쟁점토지를 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상 토지로 구분하여야 한다는 청구주장의 당부

1. 처분개요가. 처분청은 청구인이 2024년 재산세 과세기준일 현재 소유하고 있는 경기도 용인시 기흥구 OOO필지 토지 219,954.8㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대하여, 2024.9.6. 청구인에게 재산세 등 합계OOO원을 부과·고지하였다.

나. 청구인은 이 건 토지 중 OOO 외 3필지 토지 8,351㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)를 건축물의 부속토지로, OOO외 1필지 토지 3,570㎡(이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지와 합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)를 건축물(제3자가 무단점유하여 사용)의 부속토지로 보아 종합합산과세대상에서 별도합산과세대상 토지로 구분하여야 한다고 주장하면서, 2024.11.29. 처분청에 이의신청을 제기하였고, 처분청은 2025.2.14. 이에 대하여 기각결정을 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.5.12. 심판청구를 제기하였다.

2.청구인 주장 및 처분청 의견가.청구인 주장쟁점①토지는 그 지목이 체육용지로서 골프연습장 내에 소재하고 있고, 이용객들의 골프연습장 이용에 필수적인 시설(주차장, 진입로, 공공 기지국 등)이 설치되어 골프연습장 관련 경제활동에 활용되는 토지에 해당하므로 별도합산대상토지로 구분됨이 타당하다.처분청은 과거부터 현재에 이르기까지 쟁점①토지에 위치한 건축물을 구성하는 안전시설(보호망), 철탑, 운동시설을 모두「지방세법」상 건축물에 해당하는 것으로 보아 건축물분 재산세를 부과해 왔다.결국, 처분청은 쟁점①토지에 위치한 건축물을 구성하는 안전시설(보호망) 및 철탑의 시가표준액을 해당 건축물의 재산세 과세표준에 포함하였음에도 불구하고, 쟁점①토지의 별도합산과세대상 토지 면적 바닥면적 산정시 ‘안전시설(보호망) 및 철탑은「건축법」상의 건축물이 아닌 것으로 보아 건축물의 바닥면적 산정시 제외하여야 한다’고 주장하는 것은 건축물 재산세 부과처분과도 모순된다.따라서, 건축물 재산세 산정시 적용된 건축물의 범위와 별도합산과세대상 토지 면적 산정을 위한 건축물의 범위를 다르게 볼 이유가 없으므로,「지방세법 시행령」제101조 제1항 제2호가 규정하고 있는 건축물의 바닥면적은 A을 구성하는 안전시설(보호망) 및 철탑을 모두 포함하여 건축물 바닥면적(수평투영면적 18,408.3㎡)에 용도지역별 적용배율(7배)을 적용한 128,858.1㎡ 이내의 토지를 별도합산과세대상 토지로 구분하는 것이 타당하다.쟁점②토지의 일부에 건축물이 건축되어 있는 이상, 해당 토지는「지방세법 시행령」제101조 제1항 제2호의 건축물의 부속토지에 해당하는바, 별도합산과세대상에 해당한다.쟁점②토지상 건축물은 제3자 소유로서, 청구인으로부터 해당 건축물의 소유자가 임대차계약 등을 통해 별도의 점유할 권리를 취한바는 없어 무단점유에 해당하나, 조세심판원(조심 2022지288, 2022.9.5. 결정)은 무단으로 점유한 주택이 타인소유 토지 지상에 소재하고 있는 경우에도 그 사용현황에 따라 당해 토지를 주택의 부속토지로 보아 재산세를 부과하여야 한다고 결정하였으므로 쟁점②토지의 경우에도 달리 볼 이유가 없다.따라서, 쟁점②토지를 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상 토지로 구분하여야 한다.

