쟁점거래를 가장매매로 보아 양도주택 양도에 대한 1세대1고가주택 과세특례를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부 등

1. 처분개요가. 청구인은 2020.6.6. 청구인이 보유 중인 경기도 구리시 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 지인(과거 직장동료)인 A에게 OOO원에 양도(이하 “쟁점거래”라 한다)한 후 2020.7.21. 2020년 귀속 양도소득세 예정신고시 비과세로 신고하였다가, 2020.9.29. 양도소득세 OOO원을 수정신고·납부하였다.

나. 이후, 청구인은 청구인이 보유 중인 서울특별시 서초구 OOO 다세대주택(이하 “양도주택”이라 한다)을 2020.9.16. B, C에게 OOO원으로 양도한 후 2020.11.9. 고가주택에 대한 양도차익 등의 계산(이하 “1세대 1고가주택 과세특례”라 한다)을 적용하여 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

다. 한편, 청구인은 2021.7.27. A으로부터 쟁점아파트를 OOO원에 재취득하였다.

라. 중부지방국세청장(이하 “조사청이라 한다)은 2025.11.10.∼2025.12.19. 청구인에 대하여 2020년 귀속 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 쟁점거래를 가장매매로 보아 양도주택 양도에 대해 1세대 1고가주택 과세특례를 배제하는 것으로 처분청에 통보하였고, 처분청은 2026.3.25. 2026.4.14. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원 및 양도소득에 대한 개인지방소득세 OOO원을 경정·고지(부당과소신고가산세 OOO원 포함)하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2026.5.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 쟁점거래는 정상적인 거래로서 가장매매 내지 명의신탁에 해당하지 않으므로, 이를 전제로 양도주택의 양도에 대하여 1세대 1고가주택 과세특례를 부인한 이 건 처분은 부당하다.(가) 납세의무자는 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여서도 여러 가지의 법률관계 중 하나를 선택할 수 있으므로, 그것이 과중한 세금의 부담을 회피하기 위한 행위라 하더라도 가장행위에 해당한다고 볼 특별한 사정이 없는 이상 유효하다고 보아야 한다(대법원 2011.4.28. 선고 2010두3961 판결).또한, 부동산에 관하여 소유권이전등기가 마쳐진 경우 등기명의자는 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로, 그 등기가 명의신탁에 기한 것이라는 사실은 이를 주장하는 자에게 증명책임이 있고(대법원 2008.4.24. 선고 2007다90883 판결), 어떠한 의사표시가 통정허위표시로서 무효라고 주장하는 경우에도 그 증명책임은 이를 주장하는 자에게 있다(대법원 2016.6.9. 선고 2015다256732 판결 등 참조). 조세심판원 또한 명의신탁 주장을 입증하기 위해서는 당사자 간에 명의신탁의 의사와 필요성이 있었음을 인정할 수 있는 명의신탁계약서 등 구체적인 증빙이 있어야 한다고 결정한 바 있다(조심 2025전1480, 2025.9.12.).(나) 청구인은 A에게 쟁점아파트를 양도하기 전부터 양도주택과 함께 쟁점아파트를 인근 부동산 중개사무소에 매물로 내놓았는바, 이는 두 주택을 처분하여 더 나은 곳으로 이사하기 위한 것이었을 뿐 그 실질적인 소유권을 유보한 채 대외적인 명의만을 이전할 의도는 전혀 없었다.

청구인으로서는 명의신탁으로 얻을 경제적 이익이 없고 오히려 조속히 매도하는 것이 유리하였으며, A 또한 명의수탁자의 지위로 어떠한 대가도 취득한 바 없으므로 당사자 사이에 명의신탁의 합의를 할 이유가 없었다. A은 쟁점아파트에 재건축 및 인근 개발에 대한 기대가 있어 투자 목적으로 이를 매수한 것으로서, 매도인과 매수인의 이해관계에 따라 매매계약이 체결된 것에 불과하다.(다) 쟁점아파트의 등기권리증은 매수인인 A이 법무사를 통하여 교부받아 소지하고 있었고, 재산세 등 제세공과금 또한 청구인이 아니라 A이 소유자로서 납부하여 왔다.(라) 청구인과 A은 친·인척관계에 있지 않고 그 밖에 특수한 이해관계도 없으며, 예전 직장에서 짧은 기간 함께 근무한 이력이 있을 뿐 매매 당시에는 직장도 서로 달랐다.

