과세기준일 현재 쟁점주택의 공부상 소유자인 청구인을 재산세 납세의무자로 본 처분의 당부

1. 처분개요가. 처분청은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인 명의로 등기되어 있는 제주특별자치도 제주시 OOO건물 89.38㎡(이하 “쟁점주거용 건축물”이라 한다) 및 토지 1,019㎡(이하 “쟁점토지”라 하고, “쟁점주거용 건축물”과 합하여 “쟁점주택”이라 한다)에 대하여 2025년도 2기분 재산세 OOO원, 지역자원시설세(소방분) OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 청구인에게 2025.9.8. 부과·고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2025.10.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 처분청은 2025년 과세기준일 현재 소송의 확정 판결이 있더라도 부동산등기부등본 상 소유권 이전이 되지 않은 이 건 재산세 등의 납세의무자를 공부상 소유자인 청구인으로 본 부과 처분은 적법하다는 의견이나, 해당 의견은 아래의 대법원 판례(대법원 2020.9.3. 선고 2018다283773 판결)에 반하는 것으로 타당하다고 볼 수 없다.

(2) 대법원에서 명의신탁 부동산에 대한 재산세 납세의무자를 아래와 같이 판시하고 있다.(가) 「지방세법」 제107조 제1항에 따라 재산세 납세의무를 부담하는 ‘재산을 사실상 소유하고 있는 자’는 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 당해 토지나 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 의미한다(대법원 2012.12.13. 선고 2010두4964 판결 등 참조). 명의신탁자가 소유자로부터 부동산을 양수하면서 명의수탁자와 사이에 명의신탁약정을 하여 소유자로부터 바로 명의수탁자 명의로 해당 부동산의 소유권이전등기를 하는 3자간 등기명의신탁의 경우 명의신탁자의 매수인 지위는 일반 매매계약에서 매수인 지위와 근본적으로 다르지 않으므로(대법원 2018.3.22. 선고 2014두43110 전원합의체 판결 참조), 명의신탁자가 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 매매대금을 모두 지급하였다면 재산세 과세기준일 당시 그 부동산에 관한 소유권이전등기를 마치기 전이라도 해당 부동산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자로서 특별한 사정이 없는 한 그 재산세를 납부할 의무가 있다.(나) 그런데 과세관청이 3자간 등기명의신탁에 따라 해당 부동산의 공부상 소유자가 된 명의수탁자에게 재산세 부과처분을 하고 이에 따라 명의수탁자가 재산세를 납부하였더라도 명의수탁자가 명의신탁자 또는 그 상속인을 상대로 재산세 상당의 금액에 대한 부당이득반환청구권을 가진다고 보기는 어렵다.

그 상세한 이유는 다음과 같다.1) 명의수탁자가 재산세를 납부하게 된 것은 명의수탁자가 해당 부동산에 관한 공부상 소유자로 등재되어 있어 명의수탁자에게 재산세가 부과되었기 때문이고, 명의수탁자가 자신에게 부과된 재산세를 납부하였다고 하여 명의신탁자가 재산세 납부의무를 면하는 이득을 얻게 되었다고 보기 어렵다. 명의신탁자는 여전히 해당 부동산에 대한 재산세 납부의무를 부담한다.2) 명의수탁자에 대한 재산세 부과처분은 특별한 사정이 없는 한 위법한 것으로 취소되지 않은 이상 유효한 처분이고, 과세관청이 명의수탁자에게 재산세를 부과하여 명의수탁자가 이를 납부한 것을 두고 민법 제741조에서 정한 ‘법률상 원인없이’ 명의신탁자가 이익을 얻었거나 명의수탁자에게 손해가 발생한 경우라고 보기는 어렵다.3) 명의수탁자는 항고소송으로 자신에게 부과된 재산세 부과처분의 위법을 주장하거나 관련 부동산의 소유권에 관한 판결이 확정됨을 안 날부터 일정 기간 이내에 「지방세기본법」 제50조 제2항 제1호의 후발적 사유에 의한 경정청구를 하는 등의 방법으로 납부한 재산세를 환급받을 수 있다.

