이 건 주택 취득일부터 1년 이내에 멸실하지 아니한 “정당한 사유”가 있는지 여부

1. 처분개요가. 청구인은 2022.6.15. 경기도 부천시 원미구 OOO 소재 주택(토지 161㎡, 건축물 80㎡, 이하 “이 건 주택”이라 한다)을 취득한 후, 이 건 주택을 주택신축판매업을 영위할 목적으로 사업자등록을 한 자(이하 “주택신축판매업자”라 한다)가 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로 하여, 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 정당한 사유 없이 이 건 주택을 취득한 후 1년(이하 “유예기간”이라 한다) 이내에 이 건 주택을 멸실시키지 않았다고 보아, 2026.4.6. 청구인에게 이 건 주택의 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고,「지방세법」(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정된 것, 이하 같다) 제13조의2 제1항 제3호의 중과세율(1천분의 120)을 적용하여 산출한 세액에서 청구인이 납부한 세액을 차감하여 산출한 취득세 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2026.4.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견(1) 청구인은 경기도 부천시 원미구 OOO 일원에서 주택신축판매업을 영위하기 위하여 이 건 주택을 취득한 후 사업을 추진하기 위해 지속적인 노력을 하였는바, 주택신축판매업을 영위하고자 하는 의사 없이 장기간 방치한 경우와는 명백히 다르다.

(2) 청구인은 경기도 부천시 원미구 OOO 소재 주택을 매입하여 건축물을 철거한 후 새로운 주택을 신축하기 위해, 이 건 주택(OOO)과 같은 동 OOO 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 같은 날 매입하기로 하고 매매계약을 진행하였으나, 쟁점주택의 소유자가 당초 약정한 가격에 매도를 거부함에 따라 먼저 이 건 주택만을 취득하였다.

(3) 청구인은 이 건 주택을 취득한 후 쟁점주택을 취득하기 위해 그 매매를 중개한 부동산 컨설턴트와 새로운 중개계약을 체결하는 등 쟁점주택을 취득하기 위한 노력을 계속하였으나, 이 건 주택을 취득한 후 3년이 지나도록 쟁점주택을 취득하지 못하였다.

(4) 청구인은 철거 업체 및 건축사에게 이 건 주택의 멸실을 위한 자문을 한 결과, 쟁점주택을 취득하지 않은 상태에서는 철거를 위한 차량의 진입로를 확보하기 어려워 이 건 주택만 단독으로 멸실시킬 수 없다는 답변을 들었고, 청구인은 이를 해결하고자 쟁점주택의 매입에 최선을 다하고 있다.

(5) 청구인은 쟁점주택을 매입하는 즉시 이 건 주택을 멸실시킨 후 주택 신축공사를 진행할 것이고, 건축물 철거를 위한 진입로 미확보 등은 이 건 주택을 유예기간 내에 멸실시킬 수 없는 정당한 사유에 해당하므로 이 건 취득세 등은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견(1) 청구인의 경우 이 건 주택의 인근에 소재하는 쟁점주택을 제때 취득하지 못함에 따라 이 건 주택을 유예기간 내에 멸실시키지 못한 것으로 보이나, 청구인이 쟁점주택을 취득하지 못한 사유가 매매가격등에 의한 것이라면, 이와 같은 사유는 청구인의 사업상 판단에 따라 얼마든지 해결이 가능하다고 할 것인바, 이를 정당한 사유로 보기는 어렵다.

