청구인이 직계비속으로부터 쟁점주택을 담보로 대출한 쟁점채무부담액을 승계한 것으로 보아 유상승계취득 세율을 적용할 수 있는지 여부

1. 처분개요가. 청구인은 2024.3.7. 자녀 AAA으로부터 경기도 수원시 팔달구 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 계약금 OOO원, 잔금OOO원 합계 OOO원에 매수하는 계약을 체결하고, 매매대금 중 일부는 쟁점주택에 관한 대출금 채무를 승계함으로써 상계하기로 약정하였다.

나. 청구인은 2024.3.25. 처분청에 쟁점주택의 취득에 관하여 자녀에게 현금으로 지급한 OOO원 및 자녀로부터 승계한 대출금 채무 OOO원(이하 “쟁점채무부담액”이라 한다) 합계 OOO원에 대하여는 「지방세법」(2025.12.31. 법률 제21308호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제8호 가목에 따른 유상승계취득 세율(1%)을, 쟁점주택의 시가인정액(OOO원)에서 쟁점채무부담액을 차감한 잔액인 OOO원에 대하여는 같은 조 제1항 제2호에 따른 무상취득 세율(3.5%)을 각 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

다. 처분청은 이후 청구인이 쟁점주택의 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 쟁점채무부담액을 인수한 사실이 「지방세법 시행령」제14조의4 제2항 각호에 따라 입증되지 아니하였다고 보아, 2025.11.21. 청구인에게 쟁점채무부담액 상당에 대하여 무상취득 세율을 적용하여 산출한 2025.11.21. 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함, 이하 “이 건 취득세 등 부과처분”이라 한다)을 부과·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2025.12.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인의 자녀는 2021.4.23. 쟁점주택을 취득하기 위해 은행에서 대출을 받았고, 결혼 이후 남편이 부담하고 있는 다른 주택에 관한 대출금 채무까지 함께 원리금을 상환하기가 힘들어져, 청구인에게 쟁점주택을 처분하게 되었다.

(2) 청구인은 기존에 소유하던 주택을 처분하여 쟁점주택을 현금 매수하려 했지만, 매매하려는 주택에 세입자가 있어 매매 및 대출이 이루어지지 않았고, 이에 부득이 자녀의 쟁점주택에 관한 대출금 채무를 인수하기로 약정한바, 위 세입자의 전세계약이 만료되는 2026년 3월경 해당 주택을 매매하여 쟁점채무부담액을 변제하기로 하였다.

(3) 청구인은 쟁점주택을 취득한 후 쟁점채무부담액을 직접 변제하고 있고, 쟁점주택에 직접 거주하기 위한 목적으로 이를 취득하였으며, 이와 같은 약정사실 및 변제 내역이 청구인과 자녀 간 체결된 약정서, 금융거래내역 등에서 명확히 확인되므로, 「지방세법」제10조의2 제6항, 제7조 제12항 단서 및 제11항에 따라 쟁점채무부담액 상당에 대하여 유상승계취득 세율을 적용해야 한다.

나. 처분청 의견(1) 「지방세법」제7조 제12항은 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 보되, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다고 규정하고 있고,같은 조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 보되 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 같은 항 제4호는 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우라고 규정하며, 가목에서 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우, 나목에서 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우, 다목에서 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우, 라목에서 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우를 규정하고 있다.같은 법 제10조의2 제6항은 제7조 제11항 및 제12항에 따라 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액에 상당하는 부분(이하 이 조에서 “채무부담액”이라 한다)에 대해서는 제10조의3에서 정하는 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하고, 취득물건의 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에 대해서는 이 조에서 정하는 무상취득에서의 과세표준을 적용한다고 규정하고 있으며,같은 법 시행령 제14조의4 제1항은 법 제10조의2 제6항에 따른 부담부증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액에 상당하는 부분(이하 이 조에서 “채무부담액”이라 한다)의 범위는 시가인정액을 그 한도로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 채무부담액은 취득자가 부동산등의 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액으로서 다음 각 호(1. 등기부 등본으로 확인되는 부동산등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액, 2. 금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는 금융기관의 금융채무액, 3. 임대차계약서 등으로 확인되는 부동산등에 대한 임대보증금액, 4. 그 밖에 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액)의 금액으로 한다고 규정하고 있다.