따라서 명의수탁자가 위법한 재산세 부과처분을 다툴 수 없어 재산세 납부로 인한 손해가 발생하고 이를 회복할 수 없게 되었더라도 이러한 손해는 과세처분에 대한 불복기간이나 경정청구기간의 도과 등으로 인한 것이라고 볼 수 있다. 설령 과세관청이 명의신탁자에게 해당 부동산에 대한 재산세 부과처분을 하지 않게 됨으로써 결과적으로 명의신탁자가 재산세를 납부하지 않게 되는 이익을 얻게 되더라도 이것은 사실상 이익이나 반사적 이익에 불과할 뿐이다.

명의수탁자가 납부한 재산세의 반환이나 명의신탁자의 사실상 이익 발생의 문제는 명의수탁자와 과세관청, 과세관청과 명의신탁자 각각의 관계에서 해결되어야 할 문제이다. 명의수탁자와 과세관청 사이에서 해결되어야 할 문제에 대하여 명의수탁자에게 또 다른 구제수단을 부여하여야 할 필요성을 인정하기는 어렵다.4) 명의수탁자의 명의신탁자에 대한 부당이득반환청구권을 인정하게 되면, 과세처분의 취소 여부에 따라 복잡한 문제가 발생할 수 있다.

명의수탁자가 명의신탁 부동산에 대한 재산세를 납부함으로써 명의신탁자에 대한 부당이득반환청구권을 가지게 된다고 볼 경우 이러한 사정이 명의수탁자가 과세관청을 상대로 과세처분의 취소를 구하는 항고소송을 진행하거나 후발적 사유에 의한 경정청구를 하는 것에 장애가 되지 않는다. 그렇다면 명의수탁자는 이중의 구제가 가능하게 된다.

(3) 따라서, 위와 같은 판례에 비추어, 쟁점주택은 a이 청구인에게 명의신탁한 주택이라는 사실이 소유권말소등기 판결(광주고등법원 2020.7.8. 선고 2019나11038 판결)에 의해 명백히 확인되므로, 청구인에게는 이 건 재산세를 납부할 의무가 없다 할 것이다.

나. 처분청 의견(1) 「지방세법」제107조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 하는 한편, 같은 조 제2항에서는 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 하면서 제1호에 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자를 명시하고 있다.그리고, 같은 법 제120조 제1항에서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 과세기준일부터 15일 이내에 그 소재지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖추어 신고하여야 한다고 하면서 제1호에 재산의 소유권 변동 또는 과세대상 재산의 변동사유가 발생하였으나 과세기준일까지 그 등기·등록이 되지 아니한 재산의 공부상 소유자로 규정하고 있다.2025년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택의 공부상 소유자는 청구인이고, 청구인은 ‘과세기준일부터 15일 이내’라는 신고의무 기간 동안 사실상 소유자가 청구인이 아니라는 것을 신고한 바가 없으므로, 공부상 소유자인 청구인에게 한 재산세 부과처분은 적법하다.

(2) 조세심판원은 ‘소송의 확정 판결이 있었다 하더라도 소유권이전등기를 마치지 아니한 경우에는 소유권의 실질적 요건을 갖추었다고 볼 수 없다’라는 판단을 한 바 있고(조심 2012지242, 2012.6.22.), 행정안전부는 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하라는 법원의 확정 판결 이후의 재산세 납세의무자에 대해서 ‘소유권이전등기 이행판결 그 자체만으로는 소유권이전청구권을 행사할 수 있을 뿐, 소유권이 변동되었다고 볼 수 없다’라고 회신(부동산세제과-1278호, 2019.12.19.)한 사실이 있다.그리고, 「부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률」(이하 “부동산실명법”이라 한다) 제4조에서 명의신탁약정의 경우 그 계약의 효력은 무효이나 등기관계를 믿은 선의의 제3자에 대하여는 대항하지 못한다고 규정하여 소급효의 적용을 배제하고 있다.또한 대법원에서도 당사자 사이의 법률행위를 원인으로 하여 부동산 소유권이전등기 절차의 이행을 명하는 것과 같은 판결은 민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권 취득)에 포함되지 아니하므로, 그 부동산의 취득에는 등기를 요한다고 판시(대법원 1998.7.28. 선고 96다50018 판결)하고 있고, 명의신탁자가 확정판결을 받아 부동산 소유권을 회복하였다 하더라도 소유권이전등기가 이루어지기 전까지는 명의수탁자가 법률적으로 소유권을 행사하게 되어 확정판결 자체만으로는 취득을 인정할 수 없고, 소유권이전등기까지 완료되어야 취득(소유권 변동)으로 인정할 수 있다고 판시(대법원 2002.7.12. 선고 2000두9311 판결)하고 있다.따라서 2025년 과세기준일(6.1.) 현재 소송의 확정 판결이 있더라도 부동산등기부등본 상 소유권 이전이 경료되지 않은 이 건 재산세 등의 납세의무자를 공부상 소유자인 청구인으로 본 처분은 적법하다.

