직계존비속간 주택 매매시 지급된 쟁점금액을 증여로 간주하여 무상취득 세율을 적용한 처분의 당부 등

1. 처분개요가. 청구인은 2025.4.29. 경기도 광주시OOO(면적 84.98㎡, 이하 “이 건 주택”이라 한다)를 취득한 후, 같은 날 그 취득가액(OOO원) 중 OOO원에 대해서는 「지방세법」제11조 제1항 제8호 가목(유상취득세율 1천분의 10)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원을, 취득가액 중 나머지 금액 OOO원(이 중 OOO원을, 이하 “쟁점금액”이라 한다)에 대해서는 같은 항 제2호의 세율(무상취득세율 1천분의 35)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원을 각각 신고·납부하였다.

나. 이후 청구인은 이 건 주택의 매도인(a, 청구인의 자녀임)에게 입금한 쟁점금액은 청구인의 이 건 주택에 대한 기여분이며, 이 건 주택의 취득은 생애최초 주택구입 감면 대상에 해당한다며 2025.5.15. 처분청에 경정청구를 하였으나, 처분청은 2025.6.24. 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.7.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장쟁점금액은 청구인이 이 건 주택 취득을 위해 지급한 금액으로, 증여에 해당하지 아니한다.

(1) 청구인의 자녀 a는 2021년 부모(청구인 및 그 배우자)와 함께 살기 위해 전세를 안고 이 건 주택을 매입하였으며 이 때 a가 OOO원과 가계 대출을 통해 자금을 마련하였다.(2) 2022년 8월 청구인 가족은 이 건 주택에 거주하기 위해 기존 세입자를 내보내고 전세보증금을 반환할 필요가 있었고, 이를 위해 청구인의 자산 투입 및 추가 대출이 이루어졌다. 즉, 이 시점부터 청구인과 그 배우자가 자녀 a에게 입금한 금액은 a 것이 아니라 청구인의 부동산 기여분으로 인정하기로 한 금액이며, 이에 입금했던 사람의 자산으로 인정할 수 있도록 입금자 명을 명시하고 입금 내역을 관리하였다.(3) a는 부모(청구인과 그 배우자)에게 돈을 무상으로 증여받아 이 건 주택을 매입한 것이 아니라 부모와 같이 돈을 모아 주거할 목적으로 매입하였고, 매입 당시 전세금을 제외하고 계약금과 잔금 총 1억원 가량을 a가 지급하였기에 a 명의가 된 것이다.(4) 2025년 더 이상 부모와 같이 살지 않는 a가 본인의 부동산 기여분을 반환받기 위해 청구인에게 이 건 주택을 매도하였고, 청구인(매수인) 및 그 배우자가 자녀 a(매도인)에게 입금한 쟁점금액은 이 건 부동산 취득을 위한 계약금으로 이는 공인중개사를 통해 계약금 영수증 처리된 것으로 확인된다.

(5) 처분청은 이 건 주택의 취득이 증여에 따른 무상취득이라는 의견이나, 증여가 아닌 상계에 해당한다.(가) 2025년 2월 말 청구인이 자녀 a와 통화했던 내용 등을 보면, 청구인 및 그 배우자가 아파트 주거자금으로 기여했던 금액 OOO원(실제로는 OOO원)을 “지금 (우리가) 한푼도 없잖아. 그래서 예전에 엄마가 너한테 건네준 돈 있잖아. OOO원하고 OOO원하고 아빠가 보낸 거 계산해 보니까 OOO원이더라고 그럼 OOO원이잖아.

그럼 이제 OOO원을 너(a)한테 계약금으로 준 걸로 하고”라고 언급하는 내용이 확인되고, 이어지는 전화통화에서 나머지 OOO원에 대한 내용도 추가로 언급되어 청구인이 지급한 금액은 OOO원이라는 내용이 있다.(나) 즉 청구인 및 그 배우자의 모든 재산이 이 건 주택 자금에 사용되었고, 그것은 자녀의 재산이 아니라 여전히 부모의 재산이라고 서로 합의하고 있음을 대화를 통해 알 수 있다.

(6) 따라서 쟁점금액은 청구인이 이 건 주택 취득을 위해 지급한 금액으로 증여에 해당하지 아니하고, 이 건 주택 취득은 생애최초 주택 구입에 따른 취득세 감면 대상에도 해당된다.

