위반건축물 및 그 부속토지에 대한 재산세 부과 시 면적 산정이 잘못되었으므로, 재산세 부과처분이 취소되어야 한다는 청구주장의 당부

1. 처분개요가. 처분청은 2025.5.7. 및 2025.6.10. 청구인 a, b, c, d, e에게 청구인들이 소유한 서울특별시 구로구 OOO 토지 421㎡, 같은 동 OOO 토지 106㎡, 같은 동 OOO 토지 69㎡(이하 합하여 “쟁점토지”라 한다) 및 같은 동 OOO 지상의 건축물(이하 “이 건 건축물”이라 한다) 중 668.02㎡(이하 “쟁점건축물”이라 한다)에 대하여 ＜별지 1＞ 기재와 같이 재산세 등 합계 OOO원을 부과·고지(이하 “이 건 재산세 등 부과처분”이라 한다)하였다.

나. 청구인들은 이에 불복하여 2025.8.4. 이의신청을 거쳐, 2026.1.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견가. 청구인들 주장(1) 처분청은 이 건 건축물이 쟁점토지의 지상에서 지붕을 하나로 공유하고 있음을 전제로 하여, 이 건 건축물의 전체 면적 1,080㎡ 중 적법한 건축물 면적 269.98㎡, 1998년 가설 건축물 축조신고 후 미철거로 이행강제금이 부과되고 있는 면적 142㎡, 1999.12.16. 기 적발된 위반건축물 면적 132㎡를 제외한 536.02㎡가 위반건축물이라고 판단한 후, 위반건축물의 면적(536.02㎡)과 기 적발된 위반건축물 면적 132㎡를 합한 쟁점건축물(668.02㎡)에 대하여 누락된 재산세 등을 부과하기 위해 이 건 재산세 등 부과처분을 한 것으로 보인다.

(2) 그러나 이 건 재산세 등 부과처분은 이 건 건축물의 전체 면적을 1,080㎡로 본 근거가 확인되지 않고, 처분청이 위반건축물로 본 면적(536.02㎡)의 위치도 전혀 특정되지 않아 그 과세의 근거를 명확히 존재하지 않는다.처분청의 답변서에 기재된 ‘지붕을 하나로 공유하고 있다’는 표현으로 미루어 볼 때 막연히 지붕의 면적을 기준으로 이 건 건축물의 전체 면적을 추정하였을 것으로 보이나,이 건 건축물의 지붕 아래에는 쟁점토지상 적법한 건축물의 면적인 269.98㎡, 1998년 가설 건축물 축조신고 후 미철거로 이행강제금이 부과되고 있는 면적 142㎡, 1999.12.16. 기 적발된 위반건축물 면적 132㎡ 외에도, 도로점용 허가를 받아 점유·사용 중인 서울특별시 소유의 서울특별시 구로구 OOO 도로 393㎡ 중 일부 면적과 국가 소유의 같은 동 OOO 도로 226㎡ 중 일부 면적이 포함되어 있고, 「건축법 시행령」제119조 제1항 제2호 다목의 3)에 의하면 위 각 도로와 같이 “건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로”는 건축면적에 산입하지 않도록 규정하고 있기 때문에, 산술적으로 536.02㎡의 면적이 산출될 수 없다.따라서 처분청에서 이 건 건축물 중 위반건축물이 536.02㎡임을 전제로 한 이 건 재산세 등 부과처분은 그 과세요건 자체가 존재하지 않는 위법한 처분이다.

