청구인이 시부로부터 쟁점주택을 담보로 대출한 쟁점채무부담액을 승계한 것으로 보아 유상승계취득세율을 적용할 수 있는지 여부

1. 처분개요가. 청구인은 2023.6.5. 시부 a로부터 경기도 수원시 팔달구 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받고, 쟁점주택에 채무자를 청구인의 시부로 하여 설정된 근저당권설정등기의 피담보채무는 청구인이 인수하기로 약정하였다.

나. 청구인은 2023.6.12. 처분청에 시부로부터 승계한 대출금 채무 OOO원(이하 “쟁점채무부담액”이라 한다)에 대하여는 「지방세법」(2025.12.31. 법률 제21308호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제1항 제8호 가목에 따른 유상승계취득 세율(1천분의 10)을, 쟁점주택의 시가인정액(OOO원)에서 쟁점채무부담액을 차감한 잔액인 OOO원에 대하여는 같은 조 제11조 제1항 제2호에 따른 무상취득 세율(1천분의 35)을 각 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

다. 처분청은 이후 청구인이 쟁점주택의 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 쟁점채무부담액을 인수한 사실이 「지방세법 시행령」제14조의4 제2항 각 호에 따라 입증되지 아니하였다고 보아, 2026.3.10. 청구인에게 쟁점채무부담액 상당에 대하여 무상취득 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 부과·고지(이하 “이 건 취득세 등 부과처분”이라 한다)하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2026.4.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인 시부의 청구인에 대한 쟁점주택 증여는 당시 법무사를 통하여 부담부증여 계약서를 작성함으로써 이루어진 것으로, 해당 계약서에는 쟁점주택에 설정된 금융기관 대출 채무를 청구인이 인수하여 상환하기로 하는 내용이 명시되어 있고, 이는 단순한 구두 합의가 아니라 채무 인수를 전제로 한 명시적인 계약으로서 당사자 간 법적으로 유효하게 성립된 것이다.

(2) 청구인은 쟁점주택을 증여받기 전부터 당해 주택에 실제 거주하고 있었고, 쟁점주택에 설정된 대출 또한 청구인의 필요에 의해 이루어진 것이다.위 대출의 명의가 청구인의 시부로 된 것은 금융기관의 대출 실행 구조에 따른 것일 뿐이고, 실제로는 대출 실행 시점부터 현재까지 대출 원금 및 이자를 청구인이 전액 부담하여 상환하고 있다.즉, 쟁점채무부담액은 청구인과 시부의 증여계약 체결에 따라 청구인이 새롭게 부담하게 된 것이 아니라, 대출 실행 시점부터 실질적으로 청구인이 부담해 온 것이며, 쟁점주택의 증여는 이러한 실질적 부담 관계를 전제로 이루어진 것이므로, 이 사안은 단순히 증여 이후 채무를 대신 상환하는 경우와 본질적으로 다르고, 채무의 실질적 귀속 주체가 처음부터 청구인이라고 할 것이다.

(3) 조세법상 과세는 거래의 외형이나 형식이 아니라 실질적인 경제적 부담 관계를 기준으로 판단하여야 하는데, 이 건의 경우 채무의 법적 명의만 청구인의 시부에게 남아있을 뿐, 실질적인 채무 부담과 상환 책임은 전적으로 청구인에게 이전되어 있으므로, 단순히 금융기관의 명의 변경이 이루어지지 않았다는 이유만으로 부담부증여를 부인한 것은 실질과세 원칙에 반하는 판단이다.

(4) 처분청은 이 건을 부담부증여로 인정하지 않으면서, 청구인이 쟁점채무부담액을 상환하는 경우 이를 증여로 볼 수 있다는 입장을 취하고 있는데, 이는 채무의 부담 주체는 인정하지 않으면서 그 상환 행위에 대해서는 경제적 이익 이전으로 보아 과세하려는 것으로 동일한 사실관계에 대해 상반된 기준을 적용하는 모순된 판단이고, 납세자에게 일방적으로 불리한 해석이어서 조세법의 기본 원칙인 과세의 형평성과 신뢰보호 원칙에도 반하는 처분이므로, 이 건 취득세 등 부과처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견(1) 「지방세법」제7조 제12항에서 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 보되, 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다고 규정하고 있고,같은 법 제10조의2 제6항에서 제7조 제11항 및 제12항에 따라 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액에 상당하는 부분에 대해서는 제10조의3에서 정하는 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하고, 취득물건의 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에 대해서는 이 조에서 정하는 무상취득에서의 과세표준을 적용한다고 규정하고 있으며,같은 법 시행령 제14조의4 제2항에서 채무부담액은 취득자가 부동산등의 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액으로서 다음 각 호의 금액으로 한다고 규정하고, 각 호에서 등기부 등본으로 확인되는 부동산등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액(제1호), 금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는 금융기관의 금융채무액(제2호), 임대차계약서 등으로 확인되는 부동산등에 대한 임대보증금액(제3호), 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액(제4호)를 규정하고 있다.