나. 처분청 의견(1) 「지방세법」제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 보되, 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하면서 그 제4호에서 해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우를, 그 가목에서 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우를, 그 라목에서 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우를 규정하고 있는바, 청구인이 직계비속인 a로부터 청구주택을 취득한 것은 원칙적으로 무상취득으로 간주되고, 쟁점금액은 매매계약 이전에 지급되었으며, 매수인이 아닌 자(청구인의 배우자)가 지급한 금원으로 이 건 주택을 취득하는데 발생한 비용으로 볼 수 없다.(가) 즉, 통상 제3자간 부동산 매매거래에서는 매매계약 전 대금지급이나 제3자의 대급지급이 이루어지지 아니하므로, 청구인과 청구인의 배우자가 매매계약일 이전 매도인에게 이체한 쟁점금액에 대하여 해당 부동산 매매거래를 위한 대금지급으로 볼 수 없다.(나) 청구인과 그 배우자 b은 자녀 a에게 2022.8.19.부터 2025.1.24.까지 쟁점비용을 지급하였고, 쟁점금액은 a가 이 건 주택을 소유하던 당시 임차인에게 전세보증금을 지급하는데 사용되었고, a의 이사비용 및 a의 주택담보대출액을 상환하는데 사용한 사실이 확인되는 바, 이는 청구인의 자녀인 a에게 쟁점금액을 증여하여 a 본인의 채무를 상환하는데 사용한 것에 불과하다.

(2) 청구인은 이 건 주택 취득이 생애최초 주택 구입에 따른 취득세 감면 적용 대상이라고 주장하나, 「지방세특례제한법」제36조의3 제1항에서 주택을 유상거래(부담부증여는 제외)로 취득하는 경우라고 감면조건을 규정하고 있을 뿐, ‘유상거래분’에 한하여 지방세를 감면한다고 규정하고 있지 않고 있으며, 「지방세법」제7조 제11항 규정에 따라 직계존비속간 거래는 원칙적으로 증여(무상거래)이기에 이 건 주택 취득은 전체 유상거래로 인정되지 아니하므로 생애최초 주택 구입 감면 적용이 될 수 없다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점① 직계존비속간 주택 매매시 지급된 쟁점금액을 증여로 간주하여 무상취득 세율을 적용한 처분의 당부② 이 건 주택의 취득이 생애최초 주택 구입에 따른 감면 대상에 해당한다는 청구주장의 당부나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.(가) 청구인의 자녀 a(임대인)는 2021.3.27. 이 건 주택을 전세보증금 OOO원으로 하여 임차인 c과 전세계약을 체결하였고, 이 건 주택의 등기사항전부증명서에 따르면 a는 2021.3.27.자 매매를 등기원인으로 하여 2021.4.28. 소유권이전등기를 하였다.(나) 주민등록표(등·초본)에 따르면 청구인은 이 건 주택에 2022.8.22. 전입하였고, 청구인의 배우자 b은 2022.9.28. 전입하였다.(다) 청구인(매수인)과 자녀 a(매도인) 간의 2025.3.8.자 부동산매매계약서에 따르면 이 건 주택의 매매대금 OOO원, 계약금 OOO원(쟁점금액)은 계약시에 지급하고 영수한다고 각 기재되어 있고, 잔금OOO원은 2025.4.29. 지급한다고 기재되어 있으며, 공인중개사를 통하여 계약이 진행된 것으로 확인된다.＜표1＞ 쟁점금액을 계약금으로 영수한 내역

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○(라) 처분청은 a의 새마을금고 예금계좌의 거래세부내역서 상, 청구인이 2022.8.19. a에게 OOO원을 입금하여 임차인에게 지급하였으며, 청구인은 2022.8.20., 2022.8.21. a에게 각 OOO원, 2022.11.29. OOO원을 입금하여 총 OOO원의 입금내역이 확인된다는 의견이다.＜표2＞ 청구인의 자녀 a의 예금계좌 거래내역(단위 : 원)

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○청구인은 a가 2022.8.19. 청구인으로부터 입금받은 OOO원과 a의 추가 대출금 OOO원을 합한OOO원을 전세보증금반환에 사용하였고, 청구인이 2022.8.20. 및 2022.8.21. 입금한 OOO원은 이사 관련 비용이며, 2022.11.29. 입금한 OOO원은 a의 주택 자금 대출금 상환에 사용되어 모두 부동산 기여분으로 인정된다고 주장한다.(마) 청구인의 자녀 a의 새마을금고 예금계좌의 거래세부내역서에 따르면, 청구인의 배우자 b은 a에게 2022.10.26.부터 2025.1.24.까지 26회(대략 매달 OOO원정도 입금)에 걸쳐 총OOO원을 입금한 사실이 확인된다.이에 대하여 청구인은 a가 부친으로부터 입금받은 돈으로 대출을 중도상환하였고, 이는 대출상환내용과 카카오톡 메신저 내용을 통해 명확하게 확인된다고 주장한다.＜표3＞ 카카오톡 대화 내역

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○(바) a의 주택자금구입 대출상환 내역증명서에 따르면, 새마을금고의 경우 2022.8.18.부터 2023.4.14.까지 19회에 걸쳐 총OOO원(원금 OOO원, 이자 OOO원)을 상환하였고, 카카오뱅크 대출액은 2023.4.23.부터 2025.4.29.까지 51회에 걸쳐 원금 OOO원, 54회에 걸쳐 이자 OOO원을 상환한 사실이 확인된다.(사) 청구인 및 그 배우자 소득금액증명 내역은 아래 ＜표4＞와 같다.＜표4＞ 청구인 및 그 배우자 소득금액증명 내역(단위 : 원)