(3) 한편 「지방세기본법」제18조에 의하면 세무공무원은 신의에 따라 성실하게 그 의무를 이행하거나 직무를 수행하여야 하고, 일반적으로 조세법률관계에서 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙이 적용되기 위해서는 ① 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해를 표명하여야 하고, ② 납세자가 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 하며, ③ 납세자가 그 견해표명을 신뢰하고 이에 따라 무엇인가 행위를 하여야 하고, ④ 과세관청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 하는데,신의성실의 원칙 내지 금반언의 원칙은 합법성을 희생하여서라도 납세자의 신뢰를 보호함이 정의, 형평에 부합하는 것으로 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에 적용되는 것으로서 납세자의 신뢰보호라는 점에 그 법리의 핵심적 요소가 있는 것이므로, 위 요건의 하나인 과세관청의 공적 견해표명이 있었는지 여부를 판단하는데 있어 반드시 행정조직상의 형식적 권한분장에 구애될 것은 아니고 담당자의 조직상 지위와 임무, 당해 언동을 하게 된 구체적인 경위 및 그에 대한 납세자의 신뢰가능성에 비추어 실질에 의해 판단해야 한다(대법원 2019.1.17. 선고 2018두42559 판결, 참조).(4) 처분청은 청구인들이 쟁점토지 및 이 건 건축물을 취득한 1987.11.13.부터 2025년도까지 준공업지역 내에 있는 쟁점토지 및 이 건 건축물에 대하여 공장용 건축물 재산세와 공장용 건축물의 부속토지로 재산세를 소유 지분만큼 분리과세 해왔고, 청구인들은 이를 완납한바,이는 처분청에서 쟁점토지 및 이 건 건축물을 공장용 건축물의 부속토지와 공장용 건축물로 보겠다고 공적 견해를 명시적 또는 묵시적으로 표명한 것이고, 청구인들이 위와 같은 공적 견해 표명을 신뢰하여 위 기간 동안 부과된 재산세를 모두 완납한 것에 청구들의 귀책사유도 없으므로,처분청에서 이제 와서 새삼 1999.12.16. 등재된 위반건축물의 면적 132㎡까지 합산한 쟁점건축물에 대하여 건축물분 재산세를 부과·고지하고, 그동안 분리과세를 해 온 쟁점토지를 종합합산과세로 구분하여 토지분 재산세를 부과·고지한 것은 신의성실의 원칙에 반하는 것으로서 위법한 처분이다.

(5) 또한 처분청은 청구인 c에 대하여도 쟁점토지에 대한 재산세 등을 부과·고지하였는데, 청구인 c은 2021.3.26. 청구인 a으로부터 쟁점토지 중 서울특별시 구로구 OOO 토지 106㎡를 증여받았을 뿐, 쟁점토지의 나머지 부분이나 쟁점건축물을 소유하고 있지 않다.청구인 c이 소유한 위 토지의 지상에는 위반건축물이 존재하지 않는데, 해당 토지가 위반건축물의 부속토지라는 이유로 토지분 재산세를 종합합산과세 한 이 건 재산세 등 부과처분은 위법하다.

나. 처분청 의견(1) 이 건 건축물(1,080㎡)은 청구인들이 소유한 쟁점토지 면적을 합산한 면적 596㎡을 초과하여, 서울특별시 소유의 서울특별시 구로구 OOO 도로 393㎡ 중 일부 면적과 국가 소유의 같은 동 OOO 도로 226㎡ 중 일부 면적에 걸쳐 축조된 1구(構)의 건축물이고, 적법한 건축물과 위법한 건축물이 혼재되어 있는 건축물이다.

(2) 처분청에서 항공영상시스템, 지리정보시스템 및 현장 확인을 통해 면적을 확인한 결과에 따르면, 이 건 건축물의 총 면적은 1,080㎡로 그 건축물 전체가 하나의 지붕을 공유하고 있으며, 내부는 벽으로 구획되어 공장으로 사용 중이고, 지붕과 바닥 면적이 같은 면적인 것으로 확인되었다.

