쟁점건물은 종합부동산세 과세대상인 주택에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부

1. 처분개요가. 처분청은 청구인이 종합부동산세 과세기준일인 2024.6.1. 및 2025.6.1. 현재 서울특별시 OOO를 소유하고 있고, 동일 세대원인 배우자 A이 서울특별시 OOO 지상 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 소유하고 있는 것으로 보아, 청구인이 2024년 및 2025년 종합부동산세 과세기준일 현재 2주택을 보유하고 있는 것으로 하여, 2024.11.1. 2024년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원, 2025.11.7. 2025년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 각 결정·고지하였다.＜표1＞ 종합부동산세 결정 내역OOO＜표2＞ 농어촌특별세 결정 내역OOO나.

청구인은 2026.3.6. 쟁점건물은 폐가로 주택에 해당하지 않는다고 주장하며 2024년 및 2025년 귀속 종합부동산세에 대하여 경정청구를 제기(경정청구세액 2024년 귀속 OOO원 및 2025년 귀속 OOO원 합계 OOO원)하였으나, 처분청은 2026.4.29. 이를 거부하였고 청구인은 이에 불복하여 2026.5.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인 세대가 서울특별시 OOO 임야 및 쟁점건물을 취득했을 때부터 쟁점건물은 주거 공간으로서 기능이 완전히 상실된 상태였다.쟁점건물이 위치한 지역은 야생 동물이 상시 출몰하는 험지로서, 청구인이 이를 취득한 2017년 7월 당시에도 이전 소유자가 사업(유실수 및 묘목 재배)을 포기하고 오랜 기간 완전히 방치해 두어 폐가화가 심각하게 진행된 상태였다. 쟁점건물 인수 당시 구조물 내부에는 야생 동물 사체 등이 방치되어 있는 등 위생적·환경적으로도 극도로 오염되어 사람이 거주할 수 없는 상태였다.

이에 청구인은 취득 이후 현재까지 단 한 번도 해당 건물을 어떠한 용도로도 사용한 사실이 없으며, 사실상 물리적 철거 절차만을 남겨둔 채 고립된 구조물로 방치해 왔다.또한 쟁점건물은 주거로서의 최소한의 외형과 인프라를 전혀 갖추지 못한 채 구조적으로 해체되어 있다. 현재 지붕의 뼈대만 간신히 남아있을 뿐 내부 벽면 상당수는 토사의 압력으로 심하게 훼손되었고, 출입문과 창문도 유명무실하여 외부 기후 변화에 무방비로 노출되어 있다. 이에 더하여 최소한의 생존과 주거생활에 필수적인 전기·수도 기능도 가동하지 않고 있었다.

(2) 처분청은 "주택분 재산세 납세의무자에게 종합부동산세 납세의무가 있으므로 재산세 현황부과 원칙을 준용한다"고 하며, 관할 지방자치단체의 내부 재산세 관리대장상 일부 면적이 '주거용'으로 분류되어 있다는 점을 이 건 종합부동산세 처분의 근거로 제시하고 있다. 그러나 이는 세법상 현황부과 원칙을 위배한 판단이다.종합부동산세 과세의 근간이 되는 ‘현황부과 원칙’에 대해 법원(서울행정법원 2025.6.5. 선고 2024구합64208 판결)은 "재산세의 현황부과 원칙은 이를 기초로 종합부동산세를 부과하는 경우에도 그대로 준용된다"고 명시하였다.

해당 판결의 중요한 근거는 「종합부동산세법」 제17조 및 같은 법 시행령 제9조 제2항에 규정된 과세관청의 ‘독자적 실지조사권’이다. 즉 과세관청은 공부상 기록에만 의존할 것이 아니라, 실제 현황을 직접 조사하여 이를 과세처분에 적절히 반영하는 것이 현황부과의 원칙의 취지이다.본 사안과 관련하여 쟁점건물이 공부상 기재와 무관하게 사실상 주거로 사용할 수 있는 상태인지 여부가 엄격히 규명되어야 한다. 따라서 처분청은 경정청구 검토 과정에서 「종합부동산세법 시행령」 제9조 제2항에 명시된 실지조사 규정에 의거하여, 직접적인 현장조사를 통하여 건물의 외벽과 지붕의 보존 상태, 내부 출입문·창문·주방 및 화장실 등 필수 시설의 파손 여부, 장기 단전·단수 상태를 비롯하여 실제 인간이 거주할 수 있는 최소한의 실질적 인프라를 갖추었는지를 면밀히 확인했어야 마땅하다.(3) 「종합부동산세법」이 재산세 과세대상 규정을 원용하고 있다 하더라도, 이는 과세 효율성을 위한 행정적 연동일 뿐 국세 고유의 실질과세 요건 판단 권한까지 지방자치단체에 전임한 것은 아니다.행정법원 및 조세심판원 판례(서울행정법원 2022.8.6. 선고 2021구합86078 판결, 조심 2023소7068, 2023.9.25. 등)에 따르면, “종합부동산세 부과처분은 지방자치단체장이 관할 세무서장에게 통보한 재산세 과세자료를 토대로 하여 이루어지는 것일 뿐, 근거 법률과 처분권자, 부과 절차 및 불복 절차가 모두 별개인 독립한 과세처분”이다.

