처분청이 쟁점건축물 건축물대장상 공용부분 면적에 따라 이 건 재산세 등을 부과한 처분의 당부

1. 처분개요가. 처분청은 2025년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인들이 각 2분의 1씩 소유하고 있는 서울특별시 양천구 OOO(이하 “이 건 건축물”이라 한다) 지하 1층 비13호(119.13㎡), 비14호(128.19㎡), 비15호(128.19㎡) 건축물(전유부분 45.9㎡, 49.39㎡, 49.39㎡, 공용부분 73.23㎡, 78.8㎡, 78.8㎡, 이하 “쟁점건축물”이라 한다)에 대하여 「지방세법」 제4조 제1항에 따른 시가표준액에 같은 법 시행령 제109조 제1항 제1호에 따라 공정시장가액비율(70%)을 곱하여 과세표준액(OOO원)을 산정하고, 「지방세법」제111조 제1항 제2호 다목의 세율을 적용하여 산출한 2025년도 건축물분 재산세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 2025.7.10. 각 청구인에게 부과·고지하였다.

나. 청구인들은 이에 불복하여 2025.10.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견가. 청구인들 주장쟁점건축물이 소재한 이 건 건축물은 지하 6층 부터 지상 40층 건축물로, 처분청으로부터 지하 1층에서 지상 5층 및 지상 40층은 상가용도로, 지상 6층에서 지상 39층은 업무용 오피스텔 용도로 총 분양면적 101,346.72㎡로 사용승인을 받았고, 이 건 건축물 전유부분 면적 중 상가는 18,167.83㎡(판매시설 4,973.58㎡, 업무시설 8,215.7㎡, 근린생활시설 3,911.42㎡, 문화시설 1,067.13㎡), 오피스텔은 34,113.37㎡이며, 집합건물의 구분소유자들에게「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 한다)에 따라 공유되는 이 건 건축물의 공용부분 면적은 복도 9,432.04㎡, 코아 9,273.48㎡, 공조실 2,020.71㎡, 기계·전기실 3,717.85㎡, 지하주차장 24,147.2㎡(그 중 상가 일부공용 지하 2, 3층 12,059.58㎡, 오피스텔 일부공용 지하 4, 5, 6층 12,087.62㎡) 및 화장실 474.24㎡로 정리하면 아래 표와 같이 총 분양면적이 101,346.72㎡이다.

○

○

○이 건 건축물에 대한 공용부분의 지분은 집합건물법에 따라 전체 공용부분은 전체 전유면적에 비례하고, 일부 공용부분인 지하주차장의 경우 일부 공용부분의 구분소유자별 비례하여 공유면적을 산출하여야 하므로 청구인들이 소유한 쟁점건축물의 공용부분의 지분은 집합건축물대장에 등재된 내용과 다르게 아래와 같다.

○

○

○

※ 전체 공용부분인 복도, 코아, 공조실, 기계실, 화장실은 (해당 공용부분 면적 × 전체 전유면적 ÷ 전체 전유면적)으로 지분을 산출, 일부 공용부분인 주차장은 (해당 일부 공용부분 면적 × 해당 전유면적 ÷ 상가 전체 전유면적)으로 지분을 산출「지방세기본법」 제17조 제2항에서 ‘과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다’고 규정하여 실질과세 원칙을 천명하고 있고, 대법원 판례도 헌법 제38조에서 “모든 국민은 법률이 정하는 바에 의하여 납세의 의무를 진다”고 규정하고, 제59조는 “조세의 종목과 세율은 법률로 정한다”고 규정함으로써 조세법률주의를 채택하고 있는바, 이러한 조세법률주의 원칙은 과세요건 등은 국민의 대표기관인 국회가 제정한 법률로써 규정하여야 하고, 그 법률의 집행에 있어서도 이를 엄격하게 해석·적용하여야 하며, 행정편의적인 확장해석이나 유추적용은 허용되지 않음을 의미한다 할 것이고, 그러므로 법률의 위임이 없이 명령 또는 규칙 등의 행정입법으로 과세요건 등에 관한 사항을 규정하거나 법률에 규정된 내용을 함부로 유추, 확장하는 내용의 해석규정을 마련하는 것은 조세법률주의 원칙에 위배된다(대법원 2020.3.16. 선고 98두11731 선고, 참조).처분청이 재산세를 부과함에 있어서 집합건물의 공용부분의 지분은 집합건물법에서 규정한대로 산정하여 재산세의 부과 기준으로 삼아야 하는데 청구인들 소유의 쟁점건축물의 구분소유권에 대하여 위와 같이 사실상 면적이 309.6㎡임에도 집합건축물대장에 등재된 임의의 375.51㎡를 대상으로 재산세를 과세처분한 이 건 재산세 등 부과처분은 실질과세의 원칙에 어긋나고, 행정편의적인 확장해석이나 유추적용으로 위법하므로 경정되어야 한다.