가장매매나 명의신탁은 통상 밀접한 이해관계를 바탕으로 하는 특수관계인 사이에서 이루어지는데, 청구인과 A 사이의 관계가 A이 신임관계에 반하여 쟁점아파트를 처분할 위험을 감수할 정도의 사이가 아니고, 1주택을 보유하고 있던 A 또한 다주택자가 되어 장래의 세부담을 감내하고 1주택자로서의 혜택을 상실하게 되는 불이익을 무릅쓸 이유가 없다.(마) 매수인이 기존 임대차계약을 승계하고 임대차보증금 반환채무를 인수하는 대신 이를 매매대금에서 공제하는 이른바 ‘갭투자’는 거래관행상 흔히 볼 수 있는 형태이고, 기존 소유자가 매도와 동시에 임차인이 되어 계속 거주하는 것 또한 마찬가지이다.

청구인은 매매계약서의 ‘특약사항’으로 전세보증금 OOO원, 임대차기간 2년의 임대차계약을 명확히 체결하고 이에 기하여 정당하게 점유를 지속하였으며, A은 소유권 취득과 동시에 전세보증금 반환채무를 인수하여 계약기간 만료 시 이를 반환할 의무를 부담하게 된 것일 뿐이다.(바) 처분청은 임대차계약서, 잔여대금 OOO원에 대한 차용증 등 객관적 증빙서류가 작성되지 아니하였고 이자의 수수도 없다는 의견을 제시하고 있으나, 임대차계약은 반드시 별도의 문서로 작성될 필요가 없고 그 필요적 사항이 기재되어 있으면 형식을 불문하고 그 효력이 인정된다 할 것이다.

또한 잔여대금에 대해 차용증으로 입증되지 아니하였다는 이유로 명의신탁으로 인정될 수는 없으며, 법률전문가가 아닌 지인 사이에서는 금융거래내역이 존재하는 이상 차용증을 작성하지 않는 것이 오히려 일반적이다. 결국 처분청은 ‘증빙이 없다’는 소극적 사정에 의존하여 곧바로 명의신탁의 결론에 이르고 있는바, 이는 논증의 비약이다.(사) 처분청은 A이 취득세 등을 청구인으로부터 제공받았고 거래 전후를 통틀어 A에게 귀속된 경제적 이익이나 손실이 사실상 전무하다는 점 또한 명의신탁의 근거로 삼고 있으나, 부동산 거래에서 발생하는 세금을 누가 부담할 것인지는 계약자유의 원칙상 자유롭게 정할 수 있고 매도인이 부담하는 사례도 빈번한바, 취득세를 부담하지 아니하였다는 이유만으로 매매계약의 실질을 명의신탁이라고 단정할 수는 없다.

오히려, A이 청구인을 위하여 명의수탁자의 지위를 취득한 것이라면 그에 상응하는 경제적 이익을 취득하였어야 마땅하나 A에게 아무런 경제적 이익이 없었다는 사정은 경험칙상 명의신탁이 아님을 뒷받침하는 것이다.

