미분양 주택을 종합부동산세 부과시 주택 수에서 합산배제하거나 1주택으로 보아 일반세율을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 등

1. 처분개요 가. 청구법인은 주택건설업을 영위하는 법인으로 2021.6.1. 기준 OOO소재 연립주택 22세대(이하 “쟁점①주택”이라 한다) 및 OOO 소재 다가구주택 2동 101호(이하 “쟁점②주택”이라 한다) 등 주택 26세대를 보유하고 있다.

나. 처분청은 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 쟁점①.②주택을 포함한 위 주택에 대하여 2021.11.25. 청구법인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 각각 결정.고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2022.2.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1) 청구법인은 2013년 쟁점①주택을 신축하여 분양하고자 하였으나, 분양실패로 쟁점①주택을 2021년까지 미분양상태로 소유할 수 밖에 없었는바, 악성 미분양 재고주택인 쟁점①주택에 대하여 「종합부동산세법」제9조 제2항 제2호의 세율을 적용하여 종합부동산세를 과세한 이 건 부과처분은 동 규정의 입법취지와 맞지 않아, 납세자의 재산권을 부당하게 침해하는 것이므로, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제4조 제1호에 따라 쟁점①주택을 합산배제 미분양 주택으로 보거나 1주택으로 보아 일반세율을 적용하여 종합부동산세를 과세하여야 한다.

(2) 또한 청구법인이 소유한 쟁점②주택의 경우 2007년경 멸실되었으므로 이를 종합부동산세 과세대상인 주택에 해당한다고 볼 수 없다.

나. 처분청 의견 (1) 청구법인은 쟁점①주택이 악성 미분양 재고주택이므로 종합부동산세 과세시 합산배제 대상이라고 주장하나, 쟁점①주택의 경우 2013.5.14. 소유권보존등기가 경료된 연립주택이고, 2021년 종합부동산세 과세기준일 당시 쟁점①주택에 대한 재산세 납세의무가 성립하는 날로부터 5년 이상 경과하여 「종합부동산세법 시행규칙」제4조 에서 규정하는 합산배제 미분양 주택에 해당된다고 볼 수 없다.

(2) 또한 청구법인이 소유한 쟁점②주택의 경우 2021년 귀속 주택분 재산세가 부과되었고, 쟁점②주택의 건축물대장 및 등기사항전부증명서상 멸실된 사실이 없는 것으로 확인되므로 청구법인의 주장을 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단 가. 쟁점 ① 미분양 주택(쟁점①주택)을 종합부동산세 부과시 주택 수에서 합산배제하거나 1주택으로 보아 일반세율을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 ② 멸실된 단독주택(쟁점②주택)을 종합부동산세 부과시 합산대상에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 등 (1) 종합부동산세법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. 3. “주택”이라 함은 「지방세법」 제104조 제3호에 의한 주택을 말한다.

다만, 같은 법 제13조 제5항 제1호에 따른 별장은 제외한다. 5. “주택분 재산세”라 함은 「지방세법」 제105조 및 제107조에 따라 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다. 제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」 제114조 에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. ② 「신탁법」 제2조 에 따른 수탁자(이하 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 “신탁주택”이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자( 「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다.

이하 “위탁자”라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다. 제8조(과세표준) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

제9조(세율 및 세액) ② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체( 「공공주택특별법」 제4조 에 따른 공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다. 1. 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다) : 1천분의 30 2. 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 : 1천분의 60 (2) 종합부동산세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32425호로 개정되기 전의 것) 제2조의3(1세대 1주택의 범위) ① 법 제8조 제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택자”란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 「소득세법」 제1조의2 제1항 제1호에 따른 거주자를 말한다.

이 경우 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택은 1주택으로 보되, 제3조에 따른 합산배제 임대주택으로 같은 조 제9항에 따라 신고한 경우에는 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 본다. ② 제1항에 따른 1세대 1주택자 여부를 판단할 때 다음 각 호의 주택은 1세대가 소유한 주택 수에서 제외한다. 다만, 제1호는 각 호 외의 주택을 소유하는 자가 과세기준일 현재 그 주택에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 경우에 한정하여 적용한다.