나. 처분청 의견「지방세법」제105조에서 재산세 과세대상을 건축물, 토지, 주택, 항공, 선박으로 구분되어 있다. 근거과세에 따라 재산세(건축물)의 과세표준에 시설물 시가표준액을 포함시키고 이를 재산세(건축물)로 부과하는 형태를 역해석하여 시설물을 건축물로 보는 것이므로 건축물로 동일하게 포함시켜야 한다는 청구인의 주장은 형식과 실질에 대한 왜곡된 해석에 불과하며 이는 명칭이나 형식에 관계없이 실질 내용에 따라 적용하는 실질과세에 위반되는 주장이다.또한,「지방세법」에서 수평투영면적을 산정하는 방법에 관한 명확한 규정이 없으므로 별도의 규정이 없는 경우 관계법을 따르는「지방세기본법」제3조에 따라 관계법인「건축법」규정을 준용하면,「건축법」제83조 및 같은 법 시행령 제118조 제1항 제7호에 의거 철탑은 공작물로 규정하고 있어 수평투영면적 산정대상에 해당한다.그러나, 안전시설(보호망) 부분은 지붕 또는 벽, 기둥이 있는 시설물에 해당하지 아니하므로 수평투영면적 산정대상으로 보기 어려운 점 등에 비추어 골프연습장의 안전시설(보호망)을 건축물의 부속토지 면적산정 시 수평투영면적을 적용하는 것은 타당하지 않다.골프연습장 시설물을 건축물로 보아 수평투영면적 산정을 적용한다 해도, 청구인이 제시한 조세심판원 결정례(조심 2023지3765, 2024.8.5.) 명기된 바, 수평투영면적이란 ‘건축물을 하늘에서 내려다 보았을 때 보이는 면적’즉 건축물을 수직으로 위에서 내려다봤을 때, 벽이나 기둥 등으로 둘러싸인 공간이 수평면에 투영된 면적을 말한다.쟁점①토지에 적용하는 골프연습장의 안전망 시설은 천장과 바닥이 없는 기둥으로만 이루어져 있어, 위에서 내려다봤을 때 보이는 바닥면적(보호망으로 둘러싸인 면적)이 존재하지 않아 수평투영면적 산정 대상이 될 수 없으므로 쟁점①토지는 종합합산과세대상에 해당한다.쟁점②토지에 있는 건축물은 건축신고 및 허가, 사용승인 등을 받지 않은 건축물로「지방세법 시행령」제101조 제1항 제2호에 의거 허가 등을 받지 않은 건축물은 건축물의 부속토지로 보지 않는다.인접한 OOO번지 건축물과 쟁점②토지 사이에 콘크리트 옹벽 및 울타리 등으로 구획이 구분되어 있어 OOO번지 건축물의 사실상 부속토지로 보기 어려우므로 쟁점②토지를 종합합산과세대상 토지로 구분하여야 한다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점토지를 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상 토지로 구분하여야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구인은 2003.5.12. 업종을 골프연습장으로 하여 체육시설업 신고를 하였고, 2003.5.16. 골프장업을 주업종으로 사업자등록(상호: A)을 하였다.(나) 청구인은 2003.6.13. 쟁점①토지를 매매를 원인으로 취득하였고, 2006.1.6.과 2007.10.16. 쟁점②토지를 경매를 원인으로 취득하여 현재까지 소유하고 있다.(다) 처분청은 청구인이 2024년 재산세 과세기준일 현재 소유하고 있는 쟁점토지에 대하여 건축물의 부속토지에 해당하지 아니한 것으로 보아 종합합산과세대상 토지로 구분하여 재산세 등을 부과하였다.(라) 2024년 재산세 과세기준일 현재 쟁점①토지는 A의 주차장 및 진입로, 공공기지국(임대)으로 사용되고 있고, 건축물대장상 골프연습장(신갈동 506번지)의 건축물 연면적은 4,108.32㎡이며, 대지면적은 36,796㎡로 나타난다.(마) 2024년 재산세 과세기준일 현재 쟁점②토지는 임야와 무허가 건축물(자동차관련시설 등)의 부속토지로 사용되고 있고, 이와 인접한 OOO에는 총 3개동의 건축물(자동차관련시설 등)이 있으며, 해당 건축물은「건축법」등 관계 법령에 따른 건축신고 및 허가, 사용승인 등을 받은 사실이 없는 무허가 건축물에 해당하고, 2017.11.14. 증축 당시 허가부서에 제출된 설계도면 및 배치도에 의하면, 쟁점②토지와 신갈동 492 사이에는 콘크리트 옹벽이 있는 것으로 나타난다.(바) 처분청이 2025.1.22. 쟁점①토지 현황을 조사한 후 작성한 자료에 의하면, 청구인이 수평투영면적 산정 적용을 주장하는 안전시설물은 골프연습장 타석 안쪽으로 설치된 6미터 이상의 철탑과 안전 그물망으로 이뤄져 있으며, 외벽이 없는 시설물로 천장, 바닥이 없는 양쪽면에 그물망으로만 이루어진 형태로 나타난다.(사) 처분청이 2024.12.6. 쟁점②토지 현황을 조사한 후 작성한 자료에 의하면, 쟁점②토지 중 일부에 건축물이 존재하고, 적치물 등이 놓여 있는 것이 확인되었으나, 이에 대한 건축신고 및 허가, 사용승인 등을 받은 사항이 확인되지 않고, 쟁점②토지 인접한 신갈동 492의 증축시 건축물 허가 배치도에 의하면, 쟁점②토지 사이에 콘크리트 옹벽 및 옹벽 위로 울타리(펜스), 가벽 설치로 구획이 구별된 것으로 나타난다.(아) 처분청 및 청구인은 골프연습장(건물, 타석, 철탑, 보호망) 시가표준액이 그 부속토지의 시가표준액의 100분의2에 미달하는지 여부에 대한 자료를 제출하지 아니하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 처분청은 골프연습장의 안전시설((보호망)을 수평투영면적 산정대상에 해당하지 아니한다는 의견이나, 쟁점①토지의 경우, 처분청은 쟁점①토지에 위치한 골프연습장을 구성하는 안전시설(보호망), 철탑, 운동시설을 모두「지방세법」상 건축물에 해당하는 것으로 보아 건축물분 재산세를 부과한 점,「지방세법 시행령」제101조 제1항 제2호가 규정하고 있는 건축물의 바닥면적은 골프연습장을 구성하는 안전시설(보호망) 및 철탑을 모두 포함하여 건축물 바닥면적(수평투영면적 18,408.3㎡)에 용도지역별 적용배율(7배)을 적용한 128,858.1㎡ 이내의 토지를 별도합산과세대상 토지로 구분하여야 하는 점 등에 비추어 쟁점①토지를 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상 토지로 구분하는 것이 타당하다 할 것이다.다만, 「지방세법 시행령」 제101조 제1항 제2호 나목에서 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지는 용도지역별 적용배율을 적용하는 건축물 면적에 포함할 수 없도록 규정하고 있으나, 처분청 및 청구인은 골프연습장(건물, 타석, 철탑, 보호망) 시가표준액이 그 부속토지의 시가표준액의 100분의2에 미달하는지 여부에 대한 자료를 제출하지 아니하였는바, 골프연습장의 시가표준액이 그 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는지 여부를 재조사하여 용도지역별 적용배율을 적용하는 것이 타당하다고 판단된다.쟁점②토지의 경우, 쟁점②토지에 있는 건축물은 건축신고 및 허가, 사용승인 등을 받지 않은 건축물로「지방세법 시행령」제101조 제1항 단서 규정에 따라 쟁점②토지를 건축물의 부속토지로 보기 어려워 종합합산과세대상 토지로 구분하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제7항 및「국세기본법」제80조2와 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.3. “토지”란「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.4. “건축물”이란 「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “토지”란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.2. “건축물”이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다.제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다.

