부당행위계산부인 규정의 특수관계법인에게 건물의 저가임대 여부 및 임대건물의 과세시가표준액 계산시 특수부대설비인 에레베이터의 가감산율미적용의 당부(경정)

1. 사실청구법인은 청구법인과 특수관계에 있는 청구외 OO물산주식회사와 함께 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 소재 대지 1,666.7㎡를 청구법인이 3분의 1 지분, 위 법인이 3분의 2 지분을 공유해 온 사실이 있는 바,청구법인은 위 법인이 87.5.28 이 건 공유 토지 위에 연면적 13,581.9㎡의 건물을 신축하여 임대사업을 할 수 있도록 하고 자기소유 지분에 해당하는 토지에 대한 지방세 과세시가표준액의 10%를 임대료로 하여 임대차계약을 체결하여 위 법인에게 임대하였으며, 이러한 사실에 대하여 처분청은 청구법인이 자기소유 지분에 해당하는 토지를 특수관계에 있는 위 법인에게 저가로 임대한 것으로 인정하여 적정임대료와의 차액을 산정하여 87사업년도(1.1～12.31)부터 90사업년도까지의 각 사업년도 소득금액계산상 익금에 산입하여 91.7.16 청구법인에게 별지 기재의 각 과세처분을 하였다.

2. 청구법인 주장처분청은 청구법인이 특수관계에 있는 청구외 OO물산주식회사에게 그 소유토지를 저렴한 가격으로 임대한 것으로 인정하여 적정임대료를 계산함에 있어「당해토지와 건물의 실제임대료×1. 사실청구법인은 청구법인과 특수관계에 있는 청구외 OO물산주식회사와 함께 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 소재 대지 1,666.7㎡를 청구법인이 3분의 1 지분, 위 법인이 3분의 2 지분을 공유해 온 사실이 있는 바,청구법인은 위 법인이 87.5.28 이 건 공유 토지 위에 연면적 13,581.9㎡의 건물을 신축하여 임대사업을 할 수 있도록 하고 자기소유 지분에 해당하는 토지에 대한 지방세 과세시가표준액의 10%를 임대료로 하여 임대차계약을 체결하여 위 법인에게 임대하였으며, 이러한 사실에 대하여 처분청은 청구법인이 자기소유 지분에 해당하는 토지를 특수관계에 있는 위 법인에게 저가로 임대한 것으로 인정하여 적정임대료와의 차액을 산정하여 87사업년도(1.1～12.31)부터 90사업년도까지의 각 사업년도 소득금액계산상 익금에 산입하여 91.7.16 청구법인에게 별지 기재의 각 과세처분을 하였다.

2. 청구법인 주장처분청은 청구법인이 특수관계에 있는 청구외 OO물산주식회사에게 그 소유토지를 저렴한 가격으로 임대한 것으로 인정하여 적정임대료를 계산함에 있어「당해토지와 건물의 실제임대료×<img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=146676697"></img>」의 산식을 적용하여 계산하였으나, 처분청이 건물의 시가표준액을 계산하면서 특수부대시설 및 고층건물에 대한 가감산 특례규정을 적용하지 아니함으로써 건물의 과세시가표준액을 과소계산하였으며, 그로 인하여 저가임대료 상당액이 과다계산되었으므로 부당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견월 임대료가 없이 전세보증금만 있을 계약의 경우에는 적정임대료가 “0”이라는 중대한 모순이 발생되므로 임대보증금에 대한 간주임대료를 감안하여 적정임대료를 계산하여 부당행위계산한 당초 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 특수관계에 있는 법인간의 토지임대료가 적정하게 계산된 것인지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단위의 1. 사실에서 본 바와 같이 청구법인과 청구외 OO물산주식회사는 특수관계에 있고, 청구법인이 자기소유 지분에 해당하는 토지를 위 법인에게 저가로 임대한 사실이 있으므로 처분청이 청구법인의 이러한 임대행위에 대하여법인세법 제20조및동법시행령 제46조제1항, 제2항 제8호의 부당행위계산의 부인 규정을 적용하였고,따라서, 적정임대료를 계산함에 있어서는 「적정임대료 = 당해 토지와 건물의 실제임대료 ×1. 