쟁점영업장을 재산세 중과세 대상인 고급오락장으로 본 처분의 당부

1. 처분개요가. 청구인은 서울특별시 OOO소재 토지 및 그 지상 건물(이하 토지는 “이 사건 토지”, 건물은 “이 사건 건물”이라 한다)의 소유자이다.

나. 처분청은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 사건 건물 지하 1층이 「지방세법」제13조 제5항 제4호에 따른 고급오락장용 부동산에 해당하는 것으로 보아 이 사건 건물 지하 1층 및 그 부속토지(이하 “쟁점부동산”이라 하고, 쟁점부동산에서 사업을 영위한 유흥주점을 “쟁점사업장”이라 한다)에 대하여 같은 법 제111조 제1항 제2호 가목에 따른 중과세율(1천분의 40)을 적용하여 2025.7.10. 이 사건 건물에 대한 재산세 등 OOO원, 2025.9.10. 이 사건 토지에 대한 재산세 등OOO원 합계 OOO원을 부과·고지(이하 “이 사건 처분”이라 한다)하였다.처분청이 이 사건 건물 및 토지에 대하여 부과·고지한 재산세 등 합계액 OOO원은 청구인이 소유한 처분청 관내 타 부동산에 대한 재산세 등의 총 합계액으로, 쟁점부동산에 대한 재산세 중과 처분 세액(청구세액)은 2025.7.10. 부과분 OOO원, 2025.9.10. 부과분 OOO원 합계 OOO원이다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 처분청은 이 사건 건물 및 토지에 대한 재산세를 부과하면서 쟁점부동산을 “공실 상태가 아닌 건축물”로 보아 재산세 중과세를 부과하였다.쟁점부동산의 임차인은 2025.2.28 영업부진으로 쟁점사업장을 폐업신고하였으나, 임차인이 건물 인도를 거부하고 식품영업허가증을 반납하지 않아 청구인은 쟁점사업장 폐업에 따른 행정절차를 진행하기 위하여 2025년 3월초에 처분청에 폐업사실증명서를 제출하였고, 2025년 4월초에는 전기·도시가스·수도 공급 중단 확인서 및 건물인도 소송 자료 등 각종 증빙자료를 제출하였다.청구인이 재산세 과세기준일(2025.6.1) 직전인 2025.5.27. 처분청에 방문하고서야 담당 공무원은 임대인도 식품영업허가 직권폐업신청을 할 수 있다고 알려주었고, 청구인은 당일 즉시 식품영업허가 폐업신청서와 각서를 제출하였으며, 담당 공무원이 2025.6.10. 현장실사를 한 결과 쟁점부동산에서 영업한 사실이 없고 건물이 공실임이 확인되었다.그럼에도 처분청은 단순히 쟁점부동산의 건물 구조가 유흥주점 형태로 남아 있다는 이유만으로 쟁점부동산에 대해 재산세 중과 처분을 하였다.

(2) 청구인은 이 사건 처분에 대한 근거를 처분청에 요구하였고, 처분청은 2025.5.26. 이 사건 처분에 대한 근거로 법원 판례 3건을 이메일로 청구인에게 송부하였다. 그러나 청구인이 해당 판례 3건을 검토한 결과 모두 이 사건과 사실관계가 부합하지 않아 이에 대한 해석을 요청하기 위하여 처분청에 정보공개청구를 하였음에도 답변을 하지 아니하였다. 이는 처분청 스스로가 이 사건 처분의 근거 부족을 자인한 것이다. 더구나 담당 공무원은 청구인과의 전화 통화에서 “법무법인 3곳에 문의하였는데 모두 적법하다.”라고 얘기한바 있으나, 실제로는 이 사건과 부합하지 않음을 인지하고 또 다른 판례를 근거로 들어 중과세율을 적용하는 것이 타당하다고 회신하였다.처분청은 공실로 사용되지 않은 건물에 대하여도 단순히 건물 구조가 남아 있다는 이유만으로 중과세율을 적용함이 타당하다고 주장하나, 처분청은 여전히 이 사건 처분의 직접적이고 구체적인 법적 근거를 제시하지 못하고 있고, 처분청이 제시한 판례 또한 이 사건과 부합하지 않아 이 사건 처분의 적법성을 입증하지 못하였다.

