청구인이 부친의 주택연금용 주택 중 일부 지분을 상속받은 것으로 볼 수 있는지 여부

Q: 청구인이 부친의 주택연금용 주택 중 일부 지분을 상속받은 것으로 볼 수 있는지 여부

청구인은 사후수익자와 달리 피상속인 사망으로 쟁점주택과 관련한 어떠한 권리도 행사할 수 없으므로, 청구인이 쟁점주택을 취득한 것으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단됨

이유

1. 처분개요가. 부친 a(이하 “피상속인”이라 한다)는 생존 시에 주택연금 수령을 위해 한국주택금융공사와 서울특별시 광진구 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신탁재산으로 하여 주택연금 부동산신탁계약(이하 “이 건 신탁계약”이라 한다)을 체결하고 피상속인의 배우자를 사후수익자로 청구인을 귀속권리자로 지정하였다.

나. 청구인은 2024.10.16. 피상속인이 사망하자 쟁점주택의 지분 7분의 2(이하 “쟁점지분”이라 한다)를 상속으로 취득한 것으로 보아, 취득세 OOO원(이하 “이 건 취득세”라 한다)을 신고·납부하였다.

다. 청구인은 2025.11.13. 쟁점주택이 「지방세법」 제7조에 따른 취득세 과세대상에 해당하지 않는다는 사유로 처분청에 기 납부한 이 건 취득세의 환급을 구하는 경정청구(이하 “이 건 경정청구”라 한다)를 제기하였으나, 처분청은 2025.11.19. 이를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2025.11.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장청구인은 상속을 원인으로 한 이 건 취득세를 신고·납부하였으나, 쟁점주택은 한국주택금융공사에 주택연금 수령을 위해 신탁(이하 “이 건 신탁”이라 한다) 중인 재산으로 청구인이 등기를 하거나 취득하지 않은 부동산이므로, 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견청구인은 쟁점주택이 신탁중이므로 등기를 할 수 없는 상황이라 취득이 아니라고 주장하나, 「지방세법」 제7조 제2항에서 ‘등기·등록을 아니한 경우라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 본다’고 규정하고 있는바, 청구인의 주장은 이유 없다.한국주택금융공사 보도자료 및 홈페이지에 의하면, 이 건 신탁 제도에 대하여 “해당 주택연금 가입자 및 배우자 사망 시, 신탁 종료 절차로 인해 자녀 등에 대한 소유권 이전에 저당권 방식보다 시간이 조금 더 걸릴 수 있어 변경하기 전에 자녀 등과 상의해 보시길 권한다”고 설명되어 있다.이 건 신탁의 사업 안내서 및 약정서에 따르면, 쟁점주택 보유자였던 피상속인과 배우자 b 및 기타 상속인들(청구인 등)도 이 사업의 절차 및 사후혜택 등에 대한 세부사항을 알고 있었다.또한, 한국주택금융공사의 신탁방식 주택연금의 특성상 청구인의 모친이 주택연금 사후수익자로 그 혜택이 상속과 다름이 없고, 청구인 모친의 사후에도 남은 신탁재산 등이 귀속권리자인 자녀 등에게 교부될 예정이므로 사실상 쟁점주택을 취득한 것이라 할 수 있다.따라서, 청구인은 피상속인이 이 건 신탁계약을 체결할 시점에 해당 사항을 인지하고 있었을 것이므로, 청구인에게 이 건 취득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점청구인이 부친의 주택연금용 주택 소유 지분의 7분의2를 상속받은 것으로 볼 수 있는지 여부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 피상속인은 2024.1.26. 쟁점주택을 한국주택금융공사에 신탁을 원인으로 소유권을 이전등기하고, 사망 전까지 주택연금을 수령한 것으로 확인된다.(나) 청구인은 2024.10.16. 피상속인이 사망함에 따라 쟁점주택을 상속을 원인으로 공동 취득(청구인의 모친 b 지분 3/7, 청구인 지분 2/7, 청구인의 형제의 배우자 c 지분 2/7)하는 것으로 하여, 「지방세법」 제15조 및 같은 법 시행령 제29조에 따라 1가구 1주택 상속취득세 특례세율(0.8%)을 적용하여 나머지 상속인들과 함께 이 건 취득세를 아래와 같이 신고·납부하였다.＜이 건 취득세 내역＞(단위 : 원)

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○(다) 청구인은 2025.11.13. 쟁점주택이 신탁 중인 부동산이므로 취득세 납세 의무가 없다는 취지로 이 건 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2025.11.19. 이를 거부하였다.(라) 등기사항전부증명서 및 주민등록초본 등에 의하면, 쟁점주택은 2024.1.26.부터 현재까지 한국주택금융공사에 신탁 중인 것으로 나타나며, 청구인의 모친 b는 2023.5.9. 쟁점주택에 전입하여 현재까지 거주 중인 것으로 확인된다.