(3) 이 건 건축물은 1980∼1990년대 사이 위반건축물이 축조되어 합쳐지다가 1993년∼1994년경 건축물 전체의 지붕을 하나로 합친 것으로 확인되고, 처분청에서는 이 건 건축물의 총 면적(1,080㎡)에서 적법한 건축물 면적(269.98㎡), 1998년 가설 건축물 축조신고 후 미철거로 이행강제금이 부과되고 있는 면적(142㎡) 및 1999.12.16. 기 적발된 위반건축물 면적(132㎡)를 차감한 나머지 면적(536.02㎡)을 2025.1.2. 위반건축물 면적으로 건축물 대장에 등재하였다.쟁점건축물 중 2025.1.2. 위반건축물로 건축물 대장에 등재된 면적(536.02㎡)은 항공사진 확인 결과 1994년경부터 존재하였던 것으로 확인되고, 처분청은 해당 면적에 대하여 취득세는 부과제척기간 5년이 지나 부과하지 않았고, 재산세는 부과제척기간인 5년 내에 있는 금액 상당을 부과하였다.

(4) 청구인들은 「건축법 시행령」제119조 제1항 제2호 다목의 3)에 의하면 위 각 도로와 같이 “건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로”는 건축면적에 산입하지 않도록 되어 있으므로, 이 건 건축물의 총 면적이 산술적으로 1,080㎡가 될 수 없다고 주장하나, 청구인들이 위와 같은 도로에 건축허가 없이 무단으로 쟁점건축물을 축조한 이상 이는 위반건축물에 해당하므로, 위 청구주장은 이유 없다.

(5) 한편 「지방세법」제106조 제1항 제3호 가목 및 「지방세법 시행령」(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정된 것, 이하 같다) 제102조 제1항 제1호 단서조항에서 「건축법」등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물로서 허가 등을 받지 않은 공장용 건축물이나 사용승인을 받아야 하는 건축물로서 사용승인을 받지 않고 사용 중인 공장용 건축물의 부속토지는 분리과세에서 제외한다고 규정하고 있고, 분리과세에서 제외된 토지는 같은 법 제106조 제1항 제1호에 따라 종합합산과세대상 토지로 구분된다.처분청은 이에 따라 청구인들이 소유한 쟁점토지의 면적(596㎡)에서 이 건 건축물의 건축물대장상 바닥면적에 해당하는 면적(269.98㎡)은 분리과세하고 나머지 면적(326.02㎡)은 종합합산과세 하였으므로, 위 규정에 따라 적법하게 이 건 재산세 등 부과처분을 한 것으로 보아야 한다.

(6) 청구인들은 또한 장기간 분리과세가 이루어졌음을 들어 신의성실 원칙의 위반을 주장하나, 처분청이 그동안 분리과세를 적용하였다 하더라도, 추가로 과세요건이 확인된 경우에는 법령에 따라 과세할 의무가 있고, 조세법률관계에서 신의성실 원칙은 제한적으로 적용되는 것이므로, 위 청구주장 역시 이유 없다고 할 것이다.

(7) 청구인 c은 쟁점토지 중 자신이 소유하고 있는 서울특별시 구로구 OOO 토지 106㎡의 지상에 쟁점건축물이 존재하지 않는다고 주장하나, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점건축물은 위 토지를 포함한 쟁점토지의 총면적 596㎡를 초과하여 주변 도로(같은 동 OOO)에 걸쳐 축조된 1구(構)의 건물로, 적법한 건축물과 위법한 건축물이 혼재되어 있으며, 적법한 건축물(269.98㎡)은 건축물 대장상 같은 동 OOO에 있는 것으로 확인되었다.따라서 처분청은 쟁점토지의 면적 596㎡에서 적법한 건축물이 위치한 서울특별시 구로구 OOO 토지 431㎡ 중 적법한 건축물의 바닥면적 269.98㎡에 해당하는 토지 면적은 분리과세하고, 나머지 면적 161.02㎡는 종합합산 과세하였고, 적법한 건축물이 위치하지 아니한 같은 동 OOO 토지 106㎡와 같은 동 OOO 토지 69㎡는 종합합산 과세하였다.즉, 처분청은 청구인 c이 소유한 같은 동 OOO 토지 위에 위반건축물이 축조되어 있어 당해 토지를 「지방세법」제106조 및 같은 법 시행령 제102조에 따라 종합합산 과세하였고, 청구인 c이 쟁점건축물은 소유하고 있지 아니하여 건축물분 재산세는 과세하지 않은 것이므로, 이 건 재산세 등 부과처분은 달리 잘못이 없다.설령 청구인 c이 소유한 토지의 지상에 쟁점건축물이 없다고 하더라도, 나대지는 종합합산과세 대상에 해당하므로, 처분청에서 청구인 c에게 쟁점토지 중 서울특별시 구로구 OOO 토지 106㎡에 대하여 당해 토지를 종합합산과세 대상으로 구분하여 재산세 등을 부과한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점위반건축물 및 그 부속토지에 대한 재산세 부과 시 면적 산정이 잘못되었으므로, 재산세 부과처분이 취소되어야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 : ＜별지 2＞ 참조다. 사실관계 및 판단(1) 청구인들 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 처분청은 2024.11.19. 이 건 건축물이 불법건축물로서 인접 토지를 침범한 상태로 존재한다는 취지의 민원을 접수하고, 이 건 건축물 및 쟁점토지에 대하여 ＜표1＞과 같이 조사보고서를 작성하였다.＜표1＞ 처분청의 조사보고서 내역