(3) 이상의 관계 법령과 사실관계 등을 살펴보면, ① 「지방세법」 제107조 제2항 제1호에서 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자를 납세의무자로 보는 점, ② 청구인은 ‘과세기준일부터 15일 이내’라는 신고의무 기간 동안 소유권에 관한 별다른 신고를 하지 않았다는 점, ③ 소송의 확정 판결이 있었다 하더라도 소유권이전등기를 마치지 아니한 경우에는 소유권의 실질적 요건을 갖추었다고 볼 수 없다 판단한 조세심판원의 결정이 존재하는 점 등을 종합적으로 고려해 보았을 때 처분청이 청구인에게 한 이 건 재산세 등 과세처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점과세기준일 현재 쟁점주택의 공부상 소유자인 청구인을 재산세 납세의무자로 본 처분의 당부나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 이 건 재산세 부과와 관련된 사실관계는 아래와 같다.(가) 처분청은 2025.9.5. 청구인에게 이 건 재산세 등을 부과한 후, 2025.9.8. 고지하였으며, 청구인은 2025.9.11. 이 건 재산세 부과처분이 있었던 것을 안 것으로 확인된다.(나) 청구인은 2025.10.28. 이 건 재산세 등의 부과처분에 대하여 심판청구를 제기하였다.(2) a(쟁점주택의 매도인)은 청구인을 피고로 하여 쟁점주택의 소유권이전등기와 관련하여 소유권이전등기 말소의 소를 제기하여, 제1심에서 인용(제주지방법원 2019.8.22. 선고 2018가합10902 판결) 판결을 받았고, 청구인은 이에 항소하여 제2심에서 일부 인용(광주고등법원 2020.7.8. 선고 2019나11038 판결, 이하 “쟁점판결”이라 한다) 판결을 받았으며, 이 과정에서 확인된 사실관계는 아래와 같다.(가) 청구인과 c(청구인의 전 배우자)은 d와 함께 제주특별자치도 제주시 OOO전 4,450㎡(이하 “분할 전 토지”라 한다)를 매수한 후, 토지를 분할하여 매각하는 사업을 추진하였다.(나) 이에 따라 청구인과 d는 2011.11.16. b과 분할 전 토지를 매수하는 매매계약을 체결하였고, 청구인이 그 매매계약금을 지급한 사실이 확인된다.(다) 청구인과 c은 2012.3.16. a을 대표이사로 하여 A 영농조합법인(이하 “영농조합”이라 한다)을 설립하였고, 분할 전 토지의 매도인인 b은 2012.5.3. 영농조합 앞으로 분할 전 토지에 관하여 2012.4.2.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료해 주었다.(라) 분할 전 토지는 2012.5.18. 및 2012.5.30. 쟁점토지를 포함하여 제주특별자치도 제주시 OOO내지 OOO등 8필지의 토지로 각 분할되었고, 분할 후 각 토지는 2012.5.15. 매매계약을 거쳐 a 외 9명에게 각각 매도되었으며, a은 2011.10.12.∼2012.6.12.까지 청구인, c 및 b에게 매매대금 OOO원을 지급하여 쟁점토지를 취득하였다.(마) a은 2012.6.7. 쟁점토지에 대하여 2012.5.15.자 매매를 원인으로 하여 본인 명의로 소유권이전등기를 경료하였다.(바) 쟁점토지는 2014.4.29. 지목이 대지로 변경되었고, a은 쟁점토지 상에 쟁점주택을 신축한 후 2014.4.29. 소유권보존등기를 경료하였다.(사) 청구인은 2016.8.12. 쟁점주택에 대하여 2016.8.11.자 매매를 원인으로 청구인 명의로 소유권이전등기를 경료하였다.(아) 쟁점판결문에 따르면, 법원은 분할 전 토지가 b으로부터 영농조합으로 소유권이 이전 되는 과정에서 청구인과 영농조합 간에 명의신탁을 인정하였고, 쟁점토지가 a으로부터 청구인으로 소유권이 이전 되는 과정에서 a과 청구인 간의 양자간 명의신탁을 인정하며 아래와 같이 판시하였다.＜쟁점 판결문 - 일부 발췌＞