(2) 청구인이 이 건 주택을 멸실시키는데 있어서 법령에 의한 금지, 제한 등 청구인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 장애 사유는 없었던 것으로 보이고, 청구인이 제출한 서류만으로는 청구인이 이 건 주택을 멸실시키기 위해 정상적인 노력을 다하였으나 시간이 부족하여 유예기간을 넘긴 것으로 보기도 어려운바, 처분청이 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점청구인이 이 건 주택을 유예기간 내에 멸실시키지 못한 데에 정당한 사유가 있는지 여부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구인은 2019.2.1. 상호를 A로 하여,「주택법」제4조에 따라 주택건설사업자로 등록하였다가 2021.8.6. 주택건설사업자등록을 말소하였다.(나) 청구인은 2022.6.8. 상호를 ‘B’로 하고, 업태를 부동산업으로, 업종을 주거용 건물 개발 등으로 하여 사업자등록을 하였다.(다) 청구인은 2022.6.15. 이 건 주택(경기도 부천시 원미구 OOO)을 OOO원에 취득한 후, 이 건 주택을「지방세법 시행령」(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정된 것, 이하 같다) 제28조의2 제8호 나목 6)에서 규정하고 있는 주택신축판매업자가 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로 하여,「지방세법」제11조 제1항 제8호 나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.(라) 청구인은 이 건 주택을 취득할 당시 경기도 부천시 오정구 OOO 주택과 서울특별시 양천구 OOO 주택을 소유하고 있었으므로 이 건 주택을 취득하여 1세대 4주택이 되었다는 사실은 다툼이 없다고 보인다.(마) 처분청은 청구인이 정당한 사유 없이 이 건 주택을 유예기간 내에 이 건 주택을 멸실시키지 않았다고 보아, 2026.4.6. 청구인에게 이 건 취득세 등 OOO원을 부과·고지하였다.(바) 이 건 주택(경기도 부천시 원미구 OOO)의 경우 1면이 도로와 연접하고 있으나 그 주위로 OOO(쟁점주택), OOO 주택이 있어 대로(OOO)에 접한 쟁점주택이 존치하는 상태에서 이 건 주택을 철거하기 위한 차량이나 중장비의 진입은 어려운 것으로 보인다.(사) 청구인은 부동산 중개업자인 a에게 이 건 주택과 쟁점주택의 매매 중개를 의뢰하였으나 쟁점주택에 대한 매매계약이 제대로 이루어지지 않음에 따라 2022.8.24. a과 아래와 같은 합의서를 작성하였다.

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○(아) 쟁점주택이 존치하는 상태에서 이 건 주택의 철거 가능 여부를 진단한 b 건축사와 주식회사 C은 이 건 주택 인근의 도로와 현장 여건을 볼 때, 이 건 주택을 철거할 수 없는 상태이고, 이는 청구인의 고의나 관리 소홀이 아니라는 의견서를 제출하였다.(2)「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목 6)에서 주택신축판매업자가 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택에 대하여는「지방세법」제13조의2 제1항에서 규정하고 있는 취득세 중과 대상에서 제외하되, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않는 경우에는 취득세 중과세율을 적용한다고 규정하고 있다.(3)「지방세법 시행령」제28조의2 제8호에서 규정하고 있는 “정당한 사유”란 법령에 의한 금지, 제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유 업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 사유도 포함한다고 할 것이다(대법원 2014.2.13. 선고 2013두18582 판결, 같은 뜻임).(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대해 살피건대, 청구인과 중개업자인 a이 작성한 확약서를 보면 ‘OOO을 합의된 금액으로 매입계약을 완수한다’라고 기재되어 있는데, 이를 보면 거래당사자 간 매매금액에 대한 이견이 있었음을 알 수 있고, 그 이견은 청구인의 판단에 따라 얼마든 해결할 수 있었다고 보이는 점,청구인은 쟁점주택의 취득을 a에게 일임한 후, 지정된 날까지 취득이 이루어지지 않으면 지급한 중개수수료 중 일부(OOO원)를 반환받는다는 합의서만 작성하였을 뿐 유예기간 내에 이 건 주택을 멸실하기 위해 어떠한 노력을 했는지는 전혀 확인되지 않는 점 등에 비추어,청구인이 이 건 주택을 유예기간 내에 멸실시키지 못한 것은 청구인의 내부 사정일 뿐 여기에 법령의 금지나 제한 등과 같은 정당한 사유는 있다고 보기는 어려운바, 처분청이 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정된 것)제6조[정의] 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.19. “중과기준세율”이란 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조 제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다.제11조[부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득나. 농지 외의 것 : 1천분의 40제13조의2[법인의 주택 취득 등 중과] ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정된 것)제28조의2 [주택 유상거래 취득 중과세의 예외] 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.4)「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로「부가가치세법」제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자