(3) 실질과세원칙 위반재산세는 과세기준일 현재 건물이 사실상 어떠한 상태로 사용되고 있는지를 기준으로 부과되어야 함에도 처분청은 단순히 건물구조가 남아 있다는 이유만으로 쟁점부동산에 대해 재산세 중과세를 부과하였다.청구인은 처분청에 2025년 3월초 쟁점사업장의 폐업사실증명서, 2025년 4월초 전기·도시가스·수도 공급 중단 확인서 및 건물인도 소송 등 각종 증빙자료를 제출하였고, 2025.5.27.에는 청구인이 직접 식품영업허가 폐업신청을 접수하였으며, 2025.6.10. 담당 공무원의 현장조사를 통하여 쟁점부동산이 영업에 사용되지 아니하고 공실 상태임이 명백히 확인되어 재산세 과세기준일 현재 쟁점부동산이 유흥주점으로 사용되지 않았음이 입증되었다.재산세 중과세의 부과 여부는 과세기준일 현재 건물이 사실상 어떠한 상태로 사용되고 있는지를 기준으로 판단하여야 하고, 단순히 건물의 구조가 남아 있다는 사정만으로 중과세를 부과하는 것은 실질과세원칙에 반한다.이에 대해 대법원도 2006두1423 판결에서 “과세기준일 현재 건물이 실제로 사용되고 있었는지 여부를 종합적으로 고려하여야 하며, 단순히 구조가 존재한다는 사정만으로 중과세를 부과하는 것은 위법하다.”고 판시한 바 있다.아울러 조세심판원 역시 다수의 결정례를 통하여 실제 사용되지 아니하는 공실 건물에 대하여 단순히 구조만을 이유로 중과세를 부과하는 것은 부당하다는 점을 일관되게 인정하여 왔다.따라서 이 사건 처분은 실질과세원칙에 명백히 반하는 위법한 처분이다.

(4) 행정절차상 하자청구인은 2025년 3월부터 쟁점사업장의 폐업사실을 증명하기 위해 10여 차례 처분청을 방문하여 전기·도시가스·수도 공급이 차단된 사실을 입증하는 확인서를 제출하였다.그럼에도 담당 공무원은 처분청을 방문한 청구인에게 재산세 과세기준일(2025.6.1.) 직전인 2025.5.27.에서야 임대인도 직권으로 식품영업허가 직권폐업 신청을 할 수 있다고 알려주었고, 이에 청구인은 즉시 신청하였다.이는 「행정절차법」제4조(성실·신의 원칙), 제23조(이유제시 의무)에 위반되는 중대한 행정상 하자이다.

(5) 부과 근거 조항 미비청구인은 이 사건 처분의 적법성을 확인하기 위하여 처분청에 구체적인 법령 조문을 제시해 달라고 요청하였으나, 담당 공무원은 2025.5.26. 단지 법원 판례 3건이 부과 근거라며 이메일로 송부하였다.그러나 청구인이 위 판례 3건을 검토한 결과, 모두 이 사건 사실관계와 부합하지 않는 것으로 판단되었고, 이에 대하여 청구인이 정보공개청구와 판례에 대한 해석을 요청하였으나 처분청은 해당 판례들에 관하여 아무런 언급이 없었다.

이는 곧 처분청 스스로가 중과세 처분의 법적 근거가 미비함을 자인한 것이고, 「국세기본법」제81조의3(처분사유의 제시) 취지에 반하는 것이다.

