이 건 주택에 대한 취득가액 중 쟁점채무액에 대하여는 유상취득세율을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

1. 처분개요가. 청구인은 2024.2.20. 증여자 a(이하 “증여자”라고 한다)와 체결한 부담부 증여계약(이하 “이 건 증여계약”이라 한다)에 따라, 2024.2.22. 경기도 용인시 OOO(공동주택, 건물 47.82㎡, 대지권 49.65㎡, 이하 “이 건 주택”이라 한다)를 취득(증여)한 후, 같은 날 이 건 주택의 시가표준액(OOO원) 중 청구인이 부담하기로 한 채무승계액(OOO원, 이하 “쟁점채무액”라 한다)에 대해서는 「지방세법」제11조 제1항 제8호 가목의 세율(1천분의 10, 이하 “유상취득세율”이라 한다)을 적용하고, 시가표준액에서 쟁점 채무액를 제외한 금액(OOO원)에 대해서는 「지방세법」제11조 제1항 제2호의 세율(1천분의 35, 이하 “무상취득세율”이라 한다)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고납부 하였다.

나. 청구인은 2025.7.30. 이 건 주택의 취득은 부담부 증여에 따른 취득이 아닌 증여에 의한 취득에 해당한다고 보아 쟁점채무액을 과세표준으로 하여 무상취득세율을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 수정신고·납부하였다.

다. 이후 청구인은 2025.8.5. 쟁점채무액에 대하여 유상취득세율을 적용하여야 한다는 취지로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2025.9.24. 이를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2025.12.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장청구인은 2024.2.20. 부담부 증여를 통해 이 건 주택을 취득한 후, 이에 대한 취득세를 신고·납부하였고, 쟁점채무액을 인수하였다는 내역이 명시된 증여계약서를 관할 법무사를 통해 처분청으로부터 검인까지 받았다.그러나, 처분청은 청구인이 이 건 주택 취득일로부터 3개월 이내 서면으로 쟁점채무액을 실제로 인수하였다는 내용을 신고하지 아니하였다는 사유로 쟁점채무액에 대하여 무상취득세율을 적용하여 산출한 취득세를 신고·납부할 것을 안내하였고, 청구인은 가산세가 지속적으로 부과되는 점을 고려하여 먼저 쟁점채무액에 대하여 무상취득세율로 수정신고·납부한 후 이에 대한 경정청구를 제기하였으나, 처분청에서는 이를 거부하였다.청구인은 부담부 증여의 경우 실제 채무를 인수하였음을 3개월 이내에 증명하여야 한다는 신고의무가 있다는 사실을 알지 못하고 있었고, 처분청 담당자나 법무사로부터 어떠한 안내도 받지 못하였는바, 청구인이 실제 채무를 인수하였다는 내용의 신고를 하지 아니한 것은 고의로 의무를 회피할 목적이 아니라 실무상 안내 부족 및 인지 부족에 의한 단순 착오에 불과하다.또한, 청구인은 실제로 채무를 인수하여 그 이행을 하고 있었고, 이와 관련한 자금 이체 내역과 증빙서류도 모두 구비되어 있으므로, 청구인이 이 건 주택을 취득하면서 인수한 쟁점채무액의 경우 실질적인 부담부 증여로서 해당 금액에 대하여 유상취득세율이 적용되어야 함에도 무상취득세율 적용대상으로 본 것은 조세의 이중부담과 행정절차의 비합리성을 초래할 우려가 있다.

