쟁점부동산의 매매계약이 해제되었으므로 기 납부한 취득세 등이 환급되어야 한다는 청구주장의 당부

1. 처분개요가. 청구인들은 2021.11.1. 주식회사 A(이하 “이 건 매도인”이라 한다)로부터 인천광역시 중구 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 분양받아 취득하고, 같은 날 처분청에 취득세 등 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고·납부하였다.

나. 청구인들은 이후 법원 판결에 따라 쟁점부동산의 분양계약이 해제되었으므로, 기 납부한 취득세 등이 환급되어야 한다고 주장하며 2025.8.12. 처분청에 경정청구를 제기하였으나, 처분청이 2025.9.15. 이를 거부(이하 “이 건 경정청구 거부처분”이라 한다)하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2025.12.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견가. 청구인들 주장(1) 청구인들이 쟁점부동산의 분양권을 매수할 당시 해당 부동산의 용도는 ‘독점약국’이었고, 이에 타 호실에 비해 분양가가 약 OOO원 정도 더 높았다.이 건 매도인은 쟁점부동산이 소재한 OOO 상가 3, 4층에 처방전을 전제로 한 병원이 미입점할 경우 쟁점부동산의 분양계약을 해제하고 분양대금 전액을 반환하여 준다는 특약사항을 분양계약서에 명시하였다.

(2) 청구인들은 이후 OOO 상가 3, 4층에 병원이 미입점함에 따라 위 특약사항에 근거하여 쟁점부동산 분양계약의 해제를 구하는 민사소송을 제기하였고, 법원은 쟁점부동산에 대한 소유권 및 근저당권설정등기의 말소(촉탁)와 동시에 이 건 매도인이 청구인들에게 분양대금 전액을 반환하라는 취지의 판결을 선고하였다.

(3) 위 판결에 따라 청구인들의 쟁점부동산 취득은 원천 무효가 되어 취득일인 2021.11.1.에 소급되어 원상복구 됨에 따라 청구인들의 취득상태가 소멸되었으므로, 이 건 취득세 등이 환급되어야 한다.

(4) 이 건 매도인은 위 판결에 따라 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기가 말소된 후 이를 다시 분양하였고, 처분청에서는 청구인들이 납부한 취득세보다 더 높은 취득세를 징수까지 하였는바, 그럼에도 불구하고 이 건 취득세 등을 환급하지 아니한 이 건 경정청구 거부처분은 취소되어야 한다.

(5) 처분청은 청구인들이 제기한 소송의 사건명이 ‘손해배상(기)’라는 점만 들어 사건의 본질을 호도하고 있으나, 청구인들은 당시 주위적 청구취지 및 원인으로 ‘분양계약 해제 또는 해제조건 성취에 따른 원상회복 청구’를 기재하였고, 예비적 청구원인으로 ‘채무불이행에 따른 손해배상 청구 및 표시광고법 위반에 따른 손해배상 청구’를 기재하였으며, 법원에서 주위적 청구취지를 받아들여 ‘분양계약 해제에 따른 원상회복’으로 판결을 인용하여 주었으므로, 법원에서 쟁점부동산의 취득에 관하여 무효판결을 한 이상 이 건 취득세 등이 환급되어야 한다.

나. 처분청 의견(1) 「지방세법」(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제7조 제1항에서 취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과한다고 규정하고 있고,「지방세법 시행령」(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제20조 제2항에서 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다고 규정하면서, 제1호에서 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을 규정하고 있고, 제2호에서는 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날)로 하되, 해당 취득 물건을 등기·등록하지 아니하고 화해조서·인낙조서, 공정증서, 계약해제신고서 등의 서류에 의하여 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다고 규정하고 있다.