(6) 이와 같이 청구인은 쟁점사업장에 대한 폐업신고, 전기·수도·도시가스 공급 차단 및 건물인도 소송 자료 등을 처분청에 제출하여 쟁점부동산이 실제 공실 상태임을 입증하였고, 식품영업허가 직권폐업신청서 및 각서 제출, 담당 공무원의 쟁점부동산에 대한 시설물 영업실태조사에 의하여도 쟁점부동산이 영업 불가능한 공실 상태임이 명백히 확인되었는바, 쟁점부동산은 재산세 과세기준일 현재 이미 영업이 불가능한 공실 상태였음이 객관적으로 입증되었으므로 이 사건 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견(1) 실제 영업 중이어야 「지방세법」상 중과세 대상인 고급오락장에 해당하는지 여부청구인은 쟁점사업장의 사업자등록 폐업, 단전·단수 조치 및 임차인에 대한 건물명도 소송 제기 등의 사정을 이유로 쟁점부동산이 공실 상태이고, 실제 유흥주점 영업이 이루어지지 않았는바, 이 사건 처분이 위법·부당하다고 주장하나, 쟁점부동산이 고급오락장용 부동산에 해당하는지를 판단함에 있어 영업 여부는 아무런 관련이 없다.대법원 1984.4.10. 선고 83누682 판결에서 “재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세로서, 재산가액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산 소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로 재산세에 있어 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용·수익하였는지 여부는 과세요건이 아니라고 할 것이다.”라고 판시하고 있고, 대법원 2015.2.12. 선고 2014두43660 판결에서는 “「식품위생법」상 허가 대상인 유흥주점 영업으로서 객관적으로 유흥 접객원을 두는 경우로 별도로 반영구적으로 구획된 객실의 면적이 영업장 전용면적의 100분의 50 이상이거나 객실 수가 5개 이상인 영업장소(룸살롱, 요정 등을 말한다)의 실체를 갖추었다면 영업을 하고 있는지에 상관없이 재산세와 관련하여 중과된 세율이 적용되는 고급오락장이라 할 것이다.”라고 판시하고 있는바, 위와 같은 대법원의 입장에 반하는 청구주장은 이유 없음이 명백하다.

(2) 쟁점부동산이 고급오락장에 해당하는지 여부앞서 살펴본 바와 같이 영업 여부는 고급오락장 해당 여부 판단과 무관하므로 쟁점부동산이 고급오락장용 부동산에 해당하는지 여부는 대법원 2008.2.15. 선고 2007두10303 판결에서 “지방세법령에 의하여 중과세되는 고급오락장으로서의 유흥주점영업장에 해당하는지 여부는 현황을 객관적으로 판단하여 유흥주점영업장으로서의 실체를 갖추고 있는지에 달려있다고 할 것이다.”와 같이 2025년 재산세 과세기준일(6.1.) 당시 쟁점부동산이 객관적으로 고급오락장으로서의 실체를 유지하고 있었는지 여부를 살펴보아야 할 것이다.이와 관련하여 고급오락장에 대해 규정하고 있는 「지방세법 시행령」제28조 제5항 제4호 나목에 따라 쟁점부동산을 살펴보면 ①「식품위생법」제37조에 따른 유흥주점 영업 허가가 여전히 유지되고 있었고, ②영업장의 면적이 100㎡를 초과하며, ③반영구적으로 구획된 객실 수가 5개 이상인바, 유흥주점영업장으로서의 객관적 실체를 갖추고 있었다고 할 것이다.또한 쟁점사업장을 철거하기 위하여 용도변경 공사를 착공하는 것과같이 고급오락장으로서 영업을 하지 못할 상태에 이르러 객관적으로 법령에서 규정한 고급오락장으로서의 실체를 갖추지 못하고 있는 예외적인 경우에 해당한다고 볼 수 있는 사정(대법원 2015.2.12. 선고 2014두43660 판결 참조)도 확인할 수 없는바, 쟁점부동산은 재산세 중과세 대상인 고급오락장용 부동산에 해당함이 명백하다고 할 것이다.

3. 심리 및 판단가. 쟁 점쟁점사업장을 고급오락장으로 보아 재산세를 중과한 처분의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 쟁점사업장은 이 사건 이전부터 고급오락장용 부동산으로서 재산세 중과 대상이었는바, 쟁점사업장이 「지방세법 시행령」제28조 제5항 제4호 나목에 따른 유흥주점 영업장소 기준(①반영구적으로 구획된 객실의 면적이 영업장 전용면적의 100분의 50 이상 ②반영구적으로 구획된 객실 수가 5개 이상)에 부합한다는 사실에 대해서는 청구인, 처분청 간 이견은 없다.

(2) 쟁점사업장의 폐업사실증명서에 의하면, 상호는 A, 사업장 소재지는 서울특별시 OOO, 종목은 유흥주점, 개업일은 2019.7.25., 폐업일은 2025.2.28.인 것으로 나타난다.

(3) 서울도시가스 주식회사가 2025.3.21. 쟁점사업장에게 송부한 공급중지예고장에 의하면, 서울도시가스 주식회사는 체납된 도시가스 요금을 2025.3.28.까지 납부하지 않을 경우 가스공급이 중지된다는 내용의 예고장을 쟁점사업장에 송부한 것으로 나타난다.

