쟁점부동산은 사무실로 사용되므로, 이를 주택으로 보아 종합부동산세를 부과하는 것은 부당하다는 청구주장의 당부

1.처분개요가. 청구법인은 1999.7.29.부터 도소매업(컴퓨터 관련 제품), 부동산업(부동산임대업) 등을 영위하는 법인사업자로서, 2005.9.30. 서울특별시 OOO호(공부상 전용면적 29.6㎡의 아파트로서, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득한 후, 쟁점부동산에 대하여 2014.9.23. 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다)에 따라 5년 임대주택(민간)으로 임대사업자등록을 하였다.나. 2020.8.18. 민간임대주택법이 개정되어 단기민간임대주택제도가 폐지됨에 따라 OOO은 2020.11.19. 청구법인의 임대사업자등록을 말소처리하였고, 청구법인은 2021.1.20. 청구법인의 본점 사무실을 쟁점부동산으로 이전하였다.

다. 처분청은 쟁점부동산이 주택으로서 2021년∼2024년 귀속 종합부동산세 과세대상에서 누락되었다고 보아, 2026.1.21. 청구법인에 아래 ＜표1＞과 같이 2021년∼2024년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.＜표1＞ 종합부동산세ㆍ농어촌특별세 경정내역OOO라. 청구법인은 이에 불복하여 2026.4.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) 청구법인은 2021.1.20. 본점 소재지를 쟁점부동산으로 이전하고, 5년간 쟁점부동산을 본점 사무실로 사용하였으며, 이를 주거용으로 사용하지 아니하였으므로, 처분청이 쟁점부동산을 주택으로 보아 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 「국세기본법」 제14조의 실질과세원칙에 반하여 위법ㆍ부당하다.

(2) 쟁점부동산이 위치한 서울특별시 OOO의 다른 호실과 쟁점부동산의 재산세 부과내역을 비교하면, 쟁점부동산이 사무실로 사용되었음을 알 수 있으므로, 이 건 처분은 위법ㆍ부당하다.(가) 쟁점부동산이 위치한 서울특별시 OOO는 주거용으로 사용되었고, OOO호(쟁점부동산)는 사무실로 사용되었으며, OOO호는 학교 동문회 사무실로 사용되었다.(나) 청구법인의 대표이사가 2026.2.27. OOO을 방문하여 재산세 담당 공무원에게 위 3개 호실에 대한 10년간 재산세 비교ㆍ분석 결과를 보여주며 질문 및 상담을 한 결과, 위 공무원으로부터 쟁점부동산이 사무실로 사용되었다는 확인을 받았다.(다) 지난 10년간 위 3개 호실의 재산세 부과내역을 비교한 결과, 쟁점부동산(OOO호)에 부과된 재산세가 주거용으로 사용된 OOO호에 부과된 재산세보다 많았는데, 학교 동문회 사무실로 사용된 OOO호에 부과된 재산세가 주거용으로 사용된 OOO호에 부과된 재산세보다 많았다.

따라서, 주거용으로 사용된 OOO호보다 재산세가 많이 부과된 쟁점부동산은 사무실로 사용된 것임을 알 수 있다.(라) 그런데도 처분청은 쟁점부동산을 주택으로 보아 이 건 처분을 하였는바, 이는 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견(1) 쟁점부동산은 공부상 아파트로 분류되어 있고, 주택에 해당하므로, 이 건 처분은 정당하다.(가) 청구법인은 쟁점부동산이 사무실로 사용되고 있으므로 이를 주택으로 보아 종합부동산세를 부과한 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 쟁점부동산은 등기사항전부증명서상에 아파트라고 되어 있으므로 주택에 해당한다.(나) 「종합부동산세법」 제7조, 「지방세법」 제104조 및 제107조에 따르면 종합부동산세의 납세의무자는 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자이고, 주택의 범위에 대해서 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로 규정하고 있고, 주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물과 그 부속토지를 말한다.(다) 쟁점부동산은 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고, 주거 기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있으며, 건축 당시의 근본적인 용도가 변경되지 아니하였으므로, 청구법인이 쟁점부동산을 업무용으로 사용하였다고 하더라도 이는 주택에 해당한다.(2) OOO이 쟁점부동산에 대하여 2021년∼2024년 귀속 주택분 재산세를 부과하였는바, 이 건 처분은 정당하다.(가) 「종합부동산세법」 제7조에 따르면 종합부동산세는 지방세인 재산세를 기초로 과세되는 후행세목으로서, 재산세와 동일하게 과세대상을 분류하고 있다.(나) OOO은 쟁점부동산에 대하여 2021년∼2024년 귀속 주택분 재산세를 부과하였고, 청구법인은 이에 대하여 불복을 제기한 바 없는바, 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점부동산은 사무실로 사용되므로, 이를 주택으로 보아 종합부동산세를 부과하는 것은 부당하다는 청구주장의 당부나. 관련 법령(1) 국세기본법제14조【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 종합부동산세법제1조【목적】이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.3. “주택”이라 함은 「지방세법」 제104조 제3호에 의한 주택을 말한다.5. “주택분 재산세”라 함은 「지방세법」 제105조 및 제107조에 따라 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다.제7조【납세의무자】① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.제8조【과세표준】① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

1. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다) : 12억원2. 제9조 제2항 제3호 각 목의 세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체 : 0원3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 자 : 9억원제9조【세율 및 세액】① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 “주택분 종합부동산세액”이라 한다)으로 한다.② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다.1. 「상속세 및 증여세법」 제16조에 따른 공익법인등(이하 이 조에서 “공익법인등”이라 한다)이 직접 공익목적사업에 사용하는 주택만을 보유한 경우와 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우 : 제1항 제1호에 따른 세율2. 공익법인등으로서 제1호에 해당하지 아니하는 경우 : 제1항 각 호에 따른 세율3. 제1호 및 제2호 외의 경우 : 다음 각 목에 따른 세율가.

2주택 이하를 소유한 경우 : 1천분의 27나. 3주택 이상을 소유한 경우 : 1천분의 50제16조【부과ㆍ징수 등】① 관할세무서장은 납부하여야 할 종합부동산세의 세액을 결정하여 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일(이하 “납부기간”이라 한다)까지 부과ㆍ징수한다.

(3) 지방세법제104조【정의】재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.3. “주택”이란 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.제105조【과세대상】재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 “재산”이라 하다)을 과세대상으로 한다.제106조【과세대상의 구분 등】③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다.

다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.제107조【납세의무자】① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.(단서 생략)제110조【과세표준】① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물 : 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지2. 주택 : 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지. 다만, 제111조의2에 따른 1세대 1주택은 100분의 30부터 100분의 70까지제111조【세율】 ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

2. 건축물나. 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ특별자치시(읍ㆍ면지역은 제외한다)ㆍ특별자치도(읍ㆍ면지역은 제외한다) 또는 시(읍ㆍ면지역은 제외한다) 지역에서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 그 밖의 관계 법령에 따라 지정된 주거지역 및 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 지역의 대통령령으로 정하는 공장용 건축물 : 과세표준의 1천분의 5다. 그 밖의 건축물 : 과세표준의 1천분의 2.53. 주택나. 그 밖의 주택(4) 주택법제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

(5) 주택법 시행령제4조【준주택의 종류와 범위】법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 라목에 따른 기숙사2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호 거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호 나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조 제1항 제3호의 노인복지주택4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목2)에 따른 오피스텔다.

사실관계 및 판단(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 확인된다.(가) 청구법인은 1999.7.29. 개업하여 도소매업, 부동산업 등을 영위하는 사업자로서, 쟁점부동산에 대하여 2014.9.23. 5년 임대주택(민간)으로 임대사업자등록을 하였고, 2018.8.9. 임차인 A과 쟁점부동산에 대한 임대차계약을 체결하였다.이후 2020.8.18. 개정된 민간임대주택법에 따라 2020.11.19. 청구법인의 임대사업자등록이 말소처리되고, 2021.1.8. 쟁점부동산에 대한 위 임대차계약이 종료된 후, 청구법인은 2021.1.20. 청구법인의 본점 사무실을 쟁점부동산으로 이전하였다.＜표2＞ 쟁점부동산에 대한 재산세 부과내역OOO＜표3＞ 쟁점부동산의 등기사항전부증명서(일부)OOO(라) 국세청 전산망상 쟁점부동산에 2011.10.31.부터 2014.12.10.까지 B이 전입신고를 한 것으로 나타난다.

