쟁점주택의 양도에 대하여 부가제척기간 5년을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 등

1.처분개요가. 청구인은 울산광역시 중구 OOO(이하 “쟁점주택①”이라 한다)와 울산광역시 남구 OOO 주택(이하 “쟁점주택②”이라 한다)를 보유하던 중 2019.1.16. 쟁점주택①을 A(청구인의 배우자인 B의 친구, 이하 “B”와 “A”이라 한다)에게 OOO원에 양도(이하 “쟁점주택① 1차거래”라 한다)한 후 2019.2.1. 쟁점주택②를 C지역주택조합(이하 “주택조합”이라 한다)에게 OOO원에 양도하였고, 2019.12.16. A으로부터 쟁점주택①을 OOO원에 다시 취득(이하 “쟁점주택① 2차거래”라 한다)하였으며, 쟁점주택②의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하여 2019년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

나. 부산지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2025.10.30.부터2026.1.15.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점주택① 1·2차거래를 조세회피목적의 가장행위로 보고, 쟁점주택②의 양도에 대해 1세대1주택 비과세의 적용을 배제(10년의 국세부과제척기간 적용)하여 2026.3.6. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2026.3.27. 심판청구를 제기하였다.

2.청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1)쟁점주택① 1·2차거래는 가장매매가 아닌 진정한 매매 의사로 이루어진 것이다.(가)가장매매가 성립하기 위해서는 형식적으로 거래의 외관을 갖추고 있으나 실질적으로는 권리의 이전을 목적으로 하지 않는 거래이어야 하고, 통정허위표시가 성립하기 위해서는 진의와 다른 의사표시에 대하여 상대방과의 합의(통정)가 있어야 하는데, 처분청은 당사자들인 청구인과 A의 주장은 무시하고 일부 사정만을 근거로 사실관계를 추정하여 청구인에게 불리한 결론을 도출하였다.(나)청구인은 쟁점주택①을 A에게 양도하기 전에 부동산 중개업소에 급매로 내놓았고 매매계약 체결 후 전세 계약에 대하여 확정일자까지 받았다.

만약 가장매매를 의도하였다면 구태여 제3자인 중개업자를 통하거나 확정일자까지 갖추어 권리관계를 외관상 명확히 할 이유가 없다.(다)청구인이 A으로부터 쟁점주택①을 다시 취득한 것은 최초 매매계약 이후 A이 인터넷 도박에 빠져 무분별하게 고금리 차입까지 하여 개인채무가 OOO원을 상회하게 되면서 쟁점주택①이 경매로 넘어가게 될 우려가 커졌기 때문이다.이에 쟁점주택① 2차거래의 경우 처분청의 주장과 달리 실거래 이후 예상치 못한 위험을 회피하기 위하여 재매입한 것으로 봄이 타당한 것이며, 특히 쟁점주택①의 2차거래 과정에서 청구인은 A에 대한 기존 대여금 OOO원을 상계하고 OOO원을 추가로 지급하였는바, 애초부터 가장매매를 통정한 것이었다면 이러한 정산행위 자체가 불필요하고 A이 청구인의 가족을 찾아와 쟁점주택①을 다시 매입하라고 사정할 이유도 없었을 것이다.(라)처분청은 A이 쟁점주택① 매매대금 중 임대보증금으로 갈음한 OOO원을 제외한 OOO원의 자금원천이 청구인의 배우자 B 등으로 확인된 점이 가장매매의 근거라고 주장하나, 청구인은 쟁점주택①의 양도 시 A이 매매대금 일부를 B로부터 빌렸다는 사실을 알지 못했으며 이는 청구인이 쟁점주택①을 A으로부터 다시 취득하면서 B가 빌려주었던 OOO원을 돌려받지 아니한 것으로도 입증되는 것이다.(마)아울러, 청구인과 A 간의 소액 거래는 쟁점주택②의 명의신탁 대가가 아니다.

청구인이 A에게 송금한 금액은 OOO원에 불과하고 그 사유 또한 B와 A이 함께 하는 모임의 회비를 불입한 것으로 쟁점주택①과 무관하다.(바)위와 같은 사정에 비추어 A은 자력이 충분하지 않았으나 지인으로부터 자금을 융통하여 향후 시세 상승이 예상되는 쟁점주택①을 스스로 양수한 것이 분명하고 이와 같은 진정 의사에 합치에 따른 쟁점주택① 1차거래를 명의신탁으로 보아 쟁점주택②의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 적용을 부인한 이 건 과세처분은 취소됨이 마땅하다.