따라서 과세관청은 지방자치단체의 재산세 부과 방식이나 내부 관리대장의 기재에 맹목적으로 구속될 것이 아니라, 당해 건축물이 「종합부동산세법」에 따른 주택에 해당하는지 여부를 실질과세 원칙에 의거하여 독립적으로 검토해야 한다.한편 세법상 어떠한 건축물이 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도구분이나 당국의 구조변경 허가 여부와 관계없이 ‘사실상 주거에 공하는 건물인가’에 의하여 합리적으로 판단하여야 하며, 그 건물이 노후화되어 사실상 주거로서의 기능을 상실한 폐가(廢家)인 경우에는 주택 수 산정에서 제외함이 타당하다(대법원 1992.7.24. 선고 92누7023 판결 등 참조). 이와 관련하여 조세심판원 선례(조심 2019구4356, 2020.12.30.)는 “건축물이 공부상 등록되어 있고 물리적으로 존속하고 있다 하더라도, 내부 출입문과 주방 시설 등이 없고 외부 창문·조명시설·화장실 변기 등이 파손되어 외벽 균열이 심한 상태로서 실제 거주를 위해 간단한 수리가 아닌 대수선이 필요한 경우, 그리고 장기간 공가 상태로 단전·단수된 경우에는 사실상 주거 기능을 상실한 폐가로 보아야 한다”고 판시하였다.조심 2019구4356, 2020.12.30. 결정에 따르면 건축물은 공부(건축물대장 등)상 용도가 ‘주택’으로 엄연히 등록되어 있었고, 매년 주택분 재산세가 부과되어 납세자도 해당 부동산이 주택임을 명백히 알 수 있었을 뿐 아니라 매년 개별주택가격까지 공시되던 물건이었다.

그럼에도 불구하고 심판원은 ‘실질적 주거 기능을 완전히 상실’했다는 실질 현황을 중시하여 주택에서 제외하였다.반면, 본건 쟁점건물의 경우는 유일한 공적 문서인 ‘무허가건축물 확인원’에 주거용이라는 구분 표기 없이 오직 '건축물'로만 명시되어 있을 뿐만 아니라, 주택분 재산세도 부과된 적도 없으며, 개별주택가격도 공시된 적이 없는 정체불명의 폐구조물에 불과하다.형식적 요건(공부상 주택 표시 및 주택공시가격 존재)을 모두 갖춘 선례의 물건조차 실질 거주가 불가능하다는 이유로 주택성을 전면 부인한 법리에 비추어 볼 때, 공부상 주택 표시는 물론 개별주택가격이 공시된 적이 한 번도 없는 쟁점건물은 더더욱 주택으로 볼 수 없다.

(4) 처분청은 “2016.6.16. 해당 건축물(토지제외)을 OOO원으로 매입 시 매매계약서상에 단독주택으로 표기되어 있으며, 주택 취득분에 대한 취득세를 납부한 사실도 확인된다”는 점을 들어 청구인의 세대원이 쟁점 건축물이 주택임을 인지하고 취득·보유하였다고 주장한다.그러나 이러한 주장은 다음과 같은 이유로 받아들이기 어렵다.첫째, 매매계약서는 매도인과 매수인 간의 사인 간 거래 문서에 불과하며, 그 자체로 과세대상 물건의 법적 성질(주택 해당 여부)을 확정하는 공적 증명력을 가지지 않는다.

「지방세법」 제104조 제3호, 「주택법」 제2조 제1호가 정한 “주택” 해당 여부는 건축물의 객관적 구조·기능·현황에 의해 판단되는 것이지, 당사자가 계약서에 어떤 용어를 기재했는지에 좌우될 사항이 아니다.둘째, 설령 2016년 매매 당시 당사자들에게 “주택”이라는 인식이 있었다 하더라도, 조세채무의 성립·확정은 납세자의 주관적 인식이 아니라 과세시점의 객관적·경제적 실질에 따라 판단되어야 한다(「국세기본법」 제14조 실질과세원칙). 반대로 매매계약서에 “상가”로 명시되어 있고 보유자가 줄곧 상가로 인식·사용해 왔다고 해도 과세관청이 실질적으로 주택인 건물을 납세자의 주관적 인식만을 근거로 상가로 인정해주지는 않을 것이다.셋째, 나아가 청구인의 세대원에게 실제로 “주택”이라는 주관적 인식이 있었다고 볼 근거 자체도 없다.

