쟁점주택 취득 후 3년까지 해당 주택을 신축하여 판매하지 않는 것으로 보아 취득세를 중과한 처분의 당부

1. 처분개요가. 청구법인은 2021.7.2. 인천광역시 OOO 토지 206㎡ 및 주택 163.7㎡(이하 “쟁점①주택”이라 한다)와 인천광역시OOO 토지 159㎡ 및 주택 135.21㎡(이하 “쟁점②주택”이라 하고, 쟁점①주택과 합하여 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득(매매)한 후, 그 취득가액 OOO원(쟁점①주택 OOO원, 쟁점②주택 OOO원)을 과세표준으로 하고, 쟁점주택을「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목에 따라 주택신축판매업자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로 하여 일반세율(1%~3%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구법인이 2022.6.3. 쟁점주택을 멸실하고, 2023.12.20. 그 지상에 상가 및 다세대주택 1,217.08㎡(지하 1층/지상 7층, 이하 “신축주택”이라 한다)를 취득하였으나, 정당한 사유 없이 쟁점주택 취득일부터 5년이 경과할 때까지 신축주택을 판매하지 아니한 것으로 보아 중과세율(12%)을 적용하여, 2024.8.6. 청구법인에게 취득세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.9.4. 이의신청을 거쳐, 2025.1.24. 심판청구를 제기하였다.