(2)처분청은 쟁점주택①의 양도가 가장매매라는 이유로 쟁점주택②의 양도와 관련하여 사기 및 기타 부정한 방법으로 보아 부과제척기간 10년을 적용하였으나, 가장매매인지 여부와 상관없이 쟁점주택②의 양도는 쟁점주택①의 양도와 별개의 건이고, 청구인이 조세회피를 목적으로 장부조작이나 차명계좌 이용, 허위계약서 작성, 자산은닉 등의 고의적인 탈세행위를 한 사실이 없으므로 쟁점주택②의 양도거래에 대하여 일반적인 부과제척기간인 5년이 아닌 10년(부정행위)을 적용하여 과세한 처분은 위법·부당하다.

나. 처분청 의견(1) 청구인은 쟁점주택① 1·2차거래를 정상적인 거래로 주장하나, 처분청이 이를 가장매매로 본 사정은 아래와 같다.(가) 청구인은 2019.1.14. A에게 쟁점주택①을 OOO에 양도하는 매매계약서와 A으로부터 쟁점주택①을 보증금 OOO원에 임차하는 계약서를 함께 작성한 후 쟁점주택①에서 계속 거주하였다.(나) A은 쟁점주택①을 양수할 당시 소득금액이 연 OOO원에 미달하는 등 주택을 구입할 여건이 되지 않았을 뿐만 아니라, 쟁점주택①의 양도대금과 임차보증금의 차액인 OOO원 및 취득세 OOO원 조차 실질적으로 청구인의 배우자인 B 등에 의하여 융통한 것으로 확인되었다.(다)쟁점주택①을 다시 취득하는 과정 또한 청구인은 쟁점주택①의 양수대금과 임차보증금의 차액인 OOO원을 A에게 지급하여야 하나 실제로는 OOO원만을 A의 자녀인 D(이하 “D”이라 한다) 명의 계좌로 송금하였을 뿐만 아니라 A 또한 당시 쟁점주택①의 주변 시세가 OOO원～OOO원임에도 불구하고 구태여 청구인에게 당초 쟁점주택①을 양수한 가격과 동일하게 양도하는 등 정상적인 제3자 간 거래로 보기 어렵다.(라)아울러, 청구인은 쟁점주택①을 재취득 하기 전까지 D 명의 계좌로 소액의 금전을 수시로 송금하다가 쟁점주택①을 재취득하고 나서 중단한 점에 비추어 동 송금행위 또한 쟁점주택①의 명의신탁에 대한 대가의 일부로 의심된다.

(2) 청구인은 쟁점주택①의 매매계약서를 허위로 작성하고, 쟁점주택①을 가장매매한 후 마치 1주택자로서 쟁점주택②를 양도한 것처럼 외형을 창출하여 쟁점주택②에 대한 양도소득을 비과세 적용하여 허위로 신고한 점에 비추어 볼 때 ‘조세의 부과징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 위계 기타 부정한 적극적 행위’을 한 것이며, 이는「국세기본법」제26조의2 제1항 제1호의 ‘사기 기타 부정한 행위’에 해당되므로 국세부과제척기간 10년을 적용하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 타당하다.또한 「국세기본법」 제14조 제3항에서 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용하는바,쟁점주택①의 양도는 가장매매를 통한 허위 양도이므로 무효인 것으로 보아야 하고 실질과세의 원칙을 적용하여 청구인은 쟁점주택①를 보유하고 있는 상태에서 쟁점주택②를 양도한 것이므로 쟁점주택②의 양도소득은 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 없을 뿐더러 허위의 매매계약서를 제출하여 양도소득세를 신고하는 등의 행위는 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하는 적극적인 행위에 해당하므로 10년의 장기 부과제척기간을 적용한 이 건 부과처분은 적법하다.

3.심리 및 판단가.쟁점①청구인이 조세회피목적으로 쟁점주택①을 가장매매한 것으로 보아 쟁점주택②의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 특례를 부인한 처분의 당부②쟁점주택②의 양도에 대하여 부과제척기간 5년을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부나.관련 법령(1) 국세기본법제14조[실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.제26조의2[국세의 부과제척기간] ① 국세는 다음 각 호에 규정된 기간이 끝난 날 후에는 부과할 수 없다.

다만, 조세의 이중과세를 방지하기 위하여 체결한 조약(이하 "조세조약"이라 한다)에 따라 상호합의 절차가 진행 중인 경우에는 「국제조세조정에 관한 법률」제25조에서 정하는 바에 따른다.

1. 납세자가 대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위(이하 "부정행위"라 한다)로 국세를 포탈(逋脫)하거나 환급ㆍ공제받은 경우에는 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간[「국제조세조정에 관한 법률」제2조 제1항 제1호에 따른 국제거래(이하 "국제거래"라 한다)에서 발생한 부정행위로 국세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받은 경우에는 15년간]. 이 경우 부정행위로 포탈하거나 환급ㆍ공제받은 국세가 법인세이면 이와 관련하여 「법인세법」제67조에 따라 처분된 금액에 대한 소득세 또는 법인세에 대해서도 그 소득세 또는 법인세를 부과할 수 있는 날부터 10년간(국제거래에서 발생한 부정행위로 법인세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받아 「법인세법」 제67조에 따라 처분된 금액에 대한 소득세 또는 법인세의 경우에는 15년간)으로 한다.

