쟁점주택을 일시적 2주택으로하여 신고 후 유예기간(3년) 내 종전주택을 미처분하여 추징한 처분

1. 처분개요가. 청구인은 서울특별시 영등포구 OOO(이하 “종전주택”이라 한다)을 보유한 상태에서, 2022.5.31. 서울특별시 영등포구 OOO(이하“쟁점주택”이라 한다)를 매매로 취득하고, 같은 날 처분청에 쟁점주택의 취득을「지방세법 시행령」 제28조의5 제1항에서 규정하고 있는 일시적 2주택으로 하여, 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제11조 제1항 제8호의 표준세율(1%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 취득한 날부터 3년 이내(2025.5.31.)에 청구인이 종전주택을 처분하지 않은 사실을 확인하고, 쟁점주택의 취득이 일시적 2주택에 해당하지 아니하여 「지방세법」 제21조 제1항 제3호의 추징사유가 발생한 것으로 보아, 같은 법 제13조의2 제1항 제2호의 세율(8%)을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감한 취득세 등 합계 OOO원(가산세 OOO원이 포함된 금액으로, 취득세 등 합계 OOO원을 이하 “이 건 취득세 등”이라 하고, 가산세는 이하 “이 건 가산세”라 한다)을 2025.6.12. 청구인에게 부과·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2025.7.1. 이의신청을 거쳐 2025.12.3 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 주위적 청구(가) 청구인은 종전주택의 과도한 금융채무(근저당 약 5.34억원)를 상환하기 위하여, 좀더 저렴한 주택으로 이주하려는 실거주목적에서 쟁점주택을 취득하였다.(나) 청구인은 3년이라는 유예기간 동안 2개의 중개업소에 종전주택을 매물로 등록하고, 시세 변동에 따라 매매가격을 인하하는 등 처분을 위하여 노력하였지만, 해당기간 동안 같은 아파트 단지내 동일 평형의 거래가 1건에 불과하는 등 심각한 부동산거래 절벽으로 인하여 처분이 사실상 불가능하였다.(다)「지방세특례제한법」 제40조의2 제2호에서는 일시적 2주택자가 종전주택을 처분하려 하였으나 이를 처분하지 못한 정당한 사유가 있는 경우 감면을 배제하지 않도록 규정한바 있다.(라) 청구인이 유예기간내 종전주택을 처분하지 못한 것은 시장 거래절벽이라는 외부적 요인 때문으로, 이는 정당한 사유에 명백히 해당함에도, 처분청은 이러한 사정을 고려하지 않고, 단지 유예기간이 도과되었다는 이유로 이 건 취득세 등을 부과하였다.따라서, 이 건 취득세 등의 부과처분은 위법하다.

(2) 예비적 청구(가) 청구인은 유예기간내 종전주택을 처분하지 못한 상황에서 처분청에 자진신고를 문의하였으나, 처분청은 ‘가산세는 자진신고·납부하더라도 부과된다’고 착오안내하였고, 청구인은 이로 인하여 수정신고 기회를 박탈당하였다.(나) 따라서 이 건 가산세는 처분청의 착오안내에 기인한 것으로서, 가산세 감면의 정당한 사유에 해당함에도 처분청이 이 건 가산세 부과한 처분은 신뢰보호 원칙에 위배된다.(다) 이와 같이 이 건 취득세 및 이 건 가산세의 부과처분은 헌법상 비례원칙 및 조세평등원칙에 위배되어 위법하다.

나. 처분청 의견(1) 주의적 청구(가) 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니한다(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결, 같은 뜻임).(나) 청구인의 경우 취득 당시에 쟁점주택이 소재한 서울특별시 영등포구가 조정대상지역으로 지정되어 있었고, 청구인은 종전주택을 보유한 상태에서 쟁점주택을 취득하여, 취득세 중과세율 적용대상(8%)에 해당한다.(다) 한편 「지방세법」 제21조 제1항 제3호는 일시적 2주택 유예기간(3년)내 종전주택을 처분하지 못하여 부족세액을 추징할 경우 그 부족세액에 「지방세기본법」 제53조부터 제55조까지의 규정에 따라 산출한 가산세를 합하여 징수한다고 규정하고 있을 뿐, 부족세액의 추징 시 이를 제외할 만한 ‘정당한 사유’ 내지 ‘부득이한 사유’에 대하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 청구인이 유예기간내 종전주택을 처분하지 못한 것에 대하여 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 적법하다.

