1 처분청이 이 건 재산세 등을 부과함에 있어 과세예고통지 등을 거치지 아니한 것이 위법한지 여부2 청구인의 의사에 반하는 부득이한 사정으로 경작하지 못한 이 건 토지를 실제 영농에 사용되고 있는 토지로 보아 분리과세대상으로 구분할 수 있는지 여부

1. 처분개요가. 처분청은 2025년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 경기도 평택시 OOO 소재 토지 10,526㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 「지방세법」 제106조 제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상으로 구분하여, 청구인 소유의 다른 토지와 합하여 산출한 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 2025.9.8. 청구인에게 부과·고지하였다.＜ 이 건 재산세 등 과세내역 ＞

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○나. 청구인은 이에 불복하여 2026.1.12. 이의신청을 거쳐 2026.1.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 이 건 재산세 등을 부과함에 있어 전년도 대비 세액이 현저히 증가하는 경우에는 납세자의 과세를 유보하고, 과세예고 또는 안내문을 통해 그 증가 사유를 충분히 설명한 이후 담세능력에 맞추어 부과·징수하는 것이 타당함에도, 처분청은 이러한 절차 없이 전년 대비 세액이 대폭 증가한 이 건 재산세 등을 부과·고지하였는바, 이는 납세자의 경제적 어려움을 고려하지 아니한 징벌적 과세에 해당하여 부당하다.

(2) 이 건 토지는 청구인이 조상 대대로 물려받아 150여 년간 거주하며 농지로 계속 사용하여 온 토지로서, 이 건 토지 중 경기도 평택시 OOO소재 토지 5,862㎡ 중 1,665㎡는 평택시 상수관로 매설사업 시공자인 A건설(주)가 임대하여 사용한 후 임대기간이 종료되었음에도 즉시 원상복구를 이행하지 아니하여 농지가 훼손된 것으로, 이러한 원상복구 의무 불이행에 따른 경작 불능 상태는 청구인의 귀책사유가 아님에도 이에 대한 고려 없이 농지성을 부정하여 중과세하는 것은 공익사업에 협조한 토지소유자에게 과도한 불이익을 주는 결과가 되어 부당하다.

(3) 종합합산과세대상이 된 나머지 토지 역시 청구인이 임대하거나 다른 목적으로 사용한 사실이 없고, 2021년 6월경 인근 주민이 토지 입구에 가축분뇨 약 30톤을 무단 적치한 후 치우지 아니하여 해당 분뇨가 거름화될 때까지 약 4년간 정상적인 경작활동을 할 수 없었던 불가피한 사정이 있었으며, 어떠한 인허가나 개발행위허가 등을 받은 사실 없이 청구인은 단지 농지의 지력을 높이기 위해 주변의 흙으로 객토하여 농지를 개량하려는 시도를 하였을 뿐이고, 청구인은 만 77세의 고령으로 당장 쓸 만한 농기계도 없이 트랙터를 빌려 다니며 농지를 개량해 오고 있는 처지이다.

(4) 농지 여부는 단순히 특정 시점에 작물이 재배되고 있었는지 여부만으로 판단할 수 없고 토지의 지목, 이용 이력, 경작 중단 사유 등을 종합적으로 고려하여야 하는바, 이 건 토지는 공익사업 시행 과정에서 발생한 원상복구 미이행 및 제3자의 가축분뇨 적치라는 특수한 사정이 존재하므로 일반적인 나대지와 동일하게 평가할 수 없음에도, 처분청이 항공사진 및 현장 출장확인 등을 통하여 2025년도 과세기준일(6.1.) 현재 작물이 식재되어 있지 아니하였다는 사정만으로 이 건 토지를 나대지로 보아 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과하였는바, 이는 「지방세법」 제106조 제3항 및 실질과세 원칙과 조세법률주의에 반하여 위법·부당하다.

나. 처분청 의견(1)「지방세법」 제106조 제1항 제1호는 토지에 대한 재산세 과세대상을 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분하면서 과세기준일 현재 납세의무자가 소유한 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상을 제외한 토지를 종합합산과세대상에 해당한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우 사실상의 현황에 따라 부과하도록 규정하고 있으며, 같은 법 제120조 제1항 제6호 및 제3항에서는 사실상의 현황이 다른 경우 납세의무자에게 15일 이내 신고의무를 부여함과 동시에 미신고 또는 사실과 다른 경우 지방자치단체의 장이 직권으로 조사하여 과세대장에 등재할 수 있도록 규정하고 있고, 같은 법 제106조 제1항 제3호 가목 및 같은 법 시행령 제102조 제1항 제2호 가목은 전·답·과수원으로서 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 개인 소유 농지를 분리과세대상으로 규정하되, 특별시·광역시(군 지역은 제외한다)·특별자치시·특별자치도 및 시지역(읍·면 지역은 제외한다)의 도시지역의 농지는 개발제한구역과 녹지지역에 있는 것으로 한정하고 있다.

