의 실체를 완전히 외면한 의견이다.청구인이 겪은 공사 중단은 단순한 계약 이행 지체나 경영 악화에 따른 부도가 아니었다. 이는 시공사 등의 실질 운영자인 a이 처음부터 다수의 투자자들을 상대로 자금을 편취할 목적으로 벌인 ‘계획적이고 조직적인 사기 범죄’의 결과였다.실제로 a은 양주 OOO 사업을 포함한 다수의 현장에서, 사업 수행 능력이나 의사 없이 투자금을 받아 다른 현장의 채무를 변제하는 소위 ‘돌려막기’ 방식으로 자금을 유용하였고, 이로 인해 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기) 등으로 기소되었다.청구인은 시공사 측에 지속적으로 공사 재개를 촉구하였으나 이행되지 않았고 기지급한 공사대금도 돌려 받지 못하자, 결국 가족이 거주하던 집을 매각하고 주변에서 자금을 차용하였으며, 다시 사기를 당할 걱정에 이번에는 직접 공사업체들을 일일이 찾아 공사계약체결 및 공사대금을 지급하는 방법으로 공사를 재개하는 등 막대한 추가 비용과 노력을 투입하였다(각 공사계약서, 공사대금지급내역 참조).이렇게 청구인은 막대한 손해를 감수하면서까지 자금을 마련하여 공사를 재개하였고, 마침내 2025년 5월 1일 노유자시설을 준공하여 현재 직접 운영하고 있다(고유번호증, 사업자등록증, 장기요양기관지정서, 노인시설설치신고서 참조). 청구인은 현재까지도 이 건 공사에 소요된 대출금은 변제하면서 경제적 어려움을 겪고 있다.

이는 청구인이 쟁점토지를 목적 사업에 사용하려는 진지하고 확고한 의지를 가지고 있었음을 명백히 증명한다.이처럼 청구인에게 발생한 공사 중단 사태는 예측하거나 통제하는 것이 불가능한 제3자의 범죄행위로 인한 것이 명백하고 이는 납세의무자가 마음대로 할 수 없는 ‘외부적인 사유’의 전형적인 예시에 해당하며, 이를 청구인의 귀책사유인 ‘내부적 사정’으로 치부하는 처분청의 의견은 부당하다.

나. 처분청 의견(1)「지방세특례제한법」제20조에서 「노인복지법」 제31조에 따른 노인복지시설을 설치ㆍ운영하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2023년 12월 31일까지 감면한다 하고, 그 제1호에서 대통령령으로 정하는 무료 노인복지시설에 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를 면제한다 하며, 같은 법 제178조 제1항에서 부동산에 대한 감면을 적용할 때 이 법에서 특별히 규정한 경우를 제외하고는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 감면된 취득세를 추징한다 하고, 그 제1호에서 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우를 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지 취득 후, 유예기간(1년) 내에 감면받은 용도로 직접 사용하지 못한 데에는 정당한 사유가 있고, 이 건 부동산에 노인복지시설을 설치하기 위하여 정상적인 노력을 다하였다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴보면,건축물 등을 신축할 목적으로 취득한 토지의 취득세 등의 감면 규정을 적용함에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 그 신축한 건축물에 대하여 사용승인을 받은 시점에 그 토지를 당해 건축물 등의 용도로 직접 사용하는 것으로 봄이 상당하다(대법원 2008.5.29. 선고, 2008두3319 판결 참조) 할 것인바,청구인은 유예기간(1년)이 약 4년 경과한 2025.5.1.에 쟁점토지 지상의 건축물의 사용승인을 받았는바, 청구인이 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 못한 사실이 확인되므로, 이 건 부동산은 추징대상에 해당한다.‘정당한 사유’라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유 업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 정당한 사유의 유무를 판단함에 있어서는 지방세 감면의 입법 취지를 충분히 고려하면서 부동산의 취득 목적에 비추어 고유 목적에 사용하는데 걸리는 준비기간의 장단, 고유 목적에 사용할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 부동산을 고유 업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지의 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것(대법원 2002.9.4. 선고 2001두229 판결 참조, 같은 취지)이므로,쟁점토지 취득 후 시공사 등의 계약 불이행 및 사기 행각으로 인하여 건축공사가 지연된 것은 내부적인 사정에 불과하며, 이를 행정관청의 귀책사유나 법령상의 제한 등 부득이한 사유로 보기는 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 이 건 부동산을 취득하고 유예기간(1년) 내에 감면받은 용도로 직접 사용하지 못한 정당한 사유로 볼만한 사정이 나타나지 아니하므로 처분청이 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점토지를 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 않은 것에 정당한 사유가 있다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 일반건축물대장(갑)에 따르면, 쟁점토지 지상의 건축물의 착공일은 2021.7.16.이고, 사용승인일은 2025.5.1., 건축면적 350.18㎡, 연면적 1,996.23㎡ 층수(지하 1층, 지상 4층), 주용도는 노유자시설로 나타난다.(나) 청구인은 2023년 3월 경 ㈜C(현, ㈜A)을 횡령, 사기 등의 혐의로 고소하였고, 서울중앙지방검찰청이 서울중앙지방법원에 제출한 공소장과 법원의 판결문에 따르면, 시공사(주식회사 A)는 2022년 6월경 공사비가 부족하다는 이유로 공사를 중단한 사실이 확인되는바, 그 주요 내용은 아래와 같다.＜서울중앙지방검찰청 공소장, 2025.6.18.＞