만약 청구인의 세대원이 이 건축물을 진정으로 주택으로 인식하고 취득하였다면, 그에 따른 당연한 결과로 본인이나 제3자가 이를 거주 목적으로 사용한 사실이 뒤따라야 할 것이다. 그러나 청구인의 세대는 쟁점건물을 취득한 이래 현재까지 본인이나 타인이 거주할 목적으로 사용한 사실이 전혀 없다. 주관적 인식이란 것은 이처럼 그에 상응하는 행위(거주 목적 사용)로 뒷받침되어야 비로소 의미를 가지는 것이며, 그러한 사용 사실이 전혀 확인되지 않는 이상 “최초부터 주택으로 인식하고 취득하였다”는 처분청의 전제는 추단에 불과하다.넷째, 처분청이 “주택 취득분에 대한 취득세를 납부한 사실이 확인된다”고 주장하는 부분은 사실과 다르다.

취득세 영수필확인서를 확인한 결과, 쟁점건물 취득 시 적용된 세율은 「지방세법」 제11조 제1항 제8호(주택 유상거래 특례세율 1?3%)가 아니라, 같은 항 제7호 나목(농지 외의 것 유상취득 일반세율 4%)이었다. 이는 쟁점건물이 무허가건축물로서 정식 건축물대장·사용승인서·등기부에 “주택”으로 기재되어 있지 않아, 「지방세법」 제11조 제1항 제8호가 요구하는 형식적 요건을 애초부터 충족할 수 없었기 때문이다. 이 영수필확인서 상 건물시가표준액과 주택가격이 별도 항목으로 표시되어 있는 것은 사실이나, 이는 참고적 구분 표시에 불과할 뿐, 최종적으로 고지·납부된 세액은 상가분과 주택분의 구분 없이 전체에 대하여 일률적으로 제7호 나목의 일반세율(4%)이 적용된 결과이다.

따라서 취득세 고지서에 상가분과 주택분의 시가표준액을 안분하여 표시하였다는 이유만으로 이를 “주택분 취득세를 고지하였다”고 표현하는 것은 사실과 다르다.

(5) 관할 지방자치단체의 장은 재산세 고지서(2024·2025년 7월분)에서 확인되는 바와 같이, 쟁점건물에 대해 “주택분”은 소액부징수로 재산세를 고지하지 않고 “사무실, 상가분”만 고지해 왔다. 이는 처분청 스스로도 쟁점건물이 순수한 단일 용도(주택)가 아니라 주택적 요소와 상가·사무실적 요소가 혼재된 건축물이라는 사실을 인정하고 있다는 것을 보여준다.하나의 건축물 중 일부만을 별도로 구분하여 과세표준에 산입하는 경우에는, 그 구분의 근거(위치, 면적, 산정방법)를 엄격하게 제시하여야 한다.

쟁점건물 33.0580㎡ 전체를 주택으로 본 것이 아니라 그 중 일부 면적만을 “주택”으로 구분하여 과세표준에 산입하려는 이상, 처분청은 구체적으로 어느 위치에 어느 면적만큼이 “주택”에 해당하는지를 특정했어야 한다.그러나 처분청은 이러한 근거 제시 의무를 이행하지 않았다. 답변서 어디에도 이에 관한 실지조사 결과, 도면, 면적 산출 근거가 제시되어 있지 않으며, 처분청은 “취득 이후부터 분류되어 왔다”는 관례만으로 이 구분을 확정하였을 뿐이다.더욱이 이러한 구분의 불특정은 처분청만의 문제가 아니다.

이 건축물은 취득시점부터 방치되어 출입 자체가 매우 제한된 상태이므로, 과세물건의 소유자인 청구인 세대조차 현재 쟁점건물 중 어느 부분이 “주택”이고 어느 부분이 “상가·사무실”인지 전혀 구분할 수 없는 상황이다.이처럼 처분청 스스로도 그 구분의 근거를 제시하지 못하고, 과세물건의 소유자조차 이를 특정할 수 없는 상황임에도 불구하고, 처분청이 아무런 근거 없이 일부 면적을 “주택”으로 의제하여 청구인을 1세대 2주택자로 판정하고 종합부동산세를 부과한 것은 과세요건 명확주의(헌법 제38조, 제59조)에 반한다.