(2) 한국주택금융공사의 홈페이지 기재 내용 및 발간자료와, 쟁점주택의 신탁계약을 담당했던 담당자가 이 건 신탁에 대해 제출한 자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 주거안정과 노후생활보장을 위해 도입된 주택연금제도는 ‘집을 소유한 사람들이 집을 담보로 맡기고 자기집에 평생 살면서 국가가 보증하는 연금을 받는 제도’로서, 한국주택금융공사가 발간한 ‘2026 주택연금 백문백답’ 자료에 의하면 주택연금제도에는 저당권방식과 신탁방식이 있고, 두 방식 간에는 아래와 같이 등기상 소유자, 가입자 사망시 납세의무자 등에 차이가 있다.1) ‘저당권방식 주택연금’을 선택한 경우, 가입자 사망시 연금의 지속 수령을 위해 관련 주택의 소유권이 모두 배우자 명의로 이전되어야 하며, 이 때 상속취득세 납세의무는 배우자에게 있다.2) ‘신탁방식 주택연금’을 선택한 경우, 가입자 사망시 자동으로 연금이 사후수익자의 지위에 있는 배우자에게 승계된다.＜저당권방식 및 신탁방식 주택연금 비교＞<table cellpadding="0" cellspacing="0" class="tbl3"><tbody><tr><td>구분 </td><td>저당권방식 주택연금 </td><td>신탁방식 주택연금 </td></tr><tr><td>방식 </td><td> 주택에 근저당권을 설정하여 공사에 담보를 제공 </td><td> 주택을 공사(수탁자 겸 우선수익자)에 신탁하여 담보제공 </td></tr><tr><td>등기상 소유자 </td><td>가입자 </td><td>한국주택금융공사 </td></tr><tr><td>위탁자 사망시 배우자 연금 승계 </td><td> (자녀 미동의시 승계 불가) </td><td> (사후수익자로 지정되어 계속 거주 및 연금 수령 가능) </td></tr><tr><td>연금 종료 후 잔여금 </td><td>민법상 법정상속인에게 귀속 </td><td>신탁계약에 따른 귀속권리자에게 교부 </td></tr><tr><td>가입자 사망시 세금 </td><td>상속세 취득세 </td><td> (소유권 이전 및 저당권변경 등기 필요) </td><td>소유권(상속등기)에 상관없이 실질적 상속인인 배우자가 직접 신고·납부 (소유권 이전등기 불필요) </td></tr><tr><td>재산세 종부세 </td><td>배우자 부담 </td><td>배우자 부담 </td></tr></tbody></table>3) 주택연금 이용 중 담보제공 방식의 변경(저당권방식 ↔ 신탁방식)은 한국주택금융공사에 신청하면 연금 월수령액이나 보증료 등의 변경없이 이루어지는 것이 아래와 같이 확인된다.＜이 건 신탁 제도 저당권방식 ↔ 신탁방식 변경 방법＞(한국주택금융공사 ‘2026 주택연금 백문백답’)＞

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○(나) 피상속인이 선택한 신탁방식 주택연금 제도는 ‘한국주택금융공사가 주택보유자의 부동산을 신탁을 원인으로 소유권을 이전받아 이를 담보로 주택연금을 지급하고, 위탁자가 사망하면 사후수익자인 그 배우자에게 자동으로 주택연금이 승계 지급되다가 그 배우자의 사망 후에는 신탁사무가 종료되고 상속재산의 잔존가액이 있다면 수수료를 제외한 모든 가액을 남은 상속 자녀에게 제공하는 제도’인 것으로 확인된다.＜이 건 신탁 제도(한국주택금융공사 홈페이지)＞

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○(다) 한국주택금융공사와 피상속인이 체결한 이 건 신탁계약에 대한 ‘주택연금 부동산신탁계약서(이하 “이 건 신탁계약서”라 한다, ＜별지1＞ 참고)’에 따르면, 사후수익자 및 귀속권리자의 권리 관련 구체적 내용은 아래와 같다.1) 이 건 신탁의 사후수익자는 위탁자의 배우자에 한해 지정(제6조)되는데, 위탁자 사망후 신탁부동산을 사용·수익할 권리 및 채무자로서 우선수익자로부터 보증을 받을 권리 등 위탁자의 권리를 당연취득하고(제8조 제1항 및 제2항), 수탁자에게 신탁 해지를 요청할 수 있으며(제26조 제1호), 피담보채권 변제 등을 통해 신탁을 종료하고 신탁재산을 인도(제27조 제1항 제3호, 제28조 제1항 및 제5항)받을 수 있는 권리를 가지는 것으로 확인된다.2) 귀속권리자는 위탁자의 직계비속에 한해 지정(제7조)되는데, 사후수익자와 같은 신탁부동산을 사용·수익·처분의 권한은 없으나 위탁자와 사후수익자 모두가 사망한 이후부터 잔여 신탁재산을 교부(제27조 제1항 제1호 및 제2항, 제28조 제1항)받거나, 피담보채권 변제 등을 통해 신탁을 종료하고 신탁재산을 인도(제27조 제1항 제3호, 제28조 제1항 및 제5항)받을 수 있는 권리를 가지는 것으로 확인된다.