(2) 조세법률주의의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로 허용되어서는 아니된다 할 것이다(대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결 참조).(3) 청구인은 「지방세법 시행령」제14조의4 제2항에 따라 쟁점주택의 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 채무액을 인수한 것을 입증하여야 하나, 이 건 심판청구일(2025.11.21.) 현재까지 쟁점주택의 등기부등본에서 청구인의 자녀 명의로 되어 있는 쟁점채무부담액에 대한 근저당권 변경등기를 하지 않은 것으로 확인되므로, 위 규정에 따른 입증이 이루어졌다고 볼 수 없고,청구인이 자녀의 계좌로 쟁점채무부담액에 대한 원금과 이자상당액을 입금하였다고 하더라도, 이는 그 채무를 인수한 것이 아니라 매도인인 자녀와의 약정에 따라 채무의 변제를 책임지고 있는 것에 불과하다(조심2018지692, 2018.6.29. 참조).(4) 한편 「지방세법」제7조 제11항 제4호 각목의 규정은 조세회피를 방지하기 위하여 직계존비속간의 부동산거래에 있어서 외관상 매매의 형태를 취하고 있다 하더라도 예외적으로 엄격하게 요건을 충족하는 경우에만 이를 유상거래로 인정하겠다는 의미인 것으로 해석되며(조심2024지3549, 2025.6.27. 참조),납세자로 하여금 대가의 지급 또는 채무의 부담에 관해 납세자 스스로의 소득과 재산을 갖추고 있음을 증명하도록 명시한 「지방세법」제7조 제11항 단서 제4호 각 목의 내용과 취지, 유상취득과 무상취득의 구별은 원칙적으로 취득세 납세의무의 성립 시점을 기준으로 이루어져야 하고, 「지방세법」제7조 제11항 단서 제4호의 그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우란 부동산등의 취득 시점을 기준으로 인수한 채무를 변제하기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어 그 채무인수로 인하여 당초 채무자인 증여자가 해당 채무 부담을 실질적으로 면하게 될 뿐만 아니라 그 부담이 다시 증여자에게 전가되지 않을 개연성이 높다고 인정되는 경우를 의미한다고 해석하여야 한다(대법원 2025.10.16. 선고 2024두67238 판결 참조).이에 청구인이 자녀로부터 쟁점주택을 취득할 당시 쟁점채무부담액을 변제할 만한 충분한 소득이나 재산이 있었는지 살펴보면, 취득일 당시 청구인의 연소득은 OOO원이었고 쟁점주택 외의 다른 주택을 소유하고 있었으나 쟁점주택 취득 당시 기존의 소유 주택을 처분하거나 그 주택을 담보로 대출을 실행하지 못했고, 청구인 스스로도 쟁점주택을 취득한 이후인 2026년에나 기존의 주택을 처분하여 쟁점채무부담액을 변제하려고 주장하는 점을 보면, 쟁점주택 취득 시점을 기준으로 쟁점채무부담액을 변제하기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있다고 보기는 어려운 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청에서 청구인에게 쟁점채무부담액에 대하여 무상취득 세율을 적용하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분에 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점청구인이 직계비속으로부터 쟁점주택을 담보로 대출한 쟁점채무부담액을 승계한 것으로 보아 유상승계취득세율을 적용할 수 있는지 여부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 참조다. 사실관계 및 판단(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 청구인은 2024.3.7. 자녀와 쟁점주택에 대한 매매계약을 ＜표1＞과 같이 체결하고, 쟁점주택을 계약금 OOO원, 잔금 OOO원 합계 OOO원에 매수하는 한편, 위 매매대금 중 일부는 쟁점주택에 관한 대출금 채무를 승계함으로써 상계하기로 약정하였다.＜표1＞ 쟁점주택 매매계약

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○(나) 청구인은 2024.3.21. 자녀와 ＜표2＞의 약정서를 체결하였다.＜표2＞ 청구인-자녀 간 약정서