(2) 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용·수익·처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니어서 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득 행위 자체를 과세대상으로 하는 것이고,부동산에 관한 매매계약을 체결하고 매매 대금을 모두 지급하면 소유권이전등기를 마치지 아니하였더라도 취득세의 과세대상이 되는 사실상의 취득 행위가 존재하게 되어 그에 대한 조세채권이 당연히 성립하고, 그 후 합의에 의하여 매매계약을 해제하고 그 부동산을 반환하였더라도 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수 없다(대법원 2013.11.28. 선고 2011두27551 판결, 참조).(3) 따라서 청구인들이 법원의 판결에 따라 쟁점부동산의 매매계약을 체결한 적이 없던 것으로 소급해서 소멸시켜, 쟁점부동산에 대한 청구인 명의의 소유권이전등기 말소등기 절차를 이행하였다고 하더라도, 취득세의 과세대상이 되는 사실상의 취득 행위가 존재하였으므로 이미 성립한 납세의무에는 영향을 줄 수 없다.

(4) 한편 분양계약이 무효이거나 취소된 경우에는 취득세의 과세대상이 되는 사실상의 취득 행위가 존재한다고 볼 수 없으므로 그에 대한 납세의무가 성립하거나 존속한다고 할 수 없을 것이나,법원은 청구인들이 제기한 소송에 대한 판결에서 시행회사가 쟁점부동산에 병원 임대차 관련 약정을 체결하면서 입점 지원금으로 OOO원을 지급하는 등 병원 개원 의무의 이행을 위하여 나름의 노력을 한 것으로 보이는 점 등으로 보아, 다른 분양계약 해제 사유와 달리 이 사건 조건의 성취 여부에 관하여 이 건 매도인에게 그 전적인 책임을 묻기 어렵고,종합하여 보았을 때 당초 약정되었던 분양대금의 20%에 해당하는 위약금은 부당하게 과다하므로, 이 사건 분양대금의 5%에 해당하는 금액으로 위약금을 감액함이 타당하며, 쟁점부동산의 분양계약이 2022.7.26.경 적법하게 해제되었다고 판단한바, 쟁점부동산에 대한 이 건 매도인과 청구인들간의 매매계약이 원인무효에 해당한다는 점이 충분히 입증된 것으로 보기 어렵다.

(5) 이처럼 납세자가 매매계약을 체결하고 매매 대금을 지급하더라도 원인무효에 따라 애당초 사실상의 취득 행위 자체가 존재할 수 없는 경우와 달리, 매매대금을 지급함으로써 일단 사실상 취득 행위가 존재하였던 경우에는, 계약 당사자의 법률행위 취소·해제 등에 의하여「민법」상 소급적으로 매매계약이 무효가 되더라도 사실상 취득 행위 자체는 여전히 존재한다고 할 것이므로 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수는 없다(조심 2025지607, 2025.4.22., 참조).(6) 청구인은 또한 1개 주체의 부동산의 소유권 변동이 발생했을 경우 상대방으로부터 1번만 취득세를 징수해야 한다고 하면서, 청구인의 소유권이 판결에 의해 직권 말소되어 자동으로 이 건 매도인에게 원상복구 되었고, 이 건 매도인이 제3자에게 쟁점부동산을 매매하여 취득세를 신고·납부하였으므로 1개 주체의 소유권 변동에 대해서 2번의 취득세를 부과한 것이 부당하다고 주장하나,부동산 취득세는 부동산의 취득 행위 자체를 과세대상으로 하는 것이어서, 청구인 명의 소유권이전등기의 말소로 인해 이 건 매도인에게 소유권이 원상회복되었다가 이 건 매도인과 제3자 간 매매계약에 따른 소유권이전등기가 이루어진 경우, 청구인이 쟁점부동산을 취득하는 시점과, 제3자가 쟁점부동산을 취득하는 시점에 각각 취득세 납세의무가 성립하는 것이므로, 위 주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점부동산의 매매계약이 해제되었으므로 기 납부한 취득세 등이 환급되어야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 참조다. 사실관계 및 판단(1) 청구인들 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 청구인들은 2021.10.8. a로부터 a와 이 건 매도인이 체결한 2021.8.25.자 쟁점부동산 분양계약상의 매수인 지위를 승계한바, 해당 계약은 추후 통보되는 준공일을 잔금지급일로 정하는 한편, 특약사항으로 ‘OOO 3, 4층 병원 미개원 시 환불하는 조건부계약임’이 기재되어 있었던 것으로 나타난다.청구인들은 2021.11.1. 이 건 매도인에게 잔금을 지급하고 쟁점부동산을 취득하였고, 인천 경제자유구역청장에게 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조에 따른 신고서를 제출하여 그 신고서에 대해 같은 법 제5조에 따른 검증이 이루어진 것으로 확인된다.(나) 청구인들은 이 건 매도인과 a를 상대로 주위적으로 쟁점부동산의 분양계약 해제에 따른 분양대금 반환 및 위약금 지급을, 예비적으로 손해배상을 청구하는 소송을 제기하였고, 서울고등법원이 2025.4.4. 주위적 청구를 인용하는 원고 승소 판결을 선고하여 2025.4.22. 그 판결이 확정되었다.＜표1＞ 서울고등법원(인천) 2025.4.4. 선고 OOO 판결 내역