(3) 행정안전부(부동산세제과-142, 2026.1.15.)는 주택연금 신탁계약의 위탁자가 사망하여 사후수익자가 연금을 수령하는 경우 사후수익자에게 신탁재산의 원본인 부동산을 취득할 수 있는 경우가 존재한다면 사후수익자가 상속취득세 납세의무자에 해당한다고 하였으며, 한국주택금융공사는 홈페이지에 아래와 같이 ‘가입자 사망 후 배우자 주택연금 승계절차’를 안내하면서 배우자(사후수익자)에게 취득세를 신고·납부하도록 안내하고 있다.＜가입자 사망 후 배우자 주택연금 승계절차(한국주택금융공사 홈페이지)＞

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○(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 「민법」 제187조는 상속에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 법 제997조는 상속은 사망으로 인해 개시된다고 규정하고 있으며, 제1005조는 상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다고 각각 규정하고 있다. 또한 「지방세법」 제6조 제1호에서 “취득”이란 매매, 상속, 증여 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제7조 제1항 및 제2항은 취득세 납세의무자로 부동산 등을 취득한 자와 사실상 취득한 자를 규정하며, 같은 조 제7항은 상속으로 인해 취득하는 경우에 신탁재산의 상속을 포함하고 상속인 각자가 상속받는 취득물건을 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.한편, 최근 대법원은 신탁법 제59조에 따른 유언대용신탁에 대한 판결에서 ‘위탁자가 사망하게 되면 수익자가 될 자로 지정되는 자는 수익권을 가지게 된다.

만일 그 수익권이 수탁자에 대해 신탁재산인 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있는 권리와 같이 수익자가 수익권의 행사를 통해 신탁재산 원본인 부동산을 취득할 수 있는 내용이라면, 수익자는 취득세 과세대상 물건에 속하는 부동산에 대하여 소유권이전등기를 마치기 이전이라도 위탁자의 사망으로 상속이 개시된 때 그 부동산을 사실상 무상취득한 것으로 보아 취득세 납세의무자에 해당하게 되고, 이는 앞서 본 「지방세법」 제7조 제7항에 따라 상속으로 인한 취득에 속하게 된다’(대법원 2025.9.25. 선고 2025두33790 판결)고 하여 상속된 신탁재산이 취득세 과세대상 물건에 속하는지 여부를 판단함에 있어 ‘수익자가 수익권의 행사를 통해 신탁재산 원본인 부동산을 취득할 수 있는 내용’인지를 중심으로 판단한 것으로 보인다.(나) 처분청은 한국주택금융공사의 신탁방식 주택연금의 특성상 청구인의 모친이 사후수익자로서 그 혜택이 상속과 다름이 없고, 모친의 사후에도 남은 신탁재산 등이 귀속권리자인 청구인에게 교부될 예정이므로 사실상 쟁점주택을 취득한 것이라는 의견이다.그러나, 쟁점주택은 피상속인이 주택연금 수령을 위해 신탁한 재산으로, 위탁자인 피상속인이 사망하는 때 이 건 신탁계약에 따라 생존한 사후수익자(피상속인의 배우자)는 신탁부동산을 사용·수익하면서 연금을 받을 권리와 잔여 신탁재산을 교부받을 권리 등 위탁자(피상속인)가 생전에 누리던 수익권에 준하는 수익권을 당연취득하나, 청구인인 귀속권리자는 피상속인 사망시에는 이 건 신탁계약상 이전 받는 아무런 권리가 없고 사후수익자까지 사망한 후에야 비로소 잔여 신탁재산을 교부받는 등의 권리를 가지는 것으로 보아, 이는 신탁계약을 근거로 한 특정유증을 통해 사실상 사후수익자가 모든 권리를 취득한 것으로 보아야 할 것(조심 2023지4100, 2023.12.27., 같은 뜻임)인 점,「지방세법」 제7조 제7항은 전단에서 상속(신탁재산의 상속을 포함)으로 인하여 취득하는 경우에 상속인 각자가 상속받는 취득물건(지분을 취득하는 경우에는 그 지분에 해당하는 취득물건을 말한다)을 취득한 것으로 본다고 규정하여, 후단에서 조세채권의 확보를 위하여 연대납세의무를 지우는(대법원 1999.7.13. 선고 99두2222 판결 참조) 「지방세기본법」 제44조 제1항 및 제5항을 준용하는 것과는 별개로 상속인 각자에게 자신이 상속받는 취득물건에 한하여 취득세 납세의무를 지우는 점 등에 비추어,귀속권리자는 사후수익자와 달리 피상속인 사망으로 어떤 권리도 행사할 수 없으며, 사후수익자까지 사망한 후에야 신탁재산의 잔여분을 청구할 수 있어 사후수익자 사망 후 쟁점주택에 대한 취득세 납세의무가 발생하는지 여부는 별론으로 하더라도, 피상속인 사망시에는 귀속권리자인 청구인에게 상속취득세 납세의무가 발생한 것으로 보기는 어려우므로, 처분청이 청구인에게 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 조세심판관합동회의 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지1＞ 이 건 신탁계약서(일부발췌)