나. 처분청 의견(1) 청구인들은 이 건 심판청구 제기에 앞서 사실상 동일한 과세처분으로 2013년도 건축물분 재산세 등에 대하여 행정소송을 제기하였으나 “「지방세법」의 관계법령에 따라 개별 집합건축물대장에 기재된 공용부분 면적을 근거로 하여 청구인들 소유 구분 건물에 대한 재산세 등을 과세한 이상 그 처분은 적법하다”라고 판시하면서 서울행정법원(OOO 판결), 서울고등법원(OOO 판결) 및 대법원(OOO 판결) 에서 청구인들의 패소로 판결이 확정된 바 있다.또한, 2015년도 건축물분 재산세 등에 대하여도 서울행정법원(OOO 판결), 서울고등법원(OOO 판결) 및 대법원(OOO판결)에서도 청구인들의 패소로 판결이 확정된 바 있다.더욱이, 2017년도 건축물분 재산세 등에 대하여도 청구인들의 심판청구에 대하여도 기각결정(OOO)을 하였고, 이후 서울행정법원(OOO 판결)에서도 청구인들의 패소로 판결이 확정된 바 있다.

(2) 청구인들은 집합건축물대장에 기재된 공용부분 면적을 부인하면서 자의적 판단 기준에 따라 복도, 코아, 공조실, 기계실, 화장실 등을 전체 공용부분 지분산출방식을 적용하고, 주차장 부분을 일부 공용부분 지분산출방식을 적용하여 재산세 과세대상 공용부분 면적을 산정해야 한다고 주장하고 있으나,이 건 건축물 신축 시행사인 AAA 주식회사(이하 “AAA”이라 한다)는「건축법」제22조(건축물의 사용승인) 제1항 및 제2항에 따라 사용승인신청서, 감리완료보고서, 공사완료도서 등을 제출하여 2001.6.9. OOO 사용승인을 받았다.

그리고 집합건축물대장은 「건축법」제38조에 따라 사용승인신청서의 세부내역에 기재된 전유 및 공용부분 면적을 토대로 2001.6.18. 작성되었다. 한편, 이 건 건축물 분양계약은 AAA과 수분양자들 사이에서 집합건축물대장에 기재된 면적과 동일한 면적으로 체결되었다.위 사정을 종합해 보면 집합건축물대장의 공용부분 면적은 사용승인, 집합건축물대장 작성, 분양계약 등의 과정에서 결정된 결과로써 재산세 과세표준 산정기준에 부합하다 할 수 있다.만약, 청구인들의 일방적 주장이 인용되어 청구인들의 공용부분 면적이 변경된다면 이 건 건축물타워 관리단집회에서의 의결 없이 공용부분 권리변동이 발생하여 법적 평온상태를 해할 우려가 있다.따라서, 처분청의 쟁점건축물에 대한 이 건 재산세 등 부과처분은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 청구인들에게 집합건축물대장을 근거로 하여 전유부분 및 공용부분 면적을 합한 면적에 「지방세법」제110조, 제111조 및 제107조 등의 규정에 따라 한 것으로 적법하다.

3. 심리 및 판단가. 쟁 점처분청이 쟁점건축물 건축물대장상 공용부분 면적에 따라 이 건 재산세 등을 부과한 처분의 당부나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인들 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.(가) 이 건 건축물의 건축물대장을 보면 아래와 같이 지하 6층 및 지상 40층의 철골·철근·콘크리트조이고, 용도는 업무·근린생활·문화·집회·판매시설로서, 2001.6.9. 사용승인이 되었고, 대지면적은 6,725.1㎡, 연면적은 101,346.72㎡, 건축면적은 4,114.6㎡로 기재되어 있다.

