지목변경에 따른 취득세 과세표준액 산출이 적법한지의 여부(기각)

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1998.9.29. ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 ㅇㅇ번지 토지 5,100㎡(이하 “이건 토지”라 한다)의 지목을 임야에서 대지로 변경함으로써 지방세법 제105조 제5항의 규정에 의거 취득세 납세의무가 있는데도 취득세를 신고납부하지 아니하였으므로 지방세법 제111조 제3항 및 지방세법시행령 제82조 의 규정에 따라 이건 토지의 지목변경으로 인하여 증가한 가액(860,880,000원)에 지방세법 제112조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 20,661,120원, 농어촌특별세 1,893,930원, 합계 22,555,050원(가산세 포함)을 1998.11.14. 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 처분청이 한 이건 취득세 등 부과 처분의 경정을 청구하면서 그 이유로, 첫째, 이건 토지에 대한 지목변경 후의 개별공시지가 산정을 위해 비교표준지로 선정된 ㅇㅇ리 ㅇㅇ번지는 이건 토지와 약 1㎞가량 떨어져 있는 ㅇㅇ면 소재지 중심에 위치하고 있으므로 비교표준지 선정이 부적절하고, 이건 토지는 급경사지로서 대지로 이용할 수 있는 면적이 20% 정도이고 나머지는 건물 진입로로 사용되고 있는데도 개별공시지가 산정에 반영되지 아니하여 취득세가 과다 부과되었고, 둘째, 이건 토지와 조건이 유사한 ㅇㅇ리 ㅇㅇ번지 및 ㅇㅇ리 ㅇㅇ번지의 개별공시지가 보다 이건 토지의 개별공시지가가 3～4배 높게 산정되어 취득세가 과다 부과되었으며, 셋째, 현재 이건 토지의 시중 거래가격이 평당 150,000원～200,000원인 점을 감안할 때 비교표준지를 기준으로 하여 산정한 이건 토지의 개별공시지가 (㎡당 228,000원)가 너무 높게 산정되어 취득세가 과다 부과되었으므로 ㅇㅇ리 1373-1번지 또는 ㅇㅇ번지를 비교표준지로 선정하여 이건 토지에 대한 개별공시지가를 재산정한 후 그에 따라 취득세를 낮추어 부과하여야 한다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이건 심사청구의 다툼은 지목변경에 따른 취득세 과세표준액 산출이 적법한지의 여부에 있다. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 지방세법 제105조 제5항에서 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 이를 취득으로 본다고 규정하고 있고, 지방세법 제111조 제3항 및 지방세법시행령 제82조 에서 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 지목변경으로 인하여 증가한 가액을 취득세의 과세표준으로 하고, 토지의 지목변경으로 인하여 증가한 가액은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 하여 지목변경 전의 시가표준액과 지목변경 후의 시가표준액(지목변경 후의 개별공시지가가 결정고시되지 아니한 때에는 지방자치단체의 장이 인근 유사 토지의 가액을 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 평가한 가액에 지방자치단체의 장이 결정 고시한 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정한 가액을 말한다)의 차액으로 한다고 규정하고 있는 한편, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항 및 제10조의2제2항과 동법시행령 제12조의3 제1항 및 제2항에서 건설교통부장관은 개별공시지가의 조사·산정지침을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 그 지침에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 하고, 개별공시지가의 조사·산정지침에는 지가 형성에 영향을 미치는 토지특성조사에 관한 사항, 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(비교표준지)의 선정에 관한 사항, 토지가격 비준표의 사용에 관한 사항 등이 포함되어야 한다고 규정하고 있다.

다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면, 청구인이 1998.9.29. 이건 토지의 지목을 임야에서 대지로 변경하기 전의 이건 토지의 개별공시지가는 17,000원/㎡으로 결정고시되어 있었으나, 지목 변경후의 개별공시지가는 결정고시되어 있지 아니하므로 처분청은 이건 토지와 유사한 인근 토지인 ㅇㅇ리 ㅇㅇ번지를 비교표준지로 선정하여 비교표준지의 개별공시지가(100,000원/㎡)를 기준으로 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 이건 토지의 개별공시지가(228,000원/㎡)를 산출한 후 이건 토지의 지목변경 전의 시가표준액(개별공시지가 17,000원/㎡×면적 5,100㎡×과세 표준액적용비율 80% = 69,360,000원)과 지목변경 후의 시가표준액(개별공시지가 228,000원/㎡×면적 5,100㎡×과세표준액적용비율 80% = 930,240,000 원)의 차액(930,240,000원 - 69,360,000원 = 860,880,000원)을 과세표준으로 하여 이건 취득세 등을 부과 고지한 사실을 제출된 관계 증빙자료에 의거 알 수 있다.

