쟁점비용은 이 건 건축물 외부에 위치한 공공시설인 교량, 도로, 어린이공원 등의 공사비용이므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부

1. 처분개요가. 청구법인은 경기도 광주시 OOO일원의 OOO사업(이하 “이 건 사업”이라 한다)의 사업주체로서, 2022.2.28. 경기도 광주시 OOO토지상에 연면적 126,386.21㎡ 규모의 공동주택용 건축물(이하 “이 건 건축물”이라 한다)을 신축하여 취득하고, 2022.4.4. 처분청에 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.＜표1＞ 이 건 취득세 등 부과내용(단위 : 원)

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○다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.9.11. 이의신청을 거쳐, 2025.12.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) 처분청이 원용한 대법원 판례는 학교용지부담금을 대체하기 위하여 학교신축공사비용이 발생한 사안에 대한 것으로서, 일반적인 기부채납 공사비용까지 확대하여 적용할 수 없다.(가) 처분청은 이 건 취득세 등의 부과처분의 근거로 대법원 판례(대법원 2024.6.27. 선고 2024두42079 판결, 이하 “쟁점판결”이라 한다)를 근거로, 사업시행자가 부담한 쟁점비용 또한 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함된다는 의견이다.(나) 그러나 쟁점판결은 학교용지부담금을 대체하여 사업시행자가 직접 학교를 신축한 사안으로서, 신축된 학교가 오피스텔 입주민 자녀들의 교육시설로 직접 사용되어 결과적으로 오피스텔의 경제적 가치에 실질적 영향을 미치는 편익시설에 해당하고, 이런 사정을 고려하여 해당 공사비용을 건축물의 취득세 과세표준에 포함한 사안이다.(다) 또한 학교용지부담금은 「지방세법 시행령」(2022.2.28. 대통령령 제32511호로 개정된 것, 이하 같다) 제18조 제1항 제3호에서 규정한 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용인바, 이를 대체하여 학교시설을 무상으로 신·증축한 경우에 발생한 비용 또한 학교용지부담금의 성격을 가지고 있어 이를 건축물의 과세표준에 포함하는 것이 형평에 맞는다는 점을 감안한 것이다(조심 2021지2074, 2022.11.21. 등 다수, 같은 뜻임).(라) 그러나 이 건 시설은 아파트 단지 외부의 공공시설로서, 주민들의 효익을 위하여 사용하는 시설이 아니라 불특정 다수가 사용하는 시설임에도 처분청은 사업계획 승인의 조건을 충족하기 위하여 발생한 모든 비용이 건축물의 취득세 과세표준에 포함된다는 기계적 해석을 통하여 쟁점비용 또한 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 오류를 범하였다.

(2) 쟁점비용은 아파트 단지 외부에 설치된 기부채납 공공시설인 이 건 시설의 설치비용 등으로서, 이 건 건축물과 별개의 물건에 대한 비용이거나, 그 효용이 입주자에게 국한되지 않아 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함되지 않는다.(가) 쟁점비용은 기부채납 공공시설인 이 건 시설의 설치비용에 해당한다.(나) 조세심판원은 아파트 단지 외부의 교통신호기, 보도블럭 공사비 등에 대하여 아파트 외부에 설치된 경우 그 효용과 편익이 입주자들에게 국한되지 않는다는 점을 고려하여 건축물(아파트)의 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다고 결정하였다(조심 2021지2782, 2022.8.18. 등 다수, 같은 뜻임).(다) 또한 아파트 단지 외부의 교량 건축비에 대하여, 별개의 물건을 취득하기 위하여 소요된 비용으로서, 건축물(아파트)의 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다고 결정하였다(조심 2023지4223, 2024.3.25., 같은 뜻임).(라) 이와 같이 아파트 단지 외부에 설치된 이 건 시설의 설치비용에 해당하는 쟁점비용은 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외되는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견(1) 「지방세법」 제10조 제5항 제3호에서 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 「지방세법」 제10조 제5항 제3호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득세 조건 부담액과 채무인수액 등 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있다.

