쟁점주택 취득일부터 3년 이내에 멸실하지 아니한 “정당한 사유”가 있는지 여부

1. 처분개요가. 청구법인은 2020.11.26. 울산광역시 중구 OOO 소재 주택을, 2020.11.27. 같은 동 OOO 및 OOO 소재 주택(이하 울산광역시 중구 OOO 소재 주택과 합하여 “쟁점1주택”이라 한다)을, 2021.12.14. 같은 구 OOO 소재 주택(이하 “쟁점2주택”이라 하고, 쟁점1주택과 합하여 “쟁점주택”이라 한다)을 각 취득하고,쟁점주택이 「주택법」제2조 제11호에 따른 주택조합이 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택에 해당하여, 쟁점1주택은 「지방세법」제13조의2 제1항 제1호 및 「지방세법 시행령」(2020.12.31. 대통령령 제31343호로 개정되기 전의 것) 제28조의2 제8호 본문 및 나목에 따라, 쟁점2주택은 「지방세법」제13조의2 제1항 제1호 및 「지방세법 시행령」(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것) 제28조의2 제8호 본문 및 나목 4)에 따라 취득세 중과 대상에서 제외된다고 보아, 처분청에 「지방세법」제11조 제1항 제8호에 따른 일반세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 이후 청구법인이 쟁점주택을 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 아니한 사실을 확인하고, 2025.5.7. 청구법인에게 쟁점주택의 취득에 대하여 「지방세법」제13조의2 제1항 제1호에 따른 중과세율을 적용하여 산출한 취득세 등에서 기 납부 세액을 차감한 취득세 등 OOO원을 부과·고지(이하 “이 건 취득세 등 부과처분”이라 한다)하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.7.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) 대법원은 지방세 법령에서 일컫는 ‘정당한 사유’란 법령에 의한 금지, 제한 등 납세의무자가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 해당 용도로 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였으나 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고,정당한 사유의 유무를 판단할 때에는 납세의무자에 의하여 수행되는 사업의 공익성을 감안하여 취득세를 부과하지 않는 입법 취지를 충분히 고려하면서, 부동산의 취득목적에 비추어 그 목적사업에 직접 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 목적사업에 사용할 수 없는 법령상, 사실상의 장애사유 및 장애정도, 납세의무자가 목적사업에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 한다고 보고 있다(대법원 2017.8.18. 선고 2017두42293 판결, 참조).(2) 청구법인은 쟁점주택의 취득일부터 3년 내 멸실을 위해 정상적인 노력을 다하였으나, 후술하는 바와 같이 인근 지번 건축물의 매입이 매도소송 및 수용재결로 인해 거의 3년 또는 3년을 초과하여 완료됨에 따라 부득이 취득일로부터 3년을 초과하여 이를 멸실할 수밖에 없었다.

(3) 먼저 쟁점1주택의 경우 인근의 울산광역시 중구 OOO 토지의 지주와 매도청구소송을 진행하는 관계로 부득이 철거가 지연된바, 위 OOO 토지는 같은 동 OOO 토지에서 분할된 지번인데, OOO 토지는 조합의 사업부지에 해당하고, OOO 토지는 사업부지에는 해당하지 않지만 기부채납예정인 도시계획시설(도로 등) 부지에 해당한다.위 OOO 토지와 쟁점1주택은 밀접하게 붙어 있고, OOO 및 OOO에는 거주자가 생활하고 있었으며, 청구법인과 소송 진행 중인 데다, 쟁점1주택을 철거할 경우 발생할 수 있는 안전사고, 소음, 분진 등의 영향으로 인해 부득이 철거를 진행하지 못하고 있었다.

(4) 쟁점2주택의 경우 그 소재지가 사업부지는 아니고 도시계획시설(도로 등) 부지에 해당하는데, 청구법인이 2021년 12월경 이를 협의취득하였으나, 인근 지번인 울산광역시 중구 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO 토지 등의 경우 협의로는 취득할 수 없어 수용재결절차를 통해 취득하였다.울산광역시 중구 OOO, OOO 토지의 경우 쟁점2주택과 완전 밀접하게 붙어있는 관계로 해당 지번들의 매입 없이 쟁점2주택만 철거하는 것은 안전사고, 분진, 소음 등의 문제로 사실상 불가능하였다.청구법인은 2024.9.9. 수용재결 결정이 이루어짐에 따라, 쟁점2주택을 취득한 때로부터 2년 10개월이 지난 2024.10.10.에 이르러서야 비로소 쟁점2주택 인근의 위 토지들을 취득할 수 있게 되었고, 이후 철거를 서두르기 위해 2024.12.10. 철거 계약을 맺고, 2025.4.9. 쟁점2주택 및 인근의 지번까지 철거를 완료하였다.