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○(나) 처분청이 제출한 건축물대장에 따르면, 이 건 건축물은 청구인들이 공동으로 소유하는 지하 1층, 지상 1층 규모의 공장으로, 쟁점토지 중 서울특별시 구로구 OOO 토지에 건축되어 있고, 건축면적이 269.98㎡이며, 1999.12.16. 위반건축물 132㎡가, 2025.1.2. 위반건축물 536.02㎡가 각 등재된 것으로 나타난다.처분청은 항공영상시스템을 통해 확인한 이 건 건축물의 면적이 1,080㎡이고, 그 중 건축물대장상 건축면적인 269.98㎡를 제외한 나머지 면적(810.02㎡)은 모두 위반건축물로 보아야 한다고 판단한 후,해당 면적(810.02㎡)에서 1998년 가설 건축물 축조신고 후 미철거로 이행강제금이 부과되고 있는 142㎡와 1999.12.16. 위반건축물로 기 등재된 132㎡를 차감한 나머지 면적(536.02㎡)을 2025.1.2. 건축물대장상 위반건축물로 등재하고, 청구인들에게 위반건축물로 등재된 면적의 합계인 쟁점건축물(668.02㎡)에 대하여 누락된 재산세 등을 부과하기 위해 이 건 재산세 등 부과처분을 한 것으로 확인된다.(다) 쟁점토지의 토지대장에서 확인되는 소유권 이전 내역은 ＜표2＞와 같다.＜표2＞ 쟁점토지의 소유권 이전 내역