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○＜서울중앙지방법원 제34민사부 판결 주요 내용＞

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○(다) 청구인은 쟁점토지를 목적대로 사용하기 위해 노력하였다고 주장하며 다음의 자료를 제출하였다.1) 청구인은 a에게 사기당하고 공사를 진행하기 위하여 자신의 소유의 아파트를 매매하였다고 주장하며 경기도 성남시 분당구 OOO 등기사항전부증명서를 제출한바, 청구인은 동 부동산을 2013.11.4. 매매로 취득한 후 2024.1.26. OOO원에 양도한 것으로 나타난다.2) 청구인은 쟁점토지 지상의 건축물의 건축하기 위하여 노력하였다는 증빙으로 아래 ＜표2＞와 같이 계약서와 대금지급내역 등을 제출하였다.＜표2＞ 청구인이 제출한 계약서 내용 등(단위 : 원)

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○3) 청구인은 노유자시설을 건축하기 위하여 자금이 부족하여 제3자에게 자금을 대여받았다고 주장하며 자금대여 약정서를 체출하였다.(라) 청구인은 D(145-80-*****)을 상호로 하여 2025.5.29. 의정부세무서장으로부터 고유번호증을 발급받은 것으로 나타나고, 경기도 양주시장으로부터 2025.6.1. 장기요양기관지정서를 발급받은 것으로 나타난다.(마) 청구인은 쟁점토지의 취득세를 신고하며 제출한 고유목적확인서에 ‘1년 이내 직접 사용하지 않거나, 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 다른 목적으로 사용하거나 임대, 매각하는 경우 사유발생일로부터 30일 이내에 취득세 등을 신고·납부하고, 미신고 시 그 후 가산세를 포함하여 추징되는 것에 이의 없음을 확인함’이라는 문구가 기재되어 있고, 청구인이 서명한 사실이 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 「지방세특례제한법 제20조 제1호는 대통령령으로 정하는 무료 노인복지시설을 설치·운영하기 위하여 취득하는 부동산에 대하여는 취득세를 면제하도록 규정하면서, 같은 법 제178조 제1항에서 ‘정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우’ 감면된 취득세를 추징하도록 규정하고 있다.‘정당한 사유’라 함은 법령에 의한 금지ㆍ제한 등 납세의무자가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 건축공사에 착공하여 공사 진행을 위한 정상적인 노력을 다하였으나 시간적인 여유가 없어 장기간 공사를 중단한 내부적인 사유도 포함되며, 정당한 사유의 유무는 건축 중인 건축물의 공사기간의 장단, 건축공사를 중단할 수밖에 없는 법령상 · 사실상의 장애 사유 및 정도, 납세의무자가 건축공사를 진행하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단(대법원 2014.2.13. 선고 2013두18582 판결, 같은 뜻임)하여야 한다.(나) 처분청은 청구인이 쟁점토지 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 않은 것에 정당한 사유가 없다는 의견이다.그러나, 청구인은 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결한 후 ㈜A과 쟁점토지 지상에 건설한 노유자시설에 대한 공사도급계약을 체결하고 쟁점토지를 취득하기 전인 2021.5.26. 건축물 착공허가를 받았으며 2021.6.11.~2021.7.2. 쟁점토지를 취득한 후 2021.7.16. 건축물 착공신고를 하는 등 노인복지시설을 설치ㆍ운영하고자 쟁점토지 취득 전부터 업무계획을 수립하고 지체없이 건축허가 및 착공을 득한 것으로 보이는 점,청구인이 제출한 공소장(서울중앙지방검찰청 OOO호 외)과 법원의 판결문(서울중앙지방법원 2025.9.26. 선고 OOO 판결)에 따르면, 청구인은 a의 사기행위로 인하여 a이 운영하는 ㈜A과 등과 2021.1.14.경 공사도급계약을 체결하였고, 2021.1.9.경부터 2022.11.1.경까지 총 13회에 걸쳐 토지매매 및 공사대금 명목으로 합계 OOO원을 입금하였으며 a은 2022년 6월 경 공사비가 부족하다는 이유로 공사를 중단한 것으로 나타나 공사 중단의 책임이 청구인에 있는 것이 아닌 것으로 보이고 이러한 과정에서 청구인이 공사를 특별히 지연시키거나 해태한 사유를 찾기 어려운 점,청구인은 공사를 계속 진행하기 위해 새로운 도급사인 ㈜E 등과 2024년 4월 새로운 계약을 체결하여 지체없이 노유자시설에 대한 건축공사를 진행한 결과 2025.5.1. 사용승인은 받고 D을 상호로 하여 처분청으로부터 장기요양기관지정서를 받고 실제 현재 노유자시설을 운영하고 있는 점 등에 비추어,청구인은 건축공사에 착공하여 공사를 진행하기 위하여 진지한 노력을 다한 것으로 보이고, 따라서 취득일부터 1년 이내에 노인복지시설로 직접 사용하지 못한 데에 정당한 사유가 있는 것으로 보이므로 처분청이 청구인에게 한 이 건 경정청구 거부처분은 잘못이 있다고 판단(조심 2024지455, 2025.7.8. 같은 뜻임)된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세특례제한법(2021.6.8. 법률 제18209호로 일부개정된 것)제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.8. "직접 사용"이란 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등의 소유자가 해당 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다.제20조(노인복지시설에 대한 감면) 「노인복지법」 제31조에 따른 노인복지시설을 설치ㆍ운영하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2023년 12월 31일까지 감면한다.

