이 건 토지의 재산세 과세표준을 재산정하여야 한다는 청구주장의 당부

1. 처분개요가. 처분청은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 서울특별시 강남구 OOO 외 1필지 토지 22.16㎡를 별도합산과세대상으로 구분한 후, 2025.9.17. 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2025.11.18. 이의신청을 거쳐 2026.3.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인은 서울특별시 강남구 OOO(건축물 112.36㎡, 토지 20.93㎡, 이하 “이 건 부동산”이라 하고, 그 부속토지를 이하 “이 건 토지”라 한다)와 같은 구 OOO를 소유하고 있다.

(2) 청구인과 청구인의 자녀(AAA)는 2020.9.29., 2022.7.15. 이 건 부동산을 OOO원(청구인 OOO원, AAA OOO원)에 취득하였으나, 그 당시 시가표준액인 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고·납부하였는바, 이 건 부동산에 대한 시가표준액이 실제 거래가격보다 높다는 사실은 명확하다.

(3) 청구인이 이 건 부동산을 취득한 후 그 거래가격은 매년 떨어지고 있으나 그 시가표준액은 매년 상승하고 있어서, 납부해야 할 재산세 등도 매년 증가하고 있다.

(4) 이 건 부동산이 소재한 서울특별시 강남구 OOO은 2004년도에 신축된 지하 5층, 지상 23층의 오피스텔용 건축물로서, 지하 1층과 지상 1층의 경우 거래가격은 거의 5배, 임대료도 2배 이상 차이가 나는데 그 재산세 등은 거의 차이가 없다.

(5) 일반적으로 지하층의 경우 지상층보다 접근성이 떨어지고, 채광 등이 제한되어 그 거래가격 등이 지상층에 미치지 못하는데, 처분청은 이와 같은 개별적인 사정을 전혀 고려하지 아니하고 일률적으로 그 부속토지 면적에 개별공시지가를 적용하여 산출한 시가표준액을 기준으로 재산세 등을 부과하였는바, 이는 실질과세의 원칙과 조세 형평의 원칙에 위반된다.

(6) 이 건 부동산의 경우 향후 30년 이내 재건축의 가능성이 없어, 이 건 토지에 대한 권리도 사실상 실현할 수 없으므로, 이 건 토지에 대한 재산세 등은 이 건 부동산의 실제 거래가격과 임대료 등을 고려하여 산출한 금액으로 경정되어야 한다.

(7) 처분청은 집합건축물의 지상층과 지하층의 개별공시지가를 동일하게 평가하는 방식에 문제가 있다는 사실을 인정하면서도 이에 대한 보완을 할 수 없다는 답변만 하고 있을 뿐 그 문제점(실제거래가격과 시가표준액의 괴리)을 시정할 방안은 전혀 찾지 않고 있다.

(8) 대법원은 이 건 부동산과 같은 지하 상가의 재산세 부과의 문제점을 인식하고, 시가표준액이 현저하게 불합리하게 결정된 경우 이를 위법하다고 판결(대법원 1997.7.8. 선고 95누17953 판결, 대법원 2015.9.10. 선고 2015두43797 판결)하였다.

(9) 처분청은 이 건 부동산과 같은 지하 상가에 대한 재산세 부과의 문제점을 전혀 시정하지 않고, 이를 방치함에 따라 납세자의 불신을 초래하고 있으므로, 이 건 부동산의 지상층과 지하층에 대한 재산세 부과의 역진성을 해소하는 차원에서, 이 건 토지의 시가표준액을 산출하는데 있어서 개별공시지가를 탄력적으로 적용하고, 그 결과에 따라 이 건 재산세 등도 인하하여야 한다.

나. 처분청 의견(1)「지방세법」제4조 제1항 및 제110조 제1항에서 토지의 시가표준액은「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가로 하고, 재산세의 과세표준은 매년 과세기준일 현재 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한다고 규정하고 있다.

(2) 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과하는 조세로서, 그 본질은 납세의무자의 개별적이고 주관적인 사정이나 수익성을 고려하지 않고 객관적인 재산 가치를 기준으로 부과하는 것이므로 이 건 부동산이 지하층에 소재하여 그 수익성 낮다고 하여 이를 반영하여 그 재산세 등을 인하하거나 조정할 수는 없다.