(4) 청구인이 2025.5.27. 처분청에 제출한 식품영업허가 직권폐업신청서에 의하면, 청구인은 쟁점사업장에 대하여 임차인이 2025.2.28.경부터 무단폐업하고 현재 영업하지 않고 있음을 사유로 처분청이 직권으로 폐업조치해 달라는 내용의 식품영업허가 직권폐업신청서를 처분청에 제출한 것으로 나타난다.한편, 처분청이 제출한 ‘식품접객업소 폐업신고 처리 통보’ 공문서에 의하면, 처분청은 쟁점사업장 임차인의 쟁점사업장에 대한 폐업 신고에 대하여 2025.7.25. ‘자진폐업’으로 처리한 것으로 나타난다.

이에 대해 처분청은 청구인이 제출한 쟁점사업장의 직권폐업신청에 대한 검토 중 쟁점사업장 임차인이 직접 폐업신고를 하여 ‘자진폐업’으로 처리하였다는 의견이다.

(5) 청구인이 2025.4.2. 쟁점사업장 임차인 외 1명(동업자이자 각자 임차인)을 상대로 서울서부지방법원에 제기한 건물인도 등 소송(사건번호 : 2025머2489) 소장에 의하면, ①쟁점사업장 임차인은 이 사건 건물 지상 1층과 지하 1층을 임차점유사용하면서 유흥음식점(룸싸롱)을 운영하고 있고, ②임대차계약 내용은 보증금 OOO원, 월임료 OOO원, 계약기간 2017.8.1.∼2018.7.31., 계약체결일은 2017.7.31.이며, ③쟁점사업장 임차인 외 1명이 매월 지급하기로 약정한 임료를 10기 이상 상습 장기연체로 인하여 각 보증금이 몇 년 전에 이미 소진되었고, 청구인은 부득이 1년 전, 2년 전에 임대차계약이 해지됨을 통보한 사실이 있다는 내용이 확인된다.

(6) 청구인이 2023.2.23. 쟁점사업장 임차인 외 1명에게 송달한 통고서에 의하면, 청구인은 쟁점사업장 임차인 외 1명이 약정한 2022년 귀속 재산세 중과분, 불법컨테이너 및 불법설치공작물에 대한 이행강제금 등의 미납부를 사유로 약정불이행에 따른 임대차계약 해제 및 건물·토지명도소송 제기 예정임을 통고한 것으로 나타난다.

(7) 처분청이 제출한 ‘고급오락장 현장조사 결과보고’ 공문서에 의하면, 처분청은 2025.5.29. 쟁점사업장에 대한 현장조사 후 다음과 같은 내용으로 결과보고를 한 것으로 나타난다.

○

○

○한편, 처분청은 쟁점사업장에 대한 현장조사시 청구인과 쟁점사업장 임차인 간 건물인도소송이 진행중이어서 청구인도 쟁점사업장의 출입문을 개방할 수 없어 쟁점사업장의 내부시설 및 집기류에 대한 조사는 이루어지지 못했으나, 청구인이 건물인도소송 중 집기류를 임의로 처분할 수 없다고 진술한 점에 비추어 기존에 사용하던 집기류 등이 그대로 존재하고 있었을 것이라는 의견이다.

(8) 청구인은 건물인도소송이 마무리되어 현재 쟁점사업장 임차인은 퇴거하였고, 쟁점사업장은 공실 상태로 이 사건 건물 및 토지의 매각을 추진중이라고 주장한다.