사실청구법인은 청구법인과 특수관계에 있는 청구외 OO물산주식회사와 함께 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 소재 대지 1,666.7㎡를 청구법인이 3분의 1 지분, 위 법인이 3분의 2 지분을 공유해 온 사실이 있는 바,청구법인은 위 법인이 87.5.28 이 건 공유 토지 위에 연면적 13,581.9㎡의 건물을 신축하여 임대사업을 할 수 있도록 하고 자기소유 지분에 해당하는 토지에 대한 지방세 과세시가표준액의 10%를 임대료로 하여 임대차계약을 체결하여 위 법인에게 임대하였으며, 이러한 사실에 대하여 처분청은 청구법인이 자기소유 지분에 해당하는 토지를 특수관계에 있는 위 법인에게 저가로 임대한 것으로 인정하여 적정임대료와의 차액을 산정하여 87사업년도(1.1～12.31)부터 90사업년도까지의 각 사업년도 소득금액계산상 익금에 산입하여 91.7.16 청구법인에게 별지 기재의 각 과세처분을 하였다.

2. 청구법인 주장처분청은 청구법인이 특수관계에 있는 청구외 OO물산주식회사에게 그 소유토지를 저렴한 가격으로 임대한 것으로 인정하여 적정임대료를 계산함에 있어「당해토지와 건물의 실제임대료×<img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=146676697"></img>」의 산식을 적용하여 계산하였으나, 처분청이 건물의 시가표준액을 계산하면서 특수부대시설 및 고층건물에 대한 가감산 특례규정을 적용하지 아니함으로써 건물의 과세시가표준액을 과소계산하였으며, 그로 인하여 저가임대료 상당액이 과다계산되었으므로 부당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견월 임대료가 없이 전세보증금만 있을 계약의 경우에는 적정임대료가 “0”이라는 중대한 모순이 발생되므로 임대보증금에 대한 간주임대료를 감안하여 적정임대료를 계산하여 부당행위계산한 당초 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 특수관계에 있는 법인간의 토지임대료가 적정하게 계산된 것인지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단위의 1. 사실에서 본 바와 같이 청구법인과 청구외 OO물산주식회사는 특수관계에 있고, 청구법인이 자기소유 지분에 해당하는 토지를 위 법인에게 저가로 임대한 사실이 있으므로 처분청이 청구법인의 이러한 임대행위에 대하여법인세법 제20조및동법시행령 제46조제1항, 제2항 제8호의 부당행위계산의 부인 규정을 적용하였고,따라서, 적정임대료를 계산함에 있어서는 「적정임대료 = 당해 토지와 건물의 실제임대료 ×<img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=146676699"></img>」이라는 산식을 적용하여 적정임대료를 계산한 후 적정임대료와 실제받은 임대료와의 차액인 저가임대료 상당액을 산정하여 이 건 법인세 등을 과세하였는 바, 청구법인은 처분청이 저가임대로 보고 간주임대료를 계산한 것이나 위의 산식을 적용하여 저가임대료를 산정하는 데는 다투지 아니하고, 다만, 위 산식에 따라 위 법인의 임대건물의 시가표준액을 계산함에 있어서 자동승강기(에레베이터)와 같은 특수부대설비가 있는 이 건 건물에 대하여 100분의 20의 가산율을 적용하여야 하고, 또한 10층 이상 20층의 고층건물에 해당하는 이 건 건물에 대하여 100분의 15의 가산율을 적용하지 아니하였다는 이유로 그 경정을 요구하는 바,청구법인이 제시한 위 법인의 임대건물에 대한 등기부등본과 건축물관리대장을 보면, 위 법인의 임대건물이 특수부대설비인 에레베이터가 있는 고층(15층)건물인 사실이 확인되므로 청구법인의 주장이 이유있다 할 것이며, 또한 처분청은 각 층의 복도·화장실 등에 대하여는 공용면적으로 보아 별도용도로 하여 계산하였으나, 이 부분 또한 주 용도인 사무실·점포 등에 부속된 것이므로 그 용도를 사무실·점포 등에 포함시켜 계산하여야 할 것이다.따라서, 위 법인의 임대건물에 대하여 시가표준액 계산시 위에서 본 가산율(합계 100분의 35)을 적용하고, 각 층의 복도 등을 주된 용도로 하여 적정임대료를 계산한 후 저가임대료 상당액을 계산하게 되면, 당초 과세처분은 저가임대료 상당액이 과다계산된 것이 되므로 부당하다 할 것이다.

6. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.(별지)과세처분<table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td height="31" valign="middle" width="205"> <p class='style-name:"바탕글"; margin-left:0.0pt; margin-right:0.0pt; margin-top:0.0pt; margin-bottom:0.0pt; text-align:justify; text-indent:0.0pt; line-height:160%; font-size:10.0pt; font-family:새굴림; letter-spacing:0.0pt; font-weight:"normal"; font-style:"normal"; color:#000000;'> <span> 사업년도별 </span> </p> </td> <td height="31" valign="middle" width="205"> <p class='style-name:"바탕글"; margin-left:0.0pt; margin-right:0.0pt; margin-top:0.0pt; margin-bottom:0.0pt; text-align:justify; text-indent:0.0pt; line-height:160%; font-size:10.0pt; font-family:새굴림; letter-spacing:0.0pt; font-weight:"normal"; font-style:"normal"; color:#000000;'> <span> 법 인 세 </span> </p> </td> <td height="31" valign="middle" width="205"> <p class='style-name:"바탕글"; margin-left:0.0pt; margin-right:0.0pt; margin-top:0.0pt; margin-bottom:0.0pt; text-align:justify; text-indent:0.0pt; line-height:160%; font-size:10.0pt; font-family:새굴림; letter-spacing:0.0pt; font-weight:"normal"; font-style:"normal"; color:#000000;'> <span> 동 방 위 세 </span> </p> </td> </tr> <tr> <td height="131" valign="middle" width="205"> <p class='style-name:"바탕글"; margin-left:0.0pt; margin-right:0.0pt; margin-top:0.0pt; margin-bottom:0.0pt; text-align:justify; text-indent:0.0pt; line-height:160%; font-size:10.0pt; font-family:새굴림; letter-spacing:0.0pt; font-weight:"normal"; font-style:"normal"; color:#000000;'> <span> 87.1～12. </span> </p> <p class='style-name:"바탕글"; margin-left:0.0pt; margin-right:0.0pt; margin-top:0.0pt; margin-bottom:0.0pt; text-align:justify; text-indent:0.0pt; line-height:160%; font-size:10.0pt; font-family:새굴림; letter-spacing:0.0pt; font-weight:"normal"; font-style:"normal"; color:#000000;'> <span> 88.1～12. </span> </p> <p class='style-name:"바탕글"; margin-left:0.0pt; margin-right:0.0pt; margin-top:0.0pt; margin-bottom:0.0pt; text-align:justify; text-indent:0.0pt; line-height:160%; font-size:10.0pt; font-family:새굴림; letter-spacing:0.0pt; font-weight:"normal"; font-style:"normal"; color:#000000;'> <span> 89.1～12. </span> </p> <p class='style-name:"바탕글"; margin-left:0.0pt; margin-right:0.0pt; margin-top:0.0pt; margin-bottom:0.0pt; text-align:justify; text-indent:0.0pt; line-height:160%; font-size:10.0pt; font-family:새굴림; letter-spacing:0.0pt; font-weight:"normal"; font-style:"normal"; color:#000000;'> <span> 90.1～12. </span> </p> </td> <td height="131" valign="middle" width="205"> <p