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○(다) 청구인이 제출한 금융 거래내역에 따르면, 청구인의 배우자 BBB은 2024.3.7. 자녀에게 쟁점주택의 매매계약에 따른 계약금 상당액인 OOO원을 이체하였고, 청구인은 2024.3.23. 자녀에게 OOO원을 이체한 것으로 나타난다.(라) 청구인은 쟁점주택의 매매계약에 따라 자녀가 쟁점주택을 담보로 대출한 쟁점채무부담액을 승계하였음을 입증하는 취지로 OOO은행이 발행한 부채증명원을 제출한바, 해당 부채증명원에 따르면 청구인의 자녀는 2021.3.10. 위 은행으로부터 쟁점주택을 담보로 OOO원을 대출 받았고, 2024.3.14. 현재 대출 잔액이 OOO원인 것으로 확인된다.청구인과 청구인의 자녀가 OOO은행에 쟁점채무부담액의 승계를 위한 채무자 명의변경을 신청하거나 이를 승인받았음을 확인할 수 있는 자료는 제출되지 않았다.(마) 청구인은 2024.3.25. 처분청에 쟁점주택의 취득에 관하여 「지방세법」제10조의2 제6항에 따라 청구인과 배우자가 자녀에게 현금으로 지급한 OOO원 및 자녀로부터 승계한 쟁점채무부담액 OOO원 합계 OOO원에 대하여는 같은 법 제11조 제1항 제8호 가목에 따른 유상승계취득 세율(1%)을, 쟁점주택의 시가인정액(OOO원)에서 쟁점채무부담액을 차감한 잔액인 OOO원에 대하여는 같은 조 제1항 제2호에 따른 무상취득 세율(3.5%)을 각 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.(바) 청구인은 쟁점주택을 취득한 이후 쟁점채무부담액을 직접 상환하였음을 입증하는 취지로 청구인 자녀 명의 계좌(OOO은행 OOO)의 거래내역을 제출한바, 해당 거래내역에 따르면 청구인은 2024.4.4.부터 2026.3.26.까지 자녀에게 총 OOO원을 이체하였고, 청구인의 자녀는 같은 기간동안 위 계좌에서 주택자금대출계좌(OOO은행 OOO)로 OOO원을 이체한 것으로 확인된다.청구인은 자녀 명의의 위 주택자금대출계좌가 쟁점채무부담액의 상환을 위해 개설된 전용계좌에 해당한다고 설명하였다.＜표3＞ 청구인 자녀 명의 계좌의 거래내역(2024.4.4.∼2026.3.26.)