(2) 설령 쟁점거래가 가장매매 내지 명의신탁에 해당한다 하더라도, 부당과소신고가산세가 아닌 일반과소신고가산세를 적용하여야 한다.(가) ‘사기 기타 부정한 행위’란 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 위계 기타 부정한 적극적인 행위를 말하고, 다른 어떤 행위를 수반함이 없이 단순히 세법상의 신고를 하지 아니하거나 허위의 신고를 함에 그치는 것은 이에 해당하지 아니하며, 부당과소신고가산세의 요건인 ‘부당한 방법으로 한 과세표준의 과소신고’ 또한 과세요건사실의 발견을 곤란하게 하거나 허위의 사실을 작출하는 등의 부정한 적극적인 행위에 의하여 과세표준을 과소신고하는 경우로서 그 과소신고가 조세포탈의 목적에서 비롯된 것을 의미한다 할 것이다(대법원 2013.11.28. 선고 2013두12362 판결).(나) 처분청이 말하는 ‘허위계약서 작성’이란 실질적인 소유권의 이전 없이 명의만을 이전하였다는 명의신탁의 평가에 따른 결론에 불과할 뿐, 이에 더하여 이중계약서의 작성, 장부의 조작, 거래의 은폐·파기 등 별도의 적극적인 은닉행위가 있었다고 볼 수 없다.

더욱이 쟁점거래는 부동산등기부, 매매계약서, 금융거래내역 등 외형 자료로 포착이 가능한 형태로 존재하고 관련인에게 등기권리증의 소지 및 재산세의 납부 등 소유자로서 소유권을 행사한 정황이 확인되는바, 가장매매 내지 명의신탁약정의 존재 등이 엄격히 증명되지 않은 상태에서 곧바로 적극적 부정행위를 단정하여 부당과소신고가산세를 부과함은 부당하다.

(3) 처분청 답변에 대해 청구인이 항변한 내용은 아래와 같다.(가)　처분청이 근거로 제시한 심판례들은 모두 특수관계자 사이의 거래에서 발생한 것인 반면, 쟁점거래는 청구인과 과거 직장동료였던 A 사이의 거래로서 세법에서 정한 특수관계자와의 거래에 해당하지 않는바, 그 사실관계가 이 건과 상이하므로 이를 이 건의 근거로 삼을 수 없다.(나) 처분청은 정황증거만으로 과세 여부를 판단하면서 A이 쟁점아파트의 재산세를 납부한 사실과 같이 청구인에게 유리한 사실관계는 사실판단에서 배제하고 있다.