class='style-name:"바탕글"; margin-left:0.0pt; margin-right:0.0pt; margin-top:0.0pt; margin-bottom:0.0pt; text-align:justify; text-indent:0.0pt; line-height:160%; font-size:10.0pt; font-family:새굴림; letter-spacing:0.0pt; font-weight:"normal"; font-style:"normal"; color:#000000;'> <span> 14,308,680 </span> </p> <p class='style-name:"바탕글"; margin-left:0.0pt; margin-right:0.0pt; margin-top:0.0pt; margin-bottom:0.0pt; text-align:justify; text-indent:0.0pt; line-height:160%; font-size:10.0pt; font-family:새굴림; letter-spacing:0.0pt; font-weight:"normal"; font-style:"normal"; color:#000000;'> <span> 20,097,210 </span> </p> <p class='style-name:"바탕글"; margin-left:0.0pt; margin-right:0.0pt; margin-top:0.0pt; margin-bottom:0.0pt; text-align:justify; text-indent:0.0pt; line-height:160%; font-size:10.0pt; font-family:새굴림; letter-spacing:0.0pt; font-weight:"normal"; font-style:"normal"; color:#000000;'> <span> 27,275,670 </span> </p> <p class='style-name:"바탕글"; margin-left:0.0pt; margin-right:0.0pt; margin-top:0.0pt; margin-bottom:0.0pt; text-align:justify; text-indent:0.0pt; line-height:160%; font-size:10.0pt; font-family:새굴림; letter-spacing:0.0pt; font-weight:"normal"; font-style:"normal"; color:#000000;'> <span> 51,948,840 </span> </p> </td> <td height="131" valign="middle" width="205"> <p class='style-name:"바탕글"; margin-left:0.0pt; margin-right:0.0pt; margin-top:0.0pt; margin-bottom:0.0pt; text-align:justify; text-indent:0.0pt; line-height:160%; font-size:10.0pt; font-family:새굴림; letter-spacing:0.0pt; font-weight:"normal"; font-style:"normal"; color:#000000;'> <span> 2,109,660 </span> </p> <p class='style-name:"바탕글"; margin-left:0.0pt; margin-right:0.0pt; margin-top:0.0pt; margin-bottom:0.0pt; text-align:justify; text-indent:0.0pt; line-height:160%; font-size:10.0pt; font-family:새굴림; letter-spacing:0.0pt; font-weight:"normal"; font-style:"normal"; color:#000000;'> <span> 3,183,670 </span> </p> <p class='style-name:"바탕글"; margin-left:0.0pt; margin-right:0.0pt; margin-top:0.0pt; margin-bottom:0.0pt; text-align:justify; text-indent:0.0pt; line-height:160%; font-size:10.0pt; font-family:새굴림; letter-spacing:0.0pt; font-weight:"normal"; font-style:"normal"; color:#000000;'> <span> 12,935,250 </span> </p> <p class='style-name:"바탕글"; margin-left:0.0pt; margin-right:0.0pt; margin-top:0.0pt; margin-bottom:0.0pt; text-align:justify; text-indent:0.0pt; line-height:160%; font-size:10.0pt; font-family:새굴림; letter-spacing:0.0pt; font-weight:"normal"; font-style:"normal"; color:#000000;'> <span> 12,242,380 </span> </p> </td> </tr></table>(단위: 원)

동대문세무서장이 91.7.16 청구법인에게 한 별지 기재의 각과세처분은 청구법인 소유 토지의 저가임대에 따른 적정임대료 계산시 건물의 시가표준액 계산에 있어서 “특수부대설비에 대한 가산율 100분의 20”과 “고층건물에 대한 가산율 100분의 15”를 적용하고, 당해 임대건물의 각층의 복도 등을 주된 용도에 부속된 것으로 계산하여 이를 경정한다.