쟁점옵션비용(시스템에어컨 등)과 쟁점조합운영비는 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부

1. 처분개요가. 청구법인은 서울특별시 노원구 OOO 일대에서 정비사업(사업명 : OOO주택재건축정비사업, 사업부지 : OOO㎡, 이하 “이 건 정비사업”이라 한다)을 시행하는 사업시행자로서, 처분청으로부터 2008.10.16. 사업시행인가, 2017.6.1. 관리처분계획인가, 2021.11.19. 준공인가 전 사용허가승인을 각각 받았고, 이후 이 건 정비사업은 2022.9.1. 이전고시가 완료되었다.

나. 청구법인은 2022.1.4. 일반분양(임대분 포함)분 아파트(이하 “이 건 건축물”이라 한다)를 신축하여 취득한 후, 그 취득가액인 OOO원을 과세표준으로 하고, 표준세율(2.8% 등)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

다. 청구법인은 이 건 건축물 취득가액 중 ① 수분양자들이 시공사와 개별적으로 선택하여 계약한 천장형 시스템에어컨·현관 중문 등의 설치비용(OOO원, 이하 “쟁점옵션비용”이라 한다)과 ② 조합운영비(직원 급여·임차료 등 29개 항목의 OOO원, 이하 “쟁점조합운영비”라 한다)는 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 취지로 2025.3.17. 경정청구(이하 “이 건 경정청구”라 한다)를 하였으나, 처분청은 2025.4.24. 이를 거부하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2025.7.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) 쟁점옵션비용은 이 건 정비사업의 수분양자들이 시공사와 별도의 계약에 따라 개별적으로 선택한 설치비용으로 주체구조부인 건축물과 일체를 이루고 있지 않고, 건축물로서의 효용가치를 유지 또는 증대시키는 부대설비로도 볼 수 없으므로 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

(2) 쟁점조합운영비는 실질이 공사원가와는 구별되고, 조합운영을 위해 지출한 통상적인 판매비 및 관리비 항목으로 인정되는 비용이며, 해당 비용이 이 건 정비사업에 따른 건축물의 취득을 위해 지출한 필수적인 비용에 해당하는지를 확인할 수 있는 구체적인 증거자료도 없으므로, 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 하다.

나. 처분청 의견(1) 이 건 건축물 입주자 모집공고에 의하면, 쟁점옵션설치(천정형 시스템에어컨) 설치로 천장의 크기·깊이·에어컨 설치 부위의 천정 높이가 변경될 수 있다고 기재되어 있는바,쟁점옵션설치로 아파트 각 세대 건축물의 구조나 형태가 변경될 수 있고, 쟁점옵션설치 공사는 아파트 각 세대의 천장에 매립 또는 벽체에 부착하는 방식으로 설치가 되어 분리가 용이하지 않고, 만약 분리하고자 할 경우에는 별도의 비용·노력이 소요된다.따라서 쟁점옵션 설치공사는 이 건 건축물 사용승인 전에 설치되었을 뿐만 아니라 그 자체로 공동주택의 효용과 기능에 이바지하는 부대설비에 해당하는 점 등에 비추어, 이 건 건축물의 수분양자들과 시공사가 별도의 계약을 통해 위 공사를 하였다는 사실만으로 쟁점옵션비용을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외할 수는 없다(조심 2025지976, 2025.5. 19., 같은 뜻).(2) 청구법인은 주택재건축사업을 추진 운영하기 위하여 설립된 법인으로 그 존립목적이 재건축사업의 추진에 있고, 그 사업의 완료로 해산 및 청산되는 것이므로 쟁점조합운영비는 재건축사업의 추진과정에 수반되는 청구법인의 업무를 수행하기 위하여 지출한 비용으로 보는 것이 타당하다(조심 2022지887, 2023.10.25., 같은 뜻).3. 심리 및 판단가.

쟁 점쟁점옵션비용(시스템에어컨 등)과 쟁점조합운영비는 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 청구법인은 2007.2.27. 설립된 법인으로 이 건 정비사업부지 일대에서 다음과 같이 이 건 정비사업을 시행하였다.[표1] 이 건 정비사업 추진 현황

○

○

○(나) 청구법인과 A 주식회사는 2019.1.28. 공사도급계약(쟁점옵션비용 관련)을 다음과 같이 체결하였다.[표2] 이 건 건축물 신축 공사도급계약서(주요내용 발췌)

○

○

○(다) 청구법인은 2019.2.21. 입주자 모집공고(쟁점옵션설치 관련)를 다음과 같이 하였다.<table cellpadding="0" cellspacing="0" class="tbl3"><tbody><tr><td><p>[표3] 입주자모집 공고(주요내용 발췌) </p></td></tr><tr><td><p> <span>Ⅸ. 추가 선택 품목계약 </span><span></span> </p> <p> <span>

○ 추가 선택품목(유상옵션) </span><span></span> </p> <p>

○ 천정형 시스템에어컨 </p> <p> · 발코니 확장 선택시 시스템에어컨 선택이 가능함. </p> <p> · 상기 천정형 시스템에어컨 선택 시 세대 내 냉매 매립 배관 및 배관 연결 수는 시공되지 않으므로, 스탠드 및 벽걸이형 에어컨을 추가 설치 불가 </p> <p> · 천정형 시스템에어컨 선택 시 설치되는 실외기에 스탠드형 및 벽걸이형 에어컨을 연결하여 가동할 수 없음. </p> <p> · 천정형 시스템에어컨 설치로 인하여 우물천장의 크기 및 깊이, 에어컨 설치 부위의 천정 높이가 변경될 수 있음. </p> <p>