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○(라) 처분청이 제출한 자료에 따르면, 이 건 건축물은 쟁점토지(서울특별시 구로구 OOO 토지 421㎡, 같은 동 OOO 토지 106㎡, 같은 동 OOO 토지 69㎡)와 인접한 도로(같은 동 OOO 및 OOO 도로)에 걸쳐 축조되어 있는 것으로 확인된다.(마) 처분청은 이 건 건축물이 건축물대장상 서울특별시 구로구 OOO 토지 421㎡에 위치하고 있으므로, 위 토지 중 이 건 건축물의 건축물대장상 건축면적(269.98㎡) 상당은 「지방세법」제106조 제1항 제3호 가목 및 같은 법 시행령 제102조 제1항 제1호 본문에 따른 공장용지에 해당한다고 보아 이를 분리과세대상으로 구분하였고,위반건축물은 건축물대장상 이 건 건축물의 건축면적으로 등재되지 아니한 서울특별시 구로구 OOO 토지의 나머지 면적(151.02㎡=421㎡-269.98㎡)과 같은 동 OOO 토지 106㎡ 및 같은 동 OOO 토지 69㎡에 걸쳐 축조되었을 것이라고 보아, 해당 토지들을 「지방세법」제106조 제1항 제3호 가목 및 같은 법 시행령 제102조 제1항 제1호 단서에 따른 종합합산과세대상으로 구분하여, 청구인들에게 쟁점토지 중 각 소유 부분에 대하여 이 건 재산세 등 부과처분을 하였다.(바) 청구인은 처분청에서 이 건 건축물 중 위반건축물 부분, 즉, 쟁점건축물이 위치하고 있다고 본 도로(서울특별시 구로구 OOO 및 OOO 도로)는 처분청으로부터 도로점용 허가를 받거나 국유지로서 대부료를 납부 중인 도로로서,‘건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로’는 건축면적에 산입하지 않도록 규정한 「건축법 시행령」제119조 제1항 제2호 다목의 3)에 따라 이 건 건축물의 건축면적에 포함될 수 없고, 위 도로의 면적을 제외할 경우 처분청에서 제시한 이 건 건축물의 총 면적(1,080㎡)이 산출될 수 없다고 주장하며, 도로점용 허가증 등을 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 「지방세법」제106조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제102조 제1항 제1호에 따라 공장용 건축물의 부속토지로서 일정한 요건을 갖춘 토지는 재산세 분리과세대상으로 구분되나, 「건축법」등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물로서 허가 등을 받지 않은 공장용 건축물이나 사용승인을 받아야 하는 건축물로서 사용승인을 받지 않고 사용 중인 공장용 건축물의 부속토지는 분리과세대상에서 제외한다고 규정하고 있다.(나) 쟁점건축물은 「건축법」등 관계 법령에 따른 허가나 사용승인을 받지 않고 불법으로 건축된 것으로서, 처분청에서 이를 이 건 건축물의 건축물대장상 위반건축물로 등재한 것으로 확인되는 점,처분청은 항공영상시스템, 지리정보시스템, 이 건 건축물 및 쟁점토지의 현장 확인 등을 통해 이 건 건축물 및 쟁점건축물의 면적을 산정하여 위와 같이 공부상 기재하였고,쟁점토지가 위반건축물인 쟁점건축물의 부속토지로서 ‘「건축법」등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물로서 허가 등을 받지 않은 공장용 건축물이나 사용승인을 받아야 하는 건축물로서 사용승인을 받지 않고 사용 중인 공장용 건축물의 부속토지’에 해당한다고 보아 종합합산과세대상으로 구분한 바, 이 건 건축물의 건축물대장상 위치와 건축면적을 고려할 때, 처분청의 위와 같은 판단이 합리적인 것으로 보이는 점,「지방세법」제106조 제3항 본문에 따라 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과하는 것이나, 쟁점건축물 및 쟁점토지가 이 건 건축물의 건축물대장상 기재와 달리 위반건축물 및 위반건축물의 부속토지에 해당하지 아니한다고 볼만한 사정이 확인되지 아니한 점,처분청이 현황 착오로 인한 과세대상 토지 구분을 바로잡고 재산세를 부과하는 것은 적법한 처분에 해당하고, 당초 부과처분을 하면서 재산세 과세대상의 구분에 관한 공적인 견해표명을 하였다고 볼 수도 없으므로, 이 건 재산세 등 부과처분이 신의성실의 원칙을 위반하였다고 보기도 어려운 점(조심 2025지1939, 2026.2.9., 같은 뜻임) 등에 비추어, 이 건 재산세 등 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지 1＞ 이 건 재산세 등 부과처분의 내역

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○＜별지 2＞ 관련 법령(1) 지방세법제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지가. 삭제 ＜2019.12.3＞나. 삭제 ＜2019.12.3＞3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호·지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지가. 공장용지·전·답·과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다.

다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.

(2) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정된 것)제102조(분리과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 공장용지: 제101조 제1항 제1호 각 목에서 정하는 지역에 있는 공장용 건축물(제103조 제1항 제2호 및 제3호의 건축물을 포함한다)의 부속토지로서 행정안전부령으로 정하는 공장입지기준면적 범위의 토지. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물로서 허가 등을 받지 않은 공장용 건축물이나 사용승인을 받아야 하는 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 않고 사용 중인 공장용 건축물의 부속토지는 제외한다.