(2) 조세법률주의의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로 허용되어서는 아니된다 할 것이다(대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결, 참조).(3) 청구인은 이 건 심판청구일 현재까지 쟁점채무부담액을 인수한 사실이 확인되지 않는 점, 청구인이 쟁점채무부담액을 일부 상환하고 있다고 하더라도, 이는 그 채무를 인수한 것이 아니라 증여자인 시부와의 약정에 따라 쟁점채무부담액의 변제를 책임지고 있는 것에 불과한 점(조심 2023지1990, 2024.4.30., 참조), 쟁점채무부담액이 청구인에게 승계되지 않고 그대로 남아 있는 이상, 설령 청구인이 원리금을 상환하고 있다 하더라도 그 채무액 전체를 인수한 것으로 보기는 어려운 점(조심2022지0844, 2023.6.26., 참조) 등에 비추어, 처분청이 청구인에게 쟁점채무부담액에 대하여 무상취득 세율을 적용하여 한 이 건 취득세 등 부과처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점청구인이 시부로부터 쟁점주택을 담보로 대출한 쟁점채무부담액을 승계한 것으로 보아 유상승계취득세율을 적용할 수 있는지 여부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 참조다. 사실관계 및 판단(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 청구인은 2023.6.5. 시부와 쟁점주택에 관한 증여계약을 체결하고, 시부로부터 쟁점주택을 증여받되, 쟁점채무부담액을 승계하기로 약정하였다.＜표1＞ 쟁점주택 증여계약