등기권리증의 소지 여부뿐만 아니라 재산세 등 제세공과금 납부의 주체가 누구인지는 명의신탁 여부를 가리는 데 중요한 요소로 작용한다 할 것인데, 쟁점아파트에 관한 제세공과금은 청구인이 아니라 A이 소유자로서 납부하여 온 것으로 이는 재산세 납부영수증 및 은행 이체자료에 의하여 확인된다.(다) 특수관계가 없는 지인 사이에서 차용증 없는 무이자 금전소비대차거래는 통상 인정되고 있다.법원은 지급사실이 분명하게 남는 은행계좌로 송금하는 방식으로 금전소비대차가 이루어지는 경우가 많은 점, 가까운 사이에서 차용증을 작성하지 아니하는 것은 충분히 수긍할 수 있는 점 등을 그 근거로 차용증의 작성이 없어도 금전소비대차계약을 인정한바 있다(부산지방법원 2020.1.22. 선고 2019나49410 판결).위 판례 등에 비추어 차용증이나 이자의 수수내역이 없더라도 금전소비대차거래로 볼 수 있음에도, 처분청이 이를 자의적으로 일반적인 금전소비대차거래가 아니라고 단정한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견(1) 청구인이 A에게 쟁점아파트를 양도한 후 이를 재매수한 거래형태는, 청구인이 양도주택의 양도에 대하여 1세대 1고가주택 과세특례 요건을 충족하기 위하여 가장매매의 형식을 취한 명의신탁으로 보아야 할 것이다.(가) 청구인과 A은 쟁점아파트의 매매계약 및 재매매계약 당시 그 매매대금을 OOO원으로 동일하게 정하였고, A은 재매매계약에 따라 쟁점아파트를 청구인에게 재양도한 후 쟁점아파트에 대하여 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 양도차익 △OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.(다) 청구인은 매매대금 OOO원 중 OOO원은 임대차보증금으로 대체하고 나머지 OOO원은 A이 청구인으로부터 차입한 것이며, 재매매대금 또한 같은 방법으로 수수하면서 그 잔금 OOO원으로 위 차입금을 상계한 것이라고 주장하나, 이를 뒷받침할만한 임대차계약서, 차용증 등 객관적인 증빙서류가 확인되지 않고 이자의 수수내역도 확인되지 않는바, 이를 일반적인 임대차계약이나 금전소비대차거래로 보기는 어렵다.(라) 또한 취득세 및 법무사비용 OOO원도 청구인이 법무사에게 계좌이체하여 지급한 사실이 확인되는 등 A은 쟁점아파트의 매수 과정에서 발생한 취득세 등 제반 비용 일체를 청구인으로부터 제공받았고, 그 매수자금 또한 실질적으로 청구인의 자금에 의존하여 본인 소유의 자금 투입이나 경제적 위험의 부담이 전혀 없었던바, 거래 전후를 통틀어 A에게 귀속된 경제적 이익이나 손실은 실질적으로 전혀 없다.따라서 자금력이 없는 A을 거래상대방으로 택하여 그 취득자금을 대여하고 제세공과금까지 대신 부담한 행위는 경제적 이익을 추구하는 독립된 주체 간의 정상적인 거래로 보기 어렵다.(마) 나아가 청구인은 2008년 쟁점아파트를 취득할 당시부터 계속하여 쟁점아파트에 거주하고 있어 쟁점아파트를 양도할 만한 이유가 없음에도 이를 양도하였다가 재매수하였는바, 이는 양도주택의 양도에 대하여 1세대 1고가주택 과세특례를 적용받기 위하여 가장매매의 형식으로 명의신탁하였다가 재취득한 것으로 보아야 할 것이다.(2) 1세대 1고가주택 과세특례를 부인하면서 부당과소신고가산세를 적용하는 것은 타당하다.(가) 「국세기본법」 제26조의2 제1항 제1호 및 제47조의3 제2항 제1호에 의하면 납세자가 사기나 그 밖의 부정한 행위로 국세를 포탈하는 경우에는 10년의 부과제척기간을, 소득세 등의 과세표준을 과소신고한 경우에는 부당과소신고가산세를 각 적용하도록 규정하고 있는바, 여기서 “사기나 그 밖의 부정한 행위”란 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 위계 기타 부정한 적극적인 행위를 말한다.(나) 청구인은 양도주택에 대하여 1세대 1고가주택 과세특례를 적용받기 위하여 실질적인 자산의 이전 없이 쟁점아파트에 관한 허위의 계약서를 작성하여 외관상 매매의 형태만을 빌려 소유권의 변동을 가장하였고, 자금력이 없는 제3자를 통하여 그 취득자금과 제세공과금 등을 청구인이 직접 부담하면서까지 쟁점아파트의 명의를 이전하였으며, 양도주택의 양도시점에 맞추어 과세특례를 적용받기 위하여 쟁점거래를 한 사실 등을 종합할 때, 쟁점거래는 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적인 부정행위에 해당하므로 부당과소신고가산세를 적용함이 타당하다.