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○(다) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 따르면, 이 건 매도인은 2021.11.1. 청구인들에게 쟁점부동산에 관하여 ‘2021.8.25.자 매매’를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤고, 청구인들은 2025.5.9. 이 건 매도인에게 쟁점부동산에 관하여 ‘2025.4.30.자 확정판결’을 원인으로 하는 소유권이전등기말소의 등기를 마친 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대해 살펴본다.(가) 「지방세법」제7조는 제1항에서 취득세는 부동산을 취득한 자에게 부과한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제20조 제2항 제2호 본문은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득의 경우 그 계약상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 같은 호 단서는 해당 취득물건을 등기·등록하지 아니하고 취득일부터 60일 이내 화해조서, 공정증서 등에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다고 규정하고 있다.(나) 부동산 취득세는 부동산의 취득행위를 과세객체로 하는 행위세이므로, 그에 대한 조세채권은 그 취득행위라는 과세요건 사실이 존재함으로써 당연히 발생하고, 일단 적법하게 취득한 이상 그 이후에 매매계약이 합의해제되거나, 해제조건의 성취 또는 해제권의 행사 등에 의하여 소급적으로 실효되었다 하더라도, 이로써 이미 성립한 조세채권의 행사에 아무런 영향을 줄 수 없는 점(조심 2025지1377, 2025.11.13. 등 다수, 같은 뜻임),청구인들은 2021.11.1. 이 건 매도인에게 쟁점부동산의 매매계약에 따른 잔금을 지급함으로써 당해 부동산을 취득하였고, 같은 날 쟁점부동산에 관한 소유권이전등기를 마친 것으로 확인되는 점,서울고등법원(인천) 2025.4.4. 선고 OOO 판결은 쟁점부동산의 매매계약이 해제조건의 성취로 해제되었음을 확인하고, 청구인들의 쟁점부동산에 관한 소유권이전등기 말소와 이 건 매도인의 매매대금 반환 및 위약금 지급이라는 민사상의 원상회복 의무 이행을 명하였을 뿐, 쟁점부동산의 매매계약이 원인무효인 것으로 인정하였다고 볼 수 없는 점,이처럼 청구인들이 쟁점부동산을 일단 적법하게 취득한 이상 그 이후에 매매계약이 합의해제되거나, 해제조건의 성취 또는 해제권의 행사 등에 의하여 소급적으로 실효되었다 하더라도, 이로써 이미 성립한 조세채권의 행사에 아무런 영향을 줄 수 없는 것인 점 등에 비추어, 처분청이 청구인들에게 한 이 건 경정청구 거부처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정되기 전의 것)제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득(2) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것)제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

가. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)나. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)다. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)라. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)