(2) 예비적 청구「지방세법」 제21조 제1항 제3호에서 일시적 2주택으로 유예기간 내 종전주택을 처분하지 못하여 1주택으로 되지 아니한 경우 같은 항 제1호의 신고납부의무 이행여부와 상관없이 별도로 가산세 적용대상으로 규정하고 있고, 해당 가산세는 신규주택의 취득세 신고납부 기한을 기준으로 부과하는 것이 타당하므로(조심 2022지91, 2023.2.23., 같은 뜻임), 수정신고시 가산세가 면제가능하였음에도 처분청이 이를 착오로 안내하여 가산세를 감면받지 못하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단가. 쟁 점쟁점주택의 취득이 일시적 2주택에 해당하지 않는 것으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.(가) 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 종전주택을 2015.11.20.부터, 쟁점주택을 2022.5.31.부터 본인 명의로 소유권이전등기한 후 심판청구일 현재까지 소유하고 있는 사실이 나타난다.(나) 청구인은 종전주택을 매도하기 위하여 공인중개사 사무실에 매물로 제공한 사실을 증명하기 위하여 청구인이 시세(8억)보다 낮은 가격인 7.5억, 7.1억, 7억원까지 낮추어 매물로 등록하였다는 사실이 기재된 아래 ＜표1·2·3＞의 공인중개사사무실의 확인서, 종전주택 임대차계약 종료당시 기재한 특약내용 등을 제출하였다.＜표1＞ 중개업소 사실 확인서(미성공인중개사)

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○＜표2＞ 중개업소 사실 확인서(제일공인중개사)

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○＜표3＞ 종전주택 임대차계약 종료 당시 기재한 특약

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○(다) 국토교통부 공고 제2017-OOO에 의하면, 서울특별시 25개 자치구가 조정대상지역 예정지로 지정되어, 2017.11.10.부터 지정효력이 발생하였고, 같은 고시 제2023-OOO에 의하면, 서울특별시 25개 자치구가 2023.1.5. 조정대상지역에서 해제된 사실이 나타난다.(라) 청구인은 이 건 가산세와 관련하여 처분청 담당자의 착오 안내로 수정신고기회가 박탈되었다는 사실을 입증하기 위하여 아래 ＜표4＞의 처분청 담당자로부터 받은 이메일 자료를 제출하였다.＜표4＞ 처분청 담당자 이메일 자료

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○(마) 집합건축물대장 자료 등에 의하면, 종전주택은 219세대 아파트단지에 소재하고 있고, 이 중 종전주택과 동일한 전용면적(69.03㎡)은 총 17세대인 것으로 나타나며, 국토교통부 실거래가공개시스템 자료에 의하면, 종전주택과 동일한 면적에 대하여 2023.9.3. 및 2025.6.23. 2회 매매계약이 체결된 사실이 나타나고, 아파트 단지 전체적으로는 2023년 7회, 2024년 6회, 2025년 16회 등 총 29회의 매매계약이 체결된 사실이 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 시장거래 절벽이라는 외부적 요인으로 인하여 종전주택을 유예기간내 처분하지 못했고, 처분청이 착오로 안내하여 수정신고 기회를 박탈당하였으므로 이 건 취득세 및 이 건 가산세를 감면할 정당한 사유가 있다고 주장한다.그러나, 「지방세법 시행령」제28조의5 제1항에서 일시적 2주택이란 신규 주택을 취득한 후 3년 이내에 종전주택 등을 처분하는 경우로 규정하고 있을 뿐 여기에 종전주택을 처분할 수 없거나 그 기간을 경과할 수밖에 없는 부득이한 사유가 있는지에 대하여는 별도로 규정하지 않고 있는 점(조심 2022지1821, 2022.12.29. 같은 뜻임),조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 않는 점(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결, 같은 뜻임),「지방세법」 제21조 제1항에서는 제13조의2 제1항 제2호에 따라 일시적 2주택으로 신고하였으나 그 취득일로부터 대통령령으로 정하는 기간 내에 대통령령으로 정하는 종전 주택을 처분하지 못하여 1주택으로 되지 아니한 경우에는 제10조부터 제15조까지의 규정에 따라 산출한 세액 또는 그 부족세액에 「지방세기본법」 제53조부터 제55조까지의 규정에 따라 산출한 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수한다고 규정하고 있는바,청구인은 쟁점주택의 취득세 등을 신고하면서 일시적 2주택을 이유로 중과세율이 아닌 일반세율을 적용하였으나, 쟁점주택의 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 처분하지 아니한 사실이 확인되므로, 「지방세법」 제21조 제1항 제3호에 따라 과소신고가산세 및 납부불성실가산세 부과대상에 해당하고(조심 2022지91, 2023.2.23., 같은 뜻임), 이에 따라 처분청 담당자의 이메일 내용을 착오 안내로 보기 어려운 점,설령 처분청 담당자가 착오 안내하였다 하더라도 취득세는 납세자가 과세표준 및 세액을 결정하여 신고·납부하는 조세로서 원칙적으로 그 신고·납부에 대한 책임은 납세자에게 있는 것이고, 과세관청의 취득세 신고에 대한 안내행위는 일종의 행정조력에 지나지 않으므로, 과세관청이 이를 착오로 안내하였다 하더라도 청구인에게 가산세 적용을 배제할 사유에 해당하지 않는 점(대법원 1997.8.22. 선고 96누15404 판결 외 다수, 같은 뜻임) 등에 비추어,청구인은 쟁점주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 처분하지 않아 쟁점주택을 일시적 2주택의 취득으로 보기 어렵고, 청구인에게는 가산세를 감면할 정당한 사유가 있다고도 보기 어려우므로, 처분청이 이 건 가산세를 포함하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것)제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다.

