쟁점토지의 재산세 납세의무자를 청구인으로 보아 이 건 재산세를 과세한 처분의 당부

1. 처분개요가. 처분청은 청구인이 2025.6.1. 공부상 소유자로 등재된 경기도 광주시 OOO 외 3필지(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 2025.9.12. 청구인에게 2025년 정기분 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지한바, 쟁점토지의 상세내역은 아래 ＜표＞와 같다.＜표＞ 쟁점토지 상세내역

○

○

○나. 청구인은 이에 불복하여 2025.12.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인은 AAA의 처로 2017.8.15. 작성된 합의이행각서를 통해 AAA은 망 BBB에게 OOO원을 대여하였고 이때 채권 확보를 위해 청구인이 명의를 수탁받아 쟁점토지의 소유권 이전등기를 경료한바, 당시 등기 편의상 매매형식을 취하였으나, 그 실질은 채권담보 목적의 양도담보였다.망 BBB의 채무불이행으로 실질 채권자 AAA이 대여금 반환소송(성남지원 OOO)을 제기하였으나, 소송 진행 중 채무자가 사망하여 그 상속인인 CCC이 소송을 수계하고 채무 및 실질적 소유권을 승계한 후 항소심(수원고등법원 2023.2.15. 선고 OOO)에서 쟁점토지 및 경기도 광주시 OOO 임야 2,241㎡(이하 “OOO”이라 한다)에 관하여 2019.4.25. 담보권 해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행받음과 동시에 AAA에게 돈을 지급하라고 판결하였다.확정판결이후 2024.7.24. AAA과 CCC은 OOO원을 변제받고 쟁점토지와 OOO 임야 2,241㎡를 돌려주면서 합의서를 작성하였는바, 합의서 제6항에서는 쟁점토지에 대하여 2017.8.31. 이후 발생된 모든 세금과 제세공과금 등은 CCC이 완납한다고 기재되어 있고 이는 실질 소유자인 CCC 스스로가 쟁점토지에 대한 재산세 등의 납부의무자임을 인정하는 것이다.쟁점토지는 담보권 해지 판결 및 당사자간의 합의 내용을 원인으로 해지 시점으로부터 쟁점토지의 소유권이 소멸되었음을 의미하는바, 청구인은 쟁점토지에 대한 실체적 권리가 없는 상태이므로 공부상 명의자라는 이유만으로 납세의무자로 지정될 수 없다.

(2) 청구인의 항변내용은 다음과 같다.(가) 처분청은 「지방세법」 제107조 제2항 제1호를 근거로, 공부상 소유권 변동사실을 당사자가 합의하여 신고하지 않았으므로 등기부상 명의자인 청구인에게 재산세를 부과한 것이 적법하다는 의견이다.그러나 처분청의 의견은 법원의 확정판결로 입증된 실체적 권리의 소멸과, 실질 소유자인 CCC 스스로가 인감증명서를 첨부하여 납세의무를 인정한 ＜확인서＞의 존재를 완전히 무시한 형식적이고 행정편의주의적인 해석에 불과하다.(나) 처분청은 "소유권 변경 입증서류와 함께 납세자 변경 신고를 할 경우 이를 인정하여 사실상 소유자로 확인되는 자는 재산세 납세의무가 있다고 보겠다"고 하면서, 청구인이 위 절차에 따른 변경 신고를 하지 않았으므로 부과 처분이 타당하다는 의견이다.그러나 청구인이 제출한 증거자료인 확인서(2024.7.23. 작성)는 쟁점토지와 동일한 양도담보 목적으로 묶여 있던 1필지(OOO)를 반환하며 작성된 것으로, 채무자 CCC의 대리인 조태화가 작성하고 CCC 본인의 인감증명서와 위임장이 첨부된 공신력 있는 문서다.확인서 제6항에는 도평리 OOO의 2017.8.31. 이후에 발생된 모든 세금과 제세공과금 등은 CCC이 완납한다라고 명시되어 있다.