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○(자) a은 소송과정에서 영농조합의 실제 소유자 겸 경영자이자 분할 전 토지에 관한 명의신탁자인 청구인의 권유에 따라 실제로 쟁점토지를 매수한 것이므로, 쟁점토지에 대한 등기는 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다고 주장하였고, 이에 대하여 법원에서는 아래와 같이 청구인에게 쟁점토지에 대한 등기 중 143/308 지분 및 쟁점주거용 건축물 등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단한 것으로 확인된다.

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○(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 「지방세법」 제107조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하면서 그 제1호에서 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자를 규정하고 있다.또한, 부동산실명법 제4조 제1항에서 명의신탁약정은 무효로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다고 규정하고 있다.(나) 명의신탁자가 소유자로부터 부동산을 양수하면서 명의수탁자와 사이에 명의신탁약정을 하여 소유자로부터 바로 명의수탁자 명의로 해당 부동산의 소유권이전등기를 하는 3자간 등기명의신탁의 경우, 명의신탁자가 매매계약의 당사자로서 매도인과 매매계약을 체결하고 매매대금을 지급하며, 매매계약에 따른 법률효과도 명의신탁자에게 귀속되고(대법원 2018.3.22. 선고 2014두43110 전원합의체 판결), 명의신탁자의 매수인 지위는 일반 매매계약에서 매수인 지위와 근본적으로 다르지 않으므로, 재산세 과세기준일 당시 그 부동산에 관한 소유권이전등기를 마치기 전이라도 해당 부동산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자로서 특별한 사정이 없는 한 그 재산세를 납부할 의무가 있다(대법원 2020.11.26. 선고 2019다298222, 298239 판결)할 것이다.또한, 양자간 명의신탁의 경우 명의신탁 약정의 대상인 부동산에 관한 소유권은 여전히 명의신탁자에게 남아 있고, 위 명의신탁 약정에 터 잡은 명의수탁자 명의의 등기는 실체적 권리관계 부합하지 않는 원인무효의 등기라 할 것(서울고등법원 2013.9.25. 선고 2013누4929 판결, 같은 뜻임)이다.(다) 위와 같은 관계법률 및 법리에 기초하여 이 건에 대하여 살펴본다.먼저, 분할 전 토지의 경우 매도인 b은 외관상으로는 영농조합에게 분할 전 토지의 소유권을 이전한 것으로 보이나, 사실상 청구인과 매매계약을 체결하여 청구인으로부터 해당 매매계약의 계약금을 지급받았고, 청구인이 분할 전 토지에 대한 등기권리증을 소지하고 있으며, 영농조합은 매도인 b에게 분할 전 토지와 관련하여 매매대금을 지급한 사실이 없는 것으로 보이는바, 분할 전 토지는 청구인을 명의신탁자로, 영농조합을 명의수탁자로 하는 3자간 등기명의신탁계약에 따라 매도인 b으로부터 영농조합으로 소유권이 이전된 것으로 보인다.다음으로, 쟁점토지의 경우 영농조합은 분할 전 토지를 분할한 후, 쟁점토지에 대한 소유권을 a에게 이전하였고, a은 쟁점토지 지상에 쟁점주거용 건축물을 신축한 후, 이를 청구인에게 이전한 것으로 보이나, a과 청구인은 a을 명의신탁자로, 청구인을 명의수탁자로 하는 양자간 명의신탁계약을 체결하였고, 이에 따라 쟁점주택의 소유권이 a으로부터 청구인으로 이전된 사실이 쟁점판결을 통해 확인된다.(라) 처분청은 2025년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택의 공부상 소유자는 청구인이고, 청구인은 ‘과세기준일부터 15일 이내’라는 신고의무신고 기간 동안 사실상 소유자가 청구인이 아니라는 것을 신고한 바가 없으므로, 공부상 소유자인 청구인에게 한 재산세 부과처분은 적법하다는 의견이다.그러나, a이 청구인에게 쟁점주택을 양자간 명의신탁하였다는 사실이 쟁점판결을 통해 확인되고 있고, 이와 같은 양자간 명의신탁의 경우 부동산실명법 제4조 제1항 및 제2항에 따라 명의신탁약정 및 그에 의한 등기가 모두 무효이므로, 쟁점주택에 대한 청구인 명의의 소유권이전등기에도 불구하고 그 소유권은 처음부터 이전되지 아니하는 것이어서 당초 쟁점주택의 소유권을 취득하였던 명의신탁자인 a이 그 소유권을 여전히 보유하는 것이 되는 점,「지방세법」제107조 제2항 제1호에서 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 이를 신고하지 아니하여 사실상 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자가 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있으나, 쟁점주택의 소유권이전등기가 무효가 된 이상 이를 소유권이 변동되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점주택에 대한 납세의무자를 청구인으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.(마) 다만, 분할 전 토지의 소유자는 공부상의 소유자인 영농법인이 아니라 영농법인과 3자간 등기명의신탁계약을 체결한 후 매도인 b과 매매계약을 체결한 청구인이고, 청구인은 분할 전 토지에서 분할된 쟁점토지를 a에게 이전하였으나, 쟁점판결에 따르면 a은 영농조합으로부터 쟁점토지의 143/308 지분만을 매수하였을 뿐 쟁점토지의 165/308 지분에 대하여는 취득한 사실이 없었다고 판시하고 있으므로, 쟁점토지의 165/308 지분의 소유권은 여전히 청구인에게 있다 할 것이다.따라서, 쟁점토지의 165/308 지분에 대하여는 청구인에게 재산세 납세의무가 있다 할 것이므로, 해당 토지 지분에 대하여 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법률(1) 지방세법(2024.12.31. 법률 제20630호로 일부개정된 것)제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자3. 삭제 ＜2020.12.29＞② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때에는 행정안전부령으로 정하는 주된 상속자3. 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니하였을 때에는 공부상 소유자4. 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합과 재산세 과세대상 재산을 연부(年賦)로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우에는 그 매수계약자5. 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 "수탁자"라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 "위탁자"라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다.6. 「도시개발법」에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자7. 외국인 소유의 항공기 또는 선박을 임차하여 수입하는 경우에는 수입하는 자8. 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 파산선고 이후 파산종결의 결정까지 파산재단에 속하는 재산의 경우 공부상 소유자③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.제120조(신고의무) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 과세기준일부터 15일 이내에 그 소재지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖추어 신고하여야 한다.