나. 처분청 의견청구인이 이 건 증여계약을 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여로 인정받기 위해서는 이 건 주택 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내에 쟁점채무액을 인수한 사실이 객관적인 자료로 확인되어야 할 것이나, 청구인은 이 건 주택에 대한 전세계약이 만료(2024.5.31.)되었음에도 불구하고 당초 증여자의 임대보증금액을 청구인이 인수하였음을 입증할 만한 자료를 제출하지 아니하였는바 청구인이 증여자가 설정한 임대보증금 채무를 실질적으로 인수하였다고 보기 어렵고, 청구인이 제출한 차용금 상환내역 또한 해당 채무를 인수한 것으로 보기보다는 증여자와의 약정에 따라 쟁점채무액의 변제를 책임지고 있는 것에 불과(조심 2023지1990, 2024.4.30.)하다.한편, 「지방세법」제7조 제11항 제4호 각 목의 규정은 조세회피를 방지하기 위하여 직계존비속간의 부동산거래에 있어서 외관상 매매의 형태를 취하고 있다 하더라도 예외적으로 엄격하게 요건을 충족하는 경우에만 이를 유상거래로 인정하겠다는 의미인 것으로 해석(조심 2024지3549, 2025.6.27., 같은 뜻임)되는 점과 납세자로 하여금 대가의 지급 또는 채무의 부담에 관해 납세자 스스로의 소득과 재산을 갖추고 있음을 증명하도록 명시한 「지방세법」제7조 제11항 단서 제4호 각 목의 내용과 취지, 유상취득과 무상취득의 구별은 원칙적으로 취득세 납세의무의 성립 시점을 기준으로 이루어져야 하는 점 등을 고려하면, 증여자의 채무를 인수하는 부동산 등의 부담부 증여에서 지방세법 제7조 제11항 단서 제4호의 ‘그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우’란, 수증자가 해당 부동산 등의 취득 시점을 기준으로 인수한 채무를 변제하기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어, 그 채무인수로 인하여 당초 채무자인 증여자가 해당 채무 부담을 실질적으로 면하게 될 뿐만 아니라 그 부담이 다시 증여자에게 전가되지 않을 개연성이 높다고 인정되는 경우를 의미한다고 해석(대법원 2024두67238, 2025.10.16. 선고, 같은 뜻임)하여야 하는바,청구인이 이 건 주택을 취득할 당시 제출한 근로소득 원천징수영수증에 따르면, 청구인의 2022년 연소득은 OOO원에 불과하고 이 건 주택 외에 별도의 주택을 소유한 사실도 없는 점 등을 고려해 볼 때, 청구인이 이 건 주택 취득 시점을 기준으로 쟁점채무액을 실질적으로 부담할 수 있는 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있다고 보기 어려우므로, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점이 건 주택에 대한 취득가액 중 쟁점채무액에 대하여는 유상취득세율을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 증여자(청구인의 아버지)는 2024.2.20. 청구인과 이 건 증여계약을 체결하였고, 이 건 증여계약서 상에 쟁점채무액(임대보증금 OOO원)은 청구인이 모두 인수하기로 한다고 기재된 사실이 아래와 같이 확인된다.