다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.

(2) 지방세법 시행령제5조(시설의 범위) ① 법 제6조 제4호 및 같은 조 제6호 나목에 따른 레저시설, 저장시설, 독(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설 및 에너지 공급시설은 다음 각 호에서 정하는 시설로 한다.

1. 레저시설 : 수영장, 스케이트장, 골프연습장(「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따라 골프연습장업으로 신고된 20타석 이상의 골프연습장만 해당한다), 전망대, 옥외스탠드, 유원지의 옥외오락시설(유원지의 옥외오락시설과 비슷한 오락시설로서 건물 안 또는 옥상에 설치하여 사용하는 것을 포함한다)제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다.

다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다.<table cellpadding="0" cellspacing="0" class="tbl3"><tbody><tr><td><p>용도지역별 </p></td><td><p>적용배율 </p></td></tr><tr><td><p>도시지역 </p></td><td><p>1. 전용주거지역 </p></td><td><p>5배 </p></td></tr><tr><td><p>2. 준주거지역·상업지역 </p></td><td><p>3배 </p></td></tr><tr><td><p>3. 일반주거지역·공업지역 </p></td><td><p>4배 </p></td></tr><tr><td><p>4. 녹지지역 </p></td><td><p>7배 </p></td></tr><tr><td><p>5. 미계획지역 </p></td><td><p>4배 </p></td></tr><tr><td><p>도시지역 외의 용도지역 </p></td><td><p>7배 </p></td></tr></tbody></table>③ 법 제106조 제1항 제2호 나목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

9. 경기 및 스포츠업을 경영하기 위하여 「부가가치세법」 제8조에 따라 사업자등록을 한 자의 사업에 이용되고 있는 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률 시행령」 제2조에 따른 체육시설용 토지(골프장의 경우에는 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」 제10조의2 제2항에 따른 대중형 골프장용 토지로 한정한다)로서 사실상 운동시설에 이용되고 있는 토지(3) 건축법제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

(4) 건축법 시행령제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

1. 대지면적 : 대지의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 면적은 제외한다.

2. 건축면적 : 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

3. 바닥면적 : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

가. 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.

나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.

다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

4. 연면적 : 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

가. 지하층의 면적나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적

경기도 용인시장(기흥구청장)이 2024.9.6. 청구인에게 한 재산세 등 합계 OOO원의 부과처분은 경기도 용인시 기흥구 신갈동 503 외 3필지 토지 8,351㎡에 설치된 골프연습장[건물, 타석, 철탑, 안전시설(보호망)] 시가표준액이 그 부속토지(골프연습장 건물, 철탑, 보호망이 소재한 면적) 시가표준액의 100분의 2에 미달하는지 여부를 재조사하여 미달하지 아니한 경우 골프연습장의 바닥면적(수평투영면적)에 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위내의 토지를 별도합산과세대상으로 구분하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.