쟁점토지가 2024년 재산세 과세기준일 현재 건축중인 건축물의 부속토지에 해당하는지 여부

1. 처분개요가. 처분청은 2024년 재산세 과세기준일 현재 청구인이 소유하고 있는 서울특별시 강남구 OOO 외 1필지 토지 1,752㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 종전 건축물 멸실(2022.4.5.) 후 건축공사에 착공하지 않은 나대지에 해당하여 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 보아, 2024.9.21. 청구인에게 재산세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2024.12.19. 이의신청을 거쳐 2025.4.28. 심판청구를 제기하였다.

2.청구인 주장 및 처분청 의견가.청구인 주장쟁점토지는 건축허가를 받은 가설건축물(홍보관)의 부속토지로서 2024년 재산세 과세기준일 현재 건축중인 토지임이 명백하므로 별도합산과세대상토지이다.「지방세법 시행령」 제103조 제1항 제3호에 의하면, 건축물의 범위에는 공사에 착수한 건축물의 부속토지를 포함하고 있고, 여기에서 ‘공사에 착수한 건축물’은 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축공사에 착수하여 건축 중인 건축물을 말하는 것으로, 이는 단순히 착공신고서를 제출하는 것만으로는 부족하고 터파기나 흙막이공사, 구조물 공사와 같이 건물을 신축하기 위한 공사에 착수한 경우로서 실질적으로 건물 신축공사를 실행하고 있는 건축물을 의미하는 것이다.신규 임차인 ㈜A은 2023년 9월 가설건축물 축조를 위한 건축허가를 득한 후, 2024년 3월 시공사 B건설과 건축 도급공사계약을 체결하여 2024년 4월말 본격적으로 공사에 착수하였다.도로점용료, 급수공사비, 안전관리계획서 작성비 지급 등도 확인되며, 특히 2024년 4월말 촬영된 사진에 의하면 지상 건축물 축조를 위한 가설 울타리를 설치하고 규준틀을 설치한 후 주변 흙을 파내는 공사를 진행한 것이 확인되며, 시공사 측에서 작성한 공사일보를 통해서도 작업이 진행된 과정을 확인할 수 있다.재산세는 매년 과세기준일 현재 과세대상 물건의 현황이 어떠한지에 따라 과세하는 현황 과세 세목으로, 납세의무가 성립되는 과세기준일 현재의 현황을 기준으로 판단하여야 하는 것으로, 2024년 4월 공사가 잠시 중단되었다 하더라도, 과세기준일 현재 공사가 중단된 기간이 6개월 미만인 경우에는 별도합산과세대상에 포함하는 것으로 해석할 수 있으며, 2024년 과세기준일 이후에 이루어진 건축허가 취소는 해당년도 재산세에 아무런 영향을 미치지 못하므로 쟁점토지는 별도합산과세대상 토지를 구분됨이 마땅하다.(처분청 의견에 대한 항변)과세기준일(2024.6.1.) 현재 쟁점토지에 지어질 예정인 가설건축물은 도시ㆍ군계획시설 또는 도시ㆍ군계획시설예정지가 아닌 곳에 지어질 예정이므로 건축법상 건축허가 대상인 가설건축물이 아닌 축조신고 대상 가설건축물이며, 이는 건축법상 명백히 구분되는 개념이다.처분청이 건축법 상 축조신고 대상 가설건축물에 대해 그 행정절차(착공신고의무가 없는 점 등)를 달리 규정하고 있는 점을 고려하지 않은 채, 단순히 착공신고서를 제출하지 않은 것을 사유로 별도합산과세 요건을 충족하지 못하였다고 보는 것은 매우 부당하다.

나. 처분청 의견「지방세법」에서 규정하고 있는 건축 중인 건축물이라 함은 건축허가를 받아 착공신고서를 제출한 후, 터파기 공사 등 실제로 건축공사를 진행하고 있는 것을 의미한다.쟁점토지는 2024년 4월 공사를 진행한 이력이 청구인이 제출한 공사일지 등에서 확인이 되나, 건축과에 별도의 착공신고를 하지 않은 상태였다.청구인은 2024년 4월경 터파기 공사, 흙막이공사, 규준틀설치 등 가설건축물 신축을 위한 실질적인 공사를 하고 있었기 때문에 건축 중인 토지로 보아야 한다고 주장하지만, 별도의 착공신고서를 제출하지 않았기에 이는「지방세법」에서 규정하고 있는 건축 중인 건축물의 요건을 누락한 것이다.「건축법」제20조 제3항에 따르면, 재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물을 축조하려는 자는 대통령령으로 정하는 존치 기간, 설치 기준 및 절차에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 착공하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제15조 제5항 제4호에는 전시를 위한 견본주택이나 그 밖에 이와 비슷한 것으로 해당 가설건축물의 범위를 규정하고 있는바, 쟁점토지에 건축 예정되어 있었던 가설건축물은 홍보관으로서 건축법상 착공신고를 한 후 공사에 착수하여야 한다.만일 청구인의 주장대로 2024년 4월경 이루어진 공사를 적법하게 인정한다면 이는 오히려 건축주가 건축법상의 의무를 해태한 모순에 빠지게 된다.「건축법」 제21조 제1항에서 건축허가를 받은 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 허가권자에게 공사계획을 신고(착공신고)하여야 하고, 이를 신고하지 아니한 경우 제111조에 따라 벌금에 처하도록 규정되어 있다.신규 임차인 C과 공사계약을 체결한 B건설주식회사의 업종이 건설업임을 고려할 때 위 회사가 건축법상 의무사항인 착공신고를 하지 않고 임의로 신축을 위한 공사를 진행한 것은 적법한 공사로 볼 수 없고 더 나아가 지방세법상의 건축 중인 토지로서도 볼 수 없다.착공신고를 하지 않은 채 공사만 진행한 경우에 별도합산으로 볼 수 없다는 다수의 판례(조심 2024지260, 2024.12.18. 등 같은 뜻임) 또한 존재하고, 지방세법에서는 건축물 철거 멸실 후 6개월 이내까지만 건축물로 인정하며 건축에 착공하지 않은 토지에 대하여는 정당한 사유 여부를 고려하지 않는 점을 고려했을 때 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점토지가 2024년 재산세 과세기준일 현재 건축중인 건축물의 부속토지에 해당하는지 여부나. 관련 법령 : ＜별지＞기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구인은 2019.5.16. 쟁점토지를 취득하였고, 2022.4.5. 쟁점토지상의 건축물을 멸실하였다.(나) 청구인은 2023.2.6. ㈜A(임차인)과 쟁점토지에 대한 임대차계약을 체결하였고, ㈜A은 2023.9.4. 가설건축물 건축허가를 득하였다.(다) ㈜A은 2024년 3월 B건설(주)와 가설건축물 신축을 위한 도급공사 계약을 체결하였고, 2024년 4월～10월 예상되는 신축공사허가표지판을 부착하고 지상부에 가설건축물 축조를 위한 공정에 착수하였다.＜건설공사계약 내용＞