(3) 집합건물의 부속토지에 대한 재산세 과세표준은 해당 토지의 면적에 개별공시지가를 곱하여 산출한 시가표준액을 기준으로 하는 것이므로, 여기에 지상층과 지하층의 위치적 특성, 구조, 용도 등에 따른 경제적 효용 차이를 반영할 수는 없다.

(4) 청구인은 이 건 토지의 재산세 과세표준 산정 방식이 실질과세원칙이나 조세형평의 원칙에 위배된다고 주장하나, 처분청은 지방세법령에서 규정하고 있는 바와 같이 이 건 토지의 재산세 과세표준을 산정하여 청구인에게 이 건 재산세 등을 부과하였다.

(5) 또한, 이 건 토지의 개별공시지가의 결정과 이 건 재산세 등의 부과 처분은 각각 별개의 처분으로, 선행 처분인 개별공시지가의 결정이 당연무효가 아닌 이상, 이 건 토지의 개별공시지가를 기준으로 과세표준을 산정하여 부과한 이 건 재산세 등이 위법하다고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점이 건 토지의 재산세 과세표준을 재산정하여야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령(1) 지방세법제4조[부동산 등의 시가표준액] ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. (이하 생략)제107조[납세의무자] ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.제110조[과세표준] ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물 : 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지제114조[과세기준일] 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

(2) 지방세법 시행령제2조[토지 및 주택의 시가표준액]「지방세법」(이하 “법”이라 한다) 제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은「지방세기본법」제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다.제109조[공정시장가액비율] ① 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물 : 시가표준액의 100분의 70다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구인과 청구인의 자녀 AAA은 2020.9.29., 2022.7.15. 이 건 부동산을 OOO원에 취득한 후 그 시가표준액인 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 신고·납부하였다.(나) 처분청은 2025.1.1. 이 건 토지(서울특별시 강남구 OOO)의 개별공시지가를 OOO원/㎡으로 결정하였고, 청구인은 2025.5.19. 이에 대하여 이의신청을 하였으며, 처분청은 2025.6.24. 청구인에게 이 건 토지의 개별공시지가는 적정하게 산정되었다는 취지의 이의신청 결과 통지를 하였다.(다) 처분청은 이 건 토지(20.93㎡) 중 청구인 소유의 19.86㎡와 청구인 소유의 서울특별시 강남구 OOO의 부속토지 2.3㎡(이하 “OOO 토지”라 한다)에 대해, 2025.9.17. 청구인에게 아래 ＜표＞와 같이 산출한 재산세 등 OOO원을 부과·고지하였다.＜표＞ 청구인 소유 토지에 대한 재산세 등의 부과 내역(단위 : 원)

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○(2)「지방세법」제4조 제1항 및 같은 법 시행령 제2조에서 토지에 대한 시가표준액은「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제110조 제1항에서 토지에 대한 재산세의 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제제109조 제1항 제1호에서 토지 및 건축물에 대한 공정시장가액비율은 시가표준액의 100분의 70으로 한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 이 건에 대해 살피건대, 처분청은 이 건 토지의 면적에 2025년도 개별공시지가, 공정시장가액비율 및 세율을 차례로 곱하여 재산세를 산출하였으므로 이 건 재산세 등은 지방세법령에 따라 적법하게 산정된 것으로 보이는 점,재산세는 재산을 보유하고 있다는 사실 그 자체에 담세력을 인정하여 부과하는 조세로서 재산세의 과세표준은 재산을 일정한 방법으로 평가하여 금전적으로 환산한 가액으로서 해당 재산 또는 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능한 점,시가표준액은 지방세법령에서 규정한 합리적인 적용기준에 따라 산출하여 객관적인 가치를 반영하고 있을 뿐만 아니라 그 산정에 있어서 개별 부동산의 특수한 사정 등이 모두 고려되지 못한 부분적으로 불합리한 점이 있다고 하더라도 이러한 사유만으로 그 적용을 배제할 수는 없는 점(조심 2022지804, 2022.9.29. 등 다수),재산세는 매년 과세기준일(6.1.) 현재의 부동산 소유 현황 등에 따라 과세 여부를 판단할 뿐, 해당 재산의 수익성 등을 고려하여 산출하는 것은 아니고, 조세법률주의 원칙 상 법률에서 규정하지 아니한 부분을 과세관청이 별도로 정하여 부과할 수도 없는 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.