쟁점주택(조정대상지역 외)을 1세대 3주택의 취득으로 보아 중과세(8%)한 처분의 당부

1. 처분개요가. 청구인은 2022.7.26. OOO주식회사와 대구광역시 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대한 분양계약을 체결하였다.

나. 청구인은 2025.8.20. 분양대금을 완납하여 쟁점주택을 취득한 후, 2025.9.17. 처분청에 쟁점주택의 취득가격인 OOO원을 과세표준으로 하고, 분양권 취득일 현재(2022.7.26.) 청구인 세대가 아래 ＜표1＞과 같이 1세대 2주택(이하 “종전주택”이라 한다)을 소유한 상태에서 청구인이 추가로 쟁점주택의 분양권을 취득하여, 쟁점주택의 취득을 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우로 보아, 「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호의 중과세율(8%)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고·납부하였다.＜표1＞ 쟁점주택 분양권 취득당시 청구인 세대 주택 소유현황(단위 : 원)

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○다. 이후 청구인은 2025.10.10. 처분청에 쟁점주택의 주택 수 산정 기준일은 쟁점주택 취득일(잔금지급일)이고, 쟁점주택 취득(2025.8.20.) 전에 보유하고 있던 종전주택을 모두 처분하였으므로, 쟁점주택의 취득은 「지방세법」 제11조 제1항 제8호 나목의 표준세율을 적용해야 한다는 취지로 기납부한 세액 일부의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2025.11.25. 이를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2026.1.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 주택수 판단기준일은 쟁점주택 취득일(잔금지급일)이므로, 쟁점주택의 취득은 1주택에 해당한다.(가) 지방세법령에 의하면, 취득세 납세의무는 사실상 취득시점인 잔금지급일에 성립하고, 주택 수 판단 역시 잔금지급일을 기준으로 하여야 한다.처분청은 「지방세법 시행령」 제28조의4를 근거로 분양권취득일을 주택수 판단기준일로 적용하였으나, 이는 주택수 산정방법에 관한 규정일 뿐 과세시점을 변경하는 규정이 아니다.또한 취득세 중과세제도는 다주택자의 투기 수요를 억제하기 위한 것일뿐 실거주를 위하여 종전주택을 처분하고 새로운 집으로 이사하는 선의의 납세자를 징벌하기 위한 취지가 아니다.(나) 청구인이 쟁점주택 취득 시점에는 종전주택(2채)을 모두 처분하였고, 쟁점주택 취득 즉시 전입을 완료하였다.이와 같이 청구인이 무주택 상태에서 쟁점주택을 취득하였음에도 처분청이 과거의 분양권 계약시점만을 고집하여 주택 수를 산정한 것은 조세법의 대원칙인 실질과세 원칙에 정면으로 위배된다.

(2) 청구인은 쟁점주택을 실거주 목적에서 취득한 것임에도, 처분청이 이를 투기목적으로 보아 취득세 중과세를 적용하는 것은 위법하다.(가) 처분청은 쟁점주택이 소재한 대구광역시 달서구가 2022.7.5. 조정대상지역에서 해제되었다는 사실을 인정하면서도, 이미 청구인이 종전주택 2채를 보유한 상태에서 쟁점주택을 취득하여 중과세(8%) 대상이라는 의견이다.(나) 그러나 쟁점주택의 분양권 취득시점 및 잔금지급일 모두 대구광역시 달서구는 조정대상지역이 아니었고, 청구인은 쟁점주택 취득 이전에 종전 주택을 모두 매도하였다.「지방세법 시행령」은 조정대상지역이 아닌 경우 3년 이내 종전주택을 처분시 특례를 적용하도록 인정하고 있으므로, 처분청이 쟁점주택이 조정대상지역에 소재하지 않았다는 이유로 특례를 배제하고 이 건 취득세 등의 경정청구를 배제한 것은 법적근거가 없다.(다) 특히 청구인 세대는 쟁점주택 취득일인 2025.8.20. 쟁점주택으로 모두 전입을 완료하였으나, 주민등록표상의 전입일이 다음 날로 표시된 것은 행정처리 과정에서 발생한 전산반영 차이에 불과하다.청구인의 자녀 중 2명은 쟁점주택이 소재한 지역에서 대학교에, 자녀 1명은 초등학교에 재학중이고 동일 생활권 내에서 학업을 이어가고 있다.청구인이 쟁점주택으로 주거를 이전한 것은 청구인이 3자녀를 양육하고 있는 다자녀 가구로서, 종전주택이 협소하여 가족 구성원에게 적합한 주거공간을 확보하기 위한 불가피한 사유였다.이와 같이 청구인은 가족구성원 증가에 따른 주거면적 확장이라는 불가피한 사유로 2025.8.20. 쟁점주택을 취득하고 전입을 완료하였으므로, 이는 투기목적이 아닌 실수요에 따른 것이다.(라) 처분청은 조세법률주의 등을 부과처분의 근거로 제시하고 있으나, 대법원은 동시에 “조세법령의 해석이 합리성을 결여하여 납세자의 재산권을 부당하게 침해해서는 안된다”는 점 또한 강조하고 있는바, 청구인이 쟁점주택 취득 전 종전주택을 모두 매도하였음에도 불구하고 처분청이 쟁점주택의 취득은 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우라는 전제에서 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 위법하다.

