쟁점주택 취득 후 3개월 내 전입신고하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부

1. 처분개요가. 청구인은 2024.9.27. 전라남도 무안군 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 매매로 취득한 후, 2024.10.8. 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세특례제한법」 제36조의3 제1항에 따른 생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면을 적용하여 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2025.8.4. 청구인이 쟁점주택을 취득한 날로부터 3개월 이내에 정당한 사유 없이 상시 거주를 시작하지 아니한 것으로 보아, 「지방세특례제한법」 제36조의3 제4항 제1호에 따라 기감면한 취득세 등 OOO원(가산세 OOO원 포함, 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2026.2.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장청구인이 쟁점주택으로 전입이 지연된 것은 임대인의 부도라는 외부적·객관적 사정과 주택도시공사의 전세보증금 보증채무 이행 절차가 완료되지 아니한 불가피한 상황에 의한 것이다.(가) 청구인은 전라남도 무안군 OOO(이하 “기존주택”이라 한다)에 2019.6.20.부터 2020.6.19.까지 임대차 계약을 체결하고 거주중이었고 이후 묵시적 계약으로 2024.6.19.까지 기간이 연장되었으며, 2024.8.1. 임대인과 임대차계약에 대한 중도해지 합의서를 작성하였다.(나) 청구인이 쟁점주택을 취득할 당시, 임대인인 지구종합건설(주)(이하 “임대인”이라 한다)은 부도 상태로 전세보증금 변제 능력이 없었고, 이에 청구인은 전세보증금을 반환받기 위해 주택도시보증공사(HUG)에 보증채무이행을 청구하였다.(다) 청구인은 2024.8.7. 기존주택에 임차권등기를 하였고, 주소를 이전할 경우 대항력 및 법적 지위를 상실할 것으로 판단하여 부득이하게 기존주택에 주소를 유지할 수밖에 없었다.(라) 청구인은 2025.1.10. 주택도시보증공사로부터 전세보증금을 반환받은 당일 지체없이 쟁점주택으로 전입신고를 완료하였는바, 이는 청구인이 전입을 고의로 지연시킬 의사가 전혀 없었음을 객관적으로 입증하는 것이므로 이 건 취득세 부과처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견(1) 「지방세특례제한법」 제36조의3 제1항에 따르면 주택 취득일 현재 본인 및 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 경우로서 「지방세법」 제10조의3에 따른 취득당시가액이 12억원 이하인 주택을 유상거래로 취득하는 경우 산출한 취득세액에서 200만원을 한도로 하여 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항 제1호에서 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 상시 거주(「주민등록법」에 따른 전입신고를 하고 계속하여 거주하는 것을 말한다)를 시작하지 아니하는 경우 제1항에 따라 감면받은 취득세를 추징한다고 규정하고 있으며,「지방세특례제한법 시행령」 제17조의3 제2호에서는 주택을 취득한 자가 기존에 거주하던 주택에 대한 임대차 기간이 만료되었으나 보증금 반환이 지연되어 대항력을 유지하기 위하여 기존 거주지에 「주민등록법」에 따른 주소를 유지하는 경우(「주택임대차보호법」 제3조의3에 따른 임차권등기가 이루어진 경우는 제외한다)를 규정하고 있는바,청구인은 쟁점주택을 2024.9.27. 취득한 후 2025.1.10. 쟁점주택으로 전입한 이상, 쟁점주택 취득일부터 3개월 이내에 상시 거주를 시작하지 아니하는 경우에 해당한다.