이는 양도담보의 실질 소유자인 CCC 스스로가 쟁점토지에 대한 조세 부담의 주체임을 명백히 인정한 것이다. 실질 소유자의 인감이 날인된 명백한 세금 완납 합의 서류가 존재함에도 불구하고, 단지 지정된 신고서 서식으로 쌍방이 제출하지 않았다는 절차적 이유만으로 사실상의 소유자를 알 수 없다고 단정하는 처분청의 태도는「지방세기본법」 상 실질과세의 원칙(제20조)에 정면으로 위배된다.(다) 수원고등법원 확정판결(OOO)은 "2019.4.25. 담보권 해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라"고 명시했다.이는 해당 시점을 기준으로 청구인의 담보권자로서의 지위마저 법적으로 소멸하였으며, 쟁점토지를 배타적으로 지배하거나 사용·수익할 권한이 전혀 없음을 국가 기관(법원)이 확인해 준 것이다.「지방세법」 제107조 제1항의 대원칙은 "과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자"에게 과세하는 것이다.

청구인은 2019년 이후 어떠한 실체적 권리도 없이 소송 지연으로 인해 등기부상이름만 남아있는 상태였으므로, 경제적 실질이 전혀 없는 청구인에게 과세하는 것은 부당하다.(라) 처분청이 인용한 조세심판원 결정례(조심 2021지658)는 매수자(재건축조합)가 소송에서 승소한 후 단순한 사유로 소유권이전등기를 지연한 사안이나, 이 건은 단순 매매가 아니라 채권 확보를 위해 명의만 이전해 둔 양도담보 재산이며 무엇보다 해당 세금을 채무자(실질 소유자)가 부담하기로 한 당사자 간의 명시적인 약정(인감증명서가 첨부된 확인서)이 존재하는 사안이다.처분청은 양도담보라는 특수성과 명백한 합의 증거를 간과한 채, 기계적으로 등기 명의자에게 과세한 잘못을 범하고 있다.따라서, 쟁점토지의 재산세는 확인서 및 판결문 내용대로 사실상 소유자인 CCC에게 부과되어야 한다.

나. 처분청 의견청구인은 쟁점토지를 담보권 해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 판결과 당사자 간의 합의서를 이유로 납세의무자를 채무자로 하여 재산세를 부과하여야 한다고 주장한다.「지방세법」제107조 제1항에서는 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자를 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하면서 제2항 제1호에서 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자를 납세의무자로 본다고 규정하고 있다.또한 「지방세법」제120조 제1항에서는 재산의 소유권 변동 또는 과세대상 재산의 변동 사유가 발생되었으나 과세기준일까지 등기·등록이 되지 되지 아니한 재산의 공부상 소유자는 과세기준일부터 15일 이내에 그 소재지를 관할하는 지방지자체단체의 장에게 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖추어 신고하도록 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 제1항에 따른 신고가 사실과 일치하지 아니하거나 신고가 없는 경우에는 지방자치단체의 장이 직권으로 조사하여 과세대장에 등재할 수 있다고 규정하고 있다.재산세 납세의무자 결정 관련 “신고”의 취지는 소유권 관계가 복잡한 재산에 대해 이해관계인들의 자발적인 신고를 통해 납세의무자를 결정하거나 소유자가 아님에도 불구하고 부당하게 과세되는 것을 방지하기 위한 것으로써, 소유권 변경 입증서류와 함께 납세자 변경 신고를 할 경우 이를 인정하여 “사실상 소유자”로 확인되는 자는 재산세 납세의무가 있다고 보겠다는 것으로 청구인은 위 절차에 따른 변경 신고한 사실이 없으므로 그 등기부상 소유자인 청구인에게 부과하는 것이 타당하다.따라서 「지방세법」제107조 제2항 제1호에 따라 공부상 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자가 납세의무자이므로 청구인을 납세의무자로 보고 과세한 처분은 적법하므로, 신고 의무를 이행하지 아니한 채 이행 판결문과 당사자 간의 합의서만을 이유로 납세의무자를 채무인으로 변경해 달라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.당사자 간의 약정을 이행하지 아니하여 그 이행을 목적으로 소송이 진행된 후 소유권이전 등기절차를 이행하라는 확정판결을 받고 그 판결에 따라 소유권이전 등기를 하는 경우에는 그 등기일이 취득일이 되는 것으로, 담보권 해지를 원인으로 소송을 제기하여 승소 판결을 받았다 할지라도 과세기준일 현재 쟁점토지의 소유자는 청구인으로 등재되어 있는 이상 재산세 납세의무는 청구인에게 있는 것으로 봄이 타당하다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점토지의 재산세 납세의무자를 청구인으로 보아 이 건 재산세를 과세한 처분의 당부나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 처분청은 청구인이 2025.6.1. 공부상 소유자로 등재된 쟁점토지에 대하여 2025.9.12. 청구인에게 2025년 정기분 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지하였다.(나) 청구인은 CCC이 쟁점토지의 실소유자라고 주장하며 제출한 수원고등법원 판결(2023.2.15. 선고 OOO 대여금) 일부 내용은 아래와 같다.＜수원고등법원 2023.2.15. 선고 OOO 대여금＞