나. 처분청 의견(1) 청구인은 쟁점주택을 분양계약으로 취득하여 주택수 판단기준일은 「지방세법 시행령」제28조의4 제1항에 따라 주택분양권 취득일이 되어야 한다.(가) 대법원은 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세 요건 또는 조세감면 요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석, 유추해석을 허용하지 아니하며, 특혜로 볼 수 있는 규정은 엄격하게 해석하고 적용하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다고도 명시하고 있다(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결, 같은 뜻임).(나) 「지방세법 시행령」제28조의4 제1항은 분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정하도록 규정하고 있는바,청구인이 제출한 분양계약서 등 자료에 의하면, 청구인은 쟁점주택을 분양사업자인 OOO주식회사와의 분양계약으로 취득한 것으로 확인되므로, 관련 법령에 따라 쟁점주택의 취득에 대한 세대별 주택 수 산정은 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 하는 것이 조세법률주의 원칙에 부합한다.(다) 따라서 관련규정에서 주택분양권에 의한 취득의 경우로서 분양사업자로부터 주택분양권을 취득한 경우에는 세대별 주택수 산정을 분양권 취득일로 규정하고 있음에도, 주택 취득일을 기준으로 세대별 주택 수를 산정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(2) 청구인은 주장하는 특례는 조정대상지역의 일시적 2주택에 대한 것으로서, 1세대 3주택 취득에 해당하는 청구인의 경우 적용대상이 아니다.(가) 청구인이 주장하는 특례는 「지방세법 시행령」제28조의5에서 규정한 조정대상지역의 일시적 2주택에 관한 특례이다.위 조항은 2020년 8월 다주택 취득에 대한 중과 제도를 도입하는 과정에서 조정대상지역의 1주택자가 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 등의 사유로 일시적으로 2주택이 되는 경우 일정기간(3년) 내에 종전 주택을 처분하는 경우에 한하여 취득세 중과대상에서 제외하여 실질적인 1주택자를 보호하려는 취지에서 도입된 규정일뿐 다주택 보유 자체를 용인하는 규정이 아니다.(나) 특히 위 규정의 적용 대상은 “2주택의 취득부터 중과되는 조정대상지역”에서 “국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대”로 규정되어 있는바, 쟁점주택의 소재지인 대구광역시 달서구는 쟁점주택의 분양계약일 이전인 2022.7.5. 조정대상지역에서 해제되었고, 청구인의 경우 쟁점주택의 분양계약일 기준 이미 2주택을 소유하여 쟁점주택의 취득은 1세대 3주택 취득에 해당하므로 위 규정을 적용하기 어렵다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점주택의 취득이 조정대상지역 외의 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 중과세율(8%) 적용대상이라고 보아 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구인이 제출한 쟁점주택 분양권 매매계약서에 의하면, 청구인은 2022.7.26. OOO주식회사와 쟁점주택에 대한 공급계약을 체결한 사실이 나타난다.(나) 처분청이 제출한 자료 및 부동산등기사항전부증명서에 의하면, 청구인이 종전주택 중 경상북도 경주시OOO를 2019.2.22. 취득한 후 2025.8.14. 매도하였고, 대구광역시 달서구OOO를 2022.6.14. 취득한 후 쟁점주택 취득일과 같은 날인 2025.8.20. 매도한 것으로 나타난다.(다) 처분청이 제출한 자료에 의하면, 쟁점주택이 소재한 대구광역시 달서구는 2020.12.18. 조정대상지역으로 지정되었다가 2022.7.5. 해제되어, 청구인의 분양권 취득일(2022.7.26.) 및 쟁점주택 취득일(2025.6.20.) 현재 조정대상지역이 아닌 것으로 나타난다.(라) 청구인은 이 건 심판청구와 관련하여 쟁점주택의 실거주 및 쟁점주택 취득일 현재 종전주택을 이미 매도하였다는 사실을 증명하기 위하여 아래 ＜표2＞의 서류를 제출하였다.＜표2＞ 청구인 제출서류

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○(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호에서 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율을 적용하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조의4 제1항에서 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권, 같은 조 제3호에 따른 주택분양권, 같은 조 제4호에 따른 오피스텔을 말하되, 이 경우 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다고 규정하고 있다.(나) 청구인은 쟁점주택의 주택수 판단기준일은 주택 취득일이고, 쟁점주택 취득일 이전에 종전주택을 모두 처분하여 쟁점주택의 취득은 1주택으로서 표준세율 적용대상이라고 주장한다.그러나 「지방세법 시행령」 제28조의4 제1항에서는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정하도록 규정하고 있고, 청구인 세대가 종전주택(경상북도 경주시 OOO및 OOO)을 소유한 상태에서 청구인이 쟁점주택에 대한 분양권을 취득한 사실이 나타나는 점,청구인이 2개의 종전주택을 소유한 상태에서 쟁점주택의 분양권을 취득한 이상, 쟁점주택 취득일 전에 청구인이 종전주택 모두를 처분하였다 하더라도 이를 주택수 산정시 제외할 수 없는 점,한편 「지방세법」 제13조의2 제1항은 제2호는 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우와, 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우에 각각 중과세율(8%)을 적용하도록 규정하고 있는데,위와 같이 쟁점주택은 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우에 해당하여 중과세율이 적용된바, 대통령령으로 정하는 일시적 2주택에 대한 특례 적용대상이 아닌 것으로 보이는 점 등에 비추어,쟁점주택의 취득은 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택의 취득에 해당하여 중과세율(8%) 적용대상으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다.

이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5 제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택 : 1천분의 10제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율(2) 지방세법 시행령(2025.12.31. 대통령령 제36043호로 개정되기 전의 것)제28조의4(주택 수의 산정방법) ① 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다.

이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 말하고, 주택분양권의 매매ㆍ교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.제28조의5(일시적 2주택) ① 법 제13조의2 제1항 제2호에 따른 "대통령령으로 정하는 일시적 2주택"이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 "종전 주택등"이라 한다)을 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 "신규 주택"이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(이하 이 조에서 "일시적 2주택 기간"이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.② 제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조 제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다.