쟁점임차보증금을 대항력 있는 임차보증금으로 보아 이 건 부동산의 취득가격에 포함하여 취득세 등을 부과한 처분의 당부

1. 처분개요가. 청구인은 2021.12.16. 경기도 양주시 OOO소재 부동산(토지 991.3㎡, 건축물 1,566.86㎡, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)을 취득(경락)하고, 그 매수대금 OOO원을 과세표준으로 「지방세법」 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2024.11.25. 이 건 부동산의 임대차계약서 및 의정부지방법원에 신고된 매각물건명세서 등을 확인한 결과, 청구인이 이 건 부동산의 취득세 과세표준에서 대항력 있는 임차보증금 OOO원(이하 “쟁점 임차보증금”이라 한다)을 누락한 것으로 보아, 쟁점 임차보증금에 대하여 취득세 OOO원, 지방교육세OOO원 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함, 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

다. 이에 청구인은 2024.11.25. 경정청구를 제기하였고, 처분청이 이를 거부하자 2025.2.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인이 청구외 주식회사 A(이하 “A”라 한다)와 임대차계약을 한 것은 경매낙찰 이후에 이루어진 것으로 대항력 있는 임차권과 무관하고, 법원 경매에서 공개되는 모든 대항력 있는 임차인은 진위 여부를 따지지 않고 법원에서 접수 받은 그대로 공개되는 것인바, 경매 낙찰자는 신고된 대항력 있는 임차인이 주장하는 채권이 진실인 경우 인수하여 보증금을 지급하는 것이고, 허위 등 거짓이면 보증금 등 인수해야 할 채권이 없으므로 지급할 비용이 없는 것이다.

(2) 청구인은 대항력 있는 임차인으로 신고된 A의 보증금 OOO원에 대해 A에 내용 증명을 요구하였고 A의 회신이 없어 이 건 부동산이 속한 산업단지 조합에 용수·폐수 차단을 요구하는 등 A와 협의 과정에서 갈등이 있었으며, 경매사건에 신고된 이력이 있었지만 실제 보증금 OOO원은 유효하지 않고 지급해야 할 비용이 없음을 확인하는 A와 청구인의 사실확인서를 제출하였는바, 단순히 경매 사건의 매각물건명세서에 A가 대항력있는 임차인으로 게시되었다는 이유만으로 쟁점 임차보증금을 취득가격에 포함시키는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견(1) 부동산을 경매로 취득함에 있어 경락인은 「상가건물 임대차보호법」 제3조 등의 규정에 의하여 대항력 있는 임차인에게 지급할 임차보증금에 대한 채무를 인수하는 것이고, 대항력 있는 임차인은 추후 경락인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있으므로 대항력 있는 임차보증금 상당액은 당해 부동산을 취득하는데 소요된 비용으로 보아야 할 것인바 이 건 부동산에 대한 임차보증금은 이 건 부동산을 취득하기 위하여 지급된 일체의 비용에 해당된다 할 것(조심 2009지883 2010.4.1. 결정, 같은 뜻임)이고,「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항 및 제5조 제2항은 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인으로부터 임차권과 분리해 보증금 반환 채권을 양수한 금융기관 등이 우선변제권만을 승계하도록 한 것이므로, 금융기관이 상가건물 경매절차에서 우선변제권에 따른 배당요구권을 행사해 배당받았더라도 이를 임차인의 임대차계약 해지의 의사표시로 간주할 수 없고, 임차인은 상가건물 임대차보호법상 대항력을 상실하지 않는 한 여전히 상가건물에 대한 대항력을 갖고 있어 새로운 소유자에게도 그 대항력을 행사할 수 있다 할 것(서울중앙지방법원 2021.3.23. 선고 2020가단5221504 판결, 같은 뜻임)인바,청구인은 2021.12.16. 이 건 부동산을 직접 경락받아 매수대금을 납부하여 취득한 후 동 매수대금을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고·납부하였으나, 임차인에게 임차보증금 전액을 반환하지 아니한 이상 대항력 있는 임차권은 소멸되지 아니하는 점, 임차인이 임차보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속되는 것으로 보아야 하므로, 청구인은 이 건 부동산을 취득함과 동시에 쟁점 임차보증금 반환채무도 함께 인수한 것인 점, 대항력 있는 쟁점 임차보증금은 「지방세법 시행령」 제18조 제1항에서 규정한 취득을 위한 간접비용(채무인수액)에 해당한다고 할 것인 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점 임차보증금은 이 건 부동산의 과세표준에 포함된다 할 것이다.

(2) 일반적으로 대항력이 없는 임차인이 부동산을 점유하면서 퇴거하지 않는 경우에는 법원에 인도명령 및 명도소송 등을 할 수 있음에도 청구인은 이를 강제하지 않았고, 이 건 부동산에 실제로 용수·폐수 차단 등이 이루어지지 않았으며 A에 임대차 계약 및 보증금, 월세 납입 증명을 요구하는 내용증명을 송부한 것으로 보아 A는 대항력을 가지고 있음이 확인되고, A는 이 건 부동산에 대한 임대차 계약을 국세청에 신고하였는바, A를 대항력 있는 임차인으로 볼 수밖에 없을 것이다.