○ 가전류(빌트인 냉장고, 빌트인김치냉장고, 인덕션하이브리드쿡탑) </p> <p>

○ 기타선택품목(안방슬라이딩장, 빌트인식탁, 주방벽 엔지니어드스톤, 현관 중문 AL슬라이딩도어, 침실반침장) </p> <p>

※ 추가 선택품목 공통 유의 사항 </p> <p> · 추가 선택품목(유상옵션)은 설치의 특성상 일정 시점 이후 시공을 위해 자재를 발주해야 하므로 계약 후 선택사항 변경 및 해제가 불가함. </p> <p> · 추가 선택품목(유상옵션) 비용은 주택형별로 산출된 가격이며, 설치 위치는 지정되어 있어 계약자가 임의로 위치를 지정할 수 없음(계약전 반드시 위치 확인 요망). </p></td></tr></tbody></table>(라) 청구법인은 2022.1.4. 쟁점옵션비용과 쟁점조합운영비를 포함하여 이 건 건축물에 대한 취득세 등을 다음과 같이 신고·납부하였다.[표4] 이 건 건축물 취득세 등 신고납부 내역 (단위 : 원)

○

○

○(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.(가) 청구법인은 쟁점옵션비용과 쟁점조합운영비는 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장한다.(나)「지방세법」(2021.7.8. 법률 제18294호로 개정된 것, 이하 같다) 제7조 제3항에서 건축물 중 조작(造作) 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부(主體構造部)와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설(加設)한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 제10조 제5항에서 다음 각 호의 취득에 대하여는 사실상의 취득가격 등을 과세표준으로 한다고 규정하고 있으며, 제3호에서 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득을 규정하고 있으며,같은 법 시행령(2021.4.27. 대통령령 제31646호로 개정된 것, 이하 같다) 제18조 제1항 본문에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 등의 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서 제8호에서 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용을 규정하고 있다.(다) 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 과세표준에 포함된다 할 것이다(대법원 2009.9. 10. 선고 2009두5350 판결, 같은 뜻).(라) 먼저 쟁점옵션비용에 대하여 살피건대, 「지방세법」제7조 제3항에서 건축물의 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는 점, 「지방세법 시행령」제18조 제1항 제8호에서 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용을 취득가격의 하나인 간접비용으로 규정하고 있는 점, 이 건 쟁점옵션비용(시스템에어컨, 현관 중문설치 비용)은 이 건 공동주택의 사용승인 전에 설치되었을 뿐만 아니라 그 자체로 공동주택의 효용과 기능에 이바지하는 부대설비에 해당하는 점 등에 비추어,이 건 건축물의 수분양자들과 A 주식회사(시공사)가 별도의 계약을 통해 설치 공사를 하였다는 사실만으로 쟁점옵션비용을 이 건 건축물의 취득가격에서 제외할 수는 없다고 판단된다.(마) 다음으로 쟁점조합운영비에 대하여 살피건대, 청구법인의 존립목적이 이 건 건축물의 신축과 관련한 재건축 등 사업에 있고 해당 사업의 완료로 해산 및 청산되는 것이므로, 청구법인이 지출한 급여 등은 이 건 건축물의 신축 내지는 이와 관련된 업무를 수행하는 데에 소요된 것으로 보이는 점, 청구법인이 제출한 자료만으로는 해당 항목이 건축행위와 관계없이 매년 발생하는 비용인지, 이 건 건축물을 취득하면서 지출한 필수적인 비용인지 여부가 입증되지 않았고, 청구법인의 신고로 확정된 과세표준과 세액을 감액경정하기 위해서는 청구법인이 이를 입증하는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어, 이 건 건축물의 취득을 위하여 필수불가결하게 지급된 간접비용에 해당한다고 봄이 타당하다고 판단된다.(바) 쟁점옵션비용·쟁점조합운영비의 판단내용을 종합하면, 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법(2021.7.8. 법률 제18294호로 개정된 것)제7조(납세의무자 등) ③ 건축물 중 조작(造作) 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부(主體構造部)와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설(加設)한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다.제10조(과세표준) ② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다.

다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득(2) 지방세법 시행령(2021.4.27. 대통령령 제31646호로 개정된 것)제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용4. 부가가치세5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.④ 부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 법 제10조 제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산을 취득하는 경우로서 해당 부동산 취득을 위하여 지출하였거나 지출할 금액의 합(이하 이 항에서 “실제 지출금액”이라 한다)이 분양ㆍ공급가격(분양자 또는 공급자와 최초로 분양계약 또는 공급계약을 체결한 자 간 약정한 분양가격 또는 공급가격을 말한다)보다 낮은 경우에는 부동산 취득자의 실제 지출금액을 기준으로 제1항 및 제2항에 따라 산정한 취득가액을 과세표준으로 한다.

다만, 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제2조 제12호에 따른 특수관계인과의 거래로 인한 취득인 경우에는 그러하지 아니하다.⑤ 법 제10조 제6항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격”이란 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 말한다.

1. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명된 금액2. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명되지 아니하는 금액 중 「소득세법」제163조에 따른 계산서 또는 「부가가치세법」제32조에 따른 세금계산서로 증명된 금액3. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 금융회사등 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.