쟁점신탁계약 및 위탁자지위 변경 등기에 따라 쟁점주택에 대한 종합부동산세 납세의무자의 지위가 변경되었다는 청구주장의 당부

1. 처분개요가. 청구인은 2021.5.6. 소유하던 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)의 위탁자·수익자를 자신으로 하되, 수탁자는 배우자인 a으로 하는 부동산 관리신탁계약(이하 “쟁점신탁계약”이라 한다)을 체결한 후, 그 다음날(2021.5.7.) 쟁점신탁계약의 위탁자 지위를 조카인 b(이하 “양수인”이라 한다)로 변경하여 관련 신탁원부에 등재하고, 자신은 더 이상 쟁점주택의 소유자가 아니라며, 2021년 귀속 종합부동산세는 쟁점주택을 제외하여 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점신탁계약에도 불구하고, 청구인이 쟁점주택 종합부동산세의 납세의무자가 되어야 한다고 보아, (쟁점주택을 포함하여) 2025.4.1. 청구인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원(농어촌특별세 포함)을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.6.27. 이의신청을 거쳐, 2025.11.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 쟁점신탁계약에 따라 쟁점주택의 소유권(위탁자 지위)은 이전(청구인→양수인)되었고, 지방세의 관할관청도 이를 인정하여 양수인에게 쟁점주택의 취득세 등을 부과하였는데도, 그와 달리 이 건 처분청은 실질과세 원칙을 내세워 청구인을 쟁점주택의 실질소유자로 보아 이 건 처분을 하였는데, 이는 유효한 법률행위의 실체적 효과를 무시한 채, 오로지 종합부동산세를 과세하겠다는 목적만을 위해 실질과세 원칙을 남용한 것이어서 마땅히 취소되어야 한다.

(2) 쟁점신탁계약은, 전문가들의 코치를 받아 조세회피 목적으로 이루어진 것이 아니라, 가족간의 필요에 따라 자발적으로 이루어진 것으로 실질적인 자산관리를 위해 소유권이 승계된 것임은 물론, 단순한 형식적 이전을 넘어 실질적 소유권까지 이전된 것으로, 그에 따라 양수인이 새로운 위탁자로 쟁점주택의 실질적 권리까지 행사하였는바, 조세회피 목적의 가장행위였다고 폄하될 수 없다.

나. 처분청 의견(1) 쟁점신탁계약의 효력을 인정하기 어려워, 쟁점주택에 대한 종합부동산세 납세의무자는 사실상의 소유자인 청구인이 되어야 한다.(가) 「신탁법」에 따른 신탁이란, 위탁자와 수탁자 사이의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말하고, 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 모두 신탁재산에 속한다.(나) 수탁자에게 토지 소유권의 명의만이 이전될 뿐, 이에 대한 관리·처분의 권한과 의무가 적극적·배타적으로 부여되지 않는 경우 그러한 신탁관계는 이른바 명의신탁 또는 수동신탁이고, 이러한 신탁관계는 「신탁법」상 신탁이라고 할 수 없으며(대법원 1979.1.16. 선고 78누396 판결 참조), 위탁자가 수탁자의 신탁재산에 대한 처분·관리권을 공동행사하거나 수탁자가 단독으로 처분·관리를 할 수 없도록 실질적인 제한을 가하는 것은 「신탁법」의 취지나 신탁의 본질에 반하게 된다.(다) 쟁점신탁계약에 따른 신탁은 「신탁법」상 신탁이 아니라 명의신탁 또는 수동신탁으로서 쟁점신탁계약에서 “제1조 기재 당사자들은 제2조 기재 부동산의 등기부상 소유권 명의만을 수탁자 명의로 변경하고 관리하는 것을 목적으로 하는 부동산 관리신탁 계약을 체결한다’’라고 정하여 소유권 명의만을 신탁하였음을 명시하고 있음은 앞서 본 바와 같다.

또한 쟁점신탁계약에 따르면, 신탁기간은 수익자가 신탁을 종료하기 원하는 시점까지이고(제3조), 수탁자는 이 사건 각 부동산의 명의만 보유하고 수익자의 승낙을 얻어 대상 부동산의 처분 및 관리행위를 할 수 있으며(제5조 제1항), 수익자가 이 사건 각 부동산의 일체의 처분 및 관리행위에 대한 결정권을 갖고 수탁자에게 처분 및 관리행위를 할 것을 지시할 수 있는데(제5조 제2항) 이 경우 수탁자는 적극적으로 응해야 하고(제5조 제3항), 수탁자가 이 건 각 부동산의 관리에 필요한 비용을 청구받거나 수탁자의 이름으로 지급하여야 할 경우 수익자에게 그 비용의 지급을 요청할 수 있다(제6조 제3항). 그렇다면 쟁점신탁계약상 수탁자는 쟁점주택에 관한 소유권 명의를 갖는 것 외에는 어떠한 처분 및 관리 권한도 갖지 못하도록 되어 있어 명의신탁 또는 수동신탁에 불과하고, 결국 이러한 신탁관계는 「신탁법」상 신탁이라고 할 수 없어 무효라고 봄이 타당하다.

