쟁점주택 취득일부터 3년 이내에 주택을 신축하지 아니한 “정당한 사유”가 있는지 여부

1. 처분개요가. 청구인은 2021.12.20. 서울특별시 영등포구 OOO 외 2필지 소재 주택(이하 “쟁점①주택”이라 한다) 2분의 1 지분과 같은 구 OOO 소재 주택(이하 “쟁점②주택”이라 하고 쟁점①주택과 합하여 “쟁점주택”이라 한다) 2분의 1 지분 및 같은 구 OOO 도로 등을 취득한 후, 「지방세법 시행령」(2021.4.27. 대통령령 제31646호로 개정된 것, 이하 같다) 제28조의2 제8호 나목 6)의 주택신축판매업자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로 「지방세법」 제13조의2 제1항에 따른 중과세 대상이 아니라고 보아, 같은 법 제11조 제1항 제8호 다목의 세율(1천분의 30)을 적용하여, 2021.12.20. 쟁점①주택의 취득에 대해서는 과세표준을 OOO원으로 하여 취득세 OOO원의 2분의 1을, 2021.12.27. 쟁점②주택의 취득에 대해서는 과세표준을 OOO원으로 하여 취득세 OOO원의 2분의 1을 각각 신고ㆍ납부하였다.

나. 처분청은 2025.2.12. 쟁점주택에 현지 출장을 한 후, 청구인이 쟁점주택 취득일부터 유예기간(3년)이 경과할 때까지 주택을 신축하지 아니하였다고 보아, 2025.5.14. 쟁점주택에 대하여 「지방세법」 제13조의2 제1항에 따른 중과세율(12%)을 적용하여 산출한 세액에 기 납부세액을 차감하여 쟁점①주택에 대해서는 취득세 OOO원(가산세 제외), 농어촌특별세 OOO원(가산세 제외), 지방교육세 OOO원(가산세 제외) 합계 OOO원(가산세 OOO원 포함)의 2분의 1, 쟁점②주택에 대해서는 취득세 OOO원(가산세 제외), 지방교육세 OOO원(가산세 제외) 합계 OOO원(가산세 OOO원 포함)의 2분의 1, 총 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 쟁점주택 취득일부터 유예기간(3년)이 경과할 때까지 주택을 신축하지 못한 정당한 사유가 있다.

(2) 청구인은 쟁점주택의 주거용 건축물을 멸실한 후, 그 부속토지에 업무시설(업무시설 및 공동주택)을 신축하기 위하여 주식회사 A(이하 “수탁법인”이라 한다)과 관리형토지신탁 계약을 체결하였고, B 주식회사와 업무시설 및 공동주택 신축공사 도급계약 및 책임준공 확약을 체결하여 건축허가 후 착공까지 이르렀으나 시공사의 공사지연 및 부도 등으로 대출 연장을 하지 못해 PF기한이익을 상실하였으며, 이로 인해 청구인의 사업시행권 및 인허가권마저 상실하게 되었다.

(3) 사업시행권과 인허가권을 상실한 청구인이 임의대로 공사를 이어갈 수도 없는 상황이었으므로, 청구인이 쟁점주택 취득일부터 유예기간(3년) 이내에 주택을 신축하거나 판매하지 못한 데에 정당한 사유가 있다.

나. 처분청 의견(1) 쟁점주택의 취득은 1세대 3주택 이상의 주택 취득으로 중과세 대상에 해당한다.(가) 청구인은 쟁점주택을 취득할 당시 이미 3주택 이상을 보유한 다주택자로서 서울특별시 영등포구(조정대상지역)에 있는 쟁점주택 취득이 1세대 3주택 이상의 주택 취득에 해당하여 중과세율 적용 대상임에도 불구하고 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호 나목 6)에 따른 주택신축판매업을 영위할 목적으로 「부가가치세법」 제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로 중과세 예외 규정에 따라 중과세 대상이 아니라고 보아 취득세를 신고ㆍ납부하였다.(나) 그러나 청구인은 쟁점주택 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하지 아니하였으므로, 청구인의 쟁점주택 취득이 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호 나목 6)에 따른 중과세 예외 규정의 적용 대상에 해당하지 않는다고 보아 중과세율(12%)을 적용하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