(2) 청구인은 기존주택 임대인의 부도라는 외부적·객관적인 사정과 주택도시보증공사의 전세보증금 보증채무 이행 절차가 완료되지 아니한 불가피한 상황으로 인해 쟁점주택에 전입신고를 지연한 것이므로 이는 정당한 사유에 해당한다는 주장에 대해 살펴보면,「주택임대차보호법」 제3조 제1항에서는 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의3 제5항에서는 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항의 대항요건을 취득한다고 하면서, 단서조항으로 다만 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력을 취득한 경우에는 그 대항력은 그대로 유지되며 임차권등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력을 상실하지 아니한다고 규정하고 있는바,청구인은 2024.8.7. 기존주택에 대한 임차권 등기를 이행하기 전인 2013.11.5.부터 기존주택에 주소를 두고 있어 「주택임대차보호법」에서 규정한 대항력을 취득하였으므로, 기존주택에 대한 임차권 등기 후 쟁점주택으로 주소를 이전하여도 대항력은 상실되지 않는 것이고, 기존주택의 보증금에 대한 법적 지위는 유지되는 것인바, 주택도시보증공사의 보증채무 이행 절차가 완료되지 않아 기존주택의 보증금반환을 위해 쟁점주택으로 전입신고를 지연하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점주택 취득 후 3개월 내 전입신고하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부나. 관련 법령(1) 지방세특례제한법(2023.12.29., 법률 제19862호로 일부개정)제36조의3(생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면) ① 주택 취득일 현재 본인 및 배우자(「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 가족관계등록부에서 혼인이 확인되는 외국인 배우자를 포함한다. 이하 이 조 및 제36조의5에서 같다)가 주택(「지방세법」 제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다.

이하 이 조 및 제36조의5에서 같다)을 소유한 사실이 없는 경우로서 「지방세법」 제10조의3에 따른 취득당시가액이 12억원 이하인 주택을 유상거래(부담부증여는 제외한다)로 취득하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 2025년 12월 31일까지 지방세를 감면(이 경우 「지방세법」 제13조의2의 세율을 적용하지 아니한다)한다. 다만, 취득자가 미성년자인 경우는 제외한다.1. 「지방세법」 제11조 제1항 제8호의 세율을 적용하여 산출한 취득세액(이하 이 조 및 제36조의5에서 "산출세액"이라 한다)이 200만원 이하인 경우에는 취득세를 면제한다.

2. 산출세액이 200만원을 초과하는 경우에는 산출세액에서 200만원을 공제한다.④ 제1항에 따라 취득세를 감면받은 사람이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

1. 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 상시 거주(취득일 이후 「주민등록법」에 따른 전입신고를 하고 계속하여 거주하거나 취득일 전에 같은 법에 따른 전입신고를 하고 취득일부터 계속하여 거주하는 것을 말한다. 이하 이 조 및 제36조의5에서 같다)를 시작하지 아니하는 경우(2) 지방세특례제한법 시행령(2023.5.16., 대통령령 제33470호로 일부개정)제17조의3(상시 거주 지연의 정당한 사유) 법 제36조의3 제4항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 정당한 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 기존 거주자의 퇴거가 지연되어 주택을 취득한 자가 법원에 해당 주택의 인도명령을 신청하거나 인도소송을 제기한 경우2. 주택을 취득한 자가 기존에 거주하던 주택에 대한 임대차 기간이 만료되었으나 보증금 반환이 지연되어 대항력을 유지하기 위하여 기존 거주지에 「주민등록법」에 따른 주소를 유지하는 경우(「주택임대차보호법」 제3조의3에 따른 임차권등기가 이루어진 경우는 제외한다)3. 주택을 취득한 사람이 「주택임대차보호법」 제3조제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 경우로서 해당 주택의 임대차계약(같은 법 제6조 및 제6조의3에 따라 임대차계약이 갱신된 경우를 포함한다)에 따른 임차인이 그 주택에 계속 거주하고 있는 경우(해당 주택의 취득일을 기준으로 남아 있는 임대차기간이 1년 이내인 경우로 한정한다)(3) 주택임대차보호법제3조의2(보증금의 회수) ⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3 제5항, 제3조의4 제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 “금융기관등”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다.

1. 임차인이 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우2. 제3조의3 제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다.