(6) 처분청은 2016.6.15.자와 2026.3.27.자 무허가건축물확인원상 건물면적·건물구조가 동일하므로 취득 이후 해당 건축물에 구조상의 변동사항이 없다는 의견이다.그러나 무허가건축물확인원은 “기존 무허가건축물 대장”에 등재되어 있는 사실 자체를 확인해 주는 행정서류일 뿐이며, 그 발급 목적 자체가 “확인원 발급 용도차”로 한정되어 있다. 즉 이 확인원은 대장상 등재된 면적·구조 정보가 갱신 없이 유지되고 있다는 공부(公簿)상의 정태적 사실을 증명할 뿐, 해당 건축물의 실제 물리적 노후·훼손·붕괴 여부라는 동태적·경제적 실질을 담보하는 문서가 아니다.건축물의 “구조상 변동사항”이 있었는지 여부는 지붕·벽체의 붕괴·균열 정도, 창호·출입문·조리시설 등 주거 필수설비의 존부, 실제 거주가능성 등 현장의 경제적 실질에 의해 판단되어야 할 사항이지, 대장이 갱신되었는지 여부로 판단할 사항이 아니다.

오히려 무허가건축물은 그 성격상 건축 관련 인허가 절차의 관리 대상에서 제외되어 있어, 실제로 건물이 심각하게 훼손·붕괴되더라도 그 사실이 대장에 자동으로 반영될 유인이나 절차 자체가 없다. 따라서 “대장상 기재가 동일하다”는 사정은 오히려 공부와 현황의 괴리 가능성이 구조적으로 더 큰 무허가건축물의 특성을 보여줄 뿐이다.

(7) 처분청은 서울특별시 OOO번지가 도시지역으로 지정되어 있고 인근에 마을회관, 어린이집, 단독주택 등이 소재하고 있어 주거가 가능한 환경으로 보기에 무리가 없다는 의견이다.그러나 인근 지역의 일반적 주거 여건과 쟁점건물 자체의 구조적·물리적 상태는 전혀 별개의 판단 요소이다. 대법원 1992.7.24. 선고 92누7023 판결의 기준은 어디까지나 “해당 건물이 사실상 주거에 공하는 건물인가”이지 인근 지역의 정주 여건이 아니다. 처분청의 이 주장은 쟁점을 이탈한 것으로서 이 건 처분의 적법성을 뒷받침하는 근거가 될 수 없다.

(8) 처분청은 쟁점건물이 행정기관으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 주택에도 해당하지 아니하여 「지방세법」 제109조 제3항 제5호에 따른 비과세 대상으로 보기도 어렵다는 의견이다. 그러나 청구인은 애초에 “비과세” 특례를 주장하는 것이 아니라, “과세대상인 주택 자체에 해당하지 않는다”는 사실관계를 다투고 있다. 처분청이 비과세 요건 미충족을 논거로 삼는 것은 본건 심리의 본질적 쟁점(쟁점 건축물의 주택 해당성)에 대한 답변이 될 수 없다.

(9) 처분청은 「종합부동산세법 시행령」 제2조의3이 정한 1세대 1주택자 요건에 청구인이 해당하지 않는다는 점을 근거로 이 사건 처분이 정당하다는 의견이다.그러나 이 조항은 “세대원이 재산세 과세대상 1주택을 소유”하고 있음을 전제로 한 규정이다. 쟁점건물이 애초에 「종합부동산세법」상 “주택”에 해당하는지가 선결되지 않은 상태에서 이 조항을 근거로 결론(1세대 2주택자)을 내리는 것은, 증명하려는 결론을 전제로 삼는 순환논리에 해당한다.

(10) 처분청은 청구인의 세대원이 그동안 주택분 취득세·재산세 부과에 대해 불복청구를 제기한 사실이 없다는 사정을 통해 부작위의 원칙을 내세우려는 것으로 보인다.납세자에 대한 신의성실 원칙의 적용은 객관적으로 모순되는 행태의 존재, 그 행태가 납세자의 심한 배신행위에 기인할 것, 그로 인해 과세관청의 신뢰가 보호받을 가치가 있을 것을 요건으로 하는 등 극히 제한적으로 인정된다(대법원 1997.3.20. 선고 95누18383 판결 등 참조).청구인(세대원 포함)이 그동안 불복하지 않은 것은 그 부과가 정당함을 인정하거나 추인한 것이 아니라, 세법 비전문가로서 법률의 부지 상태에서 별다른 문제의식 없이 세금을 납부해 온 것에 불과하다.취득세의 경우, 앞서 살펴본 바와 같이 이 건축물은 무허가건축물이라는 사정으로 인해 애초부터 「지방세법」 제11조 제1항 제8호(주택 특례세율)의 적용대상이 될 수 없었고, 주택분과 상가분의 구분 여부와 무관하게 전체에 대하여 일률적으로 무허가건축물 일반세율(4%)이 적용되었다.재산세의 경우, 이 건축물에 부과된 재산세는 연간 OOO 원 내외에 불과하였다.