(2) 청구인은 취득세가 양수인에게 과세되었다는 사실로 청구인의 종합부동산세 납세의무가 소멸된다고 주장하나, 이 건의 경우 청구인의 종합부동산세 회피를 목적으로 형식적인 신탁을 설정한 후, 그 신탁재산 위탁자의 지위를 이전하는 방식으로 양수인에게 종합부동산세의 납세의무를 부여한 것이므로 취득세가 양수인에게 과세되었다는 사실이 실질적 소유권 이전의 입증이 되어 종합부동산세 납세의무를 소멸시키는 것이 아니며, 재산세 또한 「지방세법」 제107조 및 「지방세기본법」 제17조를 적용하여 해당 부동산의 실질소유자인 청구인에게 과세함이 타당하다.

설령 재산세 납세의무가 변경되지 않더라도 종합부동산세는 실질적인 소유자를 기준으로 과세하는 별개의 세목이므로 형식적인 지위이전을 통해 재산세 납세의무자를 변경한 것으로 종합부동산세의 납세의무를 소멸시킬 수는 없다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점신탁계약 및 위탁자지위 변경 등기에 따라 쟁점주택에 대한 종합부동산세 납세의무자의 지위가 변경되었다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 처분청과 청구인이 제시한 심리자료에 의하여 확인되는 이 사건 주요 사실관계는 다음과 같다.(가) 청구인은 2021.6.1. 현재 아래 ＜표1＞ 기재와 같이 쟁점주택 외 2개의 주택을 소유하고 있었고, 이들에 대한 종합부동산세는 신고·납부하였다.＜표1＞ 주택분 종합부동산세 과세대상 물건 명세(2021.6.1. 기준)

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○(나) 쟁점주택의 등기사항전부증명서 및 신탁원부에 따르면, 청구인은 쟁점주택과 관련하여 아래 ＜표2＞ 기재와 같이 신탁계약 및 위탁자 지위 변경 계약 등을 체결한 것으로 나타난다.＜표2＞ 쟁점주택에 대한 신탁계약 등 체결 내역

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○(다) 쟁점신탁계약의 내용(일부)은 아래와 같다.

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○(라) 청구인이 쟁점주택과 관련하여 2021.5.7. 조카 b와 체결한 위탁자 지위 이전 계약 내용(일부)은 아래와 같다.

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○(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 과세기준일 현재(2021.6.1.) 자신은 쟁점주택의 위탁자 지위에 있지 아니하였음에도 처분청이 쟁점주택에 대한 종합부동산세를 자신에게 부과한 것은 부당하다고 주장하나,「종합부동산세법」 제7조 제2항에서 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자의 명의로 등기된 신탁재산으로서 주택의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있으므로 「신탁법」에 따른 신탁재산의 경우에는 종합부동산세의 납세의무자가 위탁자라 할 것인데, 납세의무자인 위탁자의 명의와 실질에 있어 괴리가 존재하고 그 괴리가 조세회피 목적에서 비롯된 경우에는 실질과세원칙에 따라 그 위탁자 명의에도 불구하고 실위탁자를 납세의무자로 보아야 할 것인바(조심 2025구3342, 2025.10.30., 조심 2023부7373, 2023.7.26., 같은 뜻임),청구인은 이 사건 위탁자 지위 변경에 따라 취득세가 부과되었다며, 쟁점주택의 소유권이 이전된 것으로 보아야 한다고 주장하나, 취득세(지방세)와 종합부동산세(국세)는 세목은 물론 과세목적 등도 상이하여 각 세목이 정한 과세요건 사실의 충족을 반드시 동일하게 판단하여야 한다고 보기 어렵고, 이 사건 위탁자변경계약 내용상의 이전 대가는 불과 10만원에 불과(제4조)하여 쟁점주택의 실질적 가치를 반영하지 못하고 있는바, 단순한 명목상의 거래에 불과했던 것으로 보이고, 양도인인 청구인이 언제든지 계약을 해제할 수 있으며, 실제로도 청구인이 과세기준일이 지난 2021.8.31. 위탁자변경 계약을 해제함에 따라 다시 쟁점주택의 위탁자 지위를 되찾은 점 등에 비추어, 애초부터 청구인의 위탁자 지위 이전은 실질적인 양도 없이 종합부동산세 등의 조세회피를 위하여 형식상으로 이루어진 것으로 보이는바, 처분청이 이 건 과세기준일 현재 쟁점주택의 위탁자를 여전히 청구인이었다고 보아 청구인에게 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못은 없는 것으로 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 따라 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 종합부동산세법(2020.12.29. 법률 제17760호로 개정된 것)제7조(납세의무자)① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.②「신탁법」 제2조에 따른 수탁자(이하 "수탁자"라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 "신탁주택"이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다.

