토지.건물의 매매가액을 별도의 구분거래로 하지 않고 개인 감정평가사가증빙자료 작성시 과세표준 안분계산 여부(기각)

1. 사 실청구인은 서울특별시 중랑구 OOO동 OOOOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서, 서울특별시 중랑구 OO동 OOOOOOO 및 OOOOOOOO 대지 688.9㎡를 72.10.10 취득하여 76.7.27 동 지상에 상가건물(3층) 656.51㎡를 신축한 후 그동안 동 건물을 임대하여 오다가 91.5.20 주식회사 OO은행에게 위 토지·건물을 2,500,000,000원에 양도한데 대하여,처분청은 위 토지·건물의 양도시 매매계약서상 토지·건물가액이 구분표시되어 있지 않다는 이유로 2,500,000,000원을 토지·건물 과세시가 표준액 비율로 안분계산한 773,311,290원을 건물의 공급가액으로 보아 청구인에게 91.1기 해당 부가가치세 17,012,840원을 경정고지하자,청구인은 이에 불복하여 91.9.27 심사청구를 거쳐 91.12.3 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장처분청은 이 건 건물가액을 773,311,290원으로 보아 과세하였으나, 양도당시 토지의 시세가 평당 11,000,000원 내지 12,000,000원이므로 건물가액은 1억원 이내로 평가됨이 타당하고, 처분청이 건물가액으로 삼은 773,311,290원은 이를 평당 금액으로 환산하면 평당 3,894,000원인 바,보통 상가신축시 건축비가 1,000,000원이고, 잘 지은 건물이 1,300,000원인데 철거직전의 낡은 건물가액을 평당 3,894,000원으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하며, 이 건 토지·건물에 대하여 91.3.29 자로 감정평가한 가액(114,068,000원)의 비율로 안분하여 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 이 건 건물의 양도가액을 감정가액 비율로 안분하여야 한다고 주장하나 청구인이 제시한 감정평가서를 보면 감정평가인이 개인으로서 감정평가 법인이 감정한 것이 아니므로부가가치세법 시행령 제48조의 2제4항 제3호의 규정을 적용할 수 없고, 매매계약서상에도 건물가액의 구분이 없으므로 처분청이부가가치세법 제48조의 2제3항의 규정에 의거 지방세법상 과세시가표준액으로 안분하여 계산된 건물가액 773,311,290원을 공급가액으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점이 건 심판청구는 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명 하다고 보아 지방세법에 의한 과세시가 표준액에 따라 안분하여 계산된 건물가액에 대하여 과세한 당초처분의 당부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단먼저 이 건 관련 법규정을 살펴보면,부가가치세법 시행령 제48조의 2(과세표준의 안분계산) 제3항에 의하면 “사업자가 토지와 그 토지의 정착된 건물 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다.다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”라고 규정하고 있으며,동법시행령 제48조의 2제4항에서는 “제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다.이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설 촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액.2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액”으로 규정하고 있다.다음으로 이 건 토지·건물의 공급시 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한지 여부에 대하여 보면,첫째, 청구인과 주식회사 OO은행간에 91.4.9자로 체결한 이 건 부동산의 매매계약내용을 보면 이 건 토지와 건물의 매매대금을 총 2,500,000,000원으로 한다고만 되어 있을 뿐 토지·건물가액을 별도로 구분하여 거래한 사실이 없음이 이 건 매매계약서에 의해 확인되고 있고,둘째, 청구인은 이 건 토지·건물의 시가로 볼 수 있는 증빙자료로서 91.3.29자로 평가한 감정평가서 (주식회사 OO은행이 이 건 토지·건물에 대한 감정평가를 의뢰함)를 제시하고 있으나, 동 감정평가서는 개인 감정평가사(OOO)가 감정평가(토지 2,376,705,000원, 건물 114,068,000원)하여 작성한 것으로 나타나고 있어부가가치세법 시행령 제48조의 2제4항 제3호의 규정에 의한 감정평가 법인이 감정평가한 것이 아니어서 이를 기준으로 이 건 건물의 가액을 산정하기는 어렵다고 보여지며,셋째, 이 건 토지·건물의 매수인인 주식회사 OO은행의 취득시 기장내용을 보아도 위 감정평가서에 나타난 금액을 기준으로 기장하지 아니하고 지방세법상 과세시가표준액을 감안한 금액(토지 1,644,000,000원, 건물 856,000,000원)으로 기장하였음이 확인되고 있고, 기타 이 건 토지·건물의 시가가 구분될 수 있는 자료등도 발견되지 않고 있다.위 사실들로 미루어 볼 때 이 건의 경우 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 경우에 해당되는 것으로 보여지는 바, 그러하다면 처분청이 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분하여 산정한 이 건 건물가액에 대하여 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

6. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.