일반 납세자 입장에서 이 정도 소액의 부과에 대하여 그 과세대상 분류의 당부를 적극적으로 따져보고 불복 여부를 검토할 경제적 유인이나 필요성을 느끼기는 현실적으로 어려웠으며, 특히 청구인은 재산세에서 주택분이 포함되어 있으나 소액 부징수였기 때문에 별도로 고지되지 않았다는 사실을 2026년 5월경 이 사건 경정청구를 준비하기 전까지 관할관청으로부터 한 번도 안내받은 적도 없었다.그럼에도 불구하고 처분청이 세무전문가가 아닌 청구인에게 적시 시정 의무가 있음을 전제하고, 이를 이행하지 않았다는 사정 만으로 청구인이 신의성실 원칙을 위배하였다고 단정하는 것은, 위와 같이 납세자에 대한 신의성실 원칙의 적용을 극히 제한적으로만 인정하는 법리에 비추어 보아 타당하지 않다.

(11) 이상에서 살펴본 바와 같이, 처분청의 이 건 부과처분은 다음과 같은 이유에서 위법·부당하므로 취소되어야 한다.첫째, 종합부동산세는 재산세와 별개의 독립된 과세처분으로서, 재산세가 주택분으로 부과되어 왔다는 사정만으로 쟁점건물이 종합부동산세법상 “주택”에 해당한다고 단정할 수 없다.둘째, 현장조사 사진이 보여주는 쟁점건물의 실제 상태는 대수선을 넘어 사실상 신축에 준하는 공사가 필요한 폐구조물에 해당하며, 처분청이 원용한 판례들과는 사실관계를 전혀 달리한다.셋째, 매매계약서(사문서)나 취득세 영수증의 기재사항만으로는 청구인의 세대원이 쟁점건물을 주택으로 인지·의도하였다는 근거가 될 수 없으며, 청구인은 쟁점건물물을 거주할 목적으로 사용한 사실이 전혀 없다.

설령 그러한 주관적 인식이 있었다 하더라도, 납세자의 주관적 인식은 과세처분의 근거가 될 수 없다.넷째, 관할 지방자치단체의 장의 스스로도 재산세 고지 단계에서 이 건물의 상당 부분을 “사무실, 상가 등”으로 분류해 왔음에도, 종합부동산세 부과 시에는 그 구체적 위치와 면적을 전혀 특정하지 못한 채 일부를 “주택”으로 간주하였는바, 이는 과세요건 명확주의에 반한다.따라서 처분청이 쟁점건물을 종합부동산세 과세대상인 주택에 해당한다고 보아 청구인을 1세대 2주택자로 판정하고 행한 이 건 종합부동산세 부과처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견(1) 「종합부동산세법」 제7조에 의하면 종합부동산세의 납세의무자는 ‘주택분 재산세의 납세의무자’이기에, 주택분 재산세의 납세의무자 인지에 따라, 종합부동산세 납세의무자 여부가 결정된다고 할 것이다.따라서 공부상 주택임에도, 「지방세법」에 의하여 주택분 재산세가 부과되지 않는다면, 주택분 종합부동산세의 납세의무자가 될 수 없다. 이와 반대로, 주택분 재산세가 부과되었다면 주택분 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 할 것이다.종합부동산세의 구체적 결정과 관련하여는 국세청장이 아닌 행정안전부장관이 시장·군수로부터 제출받은 「지방세법」상 재산세 자료 등을 근거로, 종합부동산세 과세표준, 종합부동산세액, 종합부동산세가 적용되는 구간에서의 재산세액, 종합부동산세 산출세액 등 종합부동산세와 관련되는 모든 사항을 결정하여 이를 국세청장에게 통보하고 있다.

그리고 종합부동산세의 결정, 경정, 재경정 추징에 있어서도 행정안정부장관이 국세청장에게 통보한 과세자료 및 시장·군수가 관할세무서장 또는 관할지방국세청장에게 회신한 자료에 의하도록 되어 있다.이리하여, 종합부동산세를 적용함에 있어 공부상 등재현황(건축물대장 등) 또는 부과된 내역과 다르게 종합부동산세가 경정되어야 한다면, 이는 부과 내역에 오류가 있는 것이므로 「종합부동산세법」 제22조에 따라 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 시장·군수에게 의견조회를 할 수 있으며, 그 회신결과에 따라 종합부동산세를 결정하여야 한다.청구인이 경정청구 함에 따라, 2026.3.27.에 서울특별시 은평구청장에게 사실조회를 의뢰하였는바, 쟁점건물에 대하여 주택분 재산세가 부과되었다는 ‘2024년, 2025년 재산세(주택) 정기분 과세내역서’를 회신받고 그 회신 내용에 따라 경정청구를 거부처분 한 것이므로 그 어떤 위법도 없다 할 것이다.