(2) 청구법인은 쟁점판결을 이 건 시설에 적용할 수 없다는 입장이나, 쟁점판결은 원고가 오피스텔 신축 당시 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」에서 학교용지부담금 부담의 주체로 오피스텔을 포함하고 있지 아니함에도 건축허가 요건으로 교육청과 학교시설을 기부채납하는 내용의 협약을 체결한 점,해당 협약에서 교육청은 원고가 학교시설을 신축할 의무를 성실히 이행하지 않는다고 판단되는 경우 개발사업에 대한 공사중지, 준공불허가 및 입주시기 조정 등 개발사업 인·허가권자에게 요청할 수 있다고 규정하고 있는 점,학교시설이 마련되면 오피스텔의 경제적 가치도 상승되어 학교시설이 오피스텔의 가치와 무관하다고 볼 수 없는 점 등을 들어 해당 학교시설 공사비용은 「지방세법 시행령」제18조 제1항 제5호가 정하는 “취득대금 외 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액”에 해당하므로 원고가 신축한 오피스텔의 취득세 과세표준에 학교시설 공사비용을 포함하는 것이 타당하다고 판시하였다.

(3) 청구법인의 경우 이 건 건축물의 취득(2022.2.28.) 이전인 2019.3.28. 사업계획승인을 받기 위하여 이 건 시설에 대한 부담을 이 건 건축물의 준공 전까지 이행하고, 이를 이행하지 않을 경우 이 건 건축물에 대한 사용검사를 처분청에 신청하지 않고 입주를 개시하지도 않는다는 확약서를 작성하여 처분청에 제출하였다.또한 이러한 시설의 설치가 완료되지 않는 경우에는 이 건 건축물 입주가 불가능하다는 내용이 담긴 주택건설사업계획 승인조건에 비추어 보았을 때, 청구법인이 이 건 시설을 설치하여 처분청에 기부채납하지 않았다면 이 건 건축물의 건축허가가 불가능하였을 것으로 보이므로, 쟁점비용은 청구인이 이 건 건축물을 신축하여 취득하기 이전에 그 지급원인이 발생하거나 확정된 비용일 뿐만 아니라 청구법인이 이 건 건축물을 취득하기 위하여 부담하기로 약정한 비용에도 해당한다.

(4) 또한 이 건 시설은 이 건 건축물 인근의 도로, 어린이공원이자 이 건 건축물로 진입하는 차량의 이용편의를 높이기 위한 확장공사된 다리(선린교)이므로 이 건 건축물의 효용가치와 무관하다고 볼 수 없고, 쟁점판결의 학교 또한 해당 오피스텔 입주민 자녀만 입학할 수 있는 입주민 전용 학교가 아니므로 해당 학교시설을 신축함에 따른 효익을 오피스텔 입주민만이 향유한다고 볼 수 없어 쟁점판결을 적용할 수 없다는 청구법인의 주장을 받아들이기 어렵다.

(5) 한편 「지방세법」 제9조 제2항에서 국가 등에 귀속 또는 기부채납(「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조 제3호에 따른 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 "귀속등"이라 한다)을 조건으로 취득하는 부동산 및 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조 제1호 각 목에 해당하는 사회기반시설에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다고 명확히 규정한바, 그 비과세 대상을 ‘부동산 및 사회기반시설’로 한정하고 있고, 기부채납에 사용되는 비용까지 위 조항에 따른 비과세 대상에 포함되어야 한다고 해석하기에는 부족하고, 달리 확장 또는 유추해석이 허용된다고 볼 합당한 이유를 찾아볼 수 없는 점(대법원 2015.11.26. 선고, 2015두47386 판결, 같은 뜻임) 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 쟁점비용이 포함된다는 전제에서 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단가. 쟁 점쟁점비용은 이 건 건축물 외부에 위치한 공공시설인 교량, 도로, 어린이공원 등의 공사비용이므로 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.(가) 처분청 문서(주택정책과-12101, 2019.3.28.)에 의하면, 아래 ＜표2＞와 같이 이 건 사업의 사업계획이 승인된 사실이 나타난다.＜표2＞ 이 건 사업 사업계획 승인 주요내용