2.청구법인 주장 및 처분청 의견가.청구법인 주장청구법인이 당초 주택건설 및 분양을 목적으로 취득한 쟁점주택을 멸실하고 3년 이내에 신축주택을 신축하였음에도 판매하지 못한 데에는 정당한 사유가 있는바, 청구법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유가 모두 존재한다.신축주택이 소재하는 미추홀구에서 발생한 약 2,500세대 이상의 대규모 전세사기로 인하여 최근 2∼3년간 빌라주택 분양시장은 매우 침체되어 있는 상태로, 이러한 특별한 외부적인 어려움이 있었기에 청구법인이 유예기간 내에 신축주택을 판매하지 못하였다.또한, 청구법인은 신축주택을 판매하기 위하여 분양대행사를 통한 광고 및 건물에 홍보물 부착, 전단지 제작 및 배포 등 분양홍보를 위한 적극적인 노력을 하였고, 계속적으로 분양가를 낮추어 현재는 30%의 할인된 분양가로 분양하는 상황에 이르기까지 한 부분을 고려하였을 때, 청구법인은 신축주택 판매를 위해 지속적으로 상당한 노력을 기울였다고 볼 수 있다.한편,「지방세법 시행령」이 2024.12.31. 대통령령 제35177호로 개정되면서 제28조의2 제8호 단서에서 주택신축판매업자가 멸실시킬 목적으로 주택을 취득하는 경우에는 중과세 대상으로 보지 않으나, 정당한 사유 없이 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 않은 경우 또는 그 취득일부터 5년이 경과할 때까지 신축 주택을 판매하지 않은 경우는 제외한다고 규정하고 있고, 부칙 제2조 제1항에서는 제28조의2 제8호 각 목 외의 부분 단서의 개정규정은 2021년 4월 27일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 동안 멸실시킬 목적으로 취득한 주택에 대해서도 적용한다고 규정하고 있다.이에 청구법인의 경우, 개정된 신축주택 판매기간 연장(3년→5년) 규정의 적용이 가능한바, 청구법인이 쟁점주택을 취득하고 유예기간(5년)이 경과하지 않은 시점에서 처분청이 이 건 취득세 등을 부과하였다.따라서, 청구법인이 유예기간 내에 신축주택을 판매하지 못한 데에는 정당한 사유가 있고, 유예기간이 경과하지 아니한 시점에서 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견신축주택 준공 전후로 전세사기 문제가 전국적인 사회문제화 되어 신축빌라 등의 매매 거래가 침체되어 할인 분양을 진행한다 하더라도 이러한 외부적인 경기 상황이나 부동산 경기 침체가 청구법인에게만 국한된 것이 아니라 할 것이므로 부동산 경기 침체 등의 사유가 발생할 때마다 모든 법인에게 정당한 사유로 인정할 수는 없다.또한, 분양광고 및 분양대행 위탁계약을 체결하고 주택 판매를 장려하거나 할인 분양하는 행위는 다른 주택신축판매사업에서도 이루어지고 있고, 청구법인은 신축주택의 분양목적 이외에 임차인을 모집하여 2024년 4월부터 현재까지 8개 호수 모두에 대하여 월차임을 받고 임차하고 있다.이는 청구법인이 신축주택을 유예기간 내에 판매하고자 지속적이고 상당한 노력을 기울였다고 보기 어렵고 정당한 사유에 해당하지 않는다.한편,「지방세법 시행령」이 2024.12.31. 대통령령 제35177호로 개정되면서 제28조의2 제8호 단서에서 주택신축판매업자가 멸실시킬 목적으로 주택을 취득하는 경우에는 중과세 대상으로 보지 않으나, 정당한 사유 없이 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 않은 경우 또는 그 취득일부터 5년이 경과할 때까지 신축 주택을 판매하지 않은 경우는 제외한다고 규정하고 있으며, 부칙 제2조 제1항에서는 제28조의2 제8호 각 목 외의 부분 단서의 개정규정은 2021년 4월 27일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 동안 멸실시킬 목적으로 취득한 주택에 대해서도 적용한다고 규정하고 있다.이에 청구법인도 개정된 신축주택 판매기간 연장(3년→5년) 규정의 적용이 가능할 것이나, 청구법인은 신축주택을 취득하고 1년도 지나지 않은 시점에서 전체 8개 호수를 모두 임대하고 그 임대차 계약기간 만료일이 연장된 판매기간 5년을 경과하는 이상 개정 규정이 적용되지 않는다 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점청구법인이 정당한 사유 없이 주택을 신축하고 3년이 경과할 때까지 신축주택을 판매하지 아니한 것으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구법인은 2013.4.16. 서울특별시 광진구OOO을 본점소재지로 하고, 부동산 컨설팅업 및 부동산 개발업 등을 목적사업으로 하여 설립되었고, 2013.4.29. 사업자등록을 하였다.(나) 청구법인은 2021.6.25. 주택신축판매업을 목적사업으로 추가하였고, 2021.6.30. 주택신축판매업을 주업종으로 사업자등록을 하였다.(다) 청구법인은 2021.7.2. 쟁점주택을 취득(매매)한 후, 그 취득가액 OOO원(쟁점①주택 OOO원, 쟁점②주택 OOO원)을 과세표준으로 하고, 쟁점주택을「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목에 따라 주택신축판매업자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로 하여 일반세율(1%~3%)을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고·납부하였다.(라) 청구법인은 2022.6.3. 쟁점주택을 멸실하였고, 2023.12.20. 그 지상에 신축주택을 취득하였다.＜신축주택 등 현황＞

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○(마) 처분청은 청구법인이 정당한 사유 없이 쟁점주택 취득일부터 3년이 경과할 때까지 신축주택을 판매하지 아니한 것으로 보아 중과세율(12%)을 적용하여, 2024.8.6. 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과하였다.(바) 청구법인은 2023.11.20. A 사무소와 B 분양대행 위탁계약을 체결하면서, 쟁점주택을 멸실한 후 주택을 신축하여 판매할 주택의 분양대행 업무를 비롯한 분양사무소 운영, 분양계약, 광고 및 일부 임대 대행 업무 등에 대하여 위탁계약을 하였다.(사) 청구법인은 신축주택을 분양하기 위해 분양대행사를 통한 광고 외에도 주변에 다수의 공인중개사 사무소를 돌아다니며 전단지를 배포하고 건물에 홍보물 부착하는 등 분양홍보를 위한 적극적인 노력을 하였고, 계속적으로 분양가를 낮춰 최초 분양가 대비 30% 할인된 분양가로 분양을 진행하고 있는 상황에까지 이르렀다고 주장하고 있다.(아) 국토교통부 실거래가 공개시스템에 의하면, 청구법인은 아래와 같이 신축주택 전체 8개호에 대하여 전월세 신고를 한 것으로 나타난다.＜신축주택 전월세 신고내역＞ (단위 : 원)

