쟁점취득가액을 선납에 따라 할인받은 금액으로 보아 분양가격 인하율 0%의 양도소득세 감면율(60%)을 적용하여 과세한 처분의 당부

1. 처분개요 가. 청구인은 2010.11.11. 주식회사 OOO로부터 경상남도 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 분양받아 2011.7.20. 매매를 원인으로 양도하고 취득금액과 양도가액을 각 OOO원으로 기재하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 할인분양 아파트 기획점검 결과, 쟁점주택의 취득가액을 청구인이 실제 납입한 금액인 OOO원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)으로 하고, 분양가격 인하율 0%의 양도소득세 감면율 60%를 적 용하여 2014.4.8. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 쟁점주택은 미분양주택으로서, 2010.5.14. 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례조항이 신설되자, 분양업체는 양도소득세가 100% 감면된다는 점을 대대적으로 홍보하면서 쟁점주택의 분양가격을 인하하여 분양하였고, 이에 청구인은 쟁점주택을 당초분양가액(부가가 치세 포함 OOO원)에서 39.1% 할인된 금액(OOO원)에 취득하였다. 처분청은 위의 분양가격 인하를 선납할인으로 보아 분양가격 인하율을 0%로 보았으나, 정상적인 선납할인율이 16.5%(3년)인 점(쟁점주택 취 득당시 시중금리 : 연 5.5%), 잔금 납입시기가 이전등기·입주시기가 아닌 2013.11.8.로 기재된 점 등을 고려할 때 쟁점취득가액은 선납 할 인금액이 아니라 할인분양가액으로 보아야 하고, 따라서 쟁점주택의 분양가격 인하율은 39.1%로서 분양가격 인하율 20% 초과시 적용되는 양도소득세 감면율 100%를 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견 쟁점주택의 등기사항전부증명서상 거래가액(취득가액)과 당초 양도소득세 신고시 공급계약서상 금액이 모두 OOO원으로 기재되어 있고, 2013.12.20. 진주시장으로부터 회신받은 문서(건축과-51715호)에서 쟁점주택이 「조세특례제한법」제98조의5 및 같은 법 시행령 제98조의4 제1항에 따른 분양가격 인하율이 0%로 확인되므로 분양가 격과 매매가격의 차이를 실지 분양가 인하로 인한 차이로 보기 어렵다. 또한, 「조세특례제한법」제98조의5 의 규정에 따라 분양가격 인하금액은 입주자 모집 공고문안에 공시된 분양가격에서 매매계약서상의 매매가격을 차감한 금액이므로 매매계약자가 매매대금을 선납함에 따라 할인받은 금액은 포함하지 아니한다(부동산거래관리과-989, 2010.7.27., 부동산거래관리과-802, 2010.6.9.). 따라서, 쟁점주택이 분양가격 인하율이 10% 이하(인하율 : 0%)이므로 감면율 60%를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점취득가액을 선납에 따라 할인받은 금액으로 보아 분양가격 인하율 0%의 양도소득세 감면율(60%)을 적용하여 과세한 처분의 당부 나. 관련 법령 (1) 조세특례제한법 제98조의5(수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 2010년 2월 11일 현재 수도권 밖의 지역에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 2011년 4월 30일까지 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2011년 4월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세에 다음 각 호의 분양가격(「주택법」에 따른 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격을 말한다.

이하 이 조에서 같다) 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액에 다음 각 호의 분양가격 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 금액을 해당 미분양주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

1. 분양가격 인하율이 100분의 10 이하인 경우: 100분의 60 2. 분양가격 인하율이 100분의 10을 초과하고 100분의 20 이하인 경우: 100분의 80 3. 분양가격 인하율이 100분의 20을 초과하는 경우: 100분의 100 (2) 조세특례제한법 시행령 제98조의4(수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 법 제98조의5 제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하 나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 말한다.

1. 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2010년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택 ④ 법 제98조의5제1항에 따른 분양가격 인하율은 다음의 계산식에 따라 산정한다. 분양가격 인하율 = <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td height="75" valign="middle" width="620"> <p> <span> {[(입주자 모집공고안에 공시된 분양가격) - (매매계약서상의 매매가격)]/입주자 모집공고안에 공시된 분양가격} × 100 </span> </p> </td> </tr></table>⑤ 법 제98조의5에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 미분양주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 시장(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제17조 제2항에 따른 행정시장을 포함한다.

이하 이 조에서 같다)·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단 (1) 부동산등기부등본, 분양계약서에 따르면, 청구인은 2011.11.11. 시행사인 주식회사 OOO과 쟁점주택에 대한 분양계약을 체결하고 2010.11.26. 소유권이전등기를 경료한 후 2011.7.20. OOO에게 이를 양도한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점주택 취득당시 취득세 과세표준(부가가치세 제외)을 OOO원으로 신고하였으나, 쟁점주택을 양도하고 양도소득세를 신고할 때에는 취득가액 및 양도가액을 각 OOO원으로 신고한 것으로 나타나고, 처분청은 분양계약서상 공급가액이 OOO원이나 청구인이 실제 납입한 금액은 OOO원(쟁점취득가액, 건물분 부가가치세 포함)인 것을 확인하고, 이를 선납할인금액으로 보아 분양가격 인하율 0%의 양도소득세 감면율 60%를 적용하여 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

(3) 쟁점주택의 분양계약서에는 공급가액은 OOO원으로, 계약금 OOO원은 계약시에, 잔금 OOO원은 2013.11.18. 지급하기로 하되, 선납금액에 대한 할인율 “연 5%” 부분을 삭제하고 “잔금은 연 15.44%의 할인율을 적용한다”고 수기로 기재되어 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 통상 선납할인제는 아파트를 분양할 때 중도금 등을 선납하면 선납금액에 대해서 시중금리만큼 납입대금을 인하해 주는 제도이나, 이 건의 경우 청구인과 분양사간에 쟁점취득가액(OOO원)에 쟁점주택을 분양하기로 하는 의사의 합치가 있는 점, 청구인이 계약과 동시에 잔금을 포함하여 분양대금 전액을 납부하고 쟁점주택을 취득한 점, 인하율도 시중금리(연 5～5.5%)와 달리 39.1%에 달하는 점 등에 비추어, 쟁점취득가액은 중도금 등을 선납함에 따라 시중금리만큼 납입대금을 할인받은 것이 아니라 쟁점주택의 당초 분양가격이 39.1%만큼 인하된 것으로 봄이 타당하다 하겠다(조심 2014중2849, 2014.8.20. 같은 뜻임). 따라서, 처분청이 쟁점주택의 분양가격 인하율 0%의 양도소득세 감면율 60%를 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법 」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

OOO세무서장이 2014.4.8. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.