(2) 국세기본법 시행령제12조의2[부정행위의 유형 등] ① 법 제26조의2 제1항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위"란「조세범 처벌법」제3조 제6항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다.

(3) 조세범 처벌법제3조[조세 포탈 등] ⑥ 제1항에서 "사기나 그 밖의 부정한 행위"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위를 말한다.

1. 이중장부의 작성 등 장부의 거짓 기장2. 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취3. 장부와 기록의 파기4. 재산의 은닉, 소득ㆍ수익ㆍ행위ㆍ거래의 조작 또는 은폐5. 고의적으로 장부를 작성하지 아니하거나 비치하지 아니하는 행위 또는 계산서, 세금계산서 또는 계산서합계표, 세금계산서합계표의 조작6.「조세특례제한법」제5조의2 제1호에 따른 전사적 기업자원 관리설비의 조작 또는 전자세금계산서의 조작7. 그 밖에 위계(僞計)에 의한 행위 또는 부정한 행위(4) 소득세법제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택(5) 소득세법 시행령제154조[1세대 1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.

다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단(1)청구인과 처분청이 제출한 심리자료를 종합하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가)쟁점주택①·②의 양도에 관하여 청구인과 A은 아래 ＜표1＞과 같이 양도소득세를 신고하였다.＜표1＞청구인 및 A의 양도소득세 신고내역OOO(나)처분청은 2025.10.30.～2026.1.15. 기간 동안 세무조사를 실시한 후 2026.3.6. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.＜표2＞청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정내역OOO(다)청구인(양도인)과 A(양수인) 간에 2019.1.14. 작성된 ＜표3＞쟁점주택① 1차거래 계약서에는 매매대금 OOO원을 계약당일 계약금 OOO원, 2019.1.15. 잔금 OOO원을 지급하기로 기재되어 있고, A은 2019.1.14. 청구인 명의 계좌(OOO)에 OOO원을 송금한 후 2019.1.16. ‘매매’를 원인으로 소유권이전등기를 경료한 것으로 나타난다.＜표3＞쟁점주택① 1차거래 계약서OOO(라)＜표4＞ 청구인 심문조서 및 ＜표5＞ A 명의 계좌(OOO) 거래내역에 따르면 A은 2019.1.11. E(B의 지인)으로부터 OOO원, 2019.1.14. F(B의 지인)로부터 OOO원을 융통한 후 동 금원을 원천으로 위 청구인 명의 계좌에 계약금 OOO원을 송금하고 2019.1.15. G(B의 지인)으로부터 OOO원을 융통하여 동 금원을 원천으로 쟁점주택①의 취득세를 납부한 것으로 나타난다.＜표4＞청구인 심문조서(11～14페이지 일부 발췌)OOO＜표5＞A 명의 계좌(우체국 700765022*****) 거래내역OOO(마)청구인은 2013.11.7. 쟁점주택①로 전입하여 현재까지 주소변경 내역이 확인되지 아니한바, ＜표6＞ 청구인 심문조서에 따르면 청구인은 2019.1.14. 쟁점주택① 1차거래 매매계약 당시 쟁점주택①을 A으로부터 전세보증금 OOO원에 임차하는 계약을 동시에 체결하고 쟁점주택①에서 계속 거주하였고, 청구인과 A은 쟁점주택①의 전세보증금과 매매대금 잔금을 상계한 것으로 나타난다.＜표6＞청구인 심문조서(10～11페이지 발췌)OOO＜표7＞청구인의 주민등록표 초본(발췌)OOO(바)청구인(양도인)과 주택조합(양수인) 간에 2019.1.24. 작성한 ＜표8＞쟁점주택② 매매계약서에는 매매대금 OOO원을 계약당일 계약금 OOO원, 2019.2.28. 잔금 OOO원을 지급하기로 기재되어 있고, 주택조합은 2019.1.24. 및 2019.2.1. 청구인 명의 계좌(OOO)에 합계 OOO원을 송금한 후 2019.2.1. ‘매매’를 원인으로 소유권이전등기를 경료한 것으로 나타난다.＜표8＞쟁점주택② 매매 계약서OOO(사)청구인(양수인)은 A(양도인)과 2019.12.16. 