(2) 청구인은 쟁점건물이 폐가에 해당하여 사실상 주택으로 볼 수 없다고 주장하나, 지방자치단체는 쟁점건물에 대하여 취득시 주택분 취득세를 부과하였고 취득 이후부터 단독주택으로 분류하여 주택분 재산세를 부과한 것으로 확인된다. 청구인은 해당 지방자치단체의 주택분 취득세 및 재산세 과세내역에 대해 불복청구를 제기한 사실이 없는 것으로 보인다.2016.6.16. 해당 건축물(토지제외)을 OOO원으로 매입시 매매계약서상에 단독주택으로 표기되어 있으며, 주택 취득분에 대한 취득세를 납부한 사실도 확인된다.

청구인이 제출한 2016.6.15. 무허가건축물 확인원과 2026.3.27. 무허가건축물 확인원상 건물면적 및 건물구조가 기존 무허가건축물 대장과 동일한 것으로 보아, 취득 이후 해당 건축물에 구조상의 변동사항은 없는 것으로 보인다.주택분 재산세가 소액 징수면제되어 고지서가 발부되지 않은 것은 사실이나, 그 취지는 행정적 비효율을 최소화하고자 징수를 면제함이지 과세를 면제함은 아니고 더욱이 과세대상의 구분을 달리함은 아니다.

지방자치단체는 「지방세법」 제121조에 근거하여 재산세 과세대장을 비치하고 필요한 사항을 기재하므로, 고지서를 받은 사실이 없다고 하여 그 과세물건의 법적 실체가 존재하지 않는다고 볼 수는 없다. 청구인이 해당 건축물을 취득하고 철거하지 않은 이유는 알 수 없으나, 매매계약서상의 건물 용도 및 취득세 납부내역 등으로 보아 청구인은 쟁점건물이 일부 주택임을 인지하고 취득 및 보유한 것으로 보인다.청구인은 쟁점건물이 위치한 지역이 거주가 불능한 상태라고 주장하지만, 서울특별시 OOO번지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 도시지역으로 지정되어 있으며, 인근에 마을회관, 어린이집, 단독주택 등이 소재하고 있어 주거가 가능한 환경으로 보기에 무리가 없다.

현장사진으로 본 쟁점건물의 주변 수목이 관리가 되지 않고 오랜 기간 공가로 방치된 점은 인정하나, 사람이 오랫동안 거주하지 아니하여 단전·단수된 상태라는 이유만으로 사회통념상 복구가 불가능한 상태라고 단정하기는 어렵다.「종합부동산세법 시행령」 제2조의3은 1세대 1주택자의 범위를 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로 말하고 있다. 과세기준일 현재 세대원이 보유하고 있는 서울시 OOO 건축물에 대해 「지방세법」상 주택분 제산세가 제외되어 있지 않으므로, 지자체에서 통보한 위 재산세 과세내역에 따라 1세대 2주택자로 종합부동산세 및 농어촌특별세를 부과함은 정당한 것으로 보인다.재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세로서, 그 본질은 재산 소유 자체를 과세요건으로 하는 것이다.

재산세를 부과함에 있어 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용·수익하였는지 여부는 그 과세요건이 아니므로, 청구인의 주장만으로 쟁점건물이 주택으로서의 재산적 가치를 완전히 상실하였다고 볼 수 없다. 쟁점건물이 행정기관으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 주택에도 해당하지 아니하여 「지방세법」제109조 제3항 제5호에 따른 비과세 대상으로 보기도 어렵다. 따라서 지방자치단체장이 2024년, 2025년 귀속 재산세 부과를 달리 변경하지 않는 이상 쟁점건물을 종합부동산세 과세대상에서 제외하기는 어렵다.또한 토지 소유와 관계없이 허가 등을 받지 않은 무허가건축물의 경우 종합부동산세 납세의무자의 판단은 「지방세법」 제107조[납세의무자]의 규정에 따르므로 청구인의 세대원 소유로 봄이 타당하다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점건물은 종합부동산세 과세대상인 주택에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인은 1987년 서울특별시 OOO를 취득한 후 2023년 재건축을 거쳐 현재까지 보유하고 있고, 청구인의 배우자 A은 2017.7.5. 쟁점건물을 OOO원에 취득하여 보유하고 있는 것으로 확인되는바, 쟁점건물의 주요 현황내역은 다음과 같다.(가) 쟁점건물이 소재한 서울특별시 OOO 토지 1,669㎡는 국유지로 확인되고, 청구인의 배우자는 그 지상의 쟁점건물과 인근의 같은 동 OOO 임야 4,294㎡를 청구인과 각 1/2 지분으로 하여 OOO원에 취득한 것으로 확인된다.(나) 청구인이 소유한 서울특별시 OOO 임야와 쟁점건물은 126㎡ 거리로 도보로 약 2분 거리로 확인된다.