(3) 청구인의 항변에 대해 처분청이 추가 답변한 내용은 아래와 같다.(가) 청구인은 차용증 없는 금전소비대차계약은 지인 사이에서 충분히 발생할 수 있는 일반적인 사례이므로 쟁점거래는 정상적인 매매거래라고 주장하나, 객관적인 증빙서류가 전혀 작성되지 않고 대여금에 대한 이자의 수수도 없는 거래를 일반적인 금전소비대차거래로 보기는 어렵다.또한, 청구인 및 A의 금융거래내역에 의하면 청구인은 2020.6.6. A으로부터 쟁점아파트의 양도 잔금 OOO원을 지급받기 직전 동일한 금액을 이체하였고, 2021.7.27. 재취득 잔금 또한 청구인이 A에게 이체한 당일 그대로 반환받은 것으로 나타난다.(나) 한편, 청구인은 처분청이 당초 답변서상 제시한 심판례들은 매도인과 매수인이 법령에서 정해진 특수관계인으로 한정되어 있어 이를 원용할 수 없다고 주장하나, 처분청이 제시한 사례들은 대금의 수수관계가 명의신탁 여부를 판단하는 데 중요하다는 점을 밝히기 위하여 제시한 것이다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점① 쟁점거래를 가장매매로 보아 양도주택 양도에 대한 1세대 1고가주택 과세특례를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부② 부당과소신고가산세를 적용하여 과세한 처분의 당부나. 관련 법령(1) 국세기본법(2019.12.31. 법률 제16841호로 일부개정된 것)제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.제26조의2(국세의 부과제척기간) ① 국세를 부과할 수 있는 기간(이하 “부과제척기간”이라 한다)은 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년으로 한다.

(단서 생략)② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 부과제척기간으로 한다.

2. 납세자가 대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위(이하 “부정행위”라 한다)로 국세를 포탈(逋脫)하거나 환급ㆍ공제를 받은 경우 : 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년(괄호 생략). 이 경우 부정행위로 포탈하거나 환급ㆍ공제받은 국세가 법인세이면 이와 관련하여 「법인세법」 제67조에 따라 처분된 금액에 대한 소득세 또는 법인세에 대해서도 또한 같다.제47조의3(과소신고ㆍ초과환급신고가산세) ① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(예정신고 및 중간신고를 포함하며, 「교육세법」 제9조에 따른 신고 중 금융ㆍ보험업자가 아닌 자의 신고와 「농어촌특별세법」에 따른 신고는 제외한다)를 한 경우로서 납부할 세액을 신고하여야 할 세액보다 적게 신고(이하 이 조 및 제48조에서 “과소신고”라 한다)하거나 환급받을 세액을 신고하여야 할 금액보다 많이 신고(이하 이 조 및 제48조에서 “초과신고”라 한다)한 경우에는 과소신고한 납부세액과 초과신고한 환급세액을 합한 금액(이 법 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 “과소신고납부세액등”이라 한다)에 다음 각 호의 구분에 따른 산출방법을 적용한 금액을 가산세로 한다.

1. 부정행위로 과소신고하거나 초과신고한 경우 : 다음 각 목의 금액을 합한 금액가. 부정행위로 인한 과소신고납부세액등의 100분의 40(역외거래에서 발생한 부정행위로 인한 경우에는 100분의 60)에 상당하는 금액나. 과소신고납부세액등에서 부정행위로 인한 과소신고납부세액등을 뺀 금액의 100분의 10에 상당하는 금액2. 제1호 외의 경우: 과소신고납부세액등의 100분의 10에 상당하는 금액(2) 국세기본법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30400호로 일부개정된 것)제12조의2(부정행위의 유형 등) ① 법 제26조의2 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위”란 「조세범 처벌법」 제3조 제6항에 해당하는 행위를 말한다.

(3) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 일부개정된 것)제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택(4) 소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 일부개정된 것)제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.

다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.(각 호 생략)(5) 조세법 처벌법(2018.12.31. 법률 제16108호로 일부개정된 것)제3조(조세 포탈 등) ⑥ 제1항에서 “사기나 그 밖의 부정한 행위”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위를 말한다.