○

○

○(다) 청구인은 CCC의 확인서(2024.7.23.)를 제출한바, 그 내용은 아래와 같다.

○

○

○(라) 이 건 심판청구일 현재 등기사항전부증명서에 따르면 OOO 토지는 2024.7.23. CCC에게 양도담보계약해제를 원인으로 소유권이전등기된 것으로 나타나는 반면, 쟁점토지의 등기상 소유주는 여전히 청구인으로 나타난다.(마) 청구인은 2026.5.22. 추가로 양도소득세 환급내역과 처분청 직원과의 통화녹취록, 처분청에 2023년 4월 경에 제출하였다는 납세의무자 변경신청서 및 이에 대한 처분청 답변서와 OOO 사건소장(청구인은 피고로 하는 소유권이전등기 청구의 소)을 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여, 이 건에 대하여 살펴본다.「지방세법」제107조 제1항에서 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다.청구인은 처분청이 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인을 쟁점토지의 사실상 소유자로 보고 이 건 재산세 등을 부과한 처분이 부당하다고 주장하나,쟁점토지의 등기부상 소유자는 2025.6.1. 현재 청구인으로 되어 있고, 청구인은 법원의 판결(수원고등법원 2023.2.15. 선고 OOO 대여금)에 따라 쟁점토지에 관한 소유권이전등기 의무를 부담하고 있으나, 이는 피고(채무자 CCC)의 금원 지급의무와 동시이행 관계에 있어 CCC이 그 의무를 이행하지 아니한 이상 쟁점토지의 소유권을 CCC에게 이전할 의무가 없어 쟁점토지의 소유권 및 향유권한은 여전히 청구인에게 귀속되어 있는 것으로 보이는 점,이 건 판결은 판결 자체로 물권의 변동을 일으키는 것이 아니라 쟁점토지에 대한 소유권이전등기의 이행을 명하는 판결이므로 2023.12.15. 그 판결이 확정되었다 하여, 같은 날 CCC이 쟁점토지를 취득하였다고 볼 수는 없고(조심 2021지658, 2021.5.25., 같은 뜻임), 청구인이 제출한 확인서는 OOO에 관한 확인서로 쟁점토지의 세금과 제세공과금 등을 CCC이 납부한다고 약정하였더라도 CCC이 쟁점토지의 소유권자라고 볼 수 없는 점,재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 조세로서, 재산가액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로, 재산세에 있어 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용·수익하였는지 여부는 그 과세요건이 아닌바(조심 2011지654, 2011.11.28. 외 다수, 같은 뜻임), 청구인이 주장하는 바와 같이 쟁점토지의 처분 또는 사용·수익에 일정한 제한이 존재한다 하더라도, 이는 사법상 권리관계에서 비롯된 사정에 불과하고, 재산세 납세의무 성립 여부를 좌우할 사유로 보기 어려운 점 등에 비추어,처분청이 청구인을 쟁점토지의 사실상 소유자로 보아 2025년 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법률(1) 지방세법(2023.12.29. 법률 제19860호로 일부 개정된 것)제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.1. “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다.제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

1. 공유재산인 경우 : 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우 : 그 주택에 대한 산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때에는 행정안전부령으로 정하는 주된 상속자3. 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니하였을 때에는 공부상 소유자4. 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합과 재산세 과세대상 재산을 연부(年賦)로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우에는 그 매수계약자5. 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 “위탁자”라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다.6. 「도시개발법」에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자7. 외국인 소유의 항공기 또는 선박을 임차하여 수입하는 경우에는 수입하는 자8. 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 파산선고 이후 파산종결의 결정까지 파산재단에 속하는 재산의 경우 공부상 소유자③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.

(2) 민법제211조(소유권의 내용) 소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.