○

○

○(나) 이 건 주택에 대한 취득세 신고 당시 제출한 임대차계약서에 따르면, 임차인 이성호는 증여자와 2018.11.3. 이 건 주택에 대한 임대차계약을 체결(2018.12.1.∼2020.11.30.)하였고, 최종적으로 2024.5.31.까지 임대차계약을 연장한 사실이 확인된다.(다) 임차인의 임대보증금 조기 반환 요청으로 인해 증여자가 해당 임대보증금을 상환하였고, 청구인은 2024.5.31. 증여자에게 임대보증금에 해당하는 금액(OOO원)을 차용한다는 차용증을 아래와 같이 작성하였으며, 임차인이 퇴거한 후 청구인이 이 건 주택으로 전입한 사실이 확인된다.(라) 청구인은 2024.6.25.부터 매달 OOO원씩 증여자에게 위 차용금액을 상환하고 있다고 주장하면서 금융이체내역서를 제출하였고, 해당 금융이체내역서에 따르면, 청구인은 2024.6.25.부터 심판청구일까지 계속하여 OOO원씩 증여자에게 이체한 것으로 확인된다.(마) 청구인은 이 건 주택 취득 당시 청구인의 소득과 재산으로 쟁점채무액을 변제하거나 변제할 수 있었다는 사실을 입증하기 위해 아래와 같은 자료를 제출하였다.1) 청구인이 제출한 근로소득 원천징수영수증에 따르면, 청구인은 2022년 OOO원, 2023년 OOO원, 2024년 OOO원의 근로소득이 있는 것으로 확인된다.2) 청구인이 제출한 가상자산 거래소(업비트) 거래내역서에 따르면, 청구인은 2023.12.27.∼2024.1.19. 기간 동안 해당 거래소에 총 OOO원을 입금한 사실이 확인되고, 이 건 주택 취득일 이후의 입금액은 OOO원으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 「지방세법」제7조 제11항에서 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은 항 제4호에서 해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우를 규정하고 있으며, 같은 조 제12항에서 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부당산 등을 유상으로 취득하는 것으로 보되, 직계존비속으로부터의 부동산 등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다고 규정하고 있다.위와 같이 납세자로 하여금 대가의 지급 또는 채무의 부담에 관해 납세자 스스로의 소득과 재산을 갖추고 있음을 증명하도록 명세한 「지방세법」제7조 제12항 단서나 같은 조 제11항 단서 제4호 각 목의 내용과 취지, 유상취득과 무상취득의 구별은 원칙적으로 취득세 납세의무의 성립 시점을 기준으로 이루어져야 하는 점 등을 종합적으로 고려하면, 증여자의 채무를 인수하는 부동산 등의 부담부 증여에서 「지방세법」제7조 제11항 단서 제4호의 ‘그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우’란, 수증자가 해당 부동산 등의 취득 시점을 기준으로 인수한 채무를 변제하기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어, 그 채무인수로 인하여 당초 채무자인 증여자가 해당 채무 부담을 실질적으로 면하게 될 뿐만 아니라 그 부담이 다시 증여자에게 전가되지 않을 개연성이 높다고 인정되는 경우를 의미한다고 해석하여야 하고, 여기서 수증자가 증여자로부터 인수한 채무를 변제할 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있는지를 판단할 때에는 「지방세법」제7조 제11항 단서 제4호 다목에 따라 취득 이전에 이미 상속세 또는 증여세를 과세 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증재산에 해당하는 때를 제외하고는 수증자 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 하는 등 부담부 증여의 목적물인 해당 부동산 자체를 고려해서는 아니되며, 부동산의 취득시점을 기준으로 납세자가 해당 채무를 변제하기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있었는지를 판단하여야 한다(대법원 2025.10.16. 선고 2024두67238 판결, 같은 뜻임).(나) 청구인은 쟁점채무액을 인수하였다는 내역이 명시된 쟁점주택에 대한 증여계약서를 작성하였고, 쟁점주택 취득 이후에 증여자와 차용증을 작성하여 매달 이를 상환하고 있으므로, 쟁점채무액에 대하여 유상취득세율을 적용하여야 한다고 주장한다.그러나, 직계존비손 간의 부담부 증여계약에서 발생한 쟁점채무액이 유상취득세율 적용대상으로 인정 받기 위해서는 쟁점채무액을 청구인이 인수하는 과정에서 대가를 지급한 사실이 증명되어야 할 것이고, 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우란 쟁점주택을 취득한 이후의 사정까지 고려할 것이 아니라 쟁점주택을 취득할 당시 청구인에게 쟁점채무액을 변제하기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있는지 여부로 판단되어야 할 것인 점,또한, 청구인이 증여자로부터 인수한 채무를 변제할 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있는지를 판단할 때에는 쟁점주택 취득 이전에 이미 상속세 또는 증여세를 과세 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증재산에 해당하는 때를 제외하고는 청구인 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 하고, 부담부 증여의 목적물인 해당 부동산 자체를 고려해서는 아니된다 할 것인 점,위의 사항들을 고려해서 청구인의 소득에 대하여 살펴보면, 청구인이 2024.2.20. 쟁점주택을 취득할 당시 청구인에게 2022년 근로소득 OOO원, 2023년 근로소득 OOO원 2024년 2월까지의 근로소득OOO원 합계 OOO원이 있는 것으로 확인되나, 통상의 생활비 등을 고려해 볼 때, 이러한 청구인의 근로소득만으로는 쟁점채무액을 변제할 충분한 소득이 있는 것으로 보기 어려운 점,청구인은 근로소득 외에 가상자산 거래소에 입금한 금액 OOO원이 별도로 있다고 주장하나, 근로소득 외에 다른 소득이 없는 청구인의 경우 가상자산 거래소에 입금한 금액의 원천이 근로소득 이외의 소득에서 발생한 것이라고 인정하기 어렵고, 그 외 청구인이 제출한 자료만으로는 청구인이 쟁점채무액을 변제할 충분한 재산이 있는 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점채무액은 무상취득세율 적용대상이라고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법(2023.12.29. 법률 제19860호로 일부개정 된 것)제7조(납세의무자 등) ⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.

1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우다.

이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다.

(2) 지방세법 시행령(2023.12.29. 법령 제34080호로 일부개정 된 것)제14조의4(부담부증여시 취득가격) ① 법 제10조의2 제6항에 따른 부담부증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액에 상당하는 부분(이하 이 조에서 “채무부담액”이라 한다)의 범위는 시가인정액을 그 한도로 한다.② 채무부담액은 취득자가 부동산등의 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액으로서 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 등기부 등본으로 확인되는 부동산등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액2. 금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는 금융기관의 금융채무액3. 임대차계약서 등으로 확인되는 부동산등에 대한 임대보증금액4. 그 밖에 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액