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○(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점금액이 이 건 주택 취득을 위하여 지급한 사실이 증명되는 대가에 해당된다는 취지로 주장하나,「지방세법」 제7조 제11항에서 “배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.”고 규정하면서, 같은 항 제4호에서 “해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우”를 규정하고 있는바,쟁점금액(OOO원) 중 OOO원은 청구인이 이 건 주택의 매매계약서가 작성(2025.3.8.)되기 전인 2022.8.19.부터 2022.11.29.까지 입금한 금액이고, 나머지 OOO원은 이 건 주택의 매수인(청구인)이 아닌 청구인의 배우자가 자녀 a에게 입금한 금액인 점, 또한 쟁점금액은 청구인의 자녀 a가 전세보증금 반환 및 주택담보대출금액 상환을 위해 사용한 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점금액 부분을 「지방세법」 제7조 제11항 본문에 따라 증여 취득으로 본 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.한편, 청구인은 쟁점금액 부분은 증여가 아니라 상계에 해당한다고 주장하기도 하나, 상계는 ‘쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우’를 그 요건으로 하고 있는데, 쟁점금액을 지급받은 a가 다시 쟁점금액을 청구인에게 상환해야할 의무가 있는지가 확인되지 아니하며, 이와 관련하여 청구인과 a 간의 차용증이나 이자지급내역 등도 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 볼 때, 위와 같은 청구주장도 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.따라서 처분청이 직계존비속 간 주택 매매시 지급된 쟁점금액 부분을 증여로 간주하여 무상취득 세율이 적용되어야 한다며 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 이 건 주택의 취득이 생애최초 주택 구입에 따른 감면 대상에 해당한다고 주장하나,조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하는바(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결, 같은 뜻임),「지방세특례제한법」 제36조의3 제1항에서 생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면의 요건으로 “유상거래(부담부증여는 제외한다)로 취득하는 경우”를 규정하고 있어, 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여는 취득세 감면 대상에서 제외되는바, 이는 「지방세법」 제7조 제12항에서 “증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다.”고 규정하고 있음에도 불구하고 「지방세특례제한법」 제36조의3에서 부담부증여를 감면 대상에서 제외하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인의 이 건 주택의 취득이 생애최초 주택 구입에 따른 감면 대상에 해당하지 아니한다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법률(1) 지방세법(2025.12.31. 법률 제21308호로 개정되기 전의 것)제7조(납세의무자 등) ⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.

1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우다.

이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다.제10조의2(무상취득의 경우 과세표준) ① 부동산등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 “취득당시가액”이라 한다)은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 “시가인정액”이라 한다)으로 한다.⑥ 제7조 제11항 및 제12항에 따라 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액에 상당하는 부분(이하 이 조에서 “채무부담액”이라 한다)에 대해서는 제10조의3에서 정하는 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하고, 취득물건의 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에 대해서는 이 조에서 정하는 무상취득에서의 과세표준을 적용한다.제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

2. 제1호 외의 무상취득 : 1천분의 35.(단서 생략)8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다.

이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5 제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.(계산식 생략)가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택 : 1천분의 10(2) 지방세특례제한법(2025.12.31. 법률 제21309호로 개정되기 전의 것)제36조의3(생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면) ① 주택 취득일 현재 본인 및 배우자(「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 가족관계등록부에서 혼인이 확인되는 외국인 배우자를 포함한다.

이하 이 조 및 제36조의5에서 같다)가 주택(「지방세법」 제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이하 이 조 및 제36조의5에서 같다)을 소유한 사실이 없는 경우로서 「지방세법」 제10조의3에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 조에서 "취득당시가액"이라 한다)이 12억원 이하인 주택을 유상거래(부담부증여는 제외한다)로 취득하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 2025년 12월 31일까지 지방세를 감면(이 경우 「지방세법」 제13조의2의 세율을 적용하지 아니한다)한다. 다만, 취득자가 미성년자인 경우는 제외한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 「지방세법」 제11조 제1항 제8호의 세율을 적용하여 산출한 취득세액(이하 이 조 및 제36조의5에서 "산출세액"이라 한다)이 300만원 이하인 경우에는 취득세를 면제하고, 산출세액이 300만원을 초과하는 경우에는 산출세액에서 300만원을 공제한다.

가. 전용면적이 60제곱미터 이하이고 취득당시가액이 3억원(수도권은 6억원으로 한다) 이하인 공동주택(아파트는 제외한다)나. 전용면적이 60제곱미터 이하이고 취득당시가액이 3억원(수도권은 6억원으로 한다) 이하인 「주택법」 제2조제20호에 따른 도시형 생활주택다. 취득당시가액이 3억원(수도권은 6억원으로 한다) 이하인 「주택법」 제2조제2호에 따른 단독주택 중 다가구주택으로서 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택(전용면적이 60제곱미터 이하인 호수 부분으로 한정한다)2. 제1호 외의 주택에 대해서는 산출세액이 200만원 이하인 경우에는 취득세를 면제하고, 산출세액이 200만원을 초과하는 경우에는 산출세액에서 200만원을 공제한다.