(2) 무허가건물 매매계약서에 의하면 청구인의 배우자 A은 쟁점건물을 2016.6.16. OOO원에 매수하는 계약을 체결한 것으로 확인되고, 해당 매매계약서에는 무허가건물확인원이 첨부된 것으로 나타난다.

(3) 서울특별시 은평구청장이 2025.3.27. 회신한 쟁점건물에 대한 2017년부터 2025년까지의 재산세 등 지방세 세목별 과세증명서는 ＜표3＞ 기재와 같고, 쟁점건물에 대한 주택분 재산세는 소액부징수된 것으로 확인된다.＜표3＞ 재산세 등 지방세 세목별 과세증명서OOO(4) 청구인은 쟁점건물에 대하여 주택분 재산세 고지서를 수령한 사실이 없다고 주장하며 2025년 7월분 재산세 고지서를 제출하였는데, ‘건축물분 : 사무실, 상가 등’이라고 기재되어 있는 것이 확인된다.

(5) 청구인은 쟁점건물은 취득 당시부터 무허가건축물이었고 주택으로 사용한 사실이 없다는 취지의 확인서를 작성하여 제출(2026년 4월)하였다.

(6) 처분청은 청구인이 쟁점건물 취득시 주택분 취득세를 납부하였고 이에 대하여 불복하지 아니하였다는 의견이며 쟁점건물 취득세 고지서를 제출하였다.

(7) 우리 원은 2026.7.30. 쟁점건물에 대한 현장확인조사를 실시하여 쟁점건물이 주택에 해당하는지 여부에 대하여 확인하였는바, 쟁점건물은 2동의 건물로, 당초 수도와 전기가 연결되어 있었던 것으로 건물 내부 사진상 확인되며, 전신주에서 쟁점건물로 이어지는 전기배선도 사진상 확인되고, 쟁점건물의 정면쪽 오른쪽 창문은 시건되어 있고 다른 쪽 창문은 파손되어 있으며, 거실창이 위치한 것으로 보이는 오른쪽 벽 외창이 일부 손상되어 있고, 쟁점건물이 방치된 상태여서 출입문과 바닥 및 내부 인테리어 물품은 훼손된 상태로 방치되어 있으나, 그 외 지붕, 기둥, 벽면 등 골조는 유지되고 있고, 수도공급과 전기공급에 필요한 시설은 존재하고 있는 사실 등을 확인하였다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 실제 상태는 대수선을 넘어 사실상 신축에 준하는 공사가 필요한 폐구조물에 해당하므로 주택으로 볼 수 없다거나, 관할 지방자치단체의 장의 스스로도 재산세 고지 단계에서 이 건물의 상당 부분을 “사무실, 상가 등”으로 분류해 왔음에도, 종합부동산세 부과 시에는 그 구체적 위치와 면적을 전혀 특정하지 못한 채 일부를 “주택”으로 간주하였으모로 이는 과세요건 명확주의에 반하여 위법하고, 따라서 처분청이 쟁점건물을 종합부동산세 과세대상인 주택에 해당한다고 보아 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 위법하다고 주장한다.「종합부동산세법」제3조, 제7조 제1항 및 「지방세법」 제114조에 따르면, 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제2조 제3호는 ‘주택’을 「지방세법」 제104조 제3호에 의한 주택을 말한다고 정하고 있으며, 「지방세법」 제104조 제3호는 ‘주택’이란 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다고 정하고 있고, 「주택법」 제2조 제1호는 “주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.”라고 정하고 있고, 한편 「건축법」 제2조 제1항 제2호는 “건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.”라고 정하고 있다.위의 관련 법령들에 따르면 쟁점건물이 종합부동산세 과세대상에 해당하는지 여부는 그것이 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택에 해당하는지 여부에 따라 판단하여야 할 것인데, 우리 원에서 2026.7.30. 쟁점건물에 대한 현장확인조사를 실시하여 쟁점건물이 주택에 해당하는지 여부에 대하여 확인한 바에 따르면, 쟁점건물은 2동의 건물로 당초 수도와 전기가 연결되어 있었던 것으로 건물 내부 사진상 확인되고, 전신주에서 쟁점건물로 이어지는 전기배선도 사진상 확인되며, 쟁점건물의 지붕, 기둥, 벽면 등 골조는 유지되고 있고, 수도공급과 전기공급에 필요한 시설은 존재하고 있어 인테리어와 외장 리모델링을 하면 주택으로서 기능은 복구될 수 있을 것으로 보이므로 쟁점건물은 2024년 및 2025년 종합부동산세 과세기준일 당시 주거용으로서의 잠재적 기능을 보유하고 있는 건축물로서 「주택법」 제2조 제1호에 따른 ‘주택’에 해당된다고 봄이 타당해 보인다.더욱이, 서울특별시 은평구청장이 2025.3.27. 회신한 쟁점건물에 대한 2017년부터 2025년까지의 재산세 등 지방세 세목별 과세증명서에 의하면 쟁점건물이 주택으로 분류되어 재산세가 과세되고 있고, 청구인이 이에 대하여 불복을 제기한 사실이 없으며, 쟁점건물의 매매계약서에 의하면 청구인의 배우자가 2016.6.16. 해당 건축물(토지 제외)을 OOO원에 매입할 당시 작성된 매매계약서상 단독주택으로 표기된 사실이 있으므로 쟁점건물은 「주택법」 제2조 제1호에 따른 ‘주택’에 해당하는 것으로 보는 것이 합리적이라 판단되므로 결국 청구인이 1세대 2주택자임을 전제로 하여 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 종합부동산세법제2조[정의]이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.1. "시ㆍ군ㆍ구"라 함은 「지방자치법」 제2조에 따른 지방자치단체인 시ㆍ군 및 자치구(이하 "시ㆍ군"이라 한다)를 말한다.2. "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 함은 지방자치단체의 장인 시장ㆍ군수 및 자치구의 구청장(이하 "시장ㆍ군수"라 한다)을 말한다.3. "주택"이라 함은 「지방세법」 제104조 제3호에 의한 주택을 말한다.제7조[납세의무자] ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.② 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자(이하 "수탁자"라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 "신탁주택"이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자[「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합, 같은 호 나목에 따른 직장주택조합 등 위탁자별로 구분 과세가 곤란한 조합으로서 대통령령으로 정하는 조합(이하 "지역주택조합등"이라 한다)이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합등을 말한다.