1. 이중장부의 작성 등 장부의 거짓 기장2. 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취3. 장부와 기록의 파기4. 재산의 은닉, 소득ㆍ수익ㆍ행위ㆍ거래의 조작 또는 은폐5. 고의적으로 장부를 작성하지 아니하거나 비치하지 아니하는 행위 또는 계산서, 세금계산서 또는 계산서합계표, 세금계산서합계표의 조작6. 「조세특례제한법」 제5조의2제1호에 따른 전사적 기업자원 관리설비의 조작 또는 전자세금계산서의 조작7. 그 밖에 위계(僞計)에 의한 행위 또는 부정한 행위(6) 지방세기본법(2020.3.24. 법률 제17091호로 개정된 것)제54조(과소신고가산세ㆍ초과환급신고가산세) ① 납세의무자가 법정신고기한까지 과세표준 신고를 한 경우로서 신고하여야 할 납부세액보다 납부세액을 적게 신고(이하 “과소신고”라 한다)하거나 지방소득세 과세표준 신고를 하면서 환급받을 세액을 신고하여야 할 금액보다 많이 신고(이하 “초과환급신고”라 한다)한 경우에는 과소신고한 납부세액과 초과환급신고한 환급세액을 합한 금액(이 법과 지방세관계법에 따른 가산세와 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 “과소신고납부세액등”이라 한다)의 100분의 10에 상당하는 금액을 가산세로 부과한다.② 제1항에도 불구하고 사기나 그 밖의 부정한 행위로 과소신고하거나 초과환급신고한 경우에는 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 가산세로 부과한다.