(5) 처분청은 쟁점2주택이 소규모 단독주택이고 이면도로를 접하고 있어 수용재결 대상인 주변 건축물의 영향 없이 철거가 가능했다는 의견이나,당시 철거공사를 진행한 ㈜AAA의 의견서에 따르면, 지붕을 맞대고 있는 울산광역시 중구 OOO의 경우 공사구역 구분/통제 및 비산먼지, 파편으로 인한 사고 방지를 위한 가설비계 설치는 해당 건축주와의 협의 없이는 불가능 하였고, 이에 가설비계를 설치하지 않고 공사를 진행하는 것은 안전확보의무 미이행으로 불가능하였다고 기술하고 있는바, 수용재결절차가 진행 중인 상대방이 해당 절차가 마무리되지 않은 상태에서 협조해줄리가 없으므로 청구법인이 철거를 진행하는 것은 현실적으로 불가능한 상황이었다.

(6) 청구법인은 이렇듯 쟁점주택의 멸실을 위해 최선을 다하였지만, 매도청구소송 및 수용재결절차 등에 따라 시간적인 여유가 없는 내부적 사유로 인해 유예기간 내 멸실을 완료할 수 없었던 것이므로, 이는 ‘정당한 사유’로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견(1) 「지방세법」제13조의2 제1항 제1호 및 쟁점시행령규정을 종합하면, 「주택법」제2조 제11호에 따른 주택조합이 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택에 대하여는 취득세를 중과하지 아니하나, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않는 경우에는 취득세 중과세율을 적용하게 되는바,쟁점시행령규정에 따른 “정당한 사유”란 법령에 의한 금지, 제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유 업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 사유도 포함한다고 할 것이다(대법원 2014.2.13. 선고 2013두18582 판결, 참조).(2) 쟁점1주택은 매도청구소송을 진행한 울산광역시 중구 OOO와 인접해 있으나, 「건축물관리법」에 따른 건축물 해체 허가대상이 아닌 신고대상으로서 해체공사감리자 지정이 필요 없어 그 해체가 수월한 소규모 단독주택이고, 위치상으로도 철거장비가 진입 가능한 이면도로를 접하고 있어, 청구법인의 주장과 같이 인근 토지에 미칠 영향을 우려하여 그 토지의 소유권을 확보할 때까지 쟁점1주택을 철거하는 것이 불가능 하였다고 볼 수 없다.

(3) 또한 쟁점2주택과 인근 지번들(울산광역시 중구 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO)의 지상에 소재한 주택들은 각 필지에 위치한 지상 3층 이하, 연면적 500㎡ 미만의 소규모 단독주택이고, 쟁점2주택은 이면도로를 접하고 있는 곡각 지점에 위치한 주택이므로, 쟁점2주택을 단독으로 철거하는 것이 불가능하였다고 볼 수 없다.

(4) 조세법률주의 원칙상 과세요건은 물론 비과세 요건이나 감면 요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 중 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 할 것이다(대법원 2004.5.28. 선고 2003두7392 판결 참조).(5) 청구법인이 쟁점주택의 인근 지번들의 매도청구소송과 수용재결 절차가 끝난 후 이를 철거하겠다는 것은 청구법인의 사업적인 선택일 뿐 법령이나 행정관청의 제한·금지에 해당하지 않고, 안전사고 등의 우려로 철거할 수 없었다는 것 또한 청구법인의 판단이므로, 이를 지방세 법령에서 말하는 유예기간 내 멸실할 수 없는 ‘정당한 사유’로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점주택조합이 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득한 쟁점주택을 취득일부터 3년이 경과할 때까지 멸실하지 아니한 데 정당한 사유가 있는지 여부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 참조다. 사실관계 및 판단(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 청구법인은 「주택법」제2조 제11호에 따른 주택조합으로서, 처분청으로부터 2017.9.19. 주택조합설립인가를 받고, 2021.12.17. 울산광역시 중구 OOO 외 237필지에서 진행되는 주택건설사업계획에 대한 승인을 받은 것으로 확인된다.(나) 처분청이 제출한 쟁점주택의 일반건축물대장에 따르면, 청구법인은 쟁점1주택에 대하여 그 취득일(2020.11.26. 및 2020.11.27.)부터 3년이 경과한 2024.6.25.에 해체신고를 마쳤고, 쟁점2주택에 대하여 그 취득일(2021.12.14.)부터 3년이 경과한 2025.4.9.에 해체신고를 마친 것으로 나타난다.(다) 청구법인은 쟁점1주택과 쟁점2주택이 인근의 토지들과 접하여 있어, 해당 토지들의 소유권을 확보하기 전에 쟁점주택을 철거할 수 없었음을 입증하는 취지로 ＜표1＞과 같이 쟁점주택 인근의 위성지도를 제출하였다.＜표1＞ 쟁점주택 인근 위성지도(청구법인 제출, 촬영일 미상)