(2) 청구인은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지를 종합합산과세대상으로 구분하는 것은 부당하다고 주장하나, 재산세는 정기분 부과 시 과세예고 절차 없이 보통징수의 방법으로 부과·징수하는 세목이고, 이 건 토지의 항공사진상 분리과세대상으로 볼 만한 형태가 보이지 아니할 뿐만 아니라, 현장 출장사진을 보아도 흙이 다져진 상태로 매립된 채 방치되어 경작의 흔적이 없는 나대지로 확인된다.

(3) 청구인이 제출한 농지의 타용도일시사용 허가증에 의하면 경기도 평택시 OOO 토지 중 1,665㎡를 평택시 상수관로 매설사업 목적으로 일시사용(2023.7.30.∼2024.10.1.)한 사실은 확인되나, 「지방세법」 제109조 제2항 제1호에 따른 비과세(국가 등이 1년 이상 공용·공공용으로 무상 사용하는 재산)를 적용받기 위한 무상 제공 사실을 입증하지 못하였을 뿐만 아니라, 해당 허가증은 2024년도 재산세 부과와 관련된 자료로서 2025년도 재산세 과세기준일(2025.6.1.) 현재의 과세 판단과는 직접적인 관련이 없으므로, 처분청이 이 건 토지를 종합합산과세대상으로 판단하여 재산세 등을 부과·고지한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단가. 쟁 점① 처분청이 이 건 재산세 등을 부과함에 있어 과세예고통지 등을 거치지 아니한 것이 위법한지 여부② 청구인의 의사에 반하는 부득이한 사정으로 경작하지 못한 이 건 토지를 실제 영농에 사용되고 있는 토지로 보아 분리과세대상으로 구분할 수 있는지 여부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) A건설(주)은 2024.4.17. 이 건 토지 중 경기도 평택시 OOO소재 토지의 일부에 대해 처분청으로부터 타용도일시사용 기간을 2023.7.30.부터 2024.10.1.까지로 변경하는 내용의 타용도일시사용 허가증을 발급받은 사실이 확인된다.＜ 농지의 타용도일시사용 허가증(2024.4.17.) ＞

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○(나) 청구인이 증빙자료로 제출한 A건설(주)과 계약한 토지사용승낙서(2024.4.3.)와 이로부터 확인받은 내용(2024.11.8.)은 다음과 같다.＜ 청구인과 A회사 간 토지사용승낙서(2024.4.3.) ＞

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○＜ 청구인과 A회사 간 확인서 ＞

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○(다) 이 건 토지 중 경기도 평택시 OOO소재 토지는 공부상 지목이 전이고, 같은 리 162, 160-3 소재 토지는 공부상 지목이 답으로 등재되어 있는 사실이 확인된다.(라) 처분청이 제출한 이 건 토지의 항공사진(2023·2024·2025년)과 출장사진(2025.6.16.)에 따르면, 경기도 평택시 OOO소재 토지 중 일부는 2024년경 평택시 상수관로 매설사업 시공자인 A건설(주)이 일정기간 임대하여 사용한 것으로 보이는 차량과 흔적이 외관상 확인되고, 그 외 경기도 평택시 OOO 소재 토지의 나머지 부분과 경기도 평택시 OOO소재 토지 등은 전체적으로 지표면이 고르게 다져진 형태로 나타나 있으며, 통상적인 농작물의 재배 흔적은 육안으로 뚜렷이 확인하기 어렵다.(2025.3.10.)

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○(2024.3.4.)

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○(2023.2.26.)

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○＜ 이 건 토지의 출장 현장사진 ＞

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○(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 쟁점①에 대하여 살펴본다.청구인은 처분청이 이 건 재산세 등을 처분하면서 과세예고통지를 생략한 절차상 하자가 존재하여 부당하다고 주장하나,「지방세기본법」 제88조 제1항 제5호 및 같은 법 시행령 제58조 제3항 제1호는 「지방세법」에서 정한 납기에 따라 납세고지하는 경우에는 과세예고통지를 제외하도록 규정하고 있고, 「지방세법」 제115조 제1항 제1호에서 토지에 대한 재산세는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지로 납기가 정해져 있는바, 이 건 재산세 등은 재산세 정기분 납기에 따라 부과·고지된 것으로, 처분청이 별도의 과세예고통지 없이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.청구인은 이 건 토지에 대한 A건설(주)의 원상복구 의무 불이행, 인근 주민의 가축분뇨 무단 적치 등 부득이한 사정으로 인해 경작을 하지 못하였던 사정이 있으므로, 이 건 토지를 실제 영농에 사용되고 있는 토지로 보아 분리과세대상으로 구분되어야 한다고 주장하나,「지방세법」 제106조 제1항 제3호 가목 및 같은 법 시행령 제102조 제1항 제2호 가목은 전·답·과수원으로서 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 개인이 소유하는 농지를 분리과세대상 토지로 규정하고 있고, 같은 법 제106조 제3항은 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있는바, 이 건 토지는 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 사실상 나대지 상태인 것으로 확인되어 분리과세대상으로 구분하기는 어려운 점,사실상의 현황이 농지가 아닌 이상 그와 같이 사용하지 못한 불가피한 사정이 있는지 여부는 재산세 과세대상을 구분하는 데 영향을 줄 수 없는 점 등에 비추어 처분청이 이 건 토지를 종합합산과세대상으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세기본법제88조(과세전적부심사) ① 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 납세자에게 그 내용을 서면으로 통지(이하 이 조에서 “과세예고통지”라 한다)하여야 한다.