(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건데, 처분청은 쟁점사업장이 과세기준일(6.1.) 현재 식품영업허가 및 집기류 등 기존시설이 유지되고 있어 유흥주점으로서의 실체를 갖추고 있으므로 재산세 중과 대상인 고급오락장에 해당한다는 의견이나,재산세 중과세율이 적용되는 고급오락장용 건축물에 해당하는지 여부는 재산세 과세기준일 현재 유흥주점의 영업허가가 되어 있다고 하더라도 장기간 휴업을 하는 경우에는 유흥주점 영업장소로서의 관련된 시설이나 집기류가 구비되어 실체를 갖추고 있는지 여부, 그간의 내부사유, 영업재개 의지, 영업장 현황 등 전반적인 사실관계를 고려하여 판단하여야 할 것이고(조심 2013지743, 2014.1.28., 같은 뜻임), 일반적으로 영업이 휴업 중에 있더라도 기본시설을 존치하여 둔 채 영업을 계속하고자 하는 의사로 휴업을 하였다면 유흥주점의 영업장소로서의 실체를 구비하고 있는 것으로 보아 재산세 중과 대상으로 보는 것이 타당하다 할 것이지만, 사실상 폐업에 준하는 상태로서 영업을 재개할 상황이 아니라고 한다면 재산세 중과 대상으로 보기는 어렵다 할 것(조심 2022지1280, 2023.5.9. 외 다수, 같은 뜻임)인바,쟁점사업장은 2025.2.28. 폐업하였고, 청구인이 2025.4.2. 쟁점사업장 임차인을 상대로 건물인도소송 제기 및 2025.5.27. 처분청에 쟁점사업장의 식품영업허가 직권폐업을 신청하였으며, 처분청의 쟁점사업장에 대한 현장조사시에도 쟁점사업장에서 유흥주점 영업을 하지 않고 있는 것으로 확인되었고, 현재까지 쟁점사업장이 공실로 유지되고 있는 점 등에 비추어 쟁점사업장을 일시적으로 폐업한 후 영업을 재개하고자 하는 의사가 있었던 것으로 보기 어려워 보이는 점,쟁점사업장의 식품영업허가가 쟁점사업장 임차인의 신고로 2025.7.25. 자진폐업되어 과세기준일(6.1.) 현재에는 식품영업허가가 유지되고 있기는 하였으나, 청구인이 2025.5.27. 처분청에 쟁점사업장의 임차인이 2025.2.28.경부터 무단폐업하고 현재 영업하지 않고 있음을 사유로 쟁점사업장의 식품영업허가 직권폐업신청서를 처분청에 제출하였는바, 과세기준일(6.1.) 현재 식품영업허가가 유지되고 있었던 데에 청구인에게 귀책사유가 있다고 보기 어렵고, 식품영업허가가 형식적으로 유지되어 있었다는 사정만으로 쟁점사업장을 유흥주점으로 계속하여 임대하거나 사용하려는 의사가 있었다고 보기 어려워 보이는 점,처분청은 쟁점사업장에 대한 현장조사시 청구인과 쟁점사업장 임차인 간 건물인도소송이 진행중이어서 쟁점사업장의 출입문을 개방할 수 없었고, 집기류도 임의로 처분할 수 없는 상태였다는 의견인바, 설령 과세기준일(6.1.) 현재 기존에 사용하던 집기류 등이 그대로 유지되어 있었다 하더라도, 이는 유흥주점 영업 재개를 위한 것이 아닌 건물인도소송으로 인해 집기류 등을 청구인이 임의로 처분할 수 없었던 부득이한 사정이 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어,처분청에서 쟁점사업장이 고급오락장에 해당하는 것으로 보아 재산세를 중과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(고급주택 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우, 등록된 골프장업을 승계취득하는 경우, 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우 및 사실상 사용하는 그 골프장을 승계취득하는 경우에 적용하며, 고급주택ㆍ고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.

4. 고급오락장 : 도박장, 유흥주점영업장, 특수목욕장, 그 밖에 이와 유사한 용도에 사용되는 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물과 그 부속토지. 다만, 고급오락장용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 고급오락장이 아닌 용도로 사용하거나 고급오락장이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.

(2) 지방세법 시행령제28조(골프장 등의 범위와 적용기준) ⑤ 법 제13조 제5항 제4호 본문에서 “대통령령으로 정하는 건축물과 그 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도에 사용되는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이 경우 고급오락장이 건축물의 일부에 시설되었을 때에는 해당 건축물에 부속된 토지 중 그 건축물의 연면적에 대한 고급오락장용 건축물의 연면적 비율에 해당하는 토지를 고급오락장의 부속토지로 본다.4.「식품위생법」제37조에 따른 허가 대상인 유흥주점영업으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 영업장소(공용면적을 포함한 영업장의 면적이 100제곱미터를 초과하는 것만 해당한다)나.

유흥접객원(남녀를 불문하며, 임시로 고용된 사람을 포함한다)을 두는 경우로, 별도로 반영구적으로 구획된 객실의 면적이 영업장 전용면적의 100분의 50 이상이거나 객실 수가 5개 이상인 영업장소(룸살롱, 요정 등을 말한다)

서울특별시 서대문구청장이 2025.7.10., 2025.9.10. 청구인에게 한 재산세 등 합계 OOO원의 부과처분은 서울특별시 OOO) 소재 건축물 지하 1층 및 부속토지를 일반세율 적용대상으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.