작성한 ＜표9＞쟁점주택① 2차거래 계약서에 근거하여 같은 날 ‘매매’를 원인으로 소유권이전등기를 경료하였으며, 동 계약서에는 매매대금 OOO원 중 전세보증금(OOO원)은 우선 상계하고 잔금 OOO원은 계약당일 지급하기로 기재되어 있으나, A 명의 계좌로 잔금 상당액을 송금한 사실은 나타나지 아니하는 반면, 청구인은 아래 ＜표10＞ D 명의 계좌 거래내역상 2019.3.8., 2019.12.24. 두 차례에 걸쳐 A의 자녀인 D 명의 계좌(OOO)에 송금한 합계 OOO원이 위 잔금의 일부라고 주장한다.＜표9＞쟁점주택① 2차거래 계약서OOO＜표10＞D 명의 계좌(OOO) 거래내역OOO(아)처분청이 제출한 ＜표11＞ 청구인 심문조서에 따르면 청구인은 A의 파산우려로 쟁점주택①의 전세보증금을 돌려받지 못할 것을 우려하여 쟁점주택①을 다시 취득하였다고 하나, 쟁점주택①의 등기부등본상 A의 사적채무와 관련한 기록은 나타나지 아니한다.＜표11＞청구인 심문조서(15페이지 발췌)OOO(자)처분청이 제출한 자료에 따르면 쟁점주택①과 동일 단지 및 동일 면적에 해당하는 비교대상 주택의 시세는 아래 ＜표12＞와 같이 OOO원～OOO원으로 나타난다.＜표12＞비교대상 주택 시세OOO(차)청구인은 쟁점주택① 1·2차 거래 모두 정상적으로 이루어진 것이라는 취지로 ＜표13＞ B와 A 간 통화내용, ＜표14＞A 등 관련인 확인서, ＜표15＞A의 사적채무 내역을 제출하였다.＜표13＞B와 A 간 통화내용(2026.1.5.자 일부)OOO＜표14＞A 등 관련인 확인서OOO＜표15＞A의 사적채무 내역OOO(2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 쟁점①ㆍ②에 대하여 살피건대,「국세기본법」제14조 제3항을 적용하여 거래 등의 실질에 따라 과세하기 위하여서는, “납세의무자가 선택한 행위 또는 거래 형식이나 과정이 처음부터 조세회피 목적을 이루기 위한 수단에 불과하여 그 실질이 직접 거래를 하거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것과 동일하게 평가될 수 있어야 하고 이는 당사자가 그와 같은 형식을 취한 목적, 제3자를 개입시키거나 단계별 과정을 거친 경위, 그와 같은 방식을 취한 데에 조세부담의 경감 외에 사업상의 필요 등 다른 합리적 이유가 있는지 여부, 각각의 행위 또는 거래 사이의 시간적 간격 및 그와 같은 형식을 취한 데 따른 손실과 위험부담의 가능성 등 제반 사정을 종합하여 판단하여야 하는바(대법원 2022.8.25. 선고 2017두41313 판결, 같은 뜻임),청구인은 A과의 쟁점주택① 1·2차거래가 가장매매가 아닌 진정한 매매 의사에 따라 이루어진 정상거래라고 주장하나, A은 경제적 여력을 갖추지 못한 상황임에도 쟁점주택①의 취득에 실질적으로 소요된 자금 전부를 청구인 등으로부터 긴급하게 융통하여 이를 양수하게 된 합리적 사정이 나타나지 아니하는 점, 청구인은 A에게 쟁점주택①을 양도한 이후부터 재취득하기까지 쟁점주택①에서 계속 거주한 점, 청구인은 쟁점주택②를 양도한 후 1년이 채 지나지 않아 쟁점주택①을 다시 취득한 점, A은 궁핍한 형편에 불구하고 쟁점주택①을 인근 시세 대비 현저히 낮은 가격(당초 취득가액과 동일한 금액)으로 청구인에게 다시 양도한 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점주택① 1·2차거래를 쟁점주택②의 양도에 대해 1세대1주택 비과세 특례를 적용받기 위한 가장거래로 보아 쟁점주택②의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 특례를 부인하고 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.또한 청구인이 쟁점주택①을 A에게 양도한 후 단기간 내에 다시 취득한 일련의 거래는 쟁점①에서 살펴본 바와 같이 가장매매에 해당하는 것으로 보이고 청구인은 이와 같은 가장매매를 통하여 쟁점주택②의 양도소득세를 회피하기에 이르게 된바, 이와 같은 청구인의 행위는 조세포탈의 의도를 가지고, 그 수단으로서 조세의 부과징수를 불능 또는 현저히 곤란하게 하는 위계 기타 적극적인 행위로 보이므로, 처분청이 「국세기본법」제26조의2에 따른 10년의 부과제척기간을 적용하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 보이는바, 쟁점주택②의 양도에 대하여 부과제척기간 5년을 적용하여야 한다는 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.