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○＜별지2＞ 관련 법령(1) 신탁법제3조(신탁의 설정) ① 신탁은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 설정할 수 있다. 다만, 수익자가 없는 특정의 목적을 위한 신탁(이하 “목적신탁”이라 한다)은 「공익신탁법」에 따른 공익신탁을 제외하고는 제3호의 방법으로 설정할 수 없다.

1. 위탁자와 수탁자 간의 계약2. 위탁자의 유언3. 신탁의 목적, 신탁재산, 수익자(「공익신탁법」에 따른 공익신탁의 경우에는 제67조 제1항의 신탁관리인을 말한다) 등을 특정하고 자신을 수탁자로 정한 위탁자의 선언② 제1항 제3호에 따른 신탁의 설정은 「공익신탁법」에 따른 공익신탁을 제외하고는 공정증서(公正證書)를 작성하는 방법으로 하여야 하며, 신탁을 해지할 수 있는 권한을 유보(留保)할 수 없다.③ 위탁자가 집행의 면탈이나 그 밖의 부정한 목적으로 제1항 제3호에 따라 신탁을 설정한 경우 이해관계인은 법원에 신탁의 종료를 청구할 수 있다.④ 위탁자는 신탁행위로 수탁자나 수익자에게 신탁재산을 지정할 수 있는 권한을 부여하는 방법으로 신탁재산을 특정할 수 있다.⑤ 수탁자는 신탁행위로 달리 정한 바가 없으면 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 경우에는 수익자의 동의를 받아 타인에게 신탁재산에 대하여 신탁을 설정할 수 있다.제4조(신탁의 공시와 대항) ① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.제56조(수익권의 취득) ① 신탁행위로 정한 바에 따라 수익자로 지정된 자(제58조 제1항 및 제2항에 따라 수익자로 지정된 자를 포함한다)는 당연히 수익권을 취득한다. 다만, 신탁행위로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.

(2) 지방세법제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.1. “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다.제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공안전법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」, 「수산업법」 또는 「양식산업발전법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다.

다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.⑦ 상속(피상속인이 상속인에게 한 유증 및 포괄유증과 신탁재산의 상속을 포함한다. 이하 이 장과 제3장에서 같다)으로 인하여 취득하는 경우에는 상속인 각자가 상속받는 취득물건(지분을 취득하는 경우에는 그 지분에 해당하는 취득물건을 말한다)을 취득한 것으로 본다. 이 경우 상속인의 납부의무에 관하여는 「지방세기본법」 제44조 제1항 및 제5항을 준용한다.⑮ 「신탁법」 제10조에 따라 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다.

다만, 위탁자 지위의 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.제15조(세율의 특례) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 하되, 제11조 제1항 제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다.

다만, 취득물건이 제13조제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다.

2. 상속으로 인한 취득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 취득가. 대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득나. 「지방세특례제한법」 제6조 제1항에 따라 취득세의 감면대상이 되는 농지의 취득(3) 지방세법 시행령제29조(1가구 1주택의 범위) ① 법 제15조 제1항 제2호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1가구 1주택”이란 상속인(「주민등록법」 제6조 제1항 제3호에 따른 재외국민은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 같은 법에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 “세대별 주민등록표”라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택[주택(법 제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다)으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말하되, 제28조 제4항에 따른 고급주택은 제외한다)]을 소유하는 경우를 말한다.② 제1항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고, 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 본다.③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다.

이 경우 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 지분이 가장 큰 상속인 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택의 소유자를 판정한다.

1. 그 주택에 거주하는 사람2. 나이가 가장 많은 사람(4) 민법제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물건취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.제997조(상속개시의 원인) 상속은 사망으로 인하여 개시된다.제1005조(상속과 포괄적 권리의무의 승계) 상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다.

그러나 피상속인의 일신에 전속한 것은 그러하지 아니하다.제1006조(공동상속과 재산의 공유) 상속인이 수인인 때에는 상속재산은 그 공유로 한다

청구인이 부친의 주택연금용 주택 중 일부 지분을 상속받은 것으로 볼 수 있는지 여부

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