1. 제3조 제1항 각 호(제5호는 제외한다)의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 같은 조 제9항에 따른 합산배제 신고를 한 주택 3. 제4조 제1항 제8호에 해당하는 주택 제4조(합산배제 사원용주택등) ① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다.

3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택 가. 「주택법」 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자 나. 「건축법」제11조 에 따른 허가를 받은 자 (3) 종합부동산세법 시행규칙(2022.3.18. 기획재정부령 제900호로 개정되기 전의 것) 제4조(합산배제 미분양 주택의 범위) 영 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “기획재정부령이 정하는 미분양 주택”이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.

1. 「주택법」 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택 2. 「건축법」 제11조 에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택. 다만, 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택은 제외한다.

가. 「주택법」 제54조 에 따라 공급하지 아니한 주택 나. 자기 또는 임대계약 등 권원(權原)을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택 (4) 지방세법 제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 3. “주택”이란 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 제105조(과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 “재산”이라 한다)을 과세대상으로 한다.

제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. 제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

(5) 건축법 시행령(2021.11.2. 대통령령 제32102호로 개정되기 전의 것) 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

※ 별표1 <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tbody> <tr> <td height="1117" valign="middle" width="635"> <p class="HStyle0"> <span> 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련) </span> </p> <p class="HStyle0"> <span> 1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터( <a class="lawjomun_link" href="#here18" onclick="javascript:lawJomunHistoryPopup_content_new('아이돌봄지원법제19조', '', '', '2022부2316', '20220601', '1'); return false;" title="아이돌봄지원법제19조 새창 열림"> 「아이돌봄 지원법」 제19조 </a> <a name="here18"> </a> 에 따른 공동육아나눔터를 말한다.

이하 같다)ㆍ작은도서관( <a class="lawjomun_link" href="#here19" onclick="javascript:lawJomunHistoryPopup_content_new('도서관법제2조', '', '', '2022부2316', '20220601', '1'); return false;" title="도서관법제2조 새창 열림"> 「도서관법」 제2조 </a> <a name="here19"> </a> 제4호 가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다.

이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다] </span> </p> <p class="HStyle0"> <span> 가. 단독주택 </span> </p> <p class="HStyle0"> <span> 나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다. </span> </p> <p class="HStyle1"> <span> 1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것 </span> </p> <p class="HStyle1"> <span> 2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다.

이하 같다) </span> </p> <p class="HStyle1"> <span> 3) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것 </span> </p> <p class="HStyle0"> <span> 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. </span> </p> <p class="HStyle0"> <span> 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것.

다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. </span> </p> <p class="HStyle0"> <span> 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것 </span> </p> <p class="HStyle0"> <span> 3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것 </span> </p> <p class="HStyle0"> <span> 라.

공관(公館) </span> </p> <p class="HStyle0"> <span> 2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터ㆍ작은도서관·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 <a class="lawjomun_link" href="#here20" onclick="javascript:lawJomunHistoryPopup_content_new('주택법시행령제10조', '', '', '2022부2316', '20220601', '1'); return false;" title="주택법시행령제10조 새창 열림"> 「주택법 시행령」 제10조 </a> <a name="here20"> </a> 제1항 제1호에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

</span> </p> <p class="HStyle0"> <span> 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택 </span> </p> <p class="HStyle0"> <span> 나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택 </span> </p> <p class="HStyle0"> <span> 다.

다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) </span> </p> </td> </tr> </tbody></table>다. 사실관계 및 판단 (1) 청구이유서 및 처분청 답변서 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 아래와 같은 사실들이 나타난다. (가) 청구법인은 2011.11.21. 건축주로서 쟁점①건물에 대한 건축허가를 받아 2011.11.28. 착공하였고, 2013.4.18. 사용승인을 받은 후 2013.5.14. 소유권보존등기를 경료하였다.