(2) 청구법인은 아래와 같은 자료를 제출하였다.(가) 청구법인은 청구법인의 등기사항전부증명서와 2021.2.5. OOO세무서장으로부터 발급받은 사업자등록증을 제출하였고, 위 사업자등록증에 따르면 사업장 소재지 및 본점 소재지가 쟁점부동산으로 기재되어있다.(나) 청구법인은 부동산이 주거용인지 사무실용인지에 따라 재산세가 다르게 부과되므로, 재산세 부과내역을 비교함으로써 부동산의 용도를 파악할 수 있다고 주장하며 다음의 자료를 제출하였다.1) 청구법인은 동일한 아파트 단지 내에 재산세가 많이 부과된 부동산이 사무실로 사용된 것이라고 전제하면서, 그 사례로 OOO호(학교 동문회의 사무실용)의 재산세가 OOO호(청구법인 대표이사의 주거용)에 부과된 재산세보다 많다고 주장한다.2) 이에 비추어 보면, 청구법인은 쟁점부동산(OOO호)에 부과된 재산세가 OOO호(주거용)에 부과된 재산세보다 많으므로, 쟁점부동산은 사무실용으로 사용되었다고 주장한다.3) 한편, 청구법인이 재산세를 비교한 위 3개 부동산의 소유자, 공시가격, 용도 등을 비교하면 아래 ＜표4＞와 같은바, 건축물대장상 세 부동산의 용도는 ‘아파트’이고, 지방세 세목별 과세증명서상 세목은 재산세(주택)로서 ‘주택분 재산세’가 부과된 것으로 나타난다.＜표4＞ OOO 내 세 개 부동산 비교내역OOO(다) 청구법인은 2026.7.8. 개최된 조세심판관회의 이후 아래 ＜표5＞와 같은 쟁점부동산의 사진을 제출하였다.＜표5＞ 쟁점부동산 사진OOO(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점부동산이 사무실로 사용되었으므로 쟁점부동산에 대하여 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나,「종합부동산세법」의 실질적인 목적은 실수요자가 아닌 자가 투자 내지 투기 목적으로 다른 국민이 절실히 필요로 하는 주택 등을 과다하게 보유하는 것을 억제하고자 하는 데 있고, 주택 시장에서 실수요자라고 할 수 없는 법인의 주택 보유를 개인에 비하여 보다 엄격하게 규율할 필요성이 인정됨에 따라 「종합부동산세법」에서는 법인의 주택 보유에 대하여 개인과 달리 취급하고 있는바, 이와 같이 법인의 주택 보유에 대하여 종합부동산세를 부과하는 취지를 고려하면 단지 어떠한 건축물이 사실상 주거용이 아닌 다른 용도로 사용되고 있다는 사정만으로 이를 주택에서 배제하는 것은 입법취지에 부합하지 아니하는 점(조심 2025부4185, 2025.12.30., 같은 뜻임),주택이 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 건물의 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것인바(대법원 2014.3.27. 선고 2013두24945 판결 등, 같은 뜻임), 청구법인이 2026.7.8. 개최된 조세심판관회의 이후 제출한 쟁점부동산 사진에 따르면, 쟁점부동산이 그 구조를 변경하여 주거용으로서의 기능을 상당 부분 상실함으로써 더 이상 정상적인 주거생활에 사용할 수 없다는 사정이 나타나지 아니하고, 여전히 독립된 주거생활을 할 수 있는 아파트 형태가 유지되고 있어 언제든지 주거용으로 사용할 수 있으므로, 설사 청구주장대로 쟁점부동산이 비주거용도로 사용된다고 하더라도 이는 일시적으로 공부상 등재현황과 달리 사용하는 것에 불과한 것으로 보이는 점,「종합부동산세법」 제7조에 따르면 종합부동산세는 지방세인 재산세를 기초로 과세되는 후행 세목으로 재산세와 동일하게 과세대상을 분류하고 있는데, 서울특별시 OOO이 쟁점부동산을 주택으로 보아 재산세를 부과한 데 대하여 청구법인이 이의신청을 제기한 사실이 없는 점, 쟁점부동산이 매년 주택으로 조사되어 공동주택가격이 공시된 점, 청구법인은 OOO 내 사무실로 사용되는 OOO호가 주거용인 OOO호보다 재산세가 더 많이 부과되었는데, 쟁점부동산(OOO호)도 주거용인 OOO호보다 재산세가 더 많이 부과되었으므로, 쟁점부동산이 사무실로 사용된 것이라고 주장하나, 위 3개 부동산 모두 건축물대장상 용도가 아파트이고, 지방세 세목별 과세증명서상 세목이 재산세(주택)인 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 쟁점부동산은 과세기준일 당시 그 현황이 종합부동산세 과세대상인 주택에 해당한다고 보이므로, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.