1. 대통령령으로 정하는 무료 노인복지시설에 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를 면제하고, 과세기준일 현재 노인복지시설에 직접 사용(종교단체의 경우 해당 부동산의 소유자가 아닌 그 대표자 또는 종교법인이 해당 부동산을 노인복지시설로 사용하는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 부동산에 대해서는 재산세의 100분의 50을 경감한다. 다만, 노인의 여가선용을 위하여 과세기준일 현재 경로당으로 사용하는 부동산(부대시설을 포함한다)에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다) 및 같은 법 제146조 제3항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다.제178조(감면된 취득세의 추징) ① 부동산에 대한 감면을 적용할 때 이 법에서 특별히 규정한 경우를 제외하고는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 감면된 취득세를 추징한다.

1. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우(2) 지방세특례제한법(2024.12.31. 법률 제20632호로 일부개정된 것)제20조(노인복지시설에 대한 감면) ① 「노인복지법」 제31조에 따른 노인복지시설로 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2026년 12월 31일까지 감면한다.

1. 대통령령으로 정하는 무료 노인복지시설로 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를 면제하고, 과세기준일 현재 노인복지시설로 직접 사용(종교단체의 경우 해당 부동산의 소유자가 아닌 그 대표자 또는 종교법인이 해당 부동산을 노인복지시설로 사용하는 경우를 포함한다)하는 부동산에 대해서는 재산세의 100분의 50을 경감한다. 다만, 노인의 여가선용을 위하여 과세기준일 현재 경로당으로 사용하는 부동산(부대시설을 포함한다)에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다) 및 같은 법 제146조 제3항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다.

2. 제1호 외의 노인복지시설로 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 25를 경감하고, 과세기준일 현재 제1호 외의 노인복지시설로 직접 사용(종교단체의 경우 해당 부동산의 소유자가 아닌 그 대표자 또는 종교법인이 해당 부동산을 노인복지시설로 사용하는 경우를 포함한다)하는 부동산에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.② 제1항에 따라 취득세를 감면받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 감면된 취득세를 추징한다.

1. 정당한 사유 없이 부동산의 취득일부터 1년(「건축법」에 따른 신축ㆍ증축 또는 대수선을 하는 경우 해당 토지에 대해서는 3년)이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우 (2024. 12. 31. 신설)2. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 부동산을 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우 (2024. 12. 31. 신설)

경기도 양주시장이 2025.10.23. 청구인에게 한 취득세 등의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.