(2) 청구인에게 쟁점주택 취득일부터 유예기간(3년)이 경과할 때까지 주택을 신축하지 못한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.(가) ‘정당한 사유’란 그 취득 부동산을 해당 사업에 사용하지 못한 사유가 행정관청의 사용 금지ㆍ제한 등 외부적인 사유로 인한 것이거나 또는 내부적으로 그 부동산을 해당 사업에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 하였음에도 시간적인 여유가 없거나 기타 객관적인 사유로 인하여 부득이 해당 사업에 사용할 수 없는 경우를 말하고, 부동산의 취득자가 그 자체의 자금사정이나 수익상의 문제 등으로 해당 사업에 직접 사용하지 아니하거나 매각한 경우는 이에 포함되지 아니한다(대법원 2015.2.12. 선고 2014두42919 판결, 같은 뜻임).(나) 청구인은 주택 신축을 위한 토목공사 과정에서 건설사의 부도와 그에 따른 시행권ㆍ인허가권ㆍ사업권 상실 등이 발생하여 쟁점주택 취득일부터 3년 내에 주택 신축을 완료하지 못하였다고 주장하나, 청구인이 제시한 건설사 부도, 금융 불이행, 사업권 상실 등은 모두 민간 건설ㆍ개발 사업 과정에서 발생할 수 있는 경영상 위험 또는 자금조달 실패 등 경제적 사정으로서 이러한 청구인의 내부적 사정만으로는 청구인에게 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점주택은 주택신축판매업자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로서 중과세 예외 대상에 해당한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 참조다. 사실관계 및 판단(1) 청구인 및 처분청이 제출한 자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구인은 2021.11.18. 서울특별시 영등포구 OOO 외 3필지에 사업장을 두고, 주택신축판매업을 영위할 목적으로 「부가가치세법」 제8조 제1항에 따라 개업연월일을 2021.8.6.로 하여 사업자등록을 하였다.(나) 청구인은 쟁점주택 취득일부터 1년 내에 쟁점주택을 멸실하고, ＜표＞와 같이 주택신축 판매사업을 추진한 사실이 확인된다.＜표＞ 주택신축 판매사업 추진 내역<table cellpadding="0" cellspacing="0" class="tbl3"><tbody><tr><td><p>일자 </p></td><td><p>추진 내역 </p></td></tr><tr><td><p>2021.12.20. </p></td><td><p>쟁점주택 취득 </p></td></tr><tr><td><p>2022.2.28. </p></td><td><p>도급계약[시공사 : B 주식회사] </p></td></tr><tr><td><p>2022.4.22. </p></td><td><p>수탁법인과 관리형토지신탁 계약 체결 </p></td></tr><tr><td><p>2022.5.10. </p></td><td><p>수탁법인(건축주) 착공신고 </p></td></tr><tr><td><p>2022.5.25. </p></td><td><p>착공신고필증 수령(착공예정일 : 2022.5.12.) </p></td></tr></tbody></table>(다) 처분청이 제출한 2025.2.12.자 출장복명서에 따르면, 쟁점주택이 소재한 토지는 터파기 공사 및 골조 공사만 일부 진행된 후 공사가 중단된 상태인 것으로 확인된다.

○

○

○(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 「지방세법」 제13조의2 제1항 제3호에서 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 같은 법 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 같은 항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다고 규정하고, 「지방세법 시행령」 제28조의2에서 주택신축판매업을 영위할 목적으로 「부가가치세법」 제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않되, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 중과세 대상으로 보지 않는 주택에서 제외한다고 규정하고 있다.(나) 청구인은 쟁점주택이 주택신축판매업자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로서 쟁점주택 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 데 정당한 사유가 있으므로 중과세 예외 대상에 해당한다고 주장하나,「지방세법」 제13조의2 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제28조의2 제8호 나목을 종합하여 살펴보면, 주택건설사업을 위하여 멸실 목적으로 취득한 주택은 그 취득일부터 3년 이내에 새로운 주택을 신축하여 판매를 하여야만 중과세 예외 대상에 해당한다 할 것인 점,청구인이 쟁점주택을 취득하기 전 1세대 3주택 이상의 주택을 소유하고 있었다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 모두 다툼이 없고, 청구인은 쟁점주택 취득일부터 3년이 경과할 때까지 새로운 주택을 신축하지 아니한 것으로 확인되므로, 청구인의 쟁점주택 취득은 「지방세법」 제13조의2 제1항에 따른 중과세 대상에 해당하는 점,청구인이 주장하는 사유(시공사의 공사지연 및 부도, PF기한이익 상실, 사업권 상실 등)는 청구인의 내부적인 사정에 불과하고, 이를 청구인이 3년의 유예기간 내에 새로운 주택을 신축하지 못한 정당한 사유로 보기는 어려운 점 등을 고려하면, 처분청의 이 건 취득세 등 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득가. 농지: 1천분의 30나. 농지 외의 것: 1천분의 408. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다.

이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5 제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.<img src="/LSA/flDownLoad.do?flSeq=168811375"></img>다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다.

이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2021.4.27. 대통령령 제31646호로 개정된 것)제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 "주택"이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목 6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목 5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로 「부가가치세법」 제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자