(3) 또한 가 2022.1.22., 2022.2.20. 청구인에게 OOO원, OOO원을 임대료로 입금한 것을 보면, 청구인이 A에게 입금계좌 등을 알려준 것으로 보이고 이는 청구인이 임대차 계약을 인정하여 승계한 것으로 볼 수밖에 없는 것인바, 처분청이 쟁점 임차보증금을 취득세 과세표준에 포함하여 이 건 취득세 등을 부과·고지한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점 임차보증금을 대항력 있는 임차보증금으로 보아 이 건 부동산의 취득가격에 포함하여 취득세 등을 부과한 처분의 당부나. 관련 법령(1) 지방세법(2019.12.31. 법률 제18294호로 일부개정된 것)제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다.

이하 이 절에서 같다)으로 한다.② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득⑧ 제1항부터 제7항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2020.12.31., 대통령령 제31343호로 일부개정된 것)제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액(3) 상가건물 임대차보호법(2020.7.31., 법률 제17471호로 일부개정된 것)제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.제8조(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다.

다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 이 건 부동산의 등기사항전부증명서 등에 따르면, 청구인은 2020.3.16. 의정부지방법원의 임의경매(2020OOO, 이하 “이 건 경매사건”이라 한다)로 공고된 이 건 부동산을 법원의 경매절차에 참가하여 2021.12.16. 감정가 OOO원의 61.05%인 OOO원에 낙찰 받아 취득하였으며, 같은 날 소유권이전등기를 완료하였다.(나) 청구인은 2021.12.16. 이 건 부동산 취득에 대해 매수대금 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법」 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)을 적용하여 산출한 이 건 취득세 등을 신고·납부하였다.(다) 청구인은 2022.1.5. 이 건 경매사건의 매각물건명세서상 공시된 A의 임대차 계약과 관련하여 임대차 계약서, 보증금 및 차임 납부 내역 등을 요청하는 내용증명을 A에 송부한 것으로 나타난다.(라) 청구인은 2022.2.18. A에서 내용증명에 대한 회신이 없고 이 건 부동산을 직접 점유, 사용하거나 임대를 주지 못하는 상태가 계속됨에 따라 검준일반산업단지 조합에 용수 및 폐수 차단을 요청한 것으로 확인된다.(마) 청구인은 2022.7.4. A와 이 건 부동산을 보증금 OOO원, 차임 월 OOO원에 임대하는 임대차 계약을 체결하였으며 임대차 기간은 2022.3.17.(차임지급시작일)∼2023.11.30.로 확인된다.(바) 처분청은 2024.11.25. 이 건 부동산의 의정부지방법원에 신고된 매각물건명세서 등에 따라 청구인이 이 건 부동산의 취득세 과세표준에서 대항력 있는 임차보증금을 누락한 것을 확인하고, 쟁점 임차보증금에 대하여 이 건 취득세 등을 부과·고지하였다.(사) 처분청이 제출한 이 건 부동산의 임대차 계약 내역은 아래 [표1]과 같다.[표1] 이 건 부동산의 임대차계약 내역

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○(아) 처분청이 제출한 자료에 따르면, A가 2022년 청구인에게 지급한 임차료 내역은 아래 [표2]와 같이 확인된다.[표2] 2022년 A의 계정별 원장상 임차료 지급 내역

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○(자) 청구인과 A는 2025.2.25. 이 건 경매사건의 매각물건명세서상 신고된 A의 임대차계약 보증금OOO은 유효하지 않다라는 사실확인서를 아래와 같이 제출하였다.＜ 사실 확인서(일부 발췌) ＞

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○(차) 이 건 부동산의 등기사항전부증명서에 따르면, A의 임차권은 설정되어 있지 않고, A는 경매 당시 배당요구신청을 하지 않은 것으로 확인된다.(카) 청구인은 A의 대표 a와 ㈜B의 대표 b이 부부관계이므로, 실제 임차보증금 OOO원은 지급되지 않았다고 진술하였고,이를 확인한 결과, 두 사람은 부부관계로 확인되었으나, 임차보증금 OOO원이 실제 지급되지 않았는지는 자료가 제출되지 않아 확인되지 않는다.(타) 이 건 경매사건에서 A의 이 건 부동산에 대한 임차보증금은 OOO원으로 확인되나, 처분청은 OOO(쟁점 임차보증금)에 대해서만 취득세를 부과한 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 「지방세법」 제10조 제5항에서는 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다고 규정하면서 그 제4호에서 “공매방법에 의한 취득”을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서 그 제5호에서 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액을 간접비용으로 규정하고 있으며,「상가건물 임대차보호법」 제3조에서 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 규정하고 있고 같은 조 제2항에서는 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”고 규정하고 있다.(나) 청구인은 쟁점 임차보증금은 경매사건에 신고된 이력은 있지만 실제 유효하지 않아 청구인이 A에게 지급해야할 비용은 없는 것이므로, 쟁점 임차보증금을 취득세 과세표준에 포함시키는 것은 부당하다고 주장한다.그러나, 이 건 경매사건의 매각물건명세서상 이 건 부동산에 대항력 있는 임차인으로 A가 등록되어 있는 점, 국세청의 사업자 등록 정보상으로도 동 임대차 계약이 확인되는 점, 청구인이 A에 쟁점 임차보증금 등에 대한 내용증명을 요청한 것으로 보아 A가 이 건 부동산을 점유하여 사용하고 있던 것으로 보이는 점, 청구인은 A와 ‘쟁점 임차보증금은 유효하지 않다’는 취지의 사실확인서를 제출하였으나, 현재에도 이 건 부동산의 임차인 지위에 있는 A와 작성한 사실확인서를 그대로 신뢰하기는 어려운 점, 청구인은 쟁점 임차보증금이 실제 지급되지 아니하였다는 점을 입증할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.