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○(사) 쟁점주택의 2025.12.25.자 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인의 자녀는 쟁점주택에 대하여 2021.4.23. ‘2019.1.30.자 매매’를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마치고, 같은 날 근저당권자를 OOO은행으로, 채권최고액을 OOO원으로 하는 근저당권설정등기를 마쳤으며, 2024.3.26. 청구인에게 ‘2024.3.7.자 매매’를 원인으로 하는 소유권이전등기를 이행한 것으로 확인된다.(아) 청구인은 자신이 쟁점주택의 매매대금을 지급하기 위한 소득을 가진 자임을 입증하는 취지로 근로소득 원천징수영수증과 어린이집 인가증을 제출한바, 이에 따르면 청구인은 자신이 원장으로 재직 중인 경기도 수원시 팔달구 OOO 소재 CCC어린이집으로부터 2022년도 및 2023년도 귀속 각 근로소득 OOO원을 지급받은 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대해 살펴본다.(가) 「지방세법」제7조 제11항은 본문에서 “배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다”고 규정하는 한편, 단서 및 제4호에서 “해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우” 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하며, 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우(가목), 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우(나목), 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우(다목), 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우(라목)를 각 목에 열거하고 있고,같은 조 제12항은 본문에서 “증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다”고 규정하고, 단서에서 “다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다”고 규정하고 있다.같은 법 제10조의2 제6항은 “제7조 제11항 및 제12항에 따라 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액에 상당하는 부분(이하 이 조에서 “채무부담액”이라 한다)에 대해서는 제10조의3에서 정하는 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하고, 취득물건의 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에 대해서는 이 조에서 정하는 무상취득에서의 과세표준을 적용한다”고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제14조의4 제1항은 “법 제10조의2 제6항에 따른 부담부증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액에 상당하는 부분(이하 이 조에서 “채무부담액”이라 한다)의 범위는 시가인정액을 그 한도로 한다”고 규정하고 있으며,같은 조 제2항은 “채무부담액은 취득자가 부동산등의 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액으로서 다음 각 호의 금액으로 한다”고 규정하며, 등기부 등본으로 확인되는 부동산등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액(제1호), 금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는 금융기관의 금융채무액(제2호), 임대차계약서 등으로 확인되는 부동산등에 대한 임대보증금액(제3호), 그 밖에 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액(제4호)를 각 호에서 규정하고 있다.(나) 직계존비속의 부동산을 취득하는 경우 위 각 규정에 따라 이를 원칙적으로 증여로 인한 무상취득으로 보되, 해당 부동산의 취득을 위해 직계존비속의 채무를 인수한 사실이 증명되는 경우, 그 채무부담액에 한하여 유상승계취득으로 보는 것인 점,청구인은 자녀와 체결한 쟁점주택의 매매계약 및 약정서에 따라 자신이 쟁점채무부담액을 인수하였으므로, 해당 금액 상당을 유상승계취득한 것으로 보아야 한다고 주장하나,이 건 심판청구일 현재 쟁점채무부담액의 담보를 위하여 쟁점주택에 설정된 근저당권설정등기의 채무자 명의가 여전히 청구인 자녀의 명의로 남아있고, 청구인과 자녀가 채권자인 OOO은행(OOO은행)에게 청구인의 쟁점채무부담액 승계를 위한 채무자 명의변경의 승인을 요청하거나 그 동의를 받은 사실이 확인되지 않는바,「민법」 제186조에서 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제454조 제1항에서 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다고 규정하고 있으므로, 쟁점채무부담액은 여전히 청구인의 자녀의 채무에 해당하는 것으로 보이는 점(조심 2023지1990, 2024.4.30., 같은 뜻임),「지방세법」제7조 제11항 단서 및 제4호 각 목의 규정은 조세회피를 방지하기 위하여 직계존비속간의 부동산거래에 있어서 외관상 매매의 형태를 취하고 있다 하더라도 예외적으로 엄격하게 요건을 충족하는 경우에만 이를 유상거래로 인정하겠다는 의미인 것으로 해석되는 점(조심 2023지4993, 2024.10.15., 같은 뜻임),그 밖에 「지방세법」제10조의2 제6항 및 「지방세법 시행령」제14조의4 제2항 각 호에 따라 청구인이 쟁점주택의 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 쟁점채무부담액을 인수하였음을 확인할 수 있는 등기부 등본, 채무자 변경 확인서, 판결문 등이 제출되지 아니한 점 등에 비추어, 처분청이 청구인에게 한 이 건 취득세 등 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법(2025.12.31. 법률 제21308호로 개정되기 전의 것)제7조(납세의무자 등) ⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 본다.

1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우.가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우다.

이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다.제10조의2(무상취득의 경우 과세표준) ⑥ 제7조 제11항 및 제12항에 따라 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액에 상당하는 부분(이하 이 조에서 “채무부담액”이라 한다)에 대해서는 제10조의3에서 정하는 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하고, 취득물건의 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에 대해서는 이 조에서 정하는 무상취득에서의 과세표준을 적용한다.⑦ 제4항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정기간ㆍ지정절차와 제6항에 따라 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하는 채무부담액의 범위, 유상승계취득에서 과세표준이 되는 가액과 그 적용 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령제14조의4(부담부증여시 취득가격) ① 법 제10조의2 제6항에 따른 부담부증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액에 상당하는 부분(이하 이 조에서 “채무부담액”이라 한다)의 범위는 시가인정액을 그 한도로 한다.② 채무부담액은 취득자가 부동산등의 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액으로서 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 등기부 등본으로 확인되는 부동산등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액2. 금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는 금융기관의 금융채무액3. 임대차계약서 등으로 확인되는 부동산등에 대한 임대보증금액4. 그 밖에 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액(3) 민법제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.제454조(채무자와의 계약에 의한 채무인수) ① 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다.② 채권자의 승낙 또는 거절의 상대방은 채무자나 제삼자이다.