(나) 청구법인은 2006.2.8. 쟁점②주택을 매매로 취득하였고, 쟁점②주택은 건축물대장 및 등기사항전부증명서상 철거 및 멸실된 사실이 없는 것으로 나타난다. (다) 쟁점①.②주택과 관련하여 2021년 귀속 재산세 부과내역은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점①.②주택 관련 2021년 귀속 재산세 부과내역 (단위 : 원) OOO (2) 행정안전부는 2018.1.2. 재개발구역의 철거예정주택에 대한 재산세 부과지침을 아래 ＜표2＞와 같이 변경한 것으로 나타난다.

＜표2＞ 행정안전부 지침 <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tbody> <tr> <td height="28" valign="middle" width="321"> <p class="HStyle0"> <span> 변경 전 </span> </p> </td> <td height="28" valign="middle" width="321"> <p class="HStyle0"> <span> 변경 후 </span> </p> </td> </tr> <tr> <td height="189" valign="top" width="321"> <p class="HStyle0"> - 철거예정주택은 세대원이 퇴거.이주하여 단전.단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우 주택에 해당하지 아니함(지방세운영과-138, 2008.6.20.) </p> </td> <td height="189" valign="top" width="321"> <p class="HStyle0"> - 주택의 건축물이 “철거.멸실된 날”, 사실상 철거.멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 “공부상 철거.멸실된 날”을 기준으로 주택 여부를 판단하는 것이 타당함(지방세운영과-1, 2018.1.2.) </p> </td> </tr> </tbody></table>(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다.

(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점①주택이 미분양 주택으로서 「종합부동산세법」상 합산배제 미분양 주택에 해당하거나 이를 1주택으로 보아야 한다고 주장하나, 조세법률주의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니하며 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정인 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 외 다수 같은 뜻임)하는바, 「종합부동산세법 시행령」제4조 제1항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제4조 제2호에 의하면 합산배제 미분양 주택의 요건으로 ‘ 「건축법」 제11조 에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택’이라고 규정하여 그 형식요건을 명확히 하고 있고, 쟁점①주택의 경우 건축주인 청구법인이 2013년 쟁점①주택을 신축하여 사용승인을 받은 후 소유권보존등기를 경료한 것으로 나타나므로, 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과한 것이 명확하므로 쟁점①주택이 2021년 종합부동산세 과세기준일 현재 종합부동산세 과세시 합산배제 대상인 미분양 주택에 해당한다고 볼 수 없는 점, 또한 쟁점①주택은 공부상 연립주택으로서 「건축법」상 공동주택이고 이를 1주택으로 볼 수 있다는 「종합부동산세법」상의 명문 규정이 없어 쟁점①주택을 1주택으로 보아야 한다는 청구법인의 주장을 받아들이기 어려운 점 등에 비추어, 청구법인의 위 주장을 인정하기는 어렵다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점②주택이 멸실된 주택으로서「종합부동산세법」상 과세대상 주택에 해당하지 않는다고 주장하나, 쟁점②주택의 등기사항전부증명서 및 건축물대장상 쟁점②주택이 철거된 사실이 확인되지 않아, 관할 지방자치단체장이 공부상 등재내용을 기준으로 쟁점②주택을 주택으로 분류하여 재산세를 부과한 것으로 나타나고, 쟁점②주택이 2007년 이후 멸실되었다는 청구법인의 주장과 관련된 객관적인 증빙자료를 제출한 사실도 없는 점, 「종합부동산세법」 제7조 에 따르면 종합부동산세는 지방세인 재산세를 기초로 과세되는 후행세목으로 재산세와 동일하게 과세대상 주택을 분류하고 있는데, 관할 지방자치단체장이 쟁점②주택에 대하여 재산세를 부과하였고, 이에 대하여 청구법인이 불복도 제기한 사실이 없는 점 등에 비추어, 청구법인의 위 주장을 인정하기는 어렵다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.