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○(라) 청구법인은 쟁점주택을 유예기간 내 멸실하기 위한 노력을 다하였음을 입증하는 취지로, 청구법인이 2020.10.21. 주식회사 BBB과 체결한 건축물철거공사계약서, 주택건설사업 진행을 위해 울산광역시 중구 OOO 일대의 다른 건축물을 철거함에 따라 2021.5.14., 2021.8.17., 2021.11.30. 및 2022.1.10. 주식회사 BBB에게 지급한 건축물철거공사대금 관련 전자세금계산서 발행 내역, 주식회사 AAA이 2024.10.23., 2025.4.9. 청구법인에게 발송한 쟁점주택 해체공사 관련 대금청구서를 각 제출하였다.(마) 청구법인이 제출한 판결문에 따르면, 청구법인은 울산광역시 중구 OOO 토지와 관련하여 울산지방법원에 그 소유자인 CCC을 상대로 「주택법」상 매도청구권 행사를 원인으로 하는 소유권이전등기청구 소송을 제기하였고, 2024.4.4. 대법원의 심리불속행 기각 결정에 따라 청구법인의 매매대금 지급과 동시에 CCC이 청구법인에게 위 토지에 관한 소유권이전등기를 마칠 것을 내용으로 하는 원심 판결이 확정되었다.(바) 청구법인이 제출한 울산광역시지방토지수용위원회의 2024.9.9.자 재결서에 따르면, 위 날짜에 쟁점2주택 인근 토지(울산광역시 중구 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO)의 수용개시일을 2024.10.10.로 하는 수용 재결이 이루어진 것으로 확인된다.(사) 청구법인은 쟁점2주택의 인근 토지에 대한 소유권을 확보하기 전 해당 주택을 철거할 수 없었음을 입증하는 취지로, 쟁점2주택의 해체공사를 진행한 주식회사 AAA의 의견서를 ＜표2＞와 같이 제출하였다.＜표2＞ 주식회사 AAA의 의견서

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○(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대해 살펴본다.(가) 「지방세법」제13조의2 제1항 제1호는 법인이 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우 취득세를 중과한다고 규정하고 있고, 쟁점시행령규정은 「주택법」제2조 제11호에 따른 주택조합이 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택을 위 법 조항에 따른 취득세 중과 대상에서 제외하는 한편, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 취득세를 중과한다고 규정하고 있다.(나) 이 때 ‘정당한 사유’라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론, 고유목적에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함한다 할 것이고,나아가 그 정당한 사유의 유무를 판단하는 데에는 중과의 입법취지를 충분히 고려하면서 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 고유목적에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 한다(조심 2025지1546, 2026.4.15., 같은 뜻임).(다) 청구법인은 쟁점주택에 인접한 토지의 수용재결, 그 소유자와의 매도청구소송 등으로 쟁점주택을 유예기간 내 멸실할 수 없었다고 주장하나, 청구법인은 쟁점주택을 그 취득일로부터 3년이 경과할 때까지 멸실시키지 않은 점,주택건설사업을 진행하는 과정에서 부동산 소유자들의 비협조에 따른 매도청구소송과 수용 재결을 위한 시간이 소요되는 것은 종종 발생하는 경우로서, 청구법인이 쟁점주택을 취득할 당시 충분히 예측할 수 있었던 사유로 보이고, 청구법인이 쟁점주택 인근의 토지에 대한 소유권을 확보하지 못할 경우 안전상의 이유로 유예기간 내 해당 주택을 멸실할 수 없다는 점 또한 청구법인이 쟁점주택을 취득할 당시 충분히 예측할 수 있었던 사유에 해당하는바, 이처럼 납세의무자가 당초부터 예측하거나 회피할 수 있었던 사정을 ‘정당한 사유’로 인정하기 어려운 점(조심 2025지95, 2025.5.13., 같은 뜻임),청구법인이 쟁점주택을 취득한 이후 건축물 철거를 위한 공사계약을 체결하고 해당 주택 인근의 다른 주택을 일부 철거하였다는 사정만으로, 쟁점주택을 유예기간 내 멸실하기 위한 진지한 노력을 다하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청의 이 건 취득세 등 부과처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득가. 농지: 1천분의 30나. 농지 외의 것: 1천분의 408. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다.

이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5 제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.<img src="/LSA/flDownLoad.do?flSeq=167754521"></img>가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10나.

취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.<img src="/LSA/flDownLoad.do?flSeq=167754519"></img>다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30(2) 지방세법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제31343호로 개정되기 전의 것)제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 "주택"이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.나. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제8호에 따른 사업시행자, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자, 「주택법」 제2조 제11호에 따른 주택조합 또는 같은 법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택(3) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것)제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 "주택"이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.3) 「주택법」 제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조제2항에 따른 "주택조합설립인가를 받으려는 자"를 포함한다)