1. 사기나 그 밖의 부정한 행위로 인한 과소신고납부세액등(이하 “부정과소신고납부세액등”이라 한다)의 100분의 40에 상당하는 금액2. 과소신고납부세액등에서 부정과소신고납부세액등을 뺀 금액의 100분의 10에 상당하는 금액다. 사실관계 및 판단(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 쟁점아파트 및 양도주택에 대한 양도소득세 신고 및 경정 내역은 아래와 같다.＜표1＞ 쟁점아파트 및 양도주택의 2020년 귀속 양도소득세 신고 및 경정 내역(나) 쟁점아파트의 소유권 이전 내역은 아래 ＜표2＞와 같다.＜표2＞ 쟁점아파트 등기사항전부증명서OOO(다) 국토교통부 실거래가공시스템상 쟁점아파트 단지 내 매매거래 내역은 아래 ＜표3＞과 같다.＜표3＞ 국토교통부 실거래가공개시스템(2020년∼2021년)OOO(라) 쟁점아파트와 양도주택 거래흐름은 아래 ＜표4＞와 같다.＜표4＞ 청구인 소유 주택 거래 흐름OOO(마) 청구인은 2020.6.6. A과 쟁점아파트를 OOO원에 매도하는 계약을 체결하였는데, 특약사항에는 매수인(A)은 매도인(청구인)에게 전세보증금 OOO원에 2년간 임대하는 조건이며, 잔금 납부 시 공제 후 지불하기로 한다고 기재되어 있다.＜표5＞ 쟁점아파트 매매계약서(2020.6.6.)OOO(바) 청구인은 2021.7.27. A과 쟁점아파트를 OOO원에 매수하는 계약을 체결하고 쟁점아파트를 재취득하였다.＜표6＞ 쟁점아파트 매매계약서(2021.7.27.)OOO(사) 조사청의 청구인에 대한 2020년 금융거래 내역 조사 결과에 따르면 2020.6.6. 14:23:15 청구인이 A에게 OOO원을 이체하고, 같은 날 14:25:28 A이 OOO원을 청구인에게 이체한 것으로 확인되며, 청구인은 2020.6.9. 법무사 D에게 OOO원을 이체한 사실이 확인된다.＜표7＞ 청구인의 2020년 금융거래내역 일부 발췌OOO(아) 조사청의 A에 대한 2021년 금융거래 내역 조사 결과에 따르면 A은 2021.7.27. 18:43:03 청구인에게 OOO원을 이체하고 같은 날 20:45:33 청구인은 A에게 OOO원을 이체한 사실이 확인된다.＜표8＞ A의 2021년 금융거래내역 일부 발췌OOO(자) 이 건 세무조사시 작성된 문답서 내용은 아래 ＜표9＞와 같다.＜표9＞ 청구인과 A의 문답서(처분청이 요약하여 작성한 내용)OOO(차) 조사청은 2026년 1월 청구인이 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 “부동산실명법”이라 한다)을 위반한 것으로 보아 구리시장에게 관련 자료를 통보[부동산실명법 위반 혐의자료 통보(조사2과-85, 2026.1.12.)]하였고, 이에 대해 구리시장은 2026.3.20. 청구인에게 명의신탁자 과징금을 부과하고 구리경찰서장에 청구인과 A을 형사고발하였다고 회신OOO하였다.(카) 청구인은 쟁점아파트를 A에게 양도하기 이전에 이미 부동산 중개업소를 통하여 그 양도를 진행하고 있었다는 취지로, 청구인 및 청구인의 배우자와 부동산 중개업소 사업자 간 주고받은 문자메시지 캡처본을 아래 ＜표10＞과 같이 제출하였다.＜표10＞ 문자메시지 캡처본OOO(타) 청구인은 쟁점아파트의 매매를 의뢰받은 사실이 있다는 내용으로 부동산 중개사무소 2곳이 각각 작성한 확인서 및 해당 중개사무소의 중개업자 관리프로그램 출력물을 제출하였다.(파) 청구인은 A이 쟁점아파트를 보유하는 기간 중 재산세 등 제세공과금을 A이 직접 납부하였다는 취지로, A 명의의 지방세 납부확인서 및 그 납부사실을 뒷받침하는 계좌 증빙을 제출하였고, 위 지방세 납부확인서에 의하면 2021년 과세연도의 과세대상은 쟁점아파트이고 제1기분 및 제2기분을 합하여 총 OOO원이 납부된 것으로 나타난다.(하) 청구인은 구리시장이 청구인을 구리경찰서장에게 부동산실명법 위반으로 형사고발한 사건과 관련하여 구리경찰서장이 2026.7.29. 청구인에 대하여 불송치(OOO)하겠다는 내용의 수사결과 통지서(OOO)를 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 관하여 살피건대, 청구인은 쟁점거래가 정상적인 거래로서 가장매매 내지 명의신탁에 해당하지 않으므로 이를 전제로 양도주택의 양도에 대하여 1세대 1고가주택 과세특례를 부인한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나,청구인과 A의 금융거래내역에 의하면 청구인이 쟁점아파트 소유권을 A에게 이전할 당시 청구인은 잔금 OOO원을 A에게 지급한 후 2분 13초 만에 다시 환원받았고, 청구인이 쟁점아파트를 재취득할 당시 A은 청구인으로부터 잔금 OOO원을 입금받은 후 2시간 