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○＜건축허가표지판 및 공사착수 현장 사진＞

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○(라) ㈜A은 2024.4.30. B건설(주)에게 도급공사비 70억원을 지급하였고, 공사와 관련한 급수공사비, 도로점용료, 등록세, 등록면허세 등을 납부하였다.＜시공사 공사일지 자료＞

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○＜도급공사비 지급내역＞

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○＜도로점용료 납부내역＞

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○＜급수공사비 납부내역＞

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○＜건축자재대금 지급내역＞

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○＜건축물 공사 사전신고 등록세(2024.4.)＞

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○＜가설건축물 축조신고 등록면허세(2024.4.)＞

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○＜소규모안전관리계획서 작성비 지급(2024.4.30.)＞

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○＜가설울타리 설치비용 지급(2024.4.30.)＞

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○＜공공주차장 설치를 위해 가설건축물 공사 철거 당시 사진(2025.4.)＞

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○(마) 처분청은 2024년 재산세 과세기준일 현재 청구인이 소유하고 있는 쟁점토지에 대하여 종전 건축물 멸실(2022.4.5.) 후 건축공사에 착공하지 않은 나대지에 해당하고, 2024년 9월 건축허가가 취소되어 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 보아야 한다는 의견이다.＜쟁점토지 현장 사진＞

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○(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 처분청은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축물을 건축하기 위하여 착공신고를 하지 않았고, 건축공사에 착공한 사실이 없으므로 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 구분하여야 한다는 의견이나, 「건축법」 제20조에 따라 가설건축물은 건축허가 대상과 축조신고 대상으로 구분되는바, 쟁점토지의 임차인인 ㈜A이 쟁점토지상에 건축하려고 하였던 가설건축물은 리조트 홍보용 모델하우스(전시용 견본주택)로서, 「건축법 시행령」 제15조 제5항에서 열거하고 있는 축조신고 대상인 가설건축물에 해당하여 건축허가 대상인 가설건축물과 달리 축조신고만으로 충분하여 별도의 착공신고절차가 요구되지 아니한 점, ㈜A이 쟁점토지상에 건축하려고 하였던 가설건축물은 지하층이 없는 단순한 구조로, 일반건축물과 달리 현장에서의 콘크리트 타설·제작 없이 최소한의 공정으로 외부에서 만들어진 건물이 최종 운반·조립되는 형식으로 완성되는바, 쟁점토지에 설치되었던 구조물(CIP)은 가설건축물의 지하부 지반으로서 그대로 충분히 활용될 수 있었던 점, ㈜A은 쟁점토지상에 가설건축물을 건축하고자 2024년 4월부터 시공사에게 도급공사비 70억원을 지급하였고, 시공사는 해당공사의 허가표지판(기간 : 2024.4～2024.10.)을 부착하고 건축공사에 착공한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 2024년 재산세 과세기준일 현재 건축공사에 착공하지 않은 나대지로 보아 종합합산과세대상 토지로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지아.

그 밖에 지역경제의 발전, 공익성의 정도 등을 고려하여 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지(2) 지방세법 시행령제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.3. 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.

(3) 건축법제20조(가설건축물) ③ 제1항에도 불구하고 재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물을 축조하려는 자는 대통령령으로 정하는 존치 기간, 설치 기준 및 절차에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 착공하여야 한다.⑤ 제1항과 제3항에 따른 가설건축물을 건축하거나 축조할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제25조, 제38조부터 제42조까지, 제44조부터 제50조까지, 제50조의2, 제51조부터 제64조까지, 제67조, 제68조와 「녹색건축물 조성 지원법」 제15조 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조 중 일부 규정을 적용하지 아니한다.

(4) 건축법 시행령제15조(가설건축물) ⑤ 법 제20조 제3항에서 “재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

4. 전시를 위한 견본주택이나 그 밖에 이와 비슷한 것