첫째, 청구인은 이건 토지로부터 비교표준지까지의 거리가 약 1㎞ 떨어져 있으므로 이건 토지의 개별공시지가 산정을 위한 비교 표준지 선정이 부적절하고, 이건 토지는 급경사지이고 대지로 이용할 수 있는 면적이 20%정도로서 나머지는 진입로로 사용되고 있는데도 그러한 점이 개별공시지가 산정에 반영되지 아니하여 취득세가 과다 부과되었다고 주장하나, 1998년도 개별공시지가 조사·산정 지침중 비교표준지 선정기준에 의하면 비교 표준지는 조사 대상 토지와「동일한 용도지역」안에 있는 유사 가격권의 표준지중에서 조사 대상 토지와 토지 이용 상황이 같거나 유사한 표준지를 선정하도록 규정되어 있으므로 비교표준지와의 거리에 따라 선정되는 것이 아니며, 이건 토지가 급경사지인 점에 대해서는 지가산정에 반영되었음이 지가산정내역서에 의거 입증되고 있고, 한 필지가 둘 이상의 용도로 이용되는 경우에는「주된 용도」에 의거 개별공시지가를 산정하도록 개별공시지가 조사·산정지침에 규정되어 있으므로 그에 따라 이건 토지의 용도를 주된 용도인 대지로 보아 지가를 산정하여 취득세를 부과한 것은 적법하다 하겠다.

둘째, 청구인은 이건 토지의 개별공시지가가 인근지보다 3～4배 높게 산정되어 취득세가 과다 부과되었다고 주장하나, 인근지와 이건 토지의 지가를 비교하기 위해서는 동일한 용도지역안에 있고 토지이용상황이 동일하거나 유사한 토지이어야 비교가 가능하다 할 것인데 청구인이 주장한 인근지(ㅇㅇ리 ㅇㅇ번지 및 ㅇㅇ리 ㅇㅇ번지)의 토지이용상황은「주거용」인데 반하여 이건 토지는「상업업무용」이므로 인근지와 이건 토지의 지가를단순비교 할 수 없는데도 청구인이 이를 단순 비교한 결과 이건 토지의 지가가 높게 산정된 것으로 보아 취득세가 과다하게 부과되었다는 것이므로 청구인의 주장을 받아 들일 수 없다 하겠다.

셋째, 청구인은 이건 토지의 시중 거래가격(평당 150,000원～200,000원)에 비하여 산정된 개별공시지가(㎡당 228,000원)가 높다고 주장하나, 이건 토지의 시중 거래가격이라고 주장하는 평당 150,000원～200,000원(㎡당 45,370원～60,490원)의 산정근거가 입증되고 있지 아니할 뿐만 아니라, 개별공시지가의 산정은 지가공시및토지등의평가에관한법률의 규정에 의거 이루어 지는 것이므로 청구인이 주장한 시중 거래 가격과 막연히 비교할 수는 없는 것이며, 또한 청구인은 이건 토지에 대한 비교표준지를 ㅇㅇ리 ㅇㅇ번지 대신 ㅇㅇ리 ㅇㅇ번지 또는 ㅇㅇ번지로 선정하여야 한다고 주장하나, ㅇㅇ리 ㅇㅇ번지는 표준지로 지정되어 있는 토지가 아니기 때문에 비교표준지로 선정할 수 없고, ㅇㅇ리 ㅇㅇ번지는 표준지이기는 하나, 용도지역이 일반주거지역으로서 자연녹지지역인 이건 토지의 비교표준지로 선정하기에는 부적합한 것이므로 청구인의 주장을 받아 들일 수 없다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조 제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1999. 6. 30. 행 정 자 치 부 장 관

「지방세법 시행령」 제82조 【토지의 지목변경에 대한 과세표준액】 / 「지방세법」 제105조 【납세의무자등】