이하 "위탁자"라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다.제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.

다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.제9조(세율 및 세액) ① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 "주택분 종합부동산세액"이라 한다)으로 한다.

1. 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우[「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다) 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다.]<table cellpadding="0" cellspacing="0" class="tbl3"><tbody><tr><td><p>과세표준 </p></td><td><p>세율 </p></td></tr><tr><td><p>3억원 이하 </p></td><td><p>1천분의 6 </p></td></tr><tr><td><p>3억원 초과 6억원 이하 </p></td><td><p>180만원+(3억원을 초과하는 금액의 1천분의 8) </p></td></tr><tr><td><p>6억원 초과 12억원 이하 </p></td><td><p>420만원+(6억원을 초과하는 금액의 1천분의 12) </p></td></tr><tr><td><p>12억원 초과 50억원 이하 </p></td><td><p>1천140만원+(12억원을 초과하는 금액의 1천분의 16) </p></td></tr><tr><td><p>50억원 초과 94억원 이하 </p></td><td><p>7천 220만원+(50억원을 초과하는 금액의 1천분의 22) </p></td></tr><tr><td><p>94억원 초과 </p></td><td><p>1억6천900만원+(94억원을 초과하는 금액의 1천분의 30) </p></td></tr></tbody></table>2. 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우<table cellpadding="0" cellspacing="0" class="tbl3"><tbody><tr><td><p>과세표준 </p></td><td><p>세율 </p></td></tr><tr><td><p>3억원 이하 </p></td><td><p>1천분의 12 </p></td></tr><tr><td><p>3억원 초과 6억원 이하 </p></td><td><p>360만원+(3억원을 초과하는 금액의 1천분의 16) </p></td></tr><tr><td><p>6억원 초과 12억원 이하 </p></td><td><p>840만원+(6억원을 초과하는 금액의 1천분의 22) </p></td></tr><tr><td><p>12억원 초과 50억원 이하 </p></td><td><p>2천160만원+(12억원을 초과하는 금액의 1천분의 36) </p></td></tr><tr><td><p>50억원 초과 94억원 이하 </p></td><td><p>1억5천840만원+(50억원을 초과하는 금액의 1천분의 50) </p></td></tr><tr><td><p>94억원 초과 </p></td><td><p>3억2천840만원+(94억원을 초과하는 금액의 1천분의 60) </p></td></tr></tbody></table>② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체(「공공주택특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다.1. 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다) : 1천분의 302. 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 : 1천분의 60(2) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것)제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄, 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등” 이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.⑮「신탁법」제10조에 따라 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다 다만 위탁자 지위의 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.제107조(납세의무자)① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

3. 삭제 ＜2020.12.29.＞<table cellpadding="0" cellspacing="0" class="tbl3"><tbody><tr><td><p>[법률 제17769호, 2020. 12. 29, 일부개정되기 전의 것] </p> <p>3. 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.

</p></td></tr></tbody></table>② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.5. 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 "수탁자"라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 "위탁자"라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다.

(3) 지방세법 시행령제18조(취득가격의 범위 등) ③ 법 제10조 제5항 제3호에서 대통령령으로 정하는 것 이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문 화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)2. 법인장부 : 금융회사의 금융거래 내역 또는「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서 다만 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.

(4) 신탁법제2조(신탁의 정의) 이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.제4조(신탁의 공시와 대항) ① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.② 등기 또는 등록할 수 없는 재산권에 관하여는 다른 재산과 분별하여 관리하는 등의 방법으로 신탁재산임을 표시함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.③ 제1항의 재산권에 대한 등기부 또는 등록부가 아직 없을 때에는 그 재산권은 등기 또는 등록할 수 없는 재산권으로 본다.제9조(위탁자의 권리) ① 신탁행위로 위탁자의 전부 또는 일부가 이 법에 따른 위탁자의 권리의 전부 또는 일부를 갖지 아니한다는 뜻을 정할 수 있다.제10조(위탁자 지위의 이전) ① 위탁자의 지위는 신탁행위로 정한 방법에 따라 제3자에게 이전할 수 있다.② 제1항에 따른 이전 방법이 정하여지지 아니한 경우 위탁자의 지위는 수탁자와 수익자의 동의를 받아 제3자에게 이전할 수 있다 이 경우 위탁자가 여럿일 때에는 다른 위탁자의 동의도 받아야 한다.제42조(신탁사무의 위임) ① 수탁자는 정당한 사유가 있으면 수익자의 동의를 받아 타인으로 하여금 자기를 갈음하여 신탁사무를 처리하게 할 수 있다.

다만 신탁행위로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.② 제1항 본문의 경우 수탁자는 그 선임ㆍ감독에 관하여만 책임을 진다. 신탁행위로 타인으로 하여금 신탁사무를 처리하게 한 경우에도 또한 같다.③ 수탁자를 갈음하여 신탁사무를 처리하는 자는 수탁자와 동일한 책임을 진다.

(5) 국세기본법제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.