5. 납세고지하려는 세액이 30만원 이상인 경우(「지방세법」에서 정한 납기에 따라 납세고지하는 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 따라 과세하는 경우는 제외한다)(2) 지방세법제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지다.

철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지가. 공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야로서 대통령령으로 정하는 임야다. 제13조제5항에 따른 골프장용 토지와 같은 항에 따른 고급오락장용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지라.

「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조 제1호에 따른 공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지취득이 완료된 곳으로서 대통령령으로 정하는 토지마. 국가 및 지방자치단체 지원을 위한 특정목적 사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지바. 에너지ㆍ자원의 공급 및 방송ㆍ통신ㆍ교통 등의 기반시설용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지아.

그 밖에 지역경제의 발전, 공익성의 정도 등을 고려하여 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.제109조(비과세) ① 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합, 외국정부 및 주한국제기구의 소유에 속하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산에 대하여는 재산세를 부과한다.

1. 대한민국 정부기관의 재산에 대하여 과세하는 외국정부의 재산2. 제107조 제2항 제4호에 따라 매수계약자에게 납세의무가 있는 재산② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용(1년 이상 사용할 것이 계약서 등에 의하여 입증되는 경우를 포함한다)하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 재산세를 부과한다.

1. 유료로 사용하는 경우2. 소유권의 유상이전을 약정한 경우로서 그 재산을 취득하기 전에 미리 사용하는 경우제115조(납기) 재산세의 납기는 다음 각 호와 같다.

1. 토지: 매년 9월 16일부터 9월 30일까지제120조(신고의무) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 과세기준일부터 15일 이내에 그 소재지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖추어 신고하여야 한다.

1. 재산의 소유권 변동 또는 과세대상 재산의 변동 사유가 발생하였으나 과세기준일까지 그 등기ㆍ등록이 되지 아니한 재산의 공부상 소유자2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 되지 아니한 경우에는 제107조 제2항 제2호에 따른 주된 상속자3. 사실상 종중재산으로서 공부상에는 개인 명의로 등재되어 있는 재산의 공부상 소유자4. 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 수탁자5. 1세대가 둘 이상의 주택을 소유하고 있음에도 불구하고 제111조의2 제1항에 따른 세율을 적용받으려는 경우에는 그 세대원6. 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다르거나 사실상의 현황이 변경된 경우에는 해당 재산의 사실상 소유자③ 제1항에 따른 신고가 사실과 일치하지 아니하거나 신고가 없는 경우에는 지방자치단체의 장이 직권으로 조사하여 과세대장에 등재할 수 있다.

(3) 지방세기본법 시행령제58조(과세전적부심사) ③ 법 제88조 제1항 제5호에서 “「지방세법」에서 정한 납기에 따라 납세고지하는 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 따라 과세하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.1. 「지방세법」에서 정한 납기에 따라 납세고지하는 경우(4) 지방세법 시행령제102조(분리과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

2. 전ㆍ답ㆍ과수원가. 전ㆍ답ㆍ과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 개인이 소유하는 농지. 다만, 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역(읍ㆍ면 지역은 제외한다)의 도시지역의 농지는 개발제한구역과 녹지지역(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역 중 같은 법 제36조 제1항제1호 각 목의 구분에 따른 세부 용도지역이 지정되지 않은 지역을 포함한다.

이하 이 항에서 같다)에 있는 것으로 한정한다.나. 「농지법」 제2조 제3호에 따른 농업법인이 소유하는 농지로서 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 농지. 다만, 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역(읍ㆍ면 지역은 제외한다)의 도시지역의 농지는 개발제한구역과 녹지지역에 있는 것으로 한정한다.다. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따라 설립된 한국농어촌공사가 같은 법에 따라 농가에 공급하기 위하여 소유하는 농지라.

관계 법령에 따른 사회복지사업자가 복지시설이 소비목적으로 사용할 수 있도록 하기 위하여 소유하는 농지마. 법인이 매립ㆍ간척으로 취득한 농지로서, 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 해당 법인 소유농지. 다만, 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역(읍ㆍ면 지역은 제외한다)의 도시지역의 농지는 개발제한구역과 녹지지역에 있는 것으로 한정한다.

바. 종중(宗中)이 소유하는 농지