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○(2)「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 규정이 2024.12.31. 대통령령 제35177호로 개정되면서, 주택신축판매업자가 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택의 취득세 중과 배제 요건을 그 취득일부터 ‘1년 내 멸실 + 3년 내 신축 및 판매’에서 ‘1년 내 멸실 + 3년 내 신축 + 5년 내 판매’로 완화하였고, 그 부칙 제2조 제1항에서 개정규정을 2021.4.27.부터 2024.12.31.까지의 기간 동안 멸실시킬 목적으로 취득한 주택에 대해서도 적용하는 것으로 규정되었다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 처분청은 청구법인이 정당한 사유 없이 주택을 신축하고 3년이 경과할 때까지 신축주택을 판매하지 아니한 것으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다는 의견이다.(가) 주택 유상거래에 대한 취득세 중과 예외를 규정하고 있는「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 규정이 2024.12.31. 대통령령 제35177호로 개정되면서, 주택신축판매업자가 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택의 취득세 중과 배제 요건을 그 취득일부터 ‘1년 내 멸실 + 3년 내 신축 및 판매’에서 ‘1년 내 멸실 + 3년 내 신축 + 5년 내 판매’로 완화하였고, 그 부칙 제2조 제1항에서 개정규정을 2021.4.27.부터 2024.12.31.까지의 기간 동안 멸실시킬 목적으로 취득한 주택에 대해서도 적용하도록 개정되었다.(나) 청구법인은 2021.7.2. 쟁점주택을 취득(매매)한 후, 쟁점주택을「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목에서 규정하는 주택신축판매업자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로 하여 일반세율(1%~3%)을 적용하여 취득세 등을 신고·납부한 후, 2022.6.3. 쟁점주택을 멸실하고, 2023.12.20. 그 지상에 주택을 신축하였으나, 쟁점주택 취득일로부터 3년 이내에 판매하지 아니하자, 처분청은 2024.8.6. 이 건 취득세 등을 부과하였다.(다) 처분청이 이 건 취득세 등을 부과할 당시에는 주택신축판매업자의 주택 유상거래에 대한 취득세 중과 예외규정에서 유예기간을 3년으로 규정하고 있었으나, 해당 규정이 2024.12.31. 개정되면서 유예기간을 5년으로 연장하고 적용대상을 2021.4.27.부터 2024.12.31.까지의 기간 동안 멸실시킬 목적으로 취득한 주택에 대해서도 적용하도록 개정되었다.(라) 따라서, 청구법인이 쟁점주택을 취득하고 유예기간 내에 이를 판매하지 아니한 것으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 중과 예외 유예기간이 경과하지 아니하여 추징요건이 완성되지 아니한 때에 한 처분으로서 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율(2) 지방세법 시행령(2021.6.8. 대통령령 제31741호로 개정된 것)제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로「부가가치세법」제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자(3) 지방세법 시행령(2024.12.31. 대통령령 제35177호로 개정된 것)제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목5)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 2년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 6년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 않은 경우는 제외하고, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 않은 경우 또는 그 취득일부터 5년이 경과할 때까지 신축 주택을 판매하지 않은 경우는 제외하며, 나목5) 및 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 7년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로「부가가치세법」제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자＜부 칙＞제2조(주택 유상거래 취득 중과세의 예외에 관한 적용례) ① 제28조의2 제8호 각 목 외의 부분 단서의 개정규정은 2021년 4월 27일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 동안 멸실시킬 목적으로 취득한 주택에 대해서도 적용한다.

인천광역시 미추홀구청장이 2024.8.6. 청구법인에게 한 취득세 등 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.