만에 청구인에게 다시 환원한 것으로 나타나는바, 쟁점거래와 관련하여 실질적인 자금의 이동이 있었다고 보기 어렵고 달리 그와 같은 거래행위를 하였어야 할 특별한 사정도 확인되지 않는 점, 쟁점아파트의 취득에 따른 취득세 및 법무사비용을 청구인이 법무사에게 직접 이체하여 부담하였고, 이에 대해 A은 전세계약 종료 후 청구인이 퇴거하는 시점에 정산하기로 합의하였다고 진술하였으나 실제 정산이 이루어진 사실은 확인되지 않는 점, 쟁점아파트의 양도가액과 재취득가액이 OOO원으로 동일한 반면, 그 사이 같은 단지 내 유사 평형의 거래가액은 OOO원에서 OOO원으로 상승한 것으로 나타나는바, 아무런 시세차익 없이 당초 양도가액과 같은 금액으로 쟁점아파트를 재양도하는 것은 통상의 거래라고 보기 어려운 점, 청구인은 쟁점아파트를 양도하게 된 이유가 다른 지역의 주택을 매수하기 위함이였다고 주장하나, 청구인은 2008년 쟁점아파트를 취득한 이후 계속하여 쟁점아파트에 거주하여 왔고 쟁점거래 이후에도 전세계약의 형태로 계속 거주하였으며, 다른 지역의 주택을 매수하지 않고 쟁점아파트를 재취득하였는바, 청구인의 주장을 신뢰하기 어려운 점, 청구인은 A이 쟁점아파트의 등기권리증을 소지하고 재산세 등 제세공과금을 납부하였으며 쟁점거래 이전부터 청구인은 쟁점아파트를 중개사무소에 매물로 등록하였다는 사정을 들어 쟁점거래는 정상거래라고 주장하나, 청구인은 쟁점아파트를 양도한 이후에도 계속하여 쟁점아파트를 임차하여 점유한 반면, A은 쟁점아파트와 관련한 소액의 재세공과금을 부담한 것 외에 실질적으로 소유권을 행사한 사실은 확인되지 않고, 중개사무소에 매물로 등록하였다 하더라도 실제로 이루어진 거래는 위와 같이 대금의 실질적인 수수 없이 이루어진 쟁점거래로서 중개사무소에 매물로 등록한 사실이 있다는 사정만으로 이를 통상의 거래라고 단정하기는 어려운 점 등에 비추어, 쟁점거래는 가장매매에 해당한다고 할 것이거나 또는 「국세기본법」 제14조에 따라 그 실질에 부합하게 세법을 적용하여야 할 것임이 타당하다 할 것이므로 처분청이 양도주택을 양도할 당시 청구인이 쟁점아파트의 실소유자였다고 보아 양도주택의 양도에 대하여 1세대 1고가주택 과세특례의 적용을 배제하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.다음으로 쟁점②에 관하여 살피건대, 청구인은 설령 쟁점거래가 가장매매 내지 명의신탁에 해당한다 하더라도 이중계약서의 작성, 장부의 조작, 거래의 은폐·파기 등 별도의 적극적인 은닉행위가 있었다고 볼 수 없으므로 부당과소신고가산세가 아닌 일반과소신고가산세를 적용하여야 한다고 주장하나,명의를 위장하여 소득을 얻더라도 그것이 조세포탈과 관련이 없는 행위인 때에는 명의위장 사실만으로 ‘사기 기타 부정한 행위’에 해당한다고 할 수 없으나, 그것이 누진세율 회피, 수입의 분산, 감면특례의 적용, 세금 납부를 하지 아니할 무자력자의 명의사용 등과 같이 명의위장이 조세회피의 목적에서 비롯되고 나아가 여기에 허위 매매계약서의 작성과 대금의 허위지급, 허위의 양도소득세 신고, 허위의 등기·등록 등과 같은 적극적인 행위까지 부가된다면 이는 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 ‘사기 기타 부정한 행위’에 해당한다고 할 것인바(대법원 2013.12.12. 선고 2013두7667 판결 참조),청구인은 2020.4.18. 양도주택의 양도계약을 체결한 이후 쟁점아파트를 A에게 양도하였다가 양도주택을 양도한 이후 이를 1년만에 재취득하였고, 이는 양도주택의 양도에 대하여 1세대 1고가주택 과세특례를 적용받기 위한 조세회피의 목적에서 비롯된 것으로 보이는 점, 청구인은 위와 같은 목적에서 쟁점아파트의 명의를 A에게 이전하는 데에 그치지 않고 실제 매매계약서를 작성한 후 잔금을 순환이체하는 방법으로 대금 지급의 외형을 만들고 이를 등기원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳤으며 A 명의로 쟁점아파트의 양도소득세 신고 또한 이루어진 점, 청구인이 쟁점거래를 통하여 양도주택의 양도에 대한 과세특례로 얻은 이익이 상당한 것으로 보이는 점 등에 비추어 위와 같은 일련의 행위는 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 ‘사기 기타 부정한 행위’에 해당한다고 봄이 타당하다 할 것이다.따라서 처분청이 부당과소신고가산세를 적용하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4.결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.