이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.제21조(부족세액의 추징 및 가산세) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제10조부터 제15조까지의 규정에 따라 산출한 세액(이하 이 장에서 "산출세액"이라 한다) 또는 그 부족세액에 「지방세기본법」 제53조부터 제55조까지의 규정에 따라 산출한 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수한다.

1. 취득세 납세의무자가 제20조에 따른 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 경우2. 제10조 제5항부터 제7항까지의 규정에 따른 과세표준이 확인된 경우3. 제13조의2 제1항 제2호에 따라 일시적 2주택으로 신고하였으나 그 취득일로부터 대통령령으로 정하는 기간 내에 대통령령으로 정하는 종전 주택을 처분하지 못하여 1주택으로 되지 아니한 경우(2) 지방세법 시행령(2020.8.12. 대통령령 제30939호로 일부개정된 것)제28조의5(일시적 2주택) ① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다.

이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.제36조의3(일시적 2주택에 해당하는 기간 등) ① 법 제21조 제1항 제3호에 따른 "그 취득일로부터 대통령령으로 정하는 기간"이란 신규 주택(종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 해당 입주권 또는 주택분양권에 의한 주택)을 취득한 날부터 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년)을 말한다.② 법 제21조제1항제3호에 따른 "대통령령으로 정하는 종전 주택"이란 종전 주택등을 말한다.

이 경우 신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다.

(3) 지방세법 시행령(2022.6.30. 대통령령 제32747호로 일부개정된 것)제28조의5(일시적 2주택) ① 법 제13조의2 제1항 제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 2년으로 하며, 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.② 제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조 제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다.＜부칙＞제2조(조정대상지역의 일시적 2주택에 대한 취득세 중과 배제 요건에 관한 적용례) 제28조의5 제1항 및 제36조의3 제1항의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 제28조의5 및 제36조의3에 따른 종전 주택등을 처분하여 같은 개정규정에 따른 요건에 해당하게 된 경우에도 적용한다.

(4) 지방세법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33308호로 개정된 것)제28조의5(일시적 2주택) ① 법 제13조의2 제1항 제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.② 제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조 제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다.＜부칙＞제2조(조정대상지역의 일시적 2주택에 대한 취득세 중과 배제 요건에 관한 적용례) 제28조의5 제1항 및 제36조의3 제1항의 개정규정은 2023년 1월 12일 이후 제28조의5 및 제36조의3에 따른 종전 주택등을 처분하여 같은 개정규정에 따른 요건에 해당하게 된 경우에도 적용한다.

(5) 지방세기본법(2020.12.29. 법률 제17768로 일부개정된 것)제54조(과소신고가산세ㆍ초과환급신고가산세) ① 납세의무자가 법정신고기한까지 과세표준 신고를 한 경우로서 신고하여야 할 납부세액보다 납부세액을 적게 신고(이하 “과소신고”라 한다)하거나 지방소득세 과세표준 신고를 하면서 환급받을 세액을 신고하여야 할 금액보다 많이 신고(이하 “초과환급신고”라 한다)한 경우에는 과소신고한 납부세액과 초과환급신고한 환급세액을 합한 금액(이 법과 지방세관계법에 따른 가산세와 가산하여 납부하여야 할 이자상당액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 “과소신고납부세액등”이라 한다)의 100분의 10에 상당하는 금액을 가산세로 부과한다.제57조(가산세의 감면 등) ① 지방자치단체의 장은 이 법 또는 지방세관계법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제26조 제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 해당 의무를 이행하지 아니한 정당한 사유가 있을 때에는 가산세를 부과하지 아니한다.