이하 "위탁자"라 한다]가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다.4. "토지"라 함은 「지방세법」 제104조 제1호에 따른 토지를 말한다.5. "주택분 재산세"라 함은 「지방세법」 제105조 및 제107조에 따라 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다.6. "토지분 재산세"라 함은 「지방세법」 제105조 및 제107조에 따라 토지에 대하여 부과하는 재산세를 말한다.

7. 삭제 ＜2005.12.31＞8. "세대"라 함은 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자와 그들과 생계를 같이하는 가족으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.9. "공시가격"이라 함은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 가격이 공시되는 주택 및 토지에 대하여 같은 법에 따라 공시된 가액을 말한다. 다만, 같은 법에 따라 가격이 공시되지 아니한 경우에는 「지방세법」 제4조 제1항 단서 및 같은 조 제2항에 따른 가액으로 한다.

(2) 종합부동산세법 시행령제9조[경정과 결정] ① 법 제17조 제1항의 규정에 의한 결정은 법 제21조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 행정안전부장관이 국세청장에게 통보한 과세자료에 의한다.② 법 제17조 제2항 및 동조 제3항의 규정에 의한 경정ㆍ재경정 또는 추징은 제8조의 규정에 의한 신고서 및 그 첨부서류에 의하거나 현황 등에 대한 실지조사에 의한다.③ 법 제17조 제4항의 규정에 의한 경정ㆍ재경정 또는 추징은 법 제22조의 규정에 의하여 시장ㆍ군수가 관할세무서장 또는 관할지방국세청장에게 회신한 자료에 의한다.④ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제2항 및 제3항의 규정에 의한 경정ㆍ재경정 또는 추징을 함에 있어서 행정안전부장관에게 의견조회를 할 수 있다.

(3) 지방세법제104조[정의] 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.2. "건축물"이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다.3. "주택"이란 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.제106조[과세대상의 구분 등] ③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다.

다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재 현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재 현황에 따라 재산세를 부과한다.

(4) 지방세법 시행령제105조의2[공부상 등재현황에 따른 부과] 법 제106조 제3항 단서에서 "재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 함에도 불구하고 허가 등을 받지 않고 재산세의 과세대상 물건을 이용하는 경우로서 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하면 오히려 재산세 부담이 낮아지는 경우2. 재산세 과세기준일 현재의 사용이 일시적으로 공부상 등재현황과 달리 사용하는 것으로 인정되는 경우(5) 주택법제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.