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○(나) 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인의 시부는 2023.6.13. 청구인에게 쟁점주택에 관하여 ‘2023.6.5. 증여’를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마친 것으로 나타나고,쟁점주택에 2018.6.15. 채무자를 청구인의 시부로, 근저당권자를 주식회사 A으로, 채권최고액을 OOO원으로 하는 근저당권설정등기가 경료되었으며, 2023.11.28. 위 근저당권설정등기의 채권최고액이 OOO원으로 변경 등기된 것으로 확인된다.(다) 청구인이 쟁점주택의 취득에 대한 취득세 신고 당시 처분청에 제출한 부채증명서에 따르면, 2023.6.7. 현재 A에 청구인의 시부 명의의 주택자금대출이 쟁점채무부담액 상당인 OOO원 남아 있는 것으로 나타난다.(라) 청구인은 시부와 쟁점주택의 증여계약을 체결하기 전부터 쟁점주택에 설정된 근저당권설정등기의 피담보채무(쟁점채무부담액 포함)를 직접 상환하기 위해 시부에게 현금을 이체하였고, 시부가 청구인으로부터 지급받은 금원으로 위 피담보채무를 상환하여 왔음을 입증하는 취지로 청구인의 시부 명의 계좌(A OOO)의 거래내역을 제출한바,해당 자료에 따르면 청구인과 청구인의 배우자가 2020.5.6.부터 2026.3.25.까지 청구인의 시부에게 매달 약 OOO원씩 총 OOO원을 입금하였고, 청구인의 시부가 ‘A OOO’으로 매달 약 OOO원씩 총 OOO원을 이체한 것으로 나타난다.청구인은 또한 청구인 명의 계좌(OOO)에서 ‘A OOO’으로 2025.1.22.부터 2025.7.30.까지 ‘OOO아버님대출이자’라고 거래기록을 기재하여 총 OOO원을 송금한 내역을 제출하였다.(마) 청구인은 시부와 쟁점주택의 증여계약을 체결하기 전부터 해당 주택에 거주하였음을 입증하는 취지로 주민등록초본을 제출한바, 해당 자료에 따르면 청구인이 2018.8.9. 쟁점주택에 전입신고 한 것으로 확인된다.(바) 청구인과 청구인의 시부가 A에 쟁점채무부담액의 승계를 위한 채무자 명의변경을 신청하거나 이를 승인받았음을 확인할 수 있는 자료는 제출되지 않았다.(사) 청구인은 2023.6.12. 처분청에 쟁점채무부담액 상당에 대하여는 「지방세법」제11조 제1항 제8호 가목에 따른 유상승계취득 세율(1천분의 10)을, 쟁점주택의 시가인정액(OOO원)에서 쟁점채무부담액을 차감한 잔액인 OOO원에 대하여는 같은 조 제1항 제2호에 따른 무상취득 세율(1천분의 35)을 각 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 「지방세법」제7조 제12항은 본문에서 “증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다”고 규정하고 있고,같은 법 제10조의2 제6항은 “제7조 제11항 및 제12항에 따라 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액에 상당하는 부분(이하 이 조에서 “채무부담액”이라 한다)에 대해서는 제10조의3에서 정하는 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하고, 취득물건의 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에 대해서는 이 조에서 정하는 무상취득에서의 과세표준을 적용한다”고 규정하고 있다.같은 법 시행령 제14조의4 제1항은 “법 제10조의2 제6항에 따른 부담부증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액에 상당하는 부분(이하 이 조에서 “채무부담액”이라 한다)의 범위는 시가인정액을 그 한도로 한다”고 규정하고 있고,같은 조 제2항은 “채무부담액은 취득자가 부동산등의 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액으로서 다음 각 호의 금액으로 한다”고 규정하며, 각 호에서 등기부 등본으로 확인되는 부동산등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액(제1호), 금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는 금융기관의 금융채무액(제2호), 임대차계약서 등으로 확인되는 부동산등에 대한 임대보증금액(제3호), 그 밖에 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액(제4호)을 열거하고 있다.(나) 위 각 규정에 따라 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우, 취득자가 부동산등의 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액 상당 부분에 한하여 이를 유상으로 취득하는 것으로 보는 것인 점,이 건 심판청구일 현재 쟁점채무부담액의 담보를 위하여 쟁점주택에 설정된 근저당권설정등기의 채무자 명의가 여전히 청구인의 시부 명의로 남아있고, 청구인과 시부가 채권자인 A에게 청구인의 쟁점채무부담액 승계를 위한 채무자 명의변경의 승인을 요청하거나 그 동의를 받은 사실이 확인되지 않는 점,「민법」 제186조에서 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제454조 제1항에서 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다고 규정하고 있으므로, 쟁점채무부담액은 여전히 청구인의 시부의 채무에 해당하는 것으로 보이는 점(조심 2023지1990, 2024.4.30., 같은 뜻임),그 밖에 「지방세법」제10조의2 제6항 및 「지방세법 시행령」제14조의4 제2항 각 호에 따라 청구인이 쟁점주택의 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 쟁점채무부담액을 인수하였음을 확인할 수 있는 등기부 등본, 채무자 변경 확인서, 판결문 등이 제출되지 아니한 점 등에 비추어, 처분청이 청구인에게 한 이 건 취득세 등 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법(2025.12.31. 법률 제21308호로 개정되기 전의 것)제7조(납세의무자 등) ⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다.제10조의2(무상취득의 경우 과세표준) ⑥ 제7조 제11항 및 제12항에 따라 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액에 상당하는 부분(이하 이 조에서 “채무부담액”이라 한다)에 대해서는 제10조의3에서 정하는 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하고, 취득물건의 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에 대해서는 이 조에서 정하는 무상취득에서의 과세표준을 적용한다.⑦ 제4항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정기간ㆍ지정절차와 제6항에 따라 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하는 채무부담액의 범위, 유상승계취득에서 과세표준이 되는 가액과 그 적용 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령제14조의4(부담부증여시 취득가격) ① 법 제10조의2 제6항에 따른 부담부증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액에 상당하는 부분(이하 이 조에서 “채무부담액”이라 한다)의 범위는 시가인정액을 그 한도로 한다.② 채무부담액은 취득자가 부동산등의 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액으로서 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 등기부 등본으로 확인되는 부동산등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액2. 금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는 금융기관의 금융채무액3. 임대차계약서 등으로 확인되는 부동산등에 대한 임대보증금액4. 그 밖에 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액(3) 민법제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.제454조(채무자와의 계약에 의한 채무인수) ① 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다.② 채권자의 승낙 또는 거절의 상대방은 채무자나 제삼자이다.