다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 처분청이 제출한 자료에 따르면, 청구인은 쟁점주택을 취득한 후 2024.10.8. 「지방세특례제한법」 제36조의3 제1항에 따라 생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면을 신청하여 취득세 등 총OOO원을 감면받은 것으로 확인된다.(나) 주민등록표(초본)에 따르면, 청구인은 2025.1.10. 쟁점주택에 전입신고를 한 사실이 확인된다.(다) 청구인은 쟁점주택 취득일로부터 3개월 내에 전입신고하지 못한 정당한 사유가 있다고 주장하며 다음과 같은 자료를 제출하였다.1) 무안군 건축과-OOO에 따르면, 쟁점주택 임대인의 부도 등 발생신고서가 접수되어 임차인(청구인)에게 관련 사실을 안내한 것으로 나타난다.2) 청구인은 2024.8.1. 임대인과 기존주택에 대한 임대차 계약 중도해지 합의서(임대차 계약 종료일 : 2024.6.19.)를 작성한 것으로 확인된다.3) 청구인은 2024년 8월 주택도시보증공사에 기존주택의 임차보증금에 대한 보증채무이행청구서를 제출한 것으로 확인된다.4) 주택도시보증공사는 2024.8.1. 청구인에게 보증금 환급 청구 명도일까지 전입을 유지해야 한다는 메일을 회신하였다.5) 기존주택의 등기사항전부증명서에 따르면, 광주지방법원 목포지원 무안군법원의 임차권 등기 명령(임차권자 : a, 임차보증금 : OOO원)을 원인으로 2024.8.7. 청구인의 주택임차권이 설정된 것으로 확인된다.6) 주택도시보증공사가 2025.1.10. 청구인의 계좌로 기존주택의 임차보증금을 지급한 내역이 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 「지방세특례제한법」 제36조의3 제1항에서 ‘본인 및 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 경우로서 취득당시가액이 12억원 이하인 주택을 유상거래로 취득하는 경우’ 지방세를 감면한다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 상시 거주(취득일 이후 「주민등록법」에 따른 전입신고를 하고 계속하여 거주하거나 취득일 전에 같은 법에 따른 전입신고를 하고 취득일부터 계속하여 거주하는 것을 말한다)를 시작하지 아니하는 경우” 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있으며,같은 법 시행령 제17조의3에서 법 제36조의3 제4항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 정당한 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다고 규정하면서, 그 제2호에서 주택을 취득한 자가 기존에 거주하던 주택에 대한 임대차 기간이 만료되었으나 보증금 반환이 지연되어 대항력을 유지하기 위하여 기존 거주지에 「주민등록법」에 따른 주소를 유지하는 경우(「주택임대차보호법」 제3조의3에 따른 임차권등기가 이루어진 경우는 제외한다)를 규정하고 있다.(나) 한편, 「주택임대차보호법」 제3조의2 제7항에서는 은행, 보험회사 등의 금융기관(이하 “금융기관 등”이라 한다)이 제3조의3 제5항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다고 규정하고 있고, 같은 조 제8항 제1호에서 임차인이 대항요건을 상실한 경우 우선변제권을 행사할 수 없다고 규정하고 있는바, 금융기관 등이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차인이 대항요건을 유지하여야만 그 우선변제권을 행사할 수 있는 것으로 보인다.따라서 금융기관 등은 우선변제권을 행사하기 위해 임차인에게 대항요건을 유지할 것을 요청하게 되고 임차인은 보험금을 받기 위해서 「주택임대차보호법」 제3조의3에 따른 임차권 등기가 이루어져 있다 하더라도 그 요청사항을 이행할 수밖에 없는바, 임차인이 임대보증금에 상당한 보험금을 금융기관 등으로부터 반환받기 위해서는 대항요건을 유지하여야 하는 것으로 보인다.(다) 처분청은 청구인이 기존주택에 임차권등기를 하여 청구인이 쟁점주택의 취득일부터 3개월 이내에 상시거주하지 못한 데에 정당한 사유가 없으므로 이 건 취득세 등 부과처분이 정당하다는 의견이다.그러나, 청구인의 경우 기존주택의 임대차 기간이 만료되었으나 임대인의 부도로 보증금 반환이 이루어지지 않은 점, 청구인은 주택도시보증공사에 기존주택의 임차보증금에 대한 보증채무이행청구서를 제출하였고, 주택도시보증공사 담당자는 청구인에게 보증금 환급 청구 명도일까지 전입을 유지해야 한다고 회신한 점, 청구인은 주택도시보증공사로부터 기존주택의 임차보증금을 환급받은 날(2025.1.10.) 쟁점주택에 전입신고를 한 점, 청구인이 기존주택에 대해 임차권등기를 설정하였다 하더라도 주택도시보증공사로부터 보증금을 지급받기 위해서는 대항요건을 유지하여야 했던 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점주택 취득일부터 3개월 이내에 상시거주를 시작하지 못한 정당한 사유가 있다고 보는 것이 타당하므로, 처분청이 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

전라남도 무안군수가 2025.8.4. 청구인에게 한 취득세 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.