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○(나) 처분청이 제출한 자료에 의하면, 처분청은 아래 ＜표3＞과 같이 기부채납 공사비 중 누락액(OOO원)을 확인한 후, 이를 건축물의 총연면적 중 청구법인의 일반분양분에 해당하는 연면적 비율을 곱하여 쟁점비용을 산출한 것으로 나타나고, 쟁점비용의 적정성에 관하여는 청구법인과 처분청 사이에 다툼이 없다.＜표3＞ 기부채납 공사비 누락액(단위 : 원)

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○(다) 처분청 고시(제2015-OOO)에 의하면, OOO도시관리계획이 아래 ＜표4＞와 같이 변경결정된 사실이 나타나고, 이 건 시설이 처분청에 기부채납(무상귀속)된다는 사실에 관하여는 청구법인과 처분청 사이에 다툼이 없다.＜표4＞ 대쌍령1지구 도시관리계획 변경 고시문 주요내용

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○(라) 처분청은 이 건 시설의 설치가 이 건 사업의 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액에 해당한다는 사실을 입증하기 위하여 다음의 서류를 제출하였다.1) 처분청 문서(주택정책과-12101, 2019.3.28.)에 의하면, 이 건 시설을 설치하지 않을 경우 이 건 건축물의 입주가 불가능한 사실이 나타난다.＜표4＞ 이 건 사업의 입주 조건

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○2) 처분청이 제시한 자료에 의하면, 청구법인이 2019.3.28. 처분청에 아래 ＜표5＞의 확약서를 제출한 사실이 나타난다.＜표5＞ 확약서 주요내용

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○3) 처분청은 이 건 건축물을 주위에 이 건 시설이 위치한 위성사진 및 이와 관련한 언론보도 자료를 아래 ＜표6＞과 같이 제출하였다.＜표6＞ 관련 언론보도 자료

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○(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 「지방세법」 제10조 제5항에서 다음 각 호의 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다고 규정하면서, 그 제3호에서 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서, 그 제3호에서 「농지법」에 따른 농지보전부담금 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용을, 그 제5호에서 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액을 규정하고 있다.(나) 위 조항에 규정된 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서, 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함되나, 반면 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관하여 지출된 것은 취득가격에 포함되지 않는다 할 것이다(대법원 2011.1.13. 선고 2009두22034 판결 등 다수, 같은 뜻임).(다) 처분청은 쟁점비용이 「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제5호에 따른 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액으로서 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함된다는 의견이다.그러나 이 건 시설이 이 건 건축물 외부의 공공시설인 도로, 어린이공원, 교량 등이라는 사실에 관하여는 청구법인과 처분청 사이에 다툼이 없는 점,처분청이 제출한 위성사진 등에 의하면, 이 건 시설은 이 건 건축물의 입주자외에도 인근 지역 주민들이 사용할 수 있는 것으로 보이는 바, 그 효용과 편익이 이 건 건축물의 입주자들에게 국한되었다고 보기 어려운 점,처분청이 제시한 쟁점판결의 비용은 건축물의 취득가격에 포함되는 학교용지부담금과 대체관계에 있는 학교의 신·개축 비용으로서 「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제3호에서 규정한 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용에 해당하여 건축물의 취득세 과세표준에 포함된다는 점(조심 2017지545, 2017.11.16., 같은 뜻임)에서 쟁점비용과 동일한 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어,처분청이 이 건 건축물이 소재한 단지 밖에 설치된 이 건 시설의 설치비용에 해당하는 쟁점비용이 이 건 건축물의 취득가격에 포함된다는 전제에서 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법(2021.1.12. 법률 제17893호로 개정된 것)제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다.

이하 이 절에서 같다)으로 한다.② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득⑧ 제1항부터 제7항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2022.2.28. 대통령령 제32511호로 개정된 것)제18조(사실상취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조 제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다)5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손.

이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 사실상취득가격에 포함하지 않는다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용4. 부가가치세5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

경기도 광주시장이 2025.7.18. 청구법인에게 한 취득세 등 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.