○

○

○(나) 청구인들이 제출한 이 건 건축물의 면적내역에 따르면 이 건 축물의 총 전유부분 면적은 52,281.20㎡, 총 공용부분 면적은 49, 065.52㎡로 나타난다.(다) 이 건 건축물 중 비13, 비14 및 비15의 건축물대장을 보면 2007.10.9. 청구인들에게 각 2분의 1씩 소유권이 이전되었고, 비13호의 전유부분 면적은 45.9㎡, 공용부분 면적은 73.23㎡(합계 119.13㎡)로 나타나고, 비14호 및 비15호의 각 전유부분 면적은 49.39㎡, 각 공용부분 면적은 78.8㎡(합계 128.19㎡)로 나타난다.(라) 처분청이 제출한 이 건 재산세 등의 과세내역서를 보면, 처분청은 쟁점건축물의 집합건축물대장을 기초로 비13호, 비14호 및 비15호의 과세면적을 각 119.13㎡, 128.19㎡, 128.19㎡로 하여 이 건 재산세 등을 부과·고지한 것으로 나타난다.(마) 집합건물법 제3조 제2항에서 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다고 규정하고 있으나, 청구인들이 쟁점건축물의 2015년도 재산세 등 부과처분에 대하여 불복하여 제기한 소송의 1심 판결문(서울행정법원 OOO) 등을 보면 이 건 건축물에 대하여 별도의 규약이 없는 것으로 기재되어 있다.(바) 청구인들은 2015년도에 부과한 쟁점건축물의 재산세 등에 대하여 행정소송을 제기하였으나, 법원은 2015년도 재산세 등은 「지방세법」의 관계 법령에 따라 개별 집합건축물대장에 기재된 공용부분 면적을 근거로 하여 청구인들 소유 구분 건물에 대한 재산세 등을 과세한 이상 그 처분은 적법하다고 판결하였다(서울행정법원 OOO 판결, 서울고등법원 OOO 판결 및 대법원 OOO 판결로 확정).(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여, 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 「지방세법」제107조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있되 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다고 하면서 그 제1호에서 공유재산인 경우에는 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자라고 규정하고 있다.또한, 집합건물법 제3조 제1항에서 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제12조 제1항에서 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따르고, 같은 조 제2항에서 제1항의 경우 일부 공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다고 규정하고 있다.(나) 청구인들은 처분청이 쟁점건축물 건축물대장상 공용부분 면적에 따라 이 건 재산세 등을 부과한 처분이 부당하다고 주장하나, 이 건 건축물은「건축법」제22조에 따라 2001.6.9. 사용승인이 되었고, 그 승인에 따라 같은 법 제38조에 따라 집합건축물대장이 작성된 점, 집합건물법 제3조 제2항에서 공유자의 지분권은 규약에 따라 그 공유면적을 일반원칙과 달리 정할 수 있으나, 이 건 건축물에는 별도 일반원칙과 달리 정한 규약이 없으며, 분양자와 수분양자들 사이에 사용승인신청서 및 건축물대장에 기재된 내용과 같은 공용부분 면적이 포함된 분양면적을 토대로 분양계약이 체결되었으므로 그 내용대로 공유자의 지분이 정하여진 것으로 볼 수 있는 점, 처분청은 그 건축물대장을 근거로 쟁점건축물의 전용부분 및 공용부분 면적을 합한 면적에 대하여 재산세를 과세한 것으로 확인되는 점에 비추어 처분청이 청구인들에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법률(1) 지방세법제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자제110조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

2. 건축물다. 그 밖의 건축물: 과세표준의 1천분의 2.5(2) 건축법제22조(건축물의 사용승인) ① 건축주가 제11조·제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함한다]한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조 제6항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(같은 조 제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당된다)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다.② 허가권자는 제1항에 따른 사용승인신청을 받은 경우 국토교통부령으로 정하는 기간에 다음 각 호의 사항에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다.

다만, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물은 사용승인을 위한 검사를 실시하지 아니하고 사용승인서를 내줄 수 있다.

1. 사용승인을 신청한 건축물이 이 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부2. 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부제38조(건축물대장) ① 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물의 소유·이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 및 국토교통부령으로 정하는 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 적어서 보관하고 이를 지속적으로 정비하여야 한다.

1. 제22조 제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우(3) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률제1조(건물의 구분소유) 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.제1조의2(상가건물의 구분소유) ① 1동의 건물이 다음 각 호에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(이하 “구분점포”라 한다)은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.

1. 구분점포의 용도가 「건축법」 제2조 제2항 제7호의 판매시설 및 같은 항 제8호의 운수시설일 것2. 삭제 ＜2020. 2. 4.＞3. 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것4. 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것② 제1항에 따른 경계표지 및 건물번호표지에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “구분소유권”이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.2. “구분소유자”란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.3. “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조 제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.제3조(공용부분) ① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.② 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다.③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서(公正證書)로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다.④ 제2항과 제3항의 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.제12조(공유자의 지분권) ① 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다.② 제1항의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다.