1. 재산의 소유권 변동 또는 과세대상 재산의 변동 사유가 발생하였으나 과세기준일까지 그 등기ㆍ등록이 되지 아니한 재산의 공부상 소유자2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 되지 아니한 경우에는 제107조 제2항 제2호에 따른 주된 상속자3. 사실상 종중재산으로서 공부상에는 개인 명의로 등재되어 있는 재산의 공부상 소유자4. 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 수탁자5. 1세대가 둘 이상의 주택을 소유하고 있음에도 불구하고 제111조의2 제1항에 따른 세율을 적용받으려는 경우에는 그 세대원6. 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다르거나 사실상의 현황이 변경된 경우에는 해당 재산의 사실상 소유자② 제1항에 따른 신고 절차 및 방법에 관하여는 행정안전부령으로 정한다.③ 제1항에 따른 신고가 사실과 일치하지 아니하거나 신고가 없는 경우에는 지방자치단체의 장이 직권으로 조사하여 과세대장에 등재할 수 있다.

(2) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다.② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

제주특별자치도지사(제주시장)가 2025.9.8. 청구인에게 한 재산세 등 합계 313,040원의 부과처분은 제주특별자치도 제주시 OOO소재 토지 1,019㎡ 중 308분의 143 지